マンション管理士に質問しよう！ Part2

改正適正化法５条の３（管理計画の認定）のガイドラインで、助言・指導及び勧告を論ずるのは適切ではない。５条の２が（助言、指導等）。

実務は国のガイドラインだけでなく、都道府県等の方針もあるから、管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることが助言・指導及び勧告対象になるかならないかは、実際に始まってみないと分からない。

管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることが望ましい事でないのはほぼまちがいない。実態は、管理規約に定めずに（標準管理規約と同じで）振り替えている組合が少なくないのでしょう。

・住宅：マンション管理について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の２に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443271.pdf

●１．助言・指導及び勧告の対象

３．管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること

３について マンションの適正な管理を図るためには、管理費及び修繕積立金の性質の違いに応じて勘定科目を分けて経理することが必要であり、管理費収入や修繕積立金収入が他の用途に流用された結果、修繕等が必要となった際に資金を捻出できずに適切な修繕等が行われない等の事態が生じないよう、資金を十分に確保しておく必要があるからである。

●２．具体的な措置内容

（３）管理組合の経理

・管理費や修繕積立金は、共用部分の維持管理や修繕に係る費用に充てられるものであり、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて各区分所有者の負担が定まることとなる（区分所有法第19 条、第21 条）。

・一般的に、日常の維持管理に必要となる費用を管理費、計画修繕等で必要となる費用を修繕積立金と称し、マンション標準管理規約（単棟型）第27 条及び第28 条においては、それぞれの用途について列挙している。

・マンションの適正な管理を図るためには、こうした費用の性質の違いに応じて勘定科目を分けて経理することが必要であり、管理費収入や修繕積立金収入が他の用途に使われないようにする必要がある。

・具体的には、管理費と修繕積立金とで各々預金口座を開設するなどが考えられる。

〇マンションの管理の適正化の推進に関する法律

（助言、指導等）
第五条の二 都道府県等は、マンション管理適正化指針に即し、管理組合の管理者等（省略～）に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導をすることができる。

２ 都道府県知事（省略～）は、管理組合の運営がマンション管理適正化指針に照らして著しく不適切であることを把握したときは、当該管理組合の管理者等に対し、マンション管理適正化指針に即したマンションの管理を行うよう勧告することができる。

マンションの管理計画認定制度とは、改正マンション管理適正化法第５条の３及び第５条の４に基づき、マンションの管理組合は、自らのマンションの管理計画を、推進計画を作成した都道府県等の長に提出し、一定の基準を満たす場合、計画作成都道府県知事等による認定を受けることができる制度である。

管理規約に管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることができる旨の規定があっても、現実に管理費の余剰を修繕積立金に振り替える行為は、区分経理に反するから、助言・指導および勧告の対象になるというのであれば、該当する管理組合は一定の基準を満たさないことになり、認定を受けることができないことになってしまう。
このような運用はしないと考える。

第５条の２における「マンション管理適正化指針」は、「マンション管理適正化指針」及び「都道府県等マンション管理適正化指針」を指す（第５条第１項かっこ書）。

第５条の４に管理計画の「認定基準」が規定されており、「その他『マンション管理適正化指針』及び『都道府県等マンション管理適正化指針』に照らして適切なものであること。（４号）」は、その基準のひとつである。

つまり、「マンション管理適正化指針」および「都道府県等マンション管理適正化指針」に照らして、その両方、またはそのいずれかにより不適切なものであれば、「助言、指導および勧告」の対象となるし、管理計画の「認定基準」も満たさないことになる。

築25年　57所帯　1階～5階　4階～６階　油圧式エレベ－タ－2基東芝製
管理会社から2024年春までにエレベ－タ－の改修工事の提案がありました。
管理会社からの見積もり費用が下記の通りです。
東芝からはロープ式　全面改修工事費用　2680万円
油圧式　ジャパンエレベ－タ－パ－ツ　1892万円
油圧式　エレベ－タ－コミニケ－ションズ　1452万円
管理会社からの提示額ですが、かなり高額ではないのかと思います。
外部コンサルタントに依頼して値引きの交渉は可能でしょうか
専門家の先生にアドバイスをお願いします。

