マンション管理士に質問しよう！ Part2

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

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　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

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　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

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　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、その期間で
大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

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　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

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国交省の打ち出した望まれる修繕積立金の額17,500円には
専有部分の配管の更新工事分は含まれていません。

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　国交省は、最近では１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画の作成をした場合、積立金
の望ましい額は１７，５００円が必要としています。
　何故かといいますと、築３０年までには大型設備の交換とかは発生しなかったのですが、それ
から立てる計画には、エレベーター、給排水管、ガス管、配線、消防設備、玄関扉、窓枠サッシ、
網戸、メールボックス、避雷針、縦樋、電灯設備とかの工事が含まれてきます。
　そういった箇所も悪くなれば交換等をしなければならなくなります。

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　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

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新スレッド「Ｐａｒｔ３」のコメンテーター（「回答者」とは呼ばない）は、
企業によるマンション管理組合の”恐怖支配”が書かれてもそれを認識しない。

ふつう、誰でも「不明朗会計より明朗会計が望ましい」と思うだろう。
しかし、ある種の組合では総会や理事会を通すと”不明朗”を選択する。
もちろん、明朗か不明朗かをテーマに会議をやるなどという愚かなことはしない。
会計とは別の議題にして構成員多数で賛成し続ける手法がよく使われる。

決算上の数字の訂正に一切応じない、組合員の質問を無視してまったく答えない
というのも、その種の管理組合の理事会などが頻繁に指南される対処法だ。

管理組合が不明朗会計を好むのなら、企業の利害で運営されている証し。
「不動産会社立管理組合」と名付けてよい一群の物件が存在する。
学校なら国立・公立・私立などとあって設置者も運営費を出すのが主だが、
不動産会社立管理組合では設立も構成者（組合員）たちの負担と言ってよい。
組合発足後も、カネを出さない会社にカネを出す組合員が支配され続ける現実。

各マンションの管理規約に組合員が会計帳簿を閲覧できる旨の条文はあっても、
それを使って閲覧した者がいるマンションは圧倒的に少数だろう。
分譲マンションの管理をめぐる法的論議は、定めと実行の非対称性に目をつぶる。
一流とされる大手不動産分譲のマンションの組合で、実行を許さない物件がある。
誰のための管理組合か、何のための管理規約か、ということになる。

会計で”絶対秘密”がある組合は、閲覧請求者の退去をかけて噛みついてくる。

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>10093
例えば１００戸に満たない規模の管理組合で管理会社ら業者に理事会などを乗っ取られたくない、少なくともある程度の距離を置いた間接的関係でいたいという場合は、１００９３の①で紹介されたような「中間団体」、複数の管理組合の連合組織に参加するとよいかもしれません。情報交換、学習の機会、フェイス・トゥ・フェイスでの相談、何かあった時の監視機能などの利点が考えられます。

わがマンションにこのような視点はなく、理事１２名＋監事２名の毎月の理事会に管理会社社員３名＋コンサルタント（建築士）１名が必ず入り、まさに「一体化」した密着型の運営を行っています。一般の組合員もカネを出していますが蚊帳の外で、理事会の決定事項を知らされているだけです。「ウチも同じで民間マンションならそれが普通だよ」という人も多いかと思いますが、理論的には、理事会制度で業者と一体化する事態を望まないのであれば、各地の中間団体に入るか、弾劾ありの大統領制のような形を考え出して初めて自立的管理組合になりうるかと勝手に想像しています。

全額を管理組合員が負担していて１円も出さない業者（管理事務室の使用料は徴収しない旨の規定が当マンションの管理規約にもある）が「組合との共存共栄」を唱えるのはかなり手前勝手な呼びかけに思われるのですが、肝心の組合員多数も共存共栄でよい、それが正しいと思い込んでいる現状があります。しかし、業務委託には凶と出る危険が伴うということです。

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> 3036　匿名さん　2019/11/25 11:17:26
>国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月１７，５００円としています。

国交省は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月）」を策定していますが、この中に示されている修繕積立金の額はあくまでも「目安」であって、「望ましい額」ではありません。

>この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

長期修繕計画において、専用使用料等（例えば駐車場使用料等）から修繕積立金に繰り入れることが見込まれている（見込み額が計上されている）場合に、全区分所有者から徴収する修繕積立金の額を低減することができるのであって、上記の表現では意味が不明です。

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>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
>　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、>その期間で
>大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

以下（いずれも、計画期間は新築時から３０年間です）を確認すれば、上記の内容は金額を含めて的外れであることがわかります。

マンション管理標準指針（平成17年12月策定）
【マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080793.pdf
１１８頁、１２３頁、１３１頁～１３３頁　参照

【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

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【的外れの例】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。

