マンション管理士に質問しよう！ Part2

見積もり合わせ方式でも見積は金ヌキ計算方式でとるのがベターです。
しかし総合的に判断するのは誰がどのように判断するのかが問題です。 　　

評価点と見積金額が出た中でどの業者に何を基準として決めるのか。
それを決めるのは声の大きい者とか設計監理士ではせっかく相見積を取り、
専門委員とかで評価をしたのに最後で判断を誤る可能性があります。
総合評価方式を採用して数値で判断すれば問題はなくなると思います。

1678さん
管理会社に相見積には参加してもらってもいいけど、金抜き計算書で
同じ条件で相見積を取るので管理会社が参加しても全然問題ないですよ。
長期修繕計画の洗い直しの際の数量計算書を参考にすればいいでしょう。
管理会社も同じ条件で参加してもらえばいいでしょう。
相見積を取る場合は、当然同じ平米、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で見積もりを
とるんですよね。条件が違えば相見積をとっても意味ないですから。
共通仕様書での相見積（金抜き計算）を取るためには、素人では作れないので設計監理士が
いないと無理ではないですか。

↑えらい
本物のマンション管理士だ。恐れ入った。

>1678さん
当初の予算より１億超の節約ができたとはどういうことですか？４００戸程度のマンションでしょう。
お宅のマンションには長期修繕計画はあるんでしょう。
見積もりを取る場合は、共通仕様書で同じ条件で各社に見積もりを依頼すれば
そんなに工事費が違うことはありませんよ。
大規模修繕工事は、１回目、２回目までは工事費は変わりません。
ただ、３回目となると大型設備の更新時期になりますので工事費が
大幅に膨れ上がります。大型設備とは、エレベーター、給排水管、専有部分の配管、
窓枠サッシ・網戸、消防設備、玄関扉等が含まれます。
そして４回目からはまた１・２回目と同程度の工事費となります。

追伸
大型設備の工事をするときは、大規模修繕工事の時期は外します。
一緒にしますと設計管理費を支払わなければなりませんので。
別に設計監理士は大型設備の交換の時には必要ありませんからね。

大型設備、施設等の話はしておりませんが、共用部分の重大変更を
伴わない大規模修繕です。１億円超の節約分は他の用途に費やしました。

大型設備や施設はマンションの規模等で異なりますので簡単ではありませんが、
これ等も管理会社には一言のアドバイスを頂かないで自前の知識で完了しました。

勿論工事業者との共同事業でした。そんなに難しくはありません。メンバー次第。

追記
私のマンションには管理会社が作成した長期修繕計画書はありますが、
全く役に立ちませんので組合独自で専門家と作成しましたが、
計画どうりにはいきません。その都度節約も兼ねて順位を入れ替えて
施工しました。

>1684さん
完全に理事会主導で管理組合を運営しているマンションにとっては
管理会社を意識することはありません。
理事会にはフロントと管理員が参加しますけど、最後に収支報告書の報告と
入退館のおしらせをするだけで、管理会社が理事会の議題とか資料を準備する
ことはありません。勿論コピーとかをして各理事に配布まではしますけど。
議事録についても素案は管理会社が作成しますが、理事会の内容をそのまま
作成するだけのことですよ。
お宅のマンションにもマンション管理士がおられるんでしょう。
１億円超の節約とは４００戸程度のマンションなら何を節約したんだろうと思いましたので。
簡単に言えば４００戸で１戸１００万円としたら４億ですよね。それを１億の節約ですか。

私どものマンションでは最近インターホンと熱感知器の交換をしました。熱感知器は専有部分ですが
管理組合として交換をしました。勿論総会承認を得ています。
これにより年２回行われていました消防点検を室内に入らずにやることが可能になりました。
当然４～５日かかっていた点検が在宅なしに１日でできますので点検費用は安くなりました。
パナソニックとアイホン２社に説明会をしてもらい、取り付け業者に相見積を提出してもらいました。
取り付け業者も７社選定しましたが、管理会社は一切タッチしていません。
専門委員会にも参加しませんので。当然アイホン社等が取り付け業者に卸す価格は管理会社への
キックバックはありませんのでその分安くしてもらっています。
アイホンの最新版に決まりましたがかなり安かったですよ。価格は記載しませんけど。

↑大規模マンションだと人材豊富だから
問題は起きないです。
マンション管理士資格なんか取らなくても400戸のマンションなら一級建築士か一級施工管理技師が二、三人住んでますよ。
1681のたぶちゃんのところでも、たぶちゃんがやらなくても誰かがやるんだよ。
アイホンが安いのはパナソニックより社員の給料が安いから当たり前。
新築だとアイホンだとしょぼいからパナソニック使ってるでしょう。

そうです。内には、私が知っているだけでも、一級建築士、施工管理技士、弁護士、医師、
司法書士、行政書士、土地家屋調査士、マンション管理士、宅地建物取引主任士、官業、
ファイナンシャルプランナー二級、税理士、等の資格保持者がおりまして助かりました。