>>10502 匿名さん
区分経理の意味をどう考えてます？
勘定科目を分けるのはもちろんのこと銀行口座を分けるのも今どきのマンション管理では常識でしょ？
そのうえで毎年決算して総会に報告承認してれば、それで十分ですよ

>>10503 10502さん
適正化指針を47都道府県くまなく見たわけじゃないけど、修繕積立金→管理費への振替を戒める記載はあっても、管理費→修繕積立金への振替を否定するのはないんじゃないかな？
毎年のフロー（管理費）で生じた剰余金を修繕積立金（ストック）に振替えるのは、将来の大規模修繕に備えた健全な会計として評価されるべきことですからね
むしろ、管理費会計に潤沢な剰余があると、その時々の理事の趣味でどうでもよいイベントに使われたりすることがあるからね

>>10505 さん
>>10506 さん

区分経理に関する私の理解は、>>10500 に書いたとおりです。

＜参考＞
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」（令和3年11月　国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

【抜粋】
６． 管理計画の認定基準、申請書類及び確認方法
（３）管理組合の経理

① 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
１）確認対象書類
【提出が必須である書類】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書
・当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における総会において決議された収支予算書
２）確認事項
・管理費会計及び修繕積立金等会計が区分されていること
３）確認方法及び留意点
【確認方法】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書において、管理費会計と修繕積立金等会計が明確に区分されていることを確認する。
【留意点】
・預金口座の通帳では区分経理されていることを確認できないため、本項目の確認書類としては貸借対照表及び収支計算書以外は認めないこととする。
・ただし、新築等により当該直前の事業年度がない場合にあっては、申請日を含む事業年度における集会（総会）において決議された収支予算書において区分経理されていることを確認するものとする。

② 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
１）確認対象書類
【提出が必須である書類】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書
・当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における集会（総会）において決議された収支予算書
２）確認事項
・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
３）確認方法及び留意点
【確認方法】
・貸借対照表及び収支計算書において、修繕積立金会計における支出の費目が、マンション標準管理規約（単棟型）第 28 条に定める経費に関する会計以外の会計へ充当されていないことを確認する。
【留意点】
・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

条文とかガイドラインの引用はありがたいのですが、スマホだと見づらいなー
パソコンで見てるときはいいんですけどね
あと、先生よろしく長々と書き込む人は、自分のブログとかでやってほしいです
ここは持論開陳の場ではなく質問回答の場ですからね

管理計画認定の「事前確認」を担当するマン管士の、マン管センターの講習は始まっているのでしょうか？

質問失礼いたします
管理所有のことで疑問が拭い切れません
勉強をはじめたばかりで、初歩的なことですがお教えいただけると幸いです。
写真を添付しました。
このようにテキストでは解説しているのですが、
確認問題で
『規約で共用部分を特定の区分所有者の所有に属させる場合、当該区分所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない』
というものがありました。
正解はまるなのですが、わたしにはどうも理解ができず、困っております。
よろしくお願いいたします

管理所有制度は、規約において特定の区分所有者を便宜的（形式的）に共用部分の所有者にして、共用部分の管理を実施しやすくするものです。
したがって、この特定の区分所有者が管理所有者になったからといって、一区分所有者としての共用部分の持分割合が１００％になるわけではないので、「当該区分所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない」という表現は、正しいことになります。

>>10511 口コミ知りたいさん
私の理解を書きますね。
「当該区分所有者」は、
①共用部分の所有権（管理所有者として管理するためだけの極めて形式的な権利）
②区分所有権に係る共有持分権（一人の区分所有者として対象物を排他的に支配して使用収益できる本質的な権利）
の2つを持っている状態で、①と②は別の権利です。
②は①によって何ら変動しません。
だから、○。