〇マンション管理標準指針コメントの１３１頁に「修繕積立金の額（住戸当たり）」の項目があるが、望ましい対応は示していない（「－」と表示）。

〇１３２頁の〔参考〕に１７，５１５円がでてくるが、これは、修繕積立金（平均１３，０００円／月・戸：繰入金を含む）を積立てて、標準的な修繕工事をしているマンション（モデルA：７０戸・９階、平均専有面積７５㎡）が、築１０～１９年目に長期修繕計画を見直したときの額（それぞれの経年期間ごとの平均額）である。
つまり、残りの期間（１１～２０年）に必要となる修繕積立金の額（／月・戸）であるので、単なる金額のみを書いてもまったく意味がない。

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【的外れの例３】

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

〇【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】の５頁に「修繕積立金の額の目安は、（中略）新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。」とあり、「第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画」における修繕積立金の額を示したものではない。

〇１７，５００円という金額は、「２１８円（㎡・月）（※１）×８０（㎡）」によると推測するが、>>10454 のマンション（※２）とは基準が異なるので比較はできない。

※１　６頁の「専有床面積当たりの修繕積立金の額」によると、「階数（１５階未満）・建築延床面積（５，０００㎡未満）」のマンションにおける平均値は「２１８円／㎡・月：（機械式駐車場は含まない）」である。
※２　モデルA：７０戸・９階・建築延床面積が５，０００㎡以上（１０，０００㎡未満）、平均専有面積７５㎡、機械式駐車場（ピット昇降２段４０台）あり

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改正適正化法５条の３（管理計画の認定）のガイドラインで、助言・指導及び勧告を論ずるのは適切ではない。５条の２が（助言、指導等）。

実務は国のガイドラインだけでなく、都道府県等の方針もあるから、管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることが助言・指導及び勧告対象になるかならないかは、実際に始まってみないと分からない。

管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることが望ましい事でないのはほぼまちがいない。実態は、管理規約に定めずに（標準管理規約と同じで）振り替えている組合が少なくないのでしょう。

・住宅：マンション管理について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の２に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443271.pdf

●１．助言・指導及び勧告の対象

３．管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること

３について マンションの適正な管理を図るためには、管理費及び修繕積立金の性質の違いに応じて勘定科目を分けて経理することが必要であり、管理費収入や修繕積立金収入が他の用途に流用された結果、修繕等が必要となった際に資金を捻出できずに適切な修繕等が行われない等の事態が生じないよう、資金を十分に確保しておく必要があるからである。

●２．具体的な措置内容

（３）管理組合の経理

・管理費や修繕積立金は、共用部分の維持管理や修繕に係る費用に充てられるものであり、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて各区分所有者の負担が定まることとなる（区分所有法第19 条、第21 条）。

・一般的に、日常の維持管理に必要となる費用を管理費、計画修繕等で必要となる費用を修繕積立金と称し、マンション標準管理規約（単棟型）第27 条及び第28 条においては、それぞれの用途について列挙している。

・マンションの適正な管理を図るためには、こうした費用の性質の違いに応じて勘定科目を分けて経理することが必要であり、管理費収入や修繕積立金収入が他の用途に使われないようにする必要がある。

・具体的には、管理費と修繕積立金とで各々預金口座を開設するなどが考えられる。

〇マンションの管理の適正化の推進に関する法律

（助言、指導等）
第五条の二 都道府県等は、マンション管理適正化指針に即し、管理組合の管理者等（省略～）に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導をすることができる。

２ 都道府県知事（省略～）は、管理組合の運営がマンション管理適正化指針に照らして著しく不適切であることを把握したときは、当該管理組合の管理者等に対し、マンション管理適正化指針に即したマンションの管理を行うよう勧告することができる。

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【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

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＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

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>議案の賛否を直接意思表示することが望ましい
プライバシー侵害だと思う。
議決権行使書の面々は覆面なのに、どうして出席組合員のプライバシーは尊重されないのか。

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＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

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【「建物取壊し敷地売却制度」は、なぜ必要か？…① 】

例えば、区分所有建物が老朽化や局地的な災害等により危険な状態になっている場合において、区分所有者の相当多数が、建物の保存行為や復旧、建替えの工事を実施することを望まず、区分所有建物及び敷地を売却したいと希望しているのに対し、敷地の購入を希望する者は現に存在するが、その者は危険な区分所有建物の購入を望まず、建物が取り壊されれば敷地を購入したいと考えているケースがあり得る。

また、購入希望者は建物も含めて購入してもよいと考えているとしても、建物の危険性に鑑みると、売却に先立って早急に取壊しを行う必要があるケースもあると思われる。

しかし、現行区分所有法においては、多数決によって区分所有建物を取り壊して敷地を売却することはできず、区分所有者全員の同意が必要となるが、区分所有者が極めて多数に上ることも少なくなく、その同意を得ることは必ずしも容易でない。

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