マンション管理士に質問しよう！ Part2

賃借している部屋を時効取得

>>10601 匿名さん

何を言いたいのでしょうか？

難しく考えることはないだろう。

>>10601 匿名さん

賃借人は、所有の意思を持って占有しているわけではない（つまり、「他主占有」である。）ので、区分所有権を時効取得することはない。

【法令における「～することができる」の意味は？】
「することができる」は、一定の行為をすることが可能であることを表す場合の用語です。法令においては、その行為をするかしないかの裁量権を与える場合と、その行為をする権利または能力を与える場合の二通りの用い方があります。

【規約共用部分について】
１．規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となる（区分所有法４条２項）。
２．共用部分として規約に定めるべき事項は、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということだけで足りる。
３．その他の事項（その共用部分の用途、その共用部分を共用すべき区分所有者の範囲等）を規約に定めても差し支えないが、これらの事項を定めたときは、その定めが区分所有者を拘束することになる。
４．ただし、これらの事項は総会決議を経て規約に定めたのであるから、総会決議を経て規約を改正することによって変更（例：倉庫を会議室に用途変更するなど）することができる。

【区分所有法１３条と規約共用部分】
１．区分所有法１３条における「使用することができる」は >>10605 の後者であり、主語は「各共有者は、」であるので、「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用する権利を有する。」と言い換えることができる。
２．また、規約共用部分の「その用方に従った使用」とは、「規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従った使用」と考えられるので、規約共用部分については、「各共有者は、規約共用部分を規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用する権利を有する。」となる。

＜再掲＞
>>10572 匿名さん 2022/04/20
【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

>>10573 匿名さん 2022/04/20
【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

>議案の賛否を直接意思表示することが望ましい
プライバシー侵害だと思う。
議決権行使書の面々は覆面なのに、どうして出席組合員のプライバシーは尊重されないのか。

＞10609 匿名さん
逆も成り立つ。
出席組合員は組合員であることの証明のため覆面をせずに正体を明らかにしているが、議決権行使書の面々は組合員であることの証明もしないでの議決権行使は、ある意味、無効票と言える。
少なくとも、組合員内部では組合員であることの正体を明らかにするために、議決権行使書情報は組合員同士で共有されるべきです。

＞10610 匿名さん
＞議決権行使書情報は組合員同士で共有されるべきです。
組合員同士で議決権行使書情報を共有することが、どうして組合員としてのの正体を明らかにすることに繋がるのか。

＞10611 匿名さん　
＞組合員同士で議決権行使書情報を共有することが、どうして組合員としてのの正体を明らかにすることに繋がるのか。
議決権開票情報を共有するという事は、自身の目で自分の議決権投票が開票に正しく反映されているか確認できます。
つまり、改竄の余地がなくなり、結果的には他の組合員に対し同組合員としての正体を明らかにしているのです。

＞10612 匿名さん
＞改竄の余地がなくなり
どうして改竄の余地がなくなるのか、もう少し詳しく説明してください。

>>10609 匿名さん
>プライバシー侵害だと思う。

本人の意思で直接権利を行使することのどこがプライバシー侵害なのでしょうか？

>>10609 匿名さん
>プライバシー侵害だと思う。

本人の意思で総会に直接参加して議決権を行使する組合員の「どのようなプライバシー」を「誰が侵害する」と思うのでしょうか？

＞10614 匿名さん
＞本人の意思で
勝手に本人の意思と決めつけないでほしい。
本人の意思ではなく、彼らは旧来からの慣例に従っているだけ。
ごく少数であなたみたいな方もいると思う。
もし、プライバシー保護のために覆面で参加してもいいという慣例があったなら、ほとんどの方が覆面で参加すると思うよ。

＞10615 10614
＞「どのようなプライバシー」
各議案に対する組合員本人としての考え方かな。
＞「誰が侵害する」
本人以外の他の出席組合員かな。
その程度の想像力もないの？
一から十まで説明させないでよ。

↑訂正
＞本人以外の他の出席組合員かな。
少し訂正させてほしい。
本人以外の他のお出席組合員と利益相反する管理会社の関係者かな。
特に、同じ組合員同士なら兎も角、利益相反する管理会社に組合員本人のプライバシーが侵害されることには背筋が凍る思いがする。

