マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。
　2）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　3）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション
　4）連単棟型

　※連単棟型については、これから少しずつ説明をしていきます。

　　連単棟①
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　連単棟②
　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　連単棟③
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　連単棟④
　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　連単棟⑤
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　連単棟⑥
　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　連単棟⑦
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　連単棟⑧
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

現在は、単棟型、団地型、複合用途型の３つしかありません。
単棟型だけど、見た目には別個の建物であり、高置水槽や玄関が１つの
マンションは数多くあります。
やはり連単棟型マンションの規約や法律が必要です。

所謂連単棟型マンションの場合は、団地型とはいえないと思います。
保険は補償内容は一つになっています。
登記については、１つの建物でも右半分と左半分ごとの登記もできますし、
真ん中から上と下とに分けての登記も自由です。
ただ、高置水槽や浄化槽が片方しかなく、又、１つの玄関等のマンションの
場合は、別の建物とするには運用上は無理が出てきます。
これに対する法律がないというのが現状です。

>>7377さん
さすがマンション管理士ですね。
教えていただいてありがとうございます。
しかし、私はマンション管理士ではありません。
連単棟に関する書き込みは詳細に書き込ませていただきましたが。
ただ、手数料は2つの建物の図面の確認をしたのですから、当然2つの建物分が
請求されて当たり前でしょう。
単棟型としての扱いは管理規約上と運用面だけの問題ですよ。

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さんと五十歩百歩です。

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」と何度も繰り返して書く宮爺です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E9%80%A3%E5%8D%98%E6...

正しくは「連坦棟」ですが、今もって「連単棟」と書く宮爺って・・・

>No.1988　匿名さん 2019/04/18 12:15:01
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできないとなっています。

初っ端から間違っていますね。
団地に区分所有法62条（建替え決議）を準用していなのは、69条（団地内の建物の建替え承認決議）および70条（団地内の建物の一括建替え決議）の規定があるからです。
たとえば、棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要となります。また、団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はある）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。
【検索ワード：連単棟】

>>10188 と以下を踏まえて、Part3 を見ると面白いと思います。

【区分所有法の豆知識】
区分所有法は、区分所有建物が（その一部分でも）存在していることを前提にした法律です。
したがって、一つの区分所有建物が全部滅失した場合は、その時点で区分所有法の適用がなくなります。
たとえば、Ａ棟（区分所有建物）およびＢ棟（区分所有建物）で構成される団地で、Ｂ棟の全部が滅失したときは、その時点で、Ｂ棟の区分所有関係は解消（Ｂ棟の管理組合が消滅）し、敷地または敷地利用権の共同所有関係が残るだけです。
【検索ワード：連単棟】

残念でした。
宮崎爺（「連坦棟」のことを「連単棟」と間違って書き続ける愚かな老人）は、このスレを絶対見ないと宣言しています。

さすがに、「連単棟」の規定はないと思います。

「連単棟」についても、「県とうすべき」かもしれない。