マンション管理士に質問しよう！ Part2

本物か偽物化を匿名スレでも見極めることは難しくはありません。
今後のご教示を願いたい。ありがっさまりょうた。

誤字脱字が多い１０９爺も、素人マン管士の一人です。
宮爺（Ｐａｒｔ３のスレ主）とともに「Ｐａｒｔ３」の常連です。

> 3489　匿名さん　2020/02/25 23:19:05
>建替え決議は区分所有者総数及び議決権総数の5分の4の特別決議でしょうが、
>買取指定者の決議は普通決議でよろしいのでしょうか。

に対して、

> 3490　匿名さん　2020/02/26 09:21:53
> >>3489さん
>建て替え決議が成立した場合、総組合員で構成される総大会において
>総組合員の半数以上の出席によりその議決権の過半数で決するとなっています。
>但し、定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議以外は総大会でできると
>なっていますので、買い取り権者の決議も普通決議でいいのではと思われます。

>建て替決議に関しては、建て替え円滑化法で細かく定めがしてありますが、複雑
>なのと建て替えの経験者がほとんどいないので、このスレでの検討は難しい
>と思います。

とは、あまりにもお粗末な回答ですね。

「買取指定者」は、大規模一部滅失の復旧における言葉であり、「建替え」の売渡し請求に関しては「買受指定者」ですね。
「買受指定者」とは、【建替え参加者全員の合意】により、区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者です。

> 3494　匿名さん　2020/02/26 11:45:10
>一人二役も大変です。

素人マン管士の１０９爺と素人マン管士の宮爺との遣り取りです。
１０９爺…3489　3491　3493
宮爺…3490　3492　3495

どれもマン管士の発言としてはお粗末なものです。

> 3498　匿名さん　2020/02/26 19:22:47
>以前は取り壊し決議は全員の承認が必要だったのですが、
> ５分の４以上に軽減されました。
>それでもハードルは高いですけどね。

突然、何を言い出すのやら・・・
集会による「取壊し決議」は、政令で定める災害により、マンションが大規模一部滅失した場合に限って認められる（被災マンション法第11条）のであって、これ以外は民法の規定に従います。

> 3532　匿名さん　2020/03/04 08:52:29
>共用部分を使用者だけでお金を出しあい管理をすると
>そこはもう一部共用部分となってしまい、全体での管理
>はできなくなります。

この内容は、もう無茶苦茶ですね。

「一部共用部分」とは、「【構造上】、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」をいうのであって、であるからこそ、「一部共用部分」は、規約に別段の定めがない限り、これを共用すべき区分所有者の「共有」に属するのである。

また、「一部共用部分」の管理について、「区分所有者全員の利害に関するもの」または「管理規約に定めがあるもの」は、区分所有者全員で行うことになる。

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、区分所有法6条3項、44条、46条2項、57条4項および60条をご存じないようですね。

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

マンション標準管理規約によれば、
【誤】区分所有者の同居の家族が違反する行為をした場合には、管理組合の理事長は直接その同居の家族に対し、その是正等のため必要な指示を行うことはできず区分所有者に行わなければならない。

【正】区分所有者の同居人が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、理事長は、理事会の決議を経てその同居人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

> 3667　匿名さん　2020/03/28 12:50:54
>規約を順守しない住民に対して強制はできません。
>だから区分所有者に住民が順守がするように規約で規定しているのです。
>家族や賃借人が違反すれば区分所有者がそれに対応しなければなりません。
>それをやらなければ規約違反となり区分所有者が罰せられることに
>なります。

> 3669　匿名さん　2020/03/28 16:58:56
>だから区分所有者が家族とかを順守をさせる
>義務があると規約に明記されているんでは
>ないですか。
>注意は区分所有者にするんです。

管理規約には、下記のような定めがあるはずですが・・・

【マンション標準管理規約】
第６７条第１項
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

【>>10391 関連】
区分所有者の同居人の規約違反行為について、その同居人（違反者）に対し、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができるのは当然であるが、この場合、区分所有者本人に対して、理事長がその是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことはできないのか？

区分所有者の同居人は占有補助者であるから、その同居人の行為は区分所有者の行為と同視することになる。
つまり、その同居人の規約違反行為は、区分所有者本人の規約違反行為とみなされるので、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者本人に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うこともできる。

> 3675　匿名さん　2020/03/29 11:06:00
>難しく考えることはない。
>一戸建ての場合、自宅の庭先で他人が昼寝してたら注意するだろう。
>一戸建てで規約を制定することはないから、注意する根拠は規約以外の
>ところにあるということになる。

そのとおりである。
共用部分での迷惑行為者に対して注意をすることは、共用部分の保存行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）にあたると考えられる。
したがって、管理者である理事長は、管理規約に >>10391 のような規定の有無に関係なく、注意をすることができる（区分所有法26条1項）。

＜参考＞
マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A】2020/3/27
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

> 3703　匿名さん　2020/04/05 10:57:18
>法務省の通達では区分所有法上の年に一度の集会の義務が一年延長可能ですが

「一年延長可能」などとはどこにも書いていません。

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00024.html
【マンションの管理組合等における集会の開催について】
新型コロナウイルス感染症の影響により，管理者が選任された管理組合又は管理組合法人において，前年の開催から１年以内に建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）上の集会の開催をすることができなくなった場合について，以下のとおりお知らせします。

区分所有法においては，管理者又は理事が，少なくとも毎年１回集会を招集しなければならないとされ，集会において毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないとされていますが（区分所有法第３４条第２項，第４３条，第４７条第１２項，第６６条），前年の開催から１年以内に必ず集会の招集をし，集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。

したがって，今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後，【本年中に集会を招集し，集会において必要な報告をすれば足りる】ものと考えられます。

↑　あくまでも区分所有法上の話です。

区分所有法では、総会を毎年開催すべきことは規定していますが、開催時期の定めがないので、毎年同じ時期に開催することまでは要求していません。
つまり、毎年、その年内に総会を開催して、管理者がその事務に関する報告をすれば区分所有法には違反しないことを確認的に示したものです。

↑　あくまでも区分所有法に限っての話です。

開催できる状況になってから、本年中ということは一年猶予しますよということですが　バカですか？
これよりも管理規約が優先されるから新年度開始から2か月以内が適用されますよ
規約違反になりますからね

法務省の案内は規約の存在しないマンションなどリゾートや小型マンションには便利ですけど
標準管理規約に準じた規約なら無意味ですね

ついでですが
組合員の理解を得て定期総会を延長することも可能ですが
管理者による事務の報告が完了するまでは
現在の理事役員が継続して職務に当たることになります

区分所有法34条2項および43条（43条違反には、罰則がある）は、強行規定です。
したがって、内容を変更するためには特別法の制定が必要です。

>>10399 匿名さん
区分所有法３４条（召集の召集）
集会は、管理者が召集する
２、管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければならない。
（各号３から各号５までは各自でご確認ください）

台４３条（事務の報告）
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する
報告をしなければならない。