>>10616 匿名さん
>勝手に本人の意思と決めつけないでほしい。
>本人の意思ではなく、彼らは旧来からの慣例に従っているだけ。

これこそが勝手な決め付けであるが、このような状況での出席であっても、出席は本人の意思である。

>>10617 匿名さん
>各議案に対する組合員本人としての考え方かな。

さすがに、これはプライバシー情報ではない。

>>10618 匿名さん
>本人以外の他のお出席組合員と利益相反する管理会社の関係者かな。

これらの者が、総会において自ら示した本人の意思表示を誰に開示して侵害をするというのか？

＞これこそが勝手な決め付けであるが、
そんなことはない。
常々、私自身が覆面での出席が許されるならそうしたいと思っているし、他の出席組合員に伺っても同じ返答だった。
覆面だと、当組合員であるかどうかの判別が他の出席組合員にできないから仕方なくしているとの意見で一致した。
皆さん本心は、覆面で出席できるのであればそうしたいそうです。
＞>各議案に対する組合員本人としての考え方かな。
＞さすがに、これはプライバシー情報ではない
仮にプライバシー情報でないなら、議決権行使書開票結果の公開も許されるという事になる。
＞これらの者が、総会において自ら示した本人の意思表示を誰に開示して侵害をするというのか？
相変わらず、想像力が乏しいね。
利益相反する管理会社が、あなたたち管理会社の利益誘導のために利用するに決まってるじゃん。
多数派工作したり、議決権行使書改竄行為したり、首根っこを押さえつけられている。

どうも、プライバシー侵害の意味をご存じないらしい。

　ーこれにて終了ー

＞10621 匿名さん
＞ーこれにて終了ー
やれやれ、しっぽを巻いて逃げたんだ。
管理会社側の意見を聞きたかったのに。

＞10621 匿名さん
の意見を要約すると、
総会での各議案に対する組合員としての態度を表明することは、プライバシー侵害には当たらず、同じく議決権行使書による各組合員の賛否票公開も当然のこととしてプライバシー侵害には当たらない、ということだそうです。
つまり、議決権行使書も出席組合員と同じく、誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開しても、そのこと自体はプライバシー侵害には当たらず、公開すべきだと言っているようです。
そういう意見なら、10621さんの意見も多少は理解できる。

＞10623 匿名さん
＞議決権行使書も出席組合員と同じく、誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開しても、そのこと自体はプライバシー侵害には当たらず、公開すべきだと言っているようです。
覆面できずに我慢して総会出席している方にとっては公平性を保つという面において朗報ですね。

>10623 匿名さん
>誰が賛成し誰が反対したかを他の組合員に公開
どうやって公開するのですか。
具体的なイメージが湧いてこない。

>10625 匿名さん
他スレでモデルデータがあったので紹介します。

普通決議の場合、出席組合員の議決権数の過半数で可決されるが、どの議案も普通決議なのだろう。
賛否同数の議案もあるが、その場合は否決となり、このモデルプランは2号議案5号議案に関しては間違っている。
モデルケースとは言えない。

＞10626 匿名さん
可否の判断ができない方に対して△の選択肢を設けたのはいいアイデアだと思う。
議案内容によっては可否の判断に迷う方もいて当然。
議決権総数の半数以上が参加しないと総会そのものが無効になる。
議案内容がよくわからない場合でも、参加することに意味がある。

＞10627 匿名さん
＞モデルケースとは言えない。
ご指摘の通りです。
よく確認せずに紹介したことをお詫びします。
こういった賛否一覧表を作成し、掲示板で公開したり、各組合員に配布することで自分の投票結果が正しく反映されているかどうか確認できます。
仮に、管理会社による改竄行為が働いても、本人がこの賛否一覧表を確認することでで改竄を暴くことができます。

＞本人がこの賛否一覧表を確認することで改竄を暴くことができます。
成程、議決権行使書開票結果を改竄されたかされないかを確認できるのは本人しかいない。
理事長や他の役員では改竄有無のチェックは無理という事ですね。
この開票結果公開方式を管理規約細則で定めておけば安心できる。
今度の理事会で提案してみる。
この方式が採択されると、全国の管理組合は管理会社からの利益相反による利益誘導被害から逃れることができる。
マンション管理に関して大きな革命だと言える。
管理業協会からの反撃が当然起きるでしょうね。
出来れば、国交省のマンション標準管理規約でこの開票結果公開方式を定めてほしい。

