マンション管理士に質問しよう！ Part2

賃借している部屋を時効取得

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>>10601 匿名さん

何を言いたいのでしょうか？

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難しく考えることはないだろう。

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>>10601 匿名さん

賃借人は、所有の意思を持って占有しているわけではない（つまり、「他主占有」である。）ので、区分所有権を時効取得することはない。

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【法令における「～することができる」の意味は？】
「することができる」は、一定の行為をすることが可能であることを表す場合の用語です。法令においては、その行為をするかしないかの裁量権を与える場合と、その行為をする権利または能力を与える場合の二通りの用い方があります。

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【規約共用部分について】
１．規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となる（区分所有法４条２項）。
２．共用部分として規約に定めるべき事項は、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということだけで足りる。
３．その他の事項（その共用部分の用途、その共用部分を共用すべき区分所有者の範囲等）を規約に定めても差し支えないが、これらの事項を定めたときは、その定めが区分所有者を拘束することになる。
４．ただし、これらの事項は総会決議を経て規約に定めたのであるから、総会決議を経て規約を改正することによって変更（例：倉庫を会議室に用途変更するなど）することができる。

【区分所有法１３条と規約共用部分】
１．区分所有法１３条における「使用することができる」は >>10605 の後者であり、主語は「各共有者は、」であるので、「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用する権利を有する。」と言い換えることができる。
２．また、規約共用部分の「その用方に従った使用」とは、「規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従った使用」と考えられるので、規約共用部分については、「各共有者は、規約共用部分を規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用する権利を有する。」となる。

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＜再掲＞
>>10572 匿名さん 2022/04/20
【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

>>10573 匿名さん 2022/04/20
【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

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＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

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>議案の賛否を直接意思表示することが望ましい
プライバシー侵害だと思う。
議決権行使書の面々は覆面なのに、どうして出席組合員のプライバシーは尊重されないのか。

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＞10609 匿名さん
逆も成り立つ。
出席組合員は組合員であることの証明のため覆面をせずに正体を明らかにしているが、議決権行使書の面々は組合員であることの証明もしないでの議決権行使は、ある意味、無効票と言える。
少なくとも、組合員内部では組合員であることの正体を明らかにするために、議決権行使書情報は組合員同士で共有されるべきです。

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＞10610 匿名さん
＞議決権行使書情報は組合員同士で共有されるべきです。
組合員同士で議決権行使書情報を共有することが、どうして組合員としてのの正体を明らかにすることに繋がるのか。

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＞10611 匿名さん　
＞組合員同士で議決権行使書情報を共有することが、どうして組合員としてのの正体を明らかにすることに繋がるのか。
議決権開票情報を共有するという事は、自身の目で自分の議決権投票が開票に正しく反映されているか確認できます。
つまり、改竄の余地がなくなり、結果的には他の組合員に対し同組合員としての正体を明らかにしているのです。

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＞10612 匿名さん
＞改竄の余地がなくなり
どうして改竄の余地がなくなるのか、もう少し詳しく説明してください。

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>>10609 匿名さん
>プライバシー侵害だと思う。

本人の意思で直接権利を行使することのどこがプライバシー侵害なのでしょうか？

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>>10609 匿名さん
>プライバシー侵害だと思う。

本人の意思で総会に直接参加して議決権を行使する組合員の「どのようなプライバシー」を「誰が侵害する」と思うのでしょうか？

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＞10614 匿名さん
＞本人の意思で
勝手に本人の意思と決めつけないでほしい。
本人の意思ではなく、彼らは旧来からの慣例に従っているだけ。
ごく少数であなたみたいな方もいると思う。
もし、プライバシー保護のために覆面で参加してもいいという慣例があったなら、ほとんどの方が覆面で参加すると思うよ。

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＞10615 10614
＞「どのようなプライバシー」
各議案に対する組合員本人としての考え方かな。
＞「誰が侵害する」
本人以外の他の出席組合員かな。
その程度の想像力もないの？
一から十まで説明させないでよ。

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↑訂正
＞本人以外の他の出席組合員かな。
少し訂正させてほしい。
本人以外の他のお出席組合員と利益相反する管理会社の関係者かな。
特に、同じ組合員同士なら兎も角、利益相反する管理会社に組合員本人のプライバシーが侵害されることには背筋が凍る思いがする。

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>>10616 匿名さん
>勝手に本人の意思と決めつけないでほしい。
>本人の意思ではなく、彼らは旧来からの慣例に従っているだけ。

これこそが勝手な決め付けであるが、このような状況での出席であっても、出席は本人の意思である。

>>10617 匿名さん
>各議案に対する組合員本人としての考え方かな。

さすがに、これはプライバシー情報ではない。

>>10618 匿名さん
>本人以外の他のお出席組合員と利益相反する管理会社の関係者かな。

これらの者が、総会において自ら示した本人の意思表示を誰に開示して侵害をするというのか？

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＞これこそが勝手な決め付けであるが、
そんなことはない。
常々、私自身が覆面での出席が許されるならそうしたいと思っているし、他の出席組合員に伺っても同じ返答だった。
覆面だと、当組合員であるかどうかの判別が他の出席組合員にできないから仕方なくしているとの意見で一致した。
皆さん本心は、覆面で出席できるのであればそうしたいそうです。
＞>各議案に対する組合員本人としての考え方かな。
＞さすがに、これはプライバシー情報ではない
仮にプライバシー情報でないなら、議決権行使書開票結果の公開も許されるという事になる。
＞これらの者が、総会において自ら示した本人の意思表示を誰に開示して侵害をするというのか？
相変わらず、想像力が乏しいね。
利益相反する管理会社が、あなたたち管理会社の利益誘導のために利用するに決まってるじゃん。
多数派工作したり、議決権行使書改竄行為したり、首根っこを押さえつけられている。

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どうも、プライバシー侵害の意味をご存じないらしい。

　ーこれにて終了ー

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＞10621 匿名さん
＞ーこれにて終了ー
やれやれ、しっぽを巻いて逃げたんだ。
管理会社側の意見を聞きたかったのに。

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＞10621 匿名さん
の意見を要約すると、
総会での各議案に対する組合員としての態度を表明することは、プライバシー侵害には当たらず、同じく議決権行使書による各組合員の賛否票公開も当然のこととしてプライバシー侵害には当たらない、ということだそうです。
つまり、議決権行使書も出席組合員と同じく、誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開しても、そのこと自体はプライバシー侵害には当たらず、公開すべきだと言っているようです。
そういう意見なら、10621さんの意見も多少は理解できる。

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＞10623 匿名さん
＞議決権行使書も出席組合員と同じく、誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開しても、そのこと自体はプライバシー侵害には当たらず、公開すべきだと言っているようです。
覆面できずに我慢して総会出席している方にとっては公平性を保つという面において朗報ですね。