資料作成、説明会、監督、等はほとんど無手当てでしてくれました。

　マンション管理士試験上位合格者なんて、騙り。　なぜ、上位合格者の投稿が削除されるの？

>>1687
たぶちゃんってだれですか？

大規模マンションだと人材が豊富だから問題は起きないですに反論。
私は大規模と、小規模と、単身用ワンルームマンションを各々所有
している。各々長短、はありますので一概に１６８７さんの意見に
は賛同しかねます。むしろ大規模だから人材が豊富と言う事は、悪
人も多いと言う事に繋がるし、住民同士のコミュニケーションも希
薄になり、気が付いた時には取り返しがつかない事が多い。利権集
団のたまり場になる。特に区分所由者の変更、入居者のチェック等
が管理会社任せは危険をはらんでいる。
特に専有部サービスや、住民への親切さをうたい文句にしている
管理会社は、管理に締まりがなく、宜しくありません。

専有部サービスは規約違反だと思いますが、
専有部の細かい修理を住人が業者を探して
修理するのは面倒なので、管理会社が対応してくれる専有部サービスは便利かも。
葬式とかも管理会社に頼んだら便利です。
管理に締まりがないのは規約違反とかを注意しないんでしょうね。
はっきり言う管理人はクビになりますから。
子どもを注意すると親が管理会社に文句言うので
管理人が嫌気してやめるんです。
すべては住人の問題です。

もっとも賃貸マンションだと揉めたら解約されますからね。
管理人を辞めさせられるのは分譲マンションのメリットでしょう。

悪い事をする住民が（組合員）が恐れる存在は誰ですか。
商売人（お金儲け）は駄目ですよね。
管理会社は商売人です。から、全部を任せるとどうなるか。？

組合員は真剣に考えないと取り返せなくなります。

お宅のマンションでは専有部サービスは委託費の中からの支払ですか。？
１年自動更新で専有部サービス名での独立した支払ですか。？

※収支報告書の決算と予算書で確認してみてください。

町内会費の件ですが、管理費等と一緒に口座から合計して引き落とされて
いませんか、この場合でも収支報告されているマンションと、そうでない
マンションがあります。
※これ等も収支報告書の、決算と予算で確認してみてください。

殆どのマンションでは理事長にこれ等の確認能力は無く、めくら印でしょう。

マンションの管理をしていくには人材が必要です。
確かに大規模マンションの方が確率的には人材はいるでしょう。
しかし、マンションの住民はマンション管理についは驚くほど無関心ですよ。
いくらいろんな有資格者がいても管理組合に関心をもとうという方は
殆どおられません。又その資格はマンション管理には殆ど役に立ちません。
現役として働いておられる方は時間がないのです。
それに住民の資格まで管理組合は把握してませんからね。
1688さんのマンションでは、勤務先とか資格とかまで管理組合に報告しなければ
ならないのですか。

特に大規模修繕工事に関しては、私どもの委員の出席する会議は専門委員会
３４回、工事期間中の建設会社との定例会議が月１回、工程報告会は毎週１回
行われていました。工程報告会については午後１時から開催されていました。
これに参加できるのは会社をリタイアした者か専業主婦でないと務まりません。
会社をリタイアした者の中に積極的にマンション管理に参加してくれる者が
いればいいんですが。
会議には参加できなければいくら優秀な人材でも役に立ちません。まず参加できる
者を選定し、その中に一人しっかりした者がいればいいんだと思います。
悪い表現ですが、会社でもヘッドさえしっかりしていれば後は雑魚でもいいと
良く言われますよね。

うちのマンションでは、専有部サービスを名称は（　　マイナス）と言った
名目で収支報告、決算、予算には委託費とは別支払でした。毎年２００万位
です、議案書には組合から拒否されない限り自動更新にする旨が記載されて
おります。

理事会で別の案件で参考人で呼ばれて、この専有部サービスの件で半数以上の
理事が反対の愚痴を言っておりますが。正式のクレームではないので管理会社
は馬耳東風を決め込む。順番制の理事では意思表示を出来ない理事が多いので
救いようがありません。余計な事を言いたくないので用を済ませて退散した。

　いいこと言うね。　立候補と輪番制の組み合わせを廃止して、単純輪番制に変えてしまった、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社には、どのようにすればいいかな？

>1694さん
専有部分の工事については住民は業者等を知りません。
うちのマンションでは、必要なら業者の紹介はしますが、それだけで
後は住民と業者との交渉になります。

うちのマンションでは自治会費は年初に１年分をまとめて自治会口座に
振り込んでいます。そして毎月区分所有者から口座引き落としをしています。
当然収支報告書にも記載されています。
法的に問題があるという方もおられますが、区分所有者に総会で承認を得て
いますので問題はないと思っております。
滞納金があれば当然自治会費も滞納になる訳ですが、年初に一括振り込みを
していますので自治会としては負担はありません。

うちのマンションでは全住民が自治会に加入していますのでそれについては
認めてやってもいいかなと思っています。ちなみに約３５０戸のマンションです。
問題もあります。転勤等で賃貸にだしマンションに住んでいなくても自治会費は
口座引き落としされますし、賃借人は自治会費を支払っていないのに自治会の
恩恵を受けています。しかしそれぐらいは認めてやってもいいという判断です。

１６９５さん、１６８８です。組合に報告する義務はありません。
事前に噂で聞きました。噂を頼りに理事の時に尋ねて教えを乞いました。
親切にレクチャーしてくれました。

管理に興味のある組合員は大型マンションでもほとんどいません。
有識者もこちらが低姿勢で気を使っての行動ですので、馬鹿らし
くなります。築古のマンションは、被害者、加害者になりトラブル
になる前に買い替える事が良作と見ました。

最近のマンションは生活しやすい構造になっていて住みやすいですよ。
買い替えは大規模工事２回目の前後が一番良い時期と見ました。前か
後かです。