－コーヒータイム－

【標準管理規約における普通決議について】
１．標準管理規約では、普通決議の議決方法を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する総会において、出席組合員の議決権の過半数で決する」としている。
２．議決権の分割（不統一行使）はできないので、各組合員が行使した各議案の議決権は、「賛成する」、「賛成しない（反対・棄権）」の二つに区分し、集計することになる。
３．標準管理規約に倣えば、>>10626 記載のケースでは、議案のすべてが「否決」となる。

ー豆知識ー
△は不統一行使ではあるが棄権ではない。
不統一行使の場合、賛成票かもしれない。
賛成か反対かを明確に記入しなかっただけで棄権と判断するのは危険である。
棄権を反対票だと決めつけるのも危険です。
△は議案内容が理解できなくて賛否が判断できない方のための権利行使として用意している。
例えば、財務諸表による前期報告書等は痴呆症組合員にはチンプンカンプン。
賛成か反対か自分では判断できないが棄権はしたくない。
そういう方のために大岡裁きによる裁定結果なのです。
こういう知識は知恵のない人間が理解しようと思っても所詮は無理な話なのです。
ある正しい行動が憲法違反なら、憲法違反だとしか叫べない人間と、憲法改正を叫ぶ人間の違いに匹敵します。
＞10631 匿名さんは憲法違反しか叫べない方のようですね。

「不統一行使」とは、複数個の議決権をもつ者が一つの議案に対して賛否両方の意思表示をすることを言うのであって、一個の議決権を分割して賛否両方の意思表示をすることを「不統一行使」とは言いません。
なぜなら、一個の議決権を分割することはできないからです。

「棄権」とは、内心はどうであれ、議決権を行使しないのですから、「賛成」にも「賛成ではない」にもカウントできません。

議決権の不統一行使を認めているのは、会社法３１３条だけだと思います。

>>10634 訂正
（誤）「賛成」にも「賛成ではない」にもカウントできません。
（正）議決権の一部を「賛成」としてカウントすることはできません。

憲法違反であろうと法令違反であろうと組合員が納得していれば問題なし

＞10634 匿名さん
何度も言うが、△は棄権票だけに限定しているわけでもない。
どちらでもいい票、どちらか分からない票、棄権だけはしたくない票も含まれている。

難しい財務諸表を見てそれだけで棄権したくなる組合員や、兎に角、分からないから長いものに巻かれろ的に賛成票に入れる組合員も少なくない。
そういう方の意思表現行使手段としての△マークなのです。
彼らが組合員としての権利を行使し、義務を果たせる最良議決方法が△マークなのです。

△マークによる議決投票を管理規約で定め、議決権行使書で利用可能にすれば棄権票はかなり少なくなる。
棄権票が少なくなるというこは、組合の最高意思決定機関での議決票結果がより組合員の意思に沿った結果になるという事です。
ただ、その大切な結果が悪意のある連中によって改竄され、組合員の真意が踏みにじられないよう、改竄行為だけは絶対に阻止すべきなのです。

私のマンションでは、△は有りませんが「○○号の出席者に一任」「理事長一任」があります。しかしその選択をされた方は私の知る限りは０です。

△マークは議決権に参加したくてもできなかった組合員の為の救済措置です。
声の大きい人間だけが憚る総会の現状において、声の小さい人間がその権利と義務を遂行し、一組合員としての誇りを表現するための大岡裁きなのです。
財務諸表を読み解くことができない方は組合員の資格はないとする旧来の〇×方式を改善したものです。
この大岡裁きは、自己の利益追求しかできない人間にとってはとうてい理解できない崇高な裁きと言えます。