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>10623 匿名さん
>誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開
どうやって公開するのですか。
具体的なイメージが湧いてこない。

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>10625 匿名さん
他スレでモデルデータがあったので紹介します。

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普通決議の場合、出席組合員の議決権数の過半数で可決されるが、どの議案も普通決議なのだろう。
賛否同数の議案もあるが、その場合は否決となり、このモデルプランは2号議案5号議案に関しては間違っている。
モデルケースとは言えない。

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＞10626 匿名さん
可否の判断ができない方に対して△の選択肢を設けたのはいいアイデアだと思う。
議案内容によっては可否の判断に迷う方もいて当然。
議決権総数の半数以上が参加しないと総会そのものが無効になる。
議案内容がよくわからない場合でも、参加することに意味がある。

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＞10627 匿名さん
＞モデルケースとは言えない。
ご指摘の通りです。
よく確認せずに紹介したことをお詫びします。
こういった賛否一覧表を作成し、掲示板で公開したり、各組合員に配布することで自分の投票結果が正しく反映されているかどうか確認できます。
仮に、管理会社による改竄行為が働いても、本人がこの賛否一覧表を確認することでで改竄を暴くことができます。

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＞本人がこの賛否一覧表を確認することで改竄を暴くことができます。
成程、議決権行使書開票結果を改竄されたかされないかを確認できるのは本人しかいない。
理事長や他の役員では改竄有無のチェックは無理という事ですね。
この開票結果公開方式を管理規約細則で定めておけば安心できる。
今度の理事会で提案してみる。
この方式が採択されると、全国の管理組合は管理会社からの利益相反による利益誘導被害から逃れることができる。
マンション管理に関して大きな革命だと言える。
管理業協会からの反撃が当然起きるでしょうね。
出来れば、国交省のマンション標準管理規約でこの開票結果公開方式を定めてほしい。

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－コーヒータイム－

【標準管理規約における普通決議について】
１．標準管理規約では、普通決議の議決方法を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する総会において、出席組合員の議決権の過半数で決する」としている。
２．議決権の分割（不統一行使）はできないので、各組合員が行使した各議案の議決権は、「賛成する」、「賛成しない（反対・棄権）」の二つに区分し、集計することになる。
３．標準管理規約に倣えば、>>10626 記載のケースでは、議案のすべてが「否決」となる。

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ー豆知識ー
△は不統一行使ではあるが棄権ではない。
不統一行使の場合、賛成票かもしれない。
賛成か反対かを明確に記入しなかっただけで棄権と判断するのは危険である。
棄権を反対票だと決めつけるのも危険です。
△は議案内容が理解できなくて賛否が判断できない方のための権利行使として用意している。
例えば、財務諸表による前期報告書等は痴呆症組合員にはチンプンカンプン。
賛成か反対か自分では判断できないが棄権はしたくない。
そういう方のために大岡裁きによる裁定結果なのです。
こういう知識は知恵のない人間が理解しようと思っても所詮は無理な話なのです。
ある正しい行動が憲法違反なら、憲法違反だとしか叫べない人間と、憲法改正を叫ぶ人間の違いに匹敵します。
＞10631 匿名さんは憲法違反しか叫べない方のようですね。

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「不統一行使」とは、複数個の議決権をもつ者が一つの議案に対して賛否両方の意思表示をすることを言うのであって、一個の議決権を分割して賛否両方の意思表示をすることを「不統一行使」とは言いません。
なぜなら、一個の議決権を分割することはできないからです。

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「棄権」とは、内心はどうであれ、議決権を行使しないのですから、「賛成」にも「賛成ではない」にもカウントできません。

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議決権の不統一行使を認めているのは、会社法３１３条だけだと思います。

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>>10634 訂正
（誤）「賛成」にも「賛成ではない」にもカウントできません。
（正）議決権の一部を「賛成」としてカウントすることはできません。

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憲法違反であろうと法令違反であろうと組合員が納得していれば問題なし

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＞10634 匿名さん
何度も言うが、△は棄権票だけに限定しているわけでもない。
どちらでもいい票、どちらか分からない票、棄権だけはしたくない票も含まれている。

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難しい財務諸表を見てそれだけで棄権したくなる組合員や、兎に角、分からないから長いものに巻かれろ的に賛成票に入れる組合員も少なくない。
そういう方の意思表現行使手段としての△マークなのです。
彼らが組合員としての権利を行使し、義務を果たせる最良議決方法が△マークなのです。

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△マークによる議決投票を管理規約で定め、議決権行使書で利用可能にすれば棄権票はかなり少なくなる。
棄権票が少なくなるというこは、組合の最高意思決定機関での議決票結果がより組合員の意思に沿った結果になるという事です。
ただ、その大切な結果が悪意のある連中によって改竄され、組合員の真意が踏みにじられないよう、改竄行為だけは絶対に阻止すべきなのです。

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私のマンションでは、△は有りませんが「○○号の出席者に一任」「理事長一任」があります。しかしその選択をされた方は私の知る限りは０です。

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△マークは議決権に参加したくてもできなかった組合員の為の救済措置です。
声の大きい人間だけが憚る総会の現状において、声の小さい人間がその権利と義務を遂行し、一組合員としての誇りを表現するための大岡裁きなのです。
財務諸表を読み解くことができない方は組合員の資格はないとする旧来の〇×方式を改善したものです。
この大岡裁きは、自己の利益追求しかできない人間にとってはとうてい理解できない崇高な裁きと言えます。

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賛成反対のどちらでもないが棄権はしたくないというのは単なる〇カのワガママ

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

＞10643 匿名さん
〇〇とはそういった価値観がどうしても理解できない輩のことです。
多分、死ぬまで分からないでしょう。
〇かは死ななきゃ・・・

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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＜参考（>>10606 関連）＞
【不要になった管理員住宅の活用／大阪市マンション管理支援機構　Ｑ＆Ａ】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-13
Ｑ：
管理員の勤務形態を住み込みから通勤に切り替えたために、管理員住宅が空きになりました。これの活用を検討しています。 　総戸数57戸、築30年の分譲マンション。管理員住宅（約60m2）は共用部分として登記されています。これの活用方法のひとつとして、住宅として売却や賃貸をする場合には、どのような手続きが必要でしょうか？ 　また、その他の活用法はどのようなことが考えられますか？　集会室などは既にあります。

http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1
Ａ：共用部分のまま　その他の方法で活用する場合
（抜粋）したがって、共用部分としてその他の方法で活用するのが、最も簡便です。もっとも、この場合でも、【管理規約で個々の共用部分の用途までが記載されている場合には、管理規約の変更手続が必要】になってくることに留意する必要はあります。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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規約共用部分

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>10646 匿名さん
共用部分の使用はその用方強行規定なので規約に設定でき( ´艸｀)。従って規約共用部分はあり得ないことになりそうですが。
どんなもんでしょう( ´艸｀)。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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用法と用途の違いですね

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>10647 匿名さん
>( ´艸｀)

１０９爺さん
分かりやすくて、いいですね！

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専用部と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>10650 の訂正
（誤）専用部
（正）専有部分

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＜参考＞
【弁護士解説】マンションの配管から水漏れした場合の修繕責任はどうなるのか？
https://fudosandojo.com/c_16/%E6%8E%92%E6%B0%B4%E7%AE%A1%E3%81%AE%E4%B...