グループホームがマンション入居、管理規約に違反…地裁が使用禁止命令
読売新聞 2022/01/21 09:45

大阪地方裁判所c 読売新聞 大阪地方裁判所
　障害者が暮らすグループホームが、分譲マンションに入居することの是非が問われた訴訟で、大阪地裁は２０日、住宅以外の使用を禁止した管理規約に反するとして、グループホームを運営する社会福祉法人に部屋の使用禁止を命じた。龍見（たつみ）昇裁判長は入居によってマンションの管理組合側に防火対策で新たな費用がかかるとし、「住民の共同の利益に反する」と判断した。法人側は控訴する方針で、確定するまでは退去する必要はない。

　判決によると、マンションは１９８８年築の１５階建て。法人は約２０年前から２部屋を所有者から借りて運営し、現在は知的障害者の女性６人（４０～７０歳代）が職員と生活している。組合側は２０１６年、地元の消防署からの指摘で入居を把握し、１８年に管理規約に反するとして提訴した。

　龍見裁判長は判決で、グループホームの入居で消防法に基づく防火対策の規制が厳しくなり、点検や消火設備の設置が必要になると指摘。高額な費用が見込まれるとし、「経済的な負担から影響があり、管理規約に反する」と判断した。

　グループホームの役割については「障害者の生活の本拠で、公益性の高い事業」としたが、「他の住民の不利益より優先されることは認められない」と述べた。

　マンションには現在、消火設備の設置を免除する大阪市の特例制度が適用されている。管理組合側の代理人弁護士は「障害を持っている人を差別する意図はない。正当な判決だ」とのコメントを出した。

＜参考＞
【区分所有法２０条の「管理所有」について】
法務省立法担当者は、このような管理所有について、「所有者と定められた者にその共用部分の管理を委ねるとともに、対外的な関係においてその者の所有とするだけであって、一種の信託的な所有権の移転を行うものであり、潜在的、実質的には、本来の共有者の共有関係が残っているのである」と説明する（濱崎・解説163）。
（出典：コンメンタール マンション区分所有法）

理事会になって気がついたのですが、うちのマンションの保守管理業務（エレベータ点検、駐車場点検など）、修理業務（防水工事、設備修繕など）は、管理会社へ発注して、元請けとなり、業者へ発注されています。おそらく管理費が20%ぐらい乗っています。マンションの管理業務（日常点検、清掃、見回り、マンション内の公共料金支払い、管理費、修繕費管理など）は重要事項説明書に書いてますが、その他の保守、修理業務はどこにも書いてないのに、管理会社への発注にされています。見積の時点から、管理会社名になっています。相見積もりして下さいと言っても、してますと言いますが、金額は提示されないし、施工業者名も教えてくれません。管理業務と保守修理工事は分けて下さいと言っても、できませんと言います。他社へ発注するなら、管理組合からしてくださいと言われます。マンション管理にかかる費用を下げるのは簡単です。直接発注すればいいのですから。しかし、それができません。マンション建設時からの管理会社ではなく他社と合併してできた管理会社です。このように泣き寝入りするしかないでしょうか。他の住民は実態は知らない人もいれば、丸投げしてるから仕方ないと考えている人もいます。

10512匿名さん、10513匿名さん
ご回答とてもわかりやすく理解できました！
ありがとうございました！

＜参考＞
廣田信子のブログ（2017-04-07）
【専有部分の中ぐらいは個人の自由と責任が必要では…】
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12263064454.html

築４７年マンション、壁に亀裂・屋上のコンクリ落下…再建のハードル緩和検討
読売新聞 2022/01/31 20:13

　老朽化した分譲マンションを再建しやすくするため、法務省が、区分所有法で定める建て替え決議の要件緩和に向けて検討を進めている。建て替え決議に必要な「全所有者の８割以上の賛成」の規定について、所在がわからない所有者や、意思が不明な所有者を分母から除く案などが浮上している。老朽マンションの再建は災害対策などの面で急務となっており、同省は来年度中にも法改正を法制審議会（法相の諮問機関）に諮る見通しだ。（石浜友理）