賛成反対のどちらでもないが棄権はしたくないというのは単なる〇カのワガママ

＞10643 匿名さん
〇〇とはそういった価値観がどうしても理解できない輩のことです。
多分、死ぬまで分からないでしょう。
〇かは死ななきゃ・・・

＜参考（>>10606 関連）＞
【不要になった管理員住宅の活用／大阪市マンション管理支援機構　Ｑ＆Ａ】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-13
Ｑ：
管理員の勤務形態を住み込みから通勤に切り替えたために、管理員住宅が空きになりました。これの活用を検討しています。 　総戸数57戸、築30年の分譲マンション。管理員住宅（約60m2）は共用部分として登記されています。これの活用方法のひとつとして、住宅として売却や賃貸をする場合には、どのような手続きが必要でしょうか？ 　また、その他の活用法はどのようなことが考えられますか？　集会室などは既にあります。

http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1
Ａ：共用部分のまま　その他の方法で活用する場合
（抜粋）したがって、共用部分としてその他の方法で活用するのが、最も簡便です。もっとも、この場合でも、【管理規約で個々の共用部分の用途までが記載されている場合には、管理規約の変更手続が必要】になってくることに留意する必要はあります。

規約共用部分

>>10646 匿名さん
共用部分の使用はその用方強行規定なので規約に設定でき( ´艸｀)。従って規約共用部分はあり得ないことになりそうですが。
どんなもんでしょう( ´艸｀)。

用法と用途の違いですね

>>10647 匿名さん
>( ´艸｀)

１０９爺さん
分かりやすくて、いいですね！

【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専用部と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

>>10650 の訂正
（誤）専用部
（正）専有部分

＜参考＞
【弁護士解説】マンションの配管から水漏れした場合の修繕責任はどうなるのか？
https://fudosandojo.com/c_16/%E6%8E%92%E6%B0%B4%E7%AE%A1%E3%81%AE%E4%B...

【階下の天井裏の排水管枝管は共用部分か、専有部分か】
https://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-KWRZ/fu/mashu.html

【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

【法人である管理組合（管理組合法人）と理事との利益が相反する事項】
区分所有法
第５１条（監事の代表権）
管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

【法人でない管理組合（権利能力なき社団である管理組合）と理事長との利益が相反する事項】
マンション標準管理規約（単棟型）
第３８条（理事長）である
第６項　管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

上記は、「管理組合と理事長との利益が相反する事項」についての規定であって、「理事長に不祥事があった場合」の規定ではない。

【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

－コーヒータイム－

【＜会社法＞取締役の利益相反取引の規制】
https://akatsuka-law.jp/column/director-conflict-of-interest.html

－コーヒータイム（２杯目）－

＜会社法＞
【特別利害関係を有する取締役と取締役会決議】
https://akatsuka-law.jp/column/director-with-special-interest.html

－コーヒータイム－

＜平成２８年（２０１６年）　マンション管理士　試験問題＞

【問 ３０】
管理組合が、理事長が代表取締役を務める施工会社と共用部分の補修に係る工事請負契約を締結しようとする場合において、理事長がその利益相反取引に関し、理事会を招集し承認を受けようとすることについて、マンション管理士が役員に対して行った次の助言のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

１　理事長がこの理事会で承認を受けるには、当該取引について重要な事実の開示が必要です。

２　理事会の承認が得られても、理事長は当該取引では代表権を有しないので、監事か他の理事が、管理組合を代表して契約することになります。

３　この理事会で決議を行う場合、理事の過半数の承諾があれば、書面又は電磁的方法による決議により行うこともできます。

４　この理事会で決議を行う場合、理事長は議決権を行使することはできません。


【正解 ３】

－コーヒータイム（２杯目）－

>>10659 の設問にある補修工事について、管理組合と施工会社を当事者として契約すると、理事長の行為は双方代表となり無権代表となってしまいます。したがって、監事か他の理事が、管理組合を代表して施工会社と契約することになります。
理事長は、この取引に限って代表権がありませんが、他の取引については代表権があります。また、管理組合を代表して施工会社と契約をした監事や他の理事は、この取引に限って管理組合を代表しただけで、他の取引については代表権がないことに留意する必要があります。

>>10660 匿名さん
理事長が無権代理でも総会で追認すれば問題ないですよ。

追認しなくても組合員が文句言わなければＯＫですよ

>>10661 マンション検討中さん
この無効は、「絶対的無効」ではなく、追認の余地を認める「相対的無効」と考えられるので、集会の決議による追認もあり得ると思います。

－頭の体操－

以下は、>>10660（2022/08/08 11:05:13）のすぐ後に投稿されたものです。
共通することは？

〇匿名さん 2022/08/08 11:09:02
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681210/res/12/