【階下の天井裏の排水管枝管は共用部分か、専有部分か】
https://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-KWRZ/fu/mashu.html

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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【法人である管理組合（管理組合法人）と理事との利益が相反する事項】
区分所有法
第５１条（監事の代表権）
管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

【法人でない管理組合（権利能力なき社団である管理組合）と理事長との利益が相反する事項】
マンション標準管理規約（単棟型）
第３８条（理事長）である
第６項　管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

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上記は、「管理組合と理事長との利益が相反する事項」についての規定であって、「理事長に不祥事があった場合」の規定ではない。

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【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

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－コーヒータイム－

【＜会社法＞取締役の利益相反取引の規制】
https://akatsuka-law.jp/column/director-conflict-of-interest.html

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－コーヒータイム（２杯目）－

＜会社法＞
【特別利害関係を有する取締役と取締役会決議】
https://akatsuka-law.jp/column/director-with-special-interest.html

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－コーヒータイム－

＜平成２８年（２０１６年）　マンション管理士　試験問題＞

【問 ３０】
管理組合が、理事長が代表取締役を務める施工会社と共用部分の補修に係る工事請負契約を締結しようとする場合において、理事長がその利益相反取引に関し、理事会を招集し承認を受けようとすることについて、マンション管理士が役員に対して行った次の助言のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

１　理事長がこの理事会で承認を受けるには、当該取引について重要な事実の開示が必要です。

２　理事会の承認が得られても、理事長は当該取引では代表権を有しないので、監事か他の理事が、管理組合を代表して契約することになります。

３　この理事会で決議を行う場合、理事の過半数の承諾があれば、書面又は電磁的方法による決議により行うこともできます。

４　この理事会で決議を行う場合、理事長は議決権を行使することはできません。


【正解 ３】

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－コーヒータイム（２杯目）－

>>10659 の設問にある補修工事について、管理組合と施工会社を当事者として契約すると、理事長の行為は双方代表となり無権代表となってしまいます。したがって、監事か他の理事が、管理組合を代表して施工会社と契約することになります。
理事長は、この取引に限って代表権がありませんが、他の取引については代表権があります。また、管理組合を代表して施工会社と契約をした監事や他の理事は、この取引に限って管理組合を代表しただけで、他の取引については代表権がないことに留意する必要があります。

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>>10660 匿名さん
理事長が無権代理でも総会で追認すれば問題ないですよ。

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追認しなくても組合員が文句言わなければＯＫですよ

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>>10661 マンション検討中さん
この無効は、「絶対的無効」ではなく、追認の余地を認める「相対的無効」と考えられるので、集会の決議による追認もあり得ると思います。

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－頭の体操－

以下は、>>10660（2022/08/08 11:05:13）のすぐ後に投稿されたものです。
共通することは？

〇匿名さん 2022/08/08 11:09:02
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681210/res/12/

〇匿名さん 2022/08/08 11:11:37
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/567844/res/136/

〇匿名さん 2022/08/08 11:12:51
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/1628/

〇匿名さん 2022/08/08 11:14:21
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666826/res/4337/

〇匿名さん 2022/08/08 11:15:24
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/14150/

〇匿名さん 2022/08/08 11:18:45
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668300/res/355/

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>>10663 匿名さん
そもそも無権代理は無効ではなくて取消できるんですよ
無効と取消を混同しないでね。

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そんなことより、古代ギリシャのアテネの民主政について語るべきだ

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おかしなのがいるね

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〇取消することのできる行為・・・取り消すまでは有効、取り消すことにより当初に遡って無効となる。また、取消をせずに追認をすれば確定的に有効となる。

〇相対的無効である行為・・・当初から法律行為の効力はないが、追認により効力を生じる。

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－コーヒータイム（３杯目）－

【利益相反事項について理事が管理組合法人を代表した場合の効果】
管理組合法人と理事との利益が相反する事項について、理事が管理組合法人を代表した場合には、その行為は無効である。
それでは、この無効は絶対的無効か、それとも追認の余地を認める相対的無効か。

学説上、「理事が利益相反行為をなしても、それが必ずしも法人にとって不利益でない場合もありうるのだから、絶対的無効と解することなく、監事あるいは、理事会等の追認によって有効となりうる余地を残している無権代理行為として無効、と解するのが妥当である」（森泉・基本コンメ81）とするものがある。

しかし、監事は、理事の業務執行の状況を監査し、また、業務の執行について不整の事実があることを発見したときはこれを集会に報告しなければならない立場にあることから、監事による追認を認めるべきではないと解する。
なお、森泉・前掲81は、「監事による事後の追認が是認される以上、監事の事前の同意による利益相反行為の有効化を認めて差し支えない」とするが、監事による事後の追認を認めない以上、事前の同意による利益相反行為の有効化は認めるべきではない。

管理組合法人の集会の決議による追認を認めるべきか否かについては、別個に問題が存在するが、肯定的に解すべきであろう。
（出典：コンメンタール　マンション区分所有法）

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利益相反は会社にとっても同じことだから監査役が代表取締役の代わりに契約書に署名捺印すればよい。あほ

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>>10670 匿名さん

残念ながら、役員の利益相反事項について、会社法では監査役に代表権を認めていない。

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>>10671 匿名さん
認めてますよ

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アホとアホの絡み合い？

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>>10672 eマンションさん

監査役が会社を代表するのは、会社と取締役との訴訟においてですね。

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へー。パート3の人より偉いね

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税理士です

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>>10103 の訂正
（誤）https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/770/
（正）https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46043/res/770/

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【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

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>>10674 匿名さん
監査役？
そんな役員誰が決めたんだ。

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－コーヒータイム－

【建設業法に規定する「監理技術者」について】
建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。
この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

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【マンションの大規模修繕工事を設計監理方式で実施する場合、設計監理コンサルタントにはどのような資格が必要か？】
マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

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>>10681 匿名さん
そのソースとなる法律を示せ。
ど素人に設計コンサルをやらせるわけだ。

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>>10682 ご近所さん
>そのソースとなる法律を示せ。

