マンション管理士に質問しよう！ Part2

【区分所有者による共用部分等の保存行為について】
区分所有者は、規約で別段の定めがない場合において、（単独で）共用部分等の保存行為をすることができる（区分所有法１８条１項・２項、２１条）。
この場合、当該区分所有者は、保存行為に要した費用を他の共有者（区分所有者）に対して、「規約に別段の定がない限りその持分に応じて」求償することができる（１９条、２１条）。

～ちょっと一服～

【弁護士 篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー】
（一般社団法人 マンション管理業協会）
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol03_2308.html#s03

【共用部分の共有持分】
共用部分の共有持分について規約に別段の定めがない場合、各共有者の共用部分の共有持分は、その有する専有部分の床面積の割合によることになる（区分所有法１４条１項・４項）。

【共有関係にある建物の敷地および共用部分以外の附属施設の共有持分】
これらの共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものである（規約には確認的に規定される）。
また、分譲契約等に共有持分が定められていない場合、区分所有法１４条は準用されないので、各共有者の共有持分は相等しいものと推定される（民法２５０条）。

【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

＜再掲＞
>>10529　2022/02/19
「マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果」（東洋大学理工学部建築学科秋山研究室　公益財団法人マンション管理センター）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...

＜参考＞
【財産の分別管理に関し、収納口座において管理することが認められるケース】
下記①②のいずれにも該当し、引き続き収納口座において管理することを管理組合が承認した場合には、収納口座において管理することが認められる（通達：平成２１年９月９日 国総動第４７号）。

① 修繕積立金等金銭が、マンションの管理組合等名義の収納口座に直接預入される場合、 又はマンション管理業者等が修繕積立金等金銭を徴収しない場合（施行規則第８７条第３項第１号）
② 管理組合等を名義人とする収納口座の印鑑等を管理しない場合（施行規則第８７条第３項第２号）

＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書における「マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」について】

【（２０１８年（平成３０年）３月９日現在】
一　乙は、甲の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した本マンションの劣化等の状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容、実施予定時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合には、書面をもって甲に助言する。
二　長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

【２００３年（平成１５年）４月改訂まで】
一　乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

>>10567 の訂正
（誤）【２００３年（平成１５年）４月改訂まで】
（正）【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】

＜参考＞
>>10567【改訂による内容変更に注意】

【２０１８年（平成３０年）３月９日現在】
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。
＜コメント＞
三の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
＜コメント＞
二の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

マンション管理士さんに質問です。足場を今日解体です。足場解体は、昨日知りました。
まだ塗装していないところがあります。
塗装途中に足場解体するってありますか？
塗れなかったところは、専有部分に職人の人が玄関から出入りして、塗装をするとか、用紙の裏にかいてありました。
塗装をやりながら解体なんて、今までの大規模修繕ではありえませんでした。
足場は、他の号棟より早く足場が立ち上げられて、職人さんは、塗りにこず、後からの号棟の方が先に塗装を済ませて、足場解体、こんな嫌がらせってありますか？
もし、足場解体で塗り残しがあり、
途中で足場解体したから、塗れなかったとかあり得るんですか？

>>10570
>まだ塗装していないところがあります。

具体的には、どの部分でしょうか？

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

【総会招集手続の省略について】
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる（区分所有法３６条）。
この集会には、３７条１項・２項の適用はない（３７条３項）。

（決議事項の制限）
第三十七条　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

＜参考＞
平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕
＜区分所有者向け調査の結果＞
【総会の出席状況（委任状や議決権行使書の提出によるものは除く）】
　全体では、「ほとんど出席している」が58.1％、「時々出席している」が30.2％で、合計88.4％の区分所有者が出席している。

>>10575 の続き

【規約の認知状況別の総会出席状況（委任状や議決権行使書の提出によるものは除く）】
【よく知っている】…「ほとんど出席している」が81.1％、「時々出席している」が15.5％
【だいたい知っている】…「ほとんど出席している」が56.0％、「時々出席している」が32.4％
【知らない】…「ほとんど出席している」が32.5％、「時々出席している」が40.4％

　規約の認知状況別では、規約の認知程度が高いほど出席している割合が高くなっている。

【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

>>10575 は、＜区分所有者向け調査の結果＞であるが、＜管理組合向け調査の結果＞は、

【直近の通常総会への区分所有者（委任状及び議決権行使書提出者を除く）の出席割合（実出席率）の分布と平均】
　全体では、「10％超20％以下」が21.1％と最も多く、次いで「20％超30％以下」が19.8％、「30％超40％以下」が14.1％となっている。
　実出席率の平均は32.9％である。
　総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど実出席率が低くなっている。

>>10578 の続き

【直近の通常総会への区分所有者（委任状及び議決権行使書提出者を含む）の出席割合の分布と平均】
　全体では、「80％超90％以下」が33.6％と最も多く、次いで「70％超80％以下」が21.6％、「90％超」が20.4％となっている。
　出席割合の平均は82.1％である。

＜参考＞
平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕
＜管理組合向け調査の結果＞
【総会議事録の広報の有無及び方法（重複回答）】
　全体では、広報を行っている管理組合が92.2％である。配布方法は、「各戸配布」が85.1％と最も多く、次いで「掲示板」が23.6％となっている。
　総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど「各戸配布」の割合が低くなる傾向にあり、「掲示板」及び「定期的に発行する通信誌」の割合が高くなる傾向にある。
　単棟型と団地型を比較すると、「各戸配布」の割合は、単棟型が87.2％、団地型が75.3％で、単棟型が高く、「定期的に発行する通信誌」の割合は、単棟型が1.5％、団地型が11.7％で、団地型が高くなっている。