〇匿名さん 2022/08/08 11:11:37
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/567844/res/136/

〇匿名さん 2022/08/08 11:12:51
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/356545/res/1628/

〇匿名さん 2022/08/08 11:14:21
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666826/res/4337/

〇匿名さん 2022/08/08 11:15:24
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/14150/

〇匿名さん 2022/08/08 11:18:45
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668300/res/355/

>>10663 匿名さん
そもそも無権代理は無効ではなくて取消できるんですよ
無効と取消を混同しないでね。

そんなことより、古代ギリシャのアテネの民主政について語るべきだ

おかしなのがいるね

〇取消することのできる行為・・・取り消すまでは有効、取り消すことにより当初に遡って無効となる。また、取消をせずに追認をすれば確定的に有効となる。

〇相対的無効である行為・・・当初から法律行為の効力はないが、追認により効力を生じる。

－コーヒータイム（３杯目）－

【利益相反事項について理事が管理組合法人を代表した場合の効果】
管理組合法人と理事との利益が相反する事項について、理事が管理組合法人を代表した場合には、その行為は無効である。
それでは、この無効は絶対的無効か、それとも追認の余地を認める相対的無効か。

学説上、「理事が利益相反行為をなしても、それが必ずしも法人にとって不利益でない場合もありうるのだから、絶対的無効と解することなく、監事あるいは、理事会等の追認によって有効となりうる余地を残している無権代理行為として無効、と解するのが妥当である」（森泉・基本コンメ81）とするものがある。

しかし、監事は、理事の業務執行の状況を監査し、また、業務の執行について不整の事実があることを発見したときはこれを集会に報告しなければならない立場にあることから、監事による追認を認めるべきではないと解する。
なお、森泉・前掲81は、「監事による事後の追認が是認される以上、監事の事前の同意による利益相反行為の有効化を認めて差し支えない」とするが、監事による事後の追認を認めない以上、事前の同意による利益相反行為の有効化は認めるべきではない。

管理組合法人の集会の決議による追認を認めるべきか否かについては、別個に問題が存在するが、肯定的に解すべきであろう。
（出典：コンメンタール　マンション区分所有法）

利益相反は会社にとっても同じことだから監査役が代表取締役の代わりに契約書に署名捺印すればよい。あほ

>>10670 匿名さん

残念ながら、役員の利益相反事項について、会社法では監査役に代表権を認めていない。

>>10671 匿名さん
認めてますよ

アホとアホの絡み合い？

>>10672 eマンションさん

監査役が会社を代表するのは、会社と取締役との訴訟においてですね。

へー。パート3の人より偉いね

税理士です

>>10103 の訂正
（誤）https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/770/
（正）https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46043/res/770/

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規定し、コメントには、「第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。」とある。
専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

>>10674 匿名さん
監査役？
そんな役員誰が決めたんだ。

－コーヒータイム－

【建設業法に規定する「監理技術者」について】
建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。
この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

【マンションの大規模修繕工事を設計監理方式で実施する場合、設計監理コンサルタントにはどのような資格が必要か？】
マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

>>10681 匿名さん
そのソースとなる法律を示せ。
ど素人に設計コンサルをやらせるわけだ。

>>10682 ご近所さん
>そのソースとなる法律を示せ。

【建築基準法】
第２条（用語の定義）
五　主要構造部　壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。
十四　大規模の修繕　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。
十五　大規模の模様替　建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

＜参考＞
廣田信子のブログ
《廣田信子氏のプロフィール：（資格）一級建築士など》
【設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？】
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12287036626.html

【区分所有者全員の同意があり、招集の手続を経ないで総会を開いた場合、特別決議事項でなければ、あらかじめ通知していない事項を決議できるか？】

〇できる。（区分所有法３６条、３７条３項）

>>10684 匿名さん
【設計コンサルタントにはどんな資格が必要なの？】
特に資格は必要ないと言っています。
だから、コンサルティング業務には詐欺師が横行しているのですよ。
サギ師かどうかを見分けるには身元確認と資格確認です。

詐欺被害に遭わないためには、身元不明や資格不明の人間とは付き合わないことです。

【「長期修繕計画作成ガイドライン」における「大規模修繕工事」とは？】
１．国交省が策定している「長期修繕計画作成ガイドライン」では、「大規模修繕工事」を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」と定義し、「計画修繕工事」は「長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事」と定義しています。