【建築基準法】
第２条（用語の定義）
五　主要構造部　壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。
十四　大規模の修繕　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
十五　大規模の模様替　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

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＜参考＞
廣田信子のブログ
《廣田信子氏のプロフィール：（資格）一級建築士など》
【設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？】
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12287036626.html

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【区分所有者全員の同意があり、招集の手続を経ないで総会を開いた場合、特別決議事項でなければ、あらかじめ通知していない事項を決議できるか？】

〇できる。（区分所有法３６条、３７条３項）

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>>10684 匿名さん
【設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？】
特に資格は必要ないと言っています。
だから、コンサルティング業務には詐欺師が横行しているのですよ。
サギ師かどうかを見分けるには身元確認と資格確認です。

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詐欺被害に遭わないためには、身元不明や資格不明の人間とは付き合わないことです。

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【「長期修繕計画作成ガイドライン」における「大規模修繕工事」とは？】
１．国交省が策定している「長期修繕計画作成ガイドライン」では、「大規模修繕工事」を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」と定義し、「計画修繕工事」は「長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事」と定義しています。

２．また、長期修繕計画作成は、推定修繕工事（長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。以下同じ。）及び改修工事）を対象に、工事の部位、工種等による項目を設定することから始めるとしています。

３．当該ガイドラインでは主要な推定修繕工事項目として１９項目を示していますが、ガイドラインは「一般的な大規模修繕工事」を前提としていますので、当然のことながら、建築確認を要する項目は含まれていません。

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【管理規約の原本】
管理規約の原本は一通のみであり、その保管および閲覧については、区分所有法に定められています。
重要なことは、規約原本が確実に１通存在し、適正に保管され、閲覧に供することができる状態にあるかどうかです。
区分所有者の手元にあるのは単なる写しです。

＜区分所有法＞
（規約の保管及び閲覧）
第三十三条　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。
３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

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【規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、どうすればよいのか？】
マンション標準管理規約（単棟型）では、
①　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する（７２条３項）。
②　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない（７２条４項）。
と規定しています。
この規定に従えば、「規約原本」、「規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面」および「現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面」を閲覧させる必要があります。

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－おまけ－

標準管理規約７２条４項（>>10690 の②）において、「使用細則等」が閲覧対象になっていますが、これは平成２８年（２０１６年）３月の標準管理規約の改正において、規約原本等と同じ手続で閲覧を認めることを明確にするために追加されたものです。

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マンション管理組合の理事会が居住者名簿を提出しない人はマンション敷地内の駐車場をかさないといっていますが、法律上問題ないのでしょうか？

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>>10692 評判気になるさん

管理規約や細則において、
① 入居時の届け出（居住者名簿の提出）や届出事項に変更があった場合の取り扱いが規定されている。
② 駐車場を使用することができる者は、マンションに居住していることが要件になっている。
ということを前提とすれば、居住者名簿により居住の有無を確認することには合理性がありますので、そのような運用は特に問題ないと思います。

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【建築士でないとてきない設計・工事監理】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kenchikusi/pdf/hani....

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ということで、
建築確認申請を必要としない大規模修繕工事の「設計・工事監理」は、建築士でなくても実施することができます。

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【主任技術者・監理技術者・現場代理人について】
主任技術者・監理技術者は建設業法の規定に基づき配置される技術者です。一方、現場代理人は、契約に定めがある場合に設置するもので、工事現場の運営、取り締まりを行うほか、代金の授受などを除いた請負契約に関する一切の権限を行使する人です。従って、現場代理人は必ずしも技術系の職員でなくてもかまいません。
　また、主任・監理技術者と現場代理人は兼務することもできます。
　現場代理人は、約款の定めにより現場常駐を求められることがあります。ほとんどの公共工事においては、現場代理人は現場常駐が定められており、他の工事との兼任もできません。
（関係法令：建設業法第19条の2、第26条）

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【建設業法に規定する「監理技術者」について】
建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。
この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

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建築士でないとてきない設計・工事監理】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo...

上記からもわかるように、
建築確認申請を必要としない大規模修繕工事の「設計・工事監理」は、建築士でなくても実施することができます。

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【正しいURL】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kenchikusi/pdf/hani....

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>>10698 の根拠法令
○建築基準法第5条の6（建築物の設計及び工事監理）
○建築基準法第6条（建築物の建築等に関する申請及び確認）
○建築士法第3条（一級建築士でなければできない設計又は工事監理）
○建築士法第3条の2（一級建築士または二級建築士でなければできない設計又は工事監理）
○建築士法第3条の3（一級建築士、二級建築士または木造建築士でなければできない設計又は工事監理）

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さ～て
コーヒータイムとしよう。

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【建築士でなければできない「設計・工事監理」の対象となる建築工事とは？】
建築士法において、建築士でなければできない「設計・工事監理」の対象となる建築工事は、一定規模の建築物の「新築」、「増築」、「改築」、「大規模の修繕」、または「大規模の模様替」です。
また、この法律の「大規模の修繕」または「大規模の模様替」とは、それぞれ建築基準法第２条第十四号または第十五号に規定するものをいいます。

上記工事のいずれにも該当しないのであれば、建築士でなくても「設計・工事監理」を実施することができます。

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【建築士法に規定する「設計」とは？「工事監理」とは？】

〇「設計」・・・その者の責任において設計図書（建築物の建築工事の実施のために必要な図面（現寸図その他これに類するものを除く。）及び仕様書）を作成することをいう（２条６項）。

〇「工事監理」・・・その者の責任において、工事を設計図書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認することをいう（２条８項）。

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>>10703 匿名さん
あ！正解が書いてありますね

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【>>10688 の補足】
「長期修繕計画作成ガイドライン」で示されている改修工事は、「大規模の修繕」または「大規模の模様替」にあたることは少ないと考えられます（ただし、昇降機を取り替える場合等については、建築設備としての確認申請が必要）。

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－コーヒータイム－

また、某スレのスレ主が、必死になって多くのスレを上げてくるでしょうね。
楽しみです。

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【Part2 について・・・】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/6/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=Part%EF%BC%92&p=1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=Part%EF%BC%92&p=2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=Part%EF%BC%92&p=3
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=Part%EF%BC%92&p=4
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=Part%EF%BC%92&p=5

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パート２，パート３の自称スレ主はオリジナルスレ主のなりすましだったのか。宮ジイとか呼んでる人がいるが、かなり前にいた宮崎のじいさんのことなのかな。

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そのとおり！！

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>>10706 匿名さん

やっぱりね！

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なるほど

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宮ジイ寂しそうよ

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あははっ

＜再々掲＞
>>10533 2022/02/21 21:10:02
【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

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>>10713 匿名さん
　　　　　↑相手にされなくて他のスレ荒らしに来た人w

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【宅地建物取引業法】
第三十五条（重要事項の説明等）
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