■「延命」

　建設されて４７年以上がたつ埼玉県内の分譲マンション（３８０戸）。壁には亀裂が入り、配管にも不具合が目立つ。昨年には、地震で屋上のコンクリート壁が落下した。「修繕を繰り返し、何とか『延命』している」。管理組合理事長の男性（５７）はため息をついた。

　新築当時は都心に通勤する３０～４０代のサラリーマン家庭が多かったが、現在は７５歳以上の高齢住民が３８％を占め、理事会を開いても体調不良を理由に欠席する人が多い。組合の運営に無関心な若い住民も少なくなく、修繕など重要な問題を決める総会は、委任状も含めても７割弱の出席者を集めるのがやっとだという。

　男性は、「建て替えにはお金がかかるし、『このままで構わない』というお年寄りもいる。その上、８割の賛成を集めるのはハードルが高すぎる」と話した。

■災害リスク

　国土交通省によると、国内の分譲マンション６７５万戸（２０２０年末時点）のうち、一般的に老朽とされる「築４０年超」のマンションは１０３万戸。１０年後には２３１万戸、２０年後には４０４万戸になると見込まれている。

　老朽マンションが急増すれば、災害時に倒壊や外壁落下を起こすリスクも高まる。政府や自治体は再建に必要な費用の補助や税制優遇などを実施してきたが、建て替えが実現したのは２１年４月時点でわずか２万１９００戸だ。

　こうした状況を踏まえ、法務省や有識者、弁護士らによる研究会が昨秋から、区分所有法の見直しも視野に入れた論点整理を始めた。最大のテーマが、建て替え決議の要件緩和だ。

　建て替え決議の要件は１９８３年の法改正で盛り込まれた。建て替えには高額な費用負担や一時的な転居など不利益も多いため、住民の総意に近い「５分の４」という厳格な設定になったとされる。

　研究会の参加者などによると、所在や賛否が不明な所有者を決議から除外する仕組みの導入のほか、耐震基準に満たず危険性が高い物件については「４分の３」に引き下げる案が出されたという。

■「対策早急に」

　研究会では、「終の住処（ついすみか）にしたい」などと考えて建て替えに慎重な高齢世帯などに対し、どう配慮していくかもテーマとしている。

　また、決議から除かれた所有者が事後に異議を申し出ることも想定される。研究会では、裁判所などの公的機関に「所有者不明」と認定してもらうなど、トラブルを未然に防ぐ方策も議論される見通しだ。

　研究会の座長を務める佐久間毅・同志社大教授（民法）は「築年数が古くなるにつれ、所有者が亡くなって相続人がわからないケースや、高齢で意思表示ができない人なども増え、合意形成はさらに難しくなる。災害への備えは急務であり、合意形成のハードルが高すぎて管理不全に陥る事態を避けるためにも、対策を早急に考える必要がある」と話している。

　◆区分所有法＝分譲マンションなどについて、所有関係や、共用部分の管理方法などを定めた法律。マンション建設が盛んになった１９６３年に施行された。管理や使用に関する規約変更（４分の３）など様々な事柄について、決議に必要な賛成の割合が定められている

【団地内の建物の復旧および建替えについて】
１．建物の復旧および建替えについては、当該一棟の建物の区分所有者のみの決定に委ね、また、その費用の負担もその者だけにさせるのが適当であるとして、団地としては、第８節「復旧及び建替え」の各規定が準用されません。

２．これは、団地単位では準用がないということであって、単棟であれ団地であれ、一つの区分所有建物の定義は変わらないのですから、団地であっても建物単位では、上記にもあるように、第８節「復旧及び建替え」の各規定が適用されることになります。

３．団地に関しては、２００２年改正法により、以下の規定が新設されています。
【第６９条（団地内の建物の建替え承認決議）】
・・・棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要です。
【第７０条（団地内の建物の一括建替え決議）】
・・・団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はあります）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。