２．また、長期修繕計画作成は、推定修繕工事（長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事（補修工事（経常的に行う補修工事を除く。）を含む。以下同じ。）及び改修工事）を対象に、工事の部位、工種等による項目を設定することから始めるとしています。

３．当該ガイドラインでは主要な推定修繕工事項目として１９項目を示していますが、ガイドラインは「一般的な大規模修繕工事」を前提としていますので、当然のことながら、建築確認を要する項目は含まれていません。

【管理規約の原本】
管理規約の原本は一通のみであり、その保管および閲覧については、区分所有法に定められています。
重要なことは、規約原本が確実に１通存在し、適正に保管され、閲覧に供することができる状態にあるかどうかです。
区分所有者の手元にあるのは単なる写しです。

＜区分所有法＞
（規約の保管及び閲覧）
第三十三条　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２　前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。
３　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

【規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、どうすればよいのか？】
マンション標準管理規約（単棟型）では、
①　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する（７２条３項）。
②　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない（７２条４項）。
と規定しています。
この規定に従えば、「規約原本」、「規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面」および「現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面」を閲覧させる必要があります。

－おまけ－

標準管理規約７２条４項（>>10690 の②）において、「使用細則等」が閲覧対象になっていますが、これは平成２８年（２０１６年）３月の標準管理規約の改正において、規約原本等と同じ手続で閲覧を認めることを明確にするために追加されたものです。

マンション管理組合の理事会が居住者名簿を提出しない人はマンション敷地内の駐車場をかさないといっていますが、法律上問題ないのでしょうか？

>>10692 評判気になるさん

管理規約や細則において、
① 入居時の届け出（居住者名簿の提出）や届出事項に変更があった場合の取り扱いが規定されている。
② 駐車場を使用することができる者は、マンションに居住していることが要件になっている。
ということを前提とすれば、居住者名簿により居住の有無を確認することには合理性がありますので、そのような運用は特に問題ないと思います。

【建築士でないとてきない設計・工事監理】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kenchikusi/pdf/hani....

ということで、
建築確認申請を必要としない大規模修繕工事の「設計・工事監理」は、建築士でなくても実施することができます。

【主任技術者・監理技術者・現場代理人について】
主任技術者・監理技術者は建設業法の規定に基づき配置される技術者です。一方、現場代理人は、契約に定めがある場合に設置するもので、工事現場の運営、取り締まりを行うほか、代金の授受などを除いた請負契約に関する一切の権限を行使する人です。従って、現場代理人は必ずしも技術系の職員でなくてもかまいません。
　また、主任・監理技術者と現場代理人は兼務することもできます。
　現場代理人は、約款の定めにより現場常駐を求められることがあります。ほとんどの公共工事においては、現場代理人は現場常駐が定められており、他の工事との兼任もできません。
（関係法令：建設業法第19条の2、第26条）

【建設業法に規定する「監理技術者」について】
建設業法の規定により、建設業の許可を受けている建設業者は、請け負った工事を施工する場合、元請下請・金額の大小にかかわらず、「主任技術者」を置かなければなりません（26条1項）。

また、元請として発注者から直接請け負った工事で、【下請契約の総額】が税込4,000万円（建築一式工事の場合は6,000万円）以上となる場合（3条1項2号・施行令2条）は、「主任技術者」の代わりに「監理技術者」を置かなければなりません（26条2項）。
この「監理技術者」になることができる主な資格が「１級施工管理技士」です。

建築士でないとてきない設計・工事監理】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo...

上記からもわかるように、
建築確認申請を必要としない大規模修繕工事の「設計・工事監理」は、建築士でなくても実施することができます。

【正しいURL】
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kenchikusi/pdf/hani....

>>10698 の根拠法令
○建築基準法第5条の6（建築物の設計及び工事監理）
○建築基準法第6条（建築物の建築等に関する申請及び確認）
○建築士法第3条（一級建築士でなければできない設計又は工事監理）
○建築士法第3条の2（一級建築士または二級建築士でなければできない設計又は工事監理）
○建築士法第3条の3（一級建築士、二級建築士または木造建築士でなければできない設計又は工事監理）