六　当該建物が建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第二条第一項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地（一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。）に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの

【宅地建物取引業法施行規則】
第十六条の二（法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項）
六　当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額

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【マンション標準管理委託契約書】
第１４条（管理規約の提供等）
乙は、宅地建物取引業者が、甲の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために、理由を付した書面又は電磁的方法により管理規約の提供及び別表第５に掲げる事項の開示を求めてきたときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、及び別表第５に掲げる事項について書面をもって、又は電磁的方法により開示するものとする。甲の組合員が、当該組合員が所有する専有部分の売却等を目的とする情報収集のためにこれらの提供等を求めてきたときも、同様とする。
２ 乙は、前項の業務に要する費用を管理規約の提供等を行う相手方から受領することができるものとする。
３ 第１項の場合において、乙は、当該組合員が管理費等を滞納しているときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、その清算に関する必要な措置を求めることができるものとする。
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku20220408.pdf

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>>10716 匿名さん
そそ。
私、管理規約も各種細則も長期修繕計画もいろいろ作ったから
買う人は安心しただろうと思う。
機械式駐車場撤去、携帯基地局設置、LED照明導入、規約違反のベット飼育者への弁護士名での内容証明送付など、運営の合理化、および適正化をしたので買う人は安心したと思う。

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【マンション標準管理委託契約書】第１４条（管理規約の提供等）は、
宅地建物取引業者が、媒介等の業務のために、宅地建物取引業法施行規則第16条の２に定める事項等について、マンション管理業者に当該事項の確認を求めてきた場合及び所有する専有部分の売却等を予定する組合員が同様の事項の確認を求めてきた場合の対応を定めたものである。

【宅地建物取引業法施行規則】
第十六条の二（法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項）
法第三十五条第一項第六号の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるものとする。
一　当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
二　建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下この条、第十六条の四の三、第十六条の四の六及び第十九条の二の五において「区分所有法」という。）第二条第四項に規定する共用部分に関する規約の定め（その案を含む。次号において同じ。）があるときは、その内容
三　区分所有法第二条第三項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容
四　当該一棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約（これに類するものを含む。次号及び第六号において同じ。）の定め（その案を含む。次号及び第六号において同じ。）があるときは、その内容
五　当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容
六　当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額
七　当該建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
八　当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及び住所（法人にあつては、その主たる事務所の所在地）
九　当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

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>>10718 匿名さん

別表5に議事録がないんですね。まー、買い手が総会議事録、理事会議事録に興味があれば、開示請求するのね。

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はじめまして、既出かもしれませんが一部の区分所有者のみが使用する一部共用部分を管理する「一部管理組合」とその一部共用部分が店舗部分だった場合に成立する「店舗部会」についてです。
「一部管理組合」は全体の区分所有者に影響しない「一部共用部分」の管理をするとありますが「部会」は決議など意思決定は出来ない。
実務ではこの店舗部分の一部共用部分を「一部管理組合」と「店舗部会」とで別々に存在するものでしょうか？

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>>10720 eマンションさん

全体管理組合（区分所有者全員で構成する管理組合）は、一部共用部分の管理で区分所有者全員の利害に関係しないものであっても、全体管理組合の規約に定めることによって、マンション全体を一部共用部分も含めて一元的に管理することができます（区分所有法１６条、３０条２項）。

この場合、一部管理組合（３条後段の団体）は法律上存在しますが、一部管理組合だけで何かを決定することはないのでその実質はありません。

そこで、マンション標準管理規約（複合用途型）は、一部管理組合（３条後段の団体）とは別に、６０条で「管理組合に、住戸部分の区分所有者で構成する住宅部会および店舗部分の区分所有者で構成する店舗部会を置く。」と規定し、「住宅部会及び店舗部会は管理組合としての意思を決定する機関ではないが、それぞれ住宅部分、店舗部分の一部共用部分の管理等について協議する組織として位置づけるものである。」とコメントしています。

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【 >>10721 の続き】
ただし、注意が必要なのは、「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものついて、区分所有全員の規約に定めがある場合、その規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。」（区分所有法３１条２項、マンション標準管理規約（複合用途型）５１条８項（※））ということです。

※　マンション標準管理規約（複合用途型）
５１条（（総会の会議及び議事）
第８項　第３項第一号（規約の制定、変更又は廃止）において、一部共用部分に関する事項で組合員全員の利害に関係しないものについての規約の変更は、当該一部共用部分を共用すべき組合員の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

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決定権はないが拒否権はある

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>>10722 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
その件について、さらに質問なのですが

一部管理組合は「集会」を開き、「規約」を定め、「管理者」を置くことができる。

とあるので「一部管理組合」は意思決定も全体の管理組合の規約や全体区分所有者の権利に抵触しない「意思決定」することがあり、「部会」は協議する場でしかない、とすると実務上は例えば「店舗部会」と「店舗一部管理組合」を構成する区分所有者がほぼ重複する場合、「店舗部会」として協議しても意思決定まではできないため「店舗部会」は「理事会」のように作成した素案を「店舗一部管理組合」を召集して決議まで行っているのでしょうか？

わかりづらくて、すいません。

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>>10724 マンション検討中さん

>>10721 のケースにおいて、区分所有者全員で構成する管理組合が行うものは、一部共用部分の管理のうち、①区分所有者全員の利害に関係する管理、および②区分所有者全員の利害に関係しない管理であっても区分所有者全員の規約によって全員で行うこととした管理（区分所有法３１条２項）です。

②について、区分所有者全員の規約への定め方としては、一部共用部分の管理を包括的に区分所有者全員で行うとする方法と、同一の一部共用部分の管理で、ある事項（たとえば修繕）は全員で行うが、他の事項（たとえば、清掃などの日常の管理行為）は当該一部区分所有者のみで行うとする方法があります。

前者であれば、一部管理組合が管理する事項はありませんので、住宅部会・店舗部会の設置で事足りると思いますが、後者の場合、他の事項は「規約は設定されているが、規約中に区分所有者全員で行うとされている事項以外の管理」となるので、一部管理組合（３条後段の団体）を当然に構成し、区分所有法に定めるところによってそれらの者のみで集会を開き、それらの者のみの規約を定め、それらの者のみの管理者を置くことができます（３条後段、３０条２項）。
（参考：コンメンタール　マンション区分所有法）

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>>10725 匿名さん
ご回答ありがとうございます。
最後に「管理費」と「修繕積立金」について伺います。
「一部管理組合」は「一部管理費」や「一部修繕積立金」など全体の「管理費」や全体の「修繕積立金」など会計を区分する必要はあるのでしょうか？
また区分所有法に違反はしてませんか？
ケース・バイ・ケースでしょうか？
よろしくおねがいします。

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>>10726 通りがかりさん

区分所有法上、共用部分、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の負担については、１９条および２１条に、また、共用部分の持分の割合については、１４条に規定があるだけです。

上記は、規約に別段の定めをすることができますが、３０条３項には、「前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と規定されており、これは強行規定ですから、違反する別段の定めは無効となります。

以上から、規約における「管理費」と「修繕積立金」は、マンションの特性を勘案し、合理的な区分をして規定すればよいと思います。

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自作自演
だれもここにはこないし、すぐ終わる。

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>>10728 周辺住民さん

自作自演と思うなら、削除依頼をしましょう。

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>>10727 匿名さん
ありがとうございました。

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【 >>10725 について】
マンション標準管理規約（複合用途型）は、一部共用部分の管理を包括的に区分所有者全員で行うとする規約ですから、「この規約は、区分所有者全員の共有物である敷地､全体共用部分及び附属施設のほか、一部の区分所有者の共有物である一部共用部分についても全体で一元的に管理するものとし、管理組合は全体のものを規定し、一部管理組合は特に規定していない。」とコメントしています。

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ここのスレ立てをしたスレ主は、このスレ主旨にはマンション管理士
だけに質問するのではなく、いろんな方に質問しようということで、
ＰＡＲＴ３を立て直したのだけど、何故かこそこそとＰＡＲＴ３に
対立するようにまた邪魔するように書き込みを続けているのだけど、
ここのＰＡＲＴ２はマンション管理士だけが質問に答えているのか疑問だね。
書き込みをしている者は当然マンション管理士なんでしょうね。
１０７３１さんも当然マン管士なんでしょうね。
そして、１０７３０さんはマンション管理士に対して質問しているんでしょうね。

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>>10732 匿名さん
>>10733 匿名さん

どちら様ですか？

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どうせこのスレは終わるんだろう。
又数日間は誰も書き込みをしないので、思いついたように
自作自演を繰り返すだけ。
こそこそしないで堂々とやれよ。
このスレはあんたが立てたスレではないだろう。

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何のために、もう終わったスレに思い出したように書き込みをするのか。

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>>10735 匿名さん
>>10735 匿名さん

再びお尋ねします。
どちら様ですか？

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匿名さんに決まってるだろう。
ＨＮみてないの。
それとあんたはマンション管理士なの？

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>>10738 匿名さん

>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して真剣に答えていきましょう。

あくまでも例示でしょう。

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>>10739さん
スレタイを良くみるんだね。
マンション管理士に質問しようとなっているだろう。
それから、もうここにはこないよ。
どうせ書き込みをしてもつまらない批判の応酬だけしかないからね。
自分で立てたスレでもないのだから、自作自演を繰り返していけばいいよ。
いくら書き込みをしても誰も読んでくれないから、すぐ途絶えてしまうよ。
じゃあね。

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>>10740 匿名さん

なにを今更
以前に、ＰＡＲＴ２は見ない、書き込まないと言っていたくせに・・・

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興味のある方は、こちらをどうぞ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=PART%EF%BC%92&good=&a...

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>>10740 匿名さん

質問に対して回答しただけなのに、自作自演だと言い掛かりをつけてくる。質問をした方に失礼だと思いませんか？
わたしは宮爺（ＫＹＭＷＭ）と違って、自作自演をするほど、この掲示板に思い入れはありません。

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－ちょっと脱線－

この掲示板における「スレ主」とは？

この掲示板の「はじめての方」向けの掲示板用語説明に、「スレ主：スレッドを立てた本人のことです。単に『主』とも言います。」と書いてあります。
つまり、スレの運営を任されたわけでもなく、レスの削除権限が与えられているわけでもありません。

ということで、「スレ主」とは、単に「スレを立てた人」というだけで、何らかの特別な権限はありません。

　　 ∧＿∧　♪
　　(´･ω･`)　　♪
　　（ つ　つ
((　（⌒ __)　))
　　　し' っ

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>>10744 匿名さん
そそ。
しかも元スレは別人が立てていて
パート2.3はなりすましらしい

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－ちょっと脱線－

この掲示板における「スレ主」とは？

この掲示板の「はじめての方」向けの掲示板用語説明に、「スレ主：スレッドを立てた本人のことです。単に『主』とも言います。」と書いてあります。
つまり、スレの運営を任されたわけでもなく、レスの削除権限を与えられているわけでもありません。

ということで、スレ主、スレ主とこだわる人がいますが、「スレ主」とは、単に「スレを立てた人」というだけで、何らかの特別な権限はありません。

　　 ∧＿∧　♪
　　(´･ω･`)　　♪
　　（ つ　つ
((　（⌒ __)　))
　　　し' っ

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>>10736 匿名さん
>何のために、もう終わったスレに思い出したように書き込みをするのか。

このスレって終わっているのですか？
まだまだ書き込めるみたいですが・・・

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－コーヒータイム－

>>10740 匿名さん
>スレタイを良くみるんだね。
>マンション管理士に質問しようとなっているだろう。

そう、スレタイは「マンション管理士に質問しよう」です。
だから、質問者である「通りがかりさん」は、そのつもりで質問をしたのかもしれません。

しかし、>>10739 に書いたように、回答者が限定されているわけではないので、わたし「匿名さん」が質問に対して回答をした次第です。

なにか問題がありますか？

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>>10748 匿名さん

ないよー

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【再掲】
>>10564　2022/04/08
【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

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－おやすみの前に－

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説1-水道直結方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/12_watersupply/

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説2-受水槽方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/13_watersupply/

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基幹事務のうち、出納と会計を税理士事務所に依頼して
修繕の企画と調整をマンション管理士事務所にやらせるといいかな。

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>>10752 マンション掲示板さん

基幹事務をどこに委託するかは自由に決めることができますが、基幹事務のすべてを一つのマンション管理業者に委託するのではなく、別々のところに委託すると、それぞれの委託先はマンション管理業者ではないので、マンション管理適正化法の規制の対象外になりますね。
（この場合は、対策の一つとして委託契約に適正化法の遵守を規定するのがよいそうです。）

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>>10751 関連
【受水槽および高架水槽の容量について】
○ 受水槽　 = １日使用水量 × ４／１０ ～ ６／１０
○ 高置水槽 = １日使用水量 × １／１０ ～ ３／１０

※ 容量が過大だと水槽内に水の滞留が起こり、水質が悪化する原因となるので、必要以上に大きい容量にならないよう注意すること。

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熊本の人が大阪に来て寮になってる賃貸マンションの水を飲んで大阪の水がまずいとか言ってたが、高度処理しているため大阪の水道水は十分にきれいで、まずく感じるのはマンションの高置水槽が汚れているからなんだ。賃貸マンションはオーナーがケチだと掃除なんかめったにやってないだろう。分譲マンションもケチると同じようになる。たまにカラスの死骸があったりするみたい。

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こんにちはマンション管理士の勉強してる者です。
「区分所有法第59条」にある「競売請求訴訟」についてです。競売請求訴訟において競売の「確定判決」があった場合、「確定判決」後6ヶ月以内に競売しないと競売出来なくなる理由は何故でしょうか？よろしくおねがいします。

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>>10752 マンション掲示板さん
税理士任せる程の内容なのでしょうか？

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>>10756 通りがかりさん

他人の区分所有権を競売にかけるという強力な措置であるため、総会の特別多数決議を要件とする。また、該当する区分所有者の不安定な地位を除去するために、競売は判決確定後６ヶ月以内に行わなければならない。

だそうです。
買い手がつくかもわからないしね。

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>>10757 名無しさん

出納の意味わかりますか？振り込みとか支払い行為そのものですよ。全財産預けてるのと同じです。

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>>10758 名無しさん
なるほど～・・義務違反者にも優しいんですね！
ご回答ありがとうございます!

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コーヒータイム書いてる人！
区分所有者が変わったとき、前区分所有者が延滞してる水道代を請求できるかできないか知ってる？規約に書いておけば請求できる可能性あるけど、新区分所有者が払う必要がないと言った場合揉めるけどね。
この論点知ってたら大したもんだけど。
実務では規約に書いてあっても新区分所有者が払いません！と言った場合、あきらめてるみたいなのよね。
その場合、同時に延滞してる管理費の利息を水道代に充当して穴埋めしてるみたいなんだ。管理費の延滞利息は毎月未収金に計上すべきだが、そんなこと普通はしてないから簿外の未収金になり、それを水道代に充当してるみたい。おたくさん意味わかるかな？

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－コーヒータイム－

【相談事例① ： 前区分所有者が滞納した水道使用料を特定承継人に請求することはできますか。】
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol08_2406.html#s01

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どうして払う必要がない！と新区分所有者が言うかですが、仲介してる宅建業者がたぶん民法を根拠にそのように言うらしいんですよ。しかし、管理規約に書いてあれば新区分所有者は管理規約に同意書出してますからね。訴えたら管理組合が勝つかな？しかしカネかかるしね。

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>>10762 匿名さん
おたくさんもどっちかわからんのでしょ

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－ティータイム－

「管理組合・管理会社・理事会板」で「おたくさん」という言い方をするのは、わたしの知るかぎり一人です。

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>>10765 匿名さん

誰ですかね？

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興味のある方は、こちらをどうぞ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

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＞わたしの知るかぎり一人です。
二人いますよ

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>>10767 のスレ以外にも複数のスレに出てきますが、同じ人が書いています。

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こんにちは、唐突ですが質問させて下さい。
団地の中の棟総会についてです。
団地管理組合が存在し、さらに各棟においても【各棟の管理組合】があるのであれば棟管理組合の役員（棟理事長など）は存在しないのでしょうか？
何故、棟総会の招集
は棟の理事長ではなく、棟の区分所有者の1/5及び議決権の1/5で招集することのみなのでしょうか？

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>>10770 マンション掲示板さん

マンション標準管理規約（団地型）第６８条（棟総会）第２項についての質問だと思います。

この規約では、団地管理組合について規定し、理事長を定め、理事長は、区分所有法に定める管理者とする旨の規定を置いていますが、各棟では日常的な管理を行わないことから、棟管理組合については特に規定を定めず、管理者も選任していません。

したがって、棟総会は、区分所有法第３４条第５項の規定に基づき、招集することになります。

【区分所有法】
第３４条（集会の招集）
第５項　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

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>>10769 匿名さん
なんで同じ人なの？

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>>10771 さん

ありがとうございます、棟の管理組合には役員はいないんですね！
皆が同じ立場だから誰がが必要と思ったら招集するんですね、でも年一回の通常総会も誰か任せだと忘れそうですね。

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>>10773 検討板ユーザーさん
>でも年一回の通常総会も誰か任せだと忘れそうですね。

管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければなりませんが（区分所有法３４条２項）、管理者が選任されていないときは、年一回の集会の開催は義務づけられてはいません。

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>>10774 匿名さん

お答えありがとうございます。

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～「おたくさん」巡り～

【ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666826/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

【管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677099/?q=%E3%81%8A%E3%81%9F%E3...

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ほー

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↑　本人登場です。

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だからなんなのよ。がちょーん

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これからは語尾にがちょーんを付けよう

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がちょーんが付いてる発言あつめろ。あほ

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>>10781 は、このスレにおける４２８番目「あほ付レス」である。

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>>10782 匿名さん
ほー

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＜令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査＞
https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

○アンケート調査の概要
【調査対象】
アンケート回答時点から直近３年間に受注したマンション大規模修繕工事の設計コンサルタント業務や施工の受注実績を有する企業※
※ 施工の受注実績を有する企業はR3年度調査から追加

【実施期間】
令和３年７月～１０月

【調査範囲】
（一社）マンション計画修繕施工協会（MKS）会員社：159社
（一社）マンション管理業協会会員社：357社
その他設計コンサルタント業務を行う企業：298社

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＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【管理組合からの発注方法】
・ 大規模修繕工事の管理組合からの発注方法としては、「設計・監理方式」の割合が最も高く、次いで「責任施工方式」となっている。
・ なお、これは、工事回数によらず同様の結果である。

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＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【管理組合からの発注方法とマンション規模の関係】
・ 管理組合からの発注方法とマンション規模の関係を見ると、戸数が少ないほど、「責任施工方式」の割合が高くなる傾向にある。
・ ５１戸以上では、８０％以上が「設計・監理方式」である。

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>>10787 匿名さん
管理会社が推奨するからだ

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>>10763 口コミ知りたいさん
水道局と契約しているのは管理組合だけで入居者には管理組合が戸別メーターで請求しているマンションですね。特定承継人や包括承継人の負担義務を規約に追加しても支払い頂けない。支払ってもらうにはグレーゾーンのテクニックが必要です。管理費等の遅延損害金を付け替えるアイデアも有りですね。ただ水道代にも遅延損害金が付くことを考えると惜しいですよね。履行遅滞ってご存じですか？水道代は多分2ヶ月に一回の請求ですから管理費等とは計算時期が異なりますよ。根本的な話として規約に水道代は特定承継されると定めたのは、欲しいからだけですか？請求根拠はありますか？言い分は双方にあるケースの典型です。ロジックが大事です。規約に定めてあるだけでは払ってくれる良い人もいるでしょうがちょっと弱いですね。不可能ではないですよ。

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＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【設計コンサルタント業務の発注先の選定方法】
・ 設計コンサルタント業務の発注先の選定方法としては、「見積合わせ方式」の割合が最も高くなっている。

【設計コンサルタント業務の発注先の選定方法とマンション規模の関係】
・ 設計コンサルタント業務の発注先の選定方法とマンション規模の関係についてみると、マンション規模による発注先の選定方法の違いはみられない。

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＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法】
・ 施工業者の選定方法についてみると、「見積合わせ方式（条件提示型）」の割合が最も高く、次いで「競争入札方式（総合評価型）」となっている。
・ なお、工事回数が３回目以上となると、１回目、２回目と比べ「競争入札方式（総合評価型）」の割合が倍以上高くなっている。

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＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法とマンション規模の関係】
・ 施工業者の選定方法とマンション規模の関係をみると、マンションの規模の違いと選定方法の間に大きな傾向はみられないが、戸数が多くなると、「見積合わせ方式（条件提示型）」の割合がやや高くなっている。

○「見積合わせ方式（条件提示型）」：見積の提出を求める際に、発注者からあらかじめで仕様・工事項目・数量等の一定の具体的な条件を提示する方式。

○「見積合わせ方式（提案型）」：見積の提出を求める際に、施工会社からの提案にある程度の自由度を持たせ、各施工会社が必要と考える仕様・工事項目・数量等を独自に設定し、これらの要素を積算する他、工期や技術力、安全性などの施工計画についても企画提案を求める方式。

○「競争入札方式（価格競争型）」：価格のみで発注先を決める方式。

○「競争入札方式（総合評価型）」：価格と価格以外のいくつかの要素（工事実績、技術資格者数、会社概要等）で判断する方式

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＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者の選定方法の採用理由】
・ 施工業者の選定方法の採用理由としては、「工事金額を重視したかったため」の割合が最も高い。
・ なお、１回目、2回目では、次いで「施工業者の実績を評価したため」の割合が高く、３回目以上では「その他」となっている。

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＜大規模修繕工事の発注先の選定方法＞
【施工業者を決定した際の評価事項】
・ 施工業者を決定した際の評価事項としては、「工事金額」を選択する企業が最も多く、次いで「施工業者の実績」「現場代理人予定者の実績」となっている。

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＜再掲＞
>>10494 匿名さん 2022/01/03
＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

＜再掲＞
>>10495 匿名さん 2022/01/04
>>10494 からわかるように、標準管理規約２１条における「管理」とは、「変更」（区分所有法１７条１項）、「狭義の管理」（区分所有法１８条１項本文）および「保存行為」（区分所有法１８条１項但し書）の３つを含む「広義の管理」である。
したがって、
>標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
>保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
は正しい。

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>>10795 関連
＜マンション標準管理規約＞
【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第５項　第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

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－コーヒータイム－

＜マンションの駐車場事情と税対策＞
【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（1-2）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/index.php
【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（3-4）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_2.php

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>>10797 関連

事件番号：昭和55(オ)747
事件名：駐車場専用使用権不存在確認
裁判年月日：昭和56年1月30日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
結果：棄却
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=74553

【判示事項】
土地付分譲マンション付属の駐車場専用使用権分譲特約が公序良俗違反として無効とはいえないとされた事例
【裁判要旨】
?マンシヨン分譲業者がマンシヨンの敷地の持分と右敷地内の付属の駐車場専用使用権とを別個に譲渡することが同一土地から二重に利益を得ることになるものと速断することはできず、マンシヨン購入者の全員において、駐車場専用使用権を土地付マンシヨン本体の分譲とは別個に購入者に対して分譲する権利が分譲業者に留保されていること並びに右専用使用権の分譲を受けた者及びその譲受人が右駐車場を専用使用することを容認・承諾して、分譲業者とマンシヨン分譲契約を締結したことなど原審認定の事情のもとにおいては、右駐車場専用利用権の設定に関する約定が公序良俗に反するものとはいえない。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/553/074553_hanrei.pdf

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>>10797 関連

事件番号：平成8(オ)1362
事件名：管理費等
裁判年月日：平成10年11月20日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
結果：その他
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62792

【判示事項】
?一　区分所有者の有するマンション駐車場の一部の専用使用権を消滅させる集会決議が無効とされた事例
二　区分所有者の有するマンション駐車場等の専用使用権を有償化する集会決議を無効とした原審の判断に違法があるとされた事例
【裁判要旨】
?一　区分所有者の有するマンション駐車場の一部の専用使用権を消滅させるとの集会決議が右区分所有者の承諾のないままされた場合において、右区分所有者が、分譲当初からマンションの一階店舗部分においてサウナ、理髪店等を営業しており、来客用及び自家用のために駐車場の専用使用権を取得したものであって、残った駐車場だけではその営業活動を継続するのに支障を生ずる可能性がないではなく、他の区分所有者は、同人らのための駐車場及び自転車置場がないことを前提としてマンションを購入したものであるなど判示の事実関係の下においては、右集会決議は、建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の規定の類推適用により、効力を有しない。
二　区分所有者の有するマンション駐車場等の専用使用権を有償化するとの集会決議が右区分所有者の承諾のないままされた場合において、右区分所有者が管理費等をもって相応の経済的な負担をしてきた権利を更に有償化して使用料を徴収することは右区分所有者に不利益を与えるということのみから、集会決議により設定された使用料の額が社会通念上相当なものか否か等について検討することなく、右集会決議を無効であるとした原審の判断には、建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特別の影響」の有無について、法令の解釈適用の誤り、審理不尽の違法がある。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/792/062792_hanrei.pdf

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>>10797 関連

事件番号：平成8(オ)258
事件名：駐車場専用使用権確認
裁判年月日：平成10年10月30日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
結果：その他
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52595

【判示事項】
一　建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」の意義
二　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等が専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特別の影響」を及ぼさない場合
三　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する集会決議と建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の類推適用
四　マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が増額された使用料の支払に応じないことを理由としてされた駐車場使用契約の解除の効力が否定された事例
【裁判要旨】
一　建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が右区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう。
二　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等は、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特別の影響」を及ぼすものではない。
三　区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料が、規定の設定、変更等によることなく、規約の定めに基づき、集会決議もって増額された場合にも、建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段の規定が類推適用される。
四　マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が、使用料を増額する集会決議の効力を争い、管理組合の主張する増額使用料の支払義務の不存在確認を求める訴訟を提起し、既に三回の口頭弁論期日が開かれていたにもかかわらず、管理組合が、専用使用権者に対して増額使用料を支払うように催告し、その支払に応じないことを理由として駐車場使用契約を解除する旨の意思表示をしたこと、管理組合の主張する使用料の増額が社会通念上相当なものであることが明白であるとはいい難いことなど判示の事情の下においては、管理組合による右駐車場使用契約の解除は効力を生じない。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/595/052595_hanrei.pdf

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