マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11533 匿名さん
>私が立てたスレ

「私」って誰ですか？

【再掲】
>>11032 2023/03/19

＜有言不実行（嘘つきは・・・）＞
2022/09/27　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10740/
>　　　　　 　それから、もうここにはこないよ。
　　 ↓
2022/10/24　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15479/
>　　　　　 　私が立てたＰＡＲＴ２の書き込みが活発だけど、私はみないし
>　　　　　 　書き込みは絶対しないよ。
　　 ↓
2023/01/23 　→　>>11028 に続く

－コーヒータイム－

「スレ主」とは「スレッドを立ち上げた者」をいうのであるから、「Part２のスレ主」は、「Part３のスレ主」ではない。

－コーヒータイム－

○「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）取りまとめ
第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

○「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和６年１月１６日開催決定）
「区分所有法制の改正に関する中間試案」にあった「第１－９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任」について、「区分所有法制の見直しに関する要綱案」では、以下の理由により取り上げていない。

【管理者は、区分所有者であるか第三者であるかを問わず、区分所有者に対して善管注意義務を負い、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が明らかでないし、規約により監事を設置することは可能であり、区分所有法によって一律に監事の設置を義務付ける必要はない。管理者の適切な選任や監督のあり方については、実務上の課題として国土交通省において検討がされているところである。】

【再掲】
>>11266　2023/09/15

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

【マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】

標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ
■第５回（開催：令和６年３月26日）
＜・資料１　マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733309.pdf

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）
平成 29 年６月
令和６年●月改訂
国土交通省

【第３章 マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）における留意事項】
６５～１２８ページ

【委員】 ○○です。
　１０４ページですが、大規模修繕工事に関してですけれども、この下線部分で、「中立的な立場に立った外部の設計コンサルタント等」。「等」ということで一くくりになって、我々マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わるところが結構ケースとして多いので、マンション管理士というのを具体的に入れていただくわけにはいかないでしょうかというのが１つ。

・・・

【委員】 どうもありがとうございました。
　・・・
　最後に、ちょっとお願いというか、御提案をさせていただきたいと思います。本日の御意見を踏まえまして、事務局においてその御意見などを踏まえた作業をしていただきますけれども、今後の反映作業については、特に、事務局のほうで、あるいは私が考えて、この点についてはここにいらっしゃる委員の何々先生ともう一度というようなことがあるかも分かりませんけれども、そうでない限りは、基本的には座長である私に最終的には御一任をいただければといますが、そういうことにさせていただいてよろしいでしょうか。

　そういうことですので、私が責任を持って、そういったことで最後まで見守りたいと思います。

>>11539 の訂正

誤：【標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ】
正：【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】

>マンション管理士もこの中立的立場で大規模改修工事に関わる

マンション管理士は、管理組合の立場から、

https://www.nikkanren.org/aboutlicense.html
マンション管理士とは - 日本マンション管理士会連合会

マンション管理士は、専門的知識をもって、マンションの管理に関し、管理組合の代表者である管理者等又は管理組合の構成員である区分所有者等からの相談を受けて、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする専門家です。

つまり、マンション管理士は、管理組合の立場から、管理組合の運営等に関し、適切な助言等の支援を行うものです。

建築技術者以外のマンション管理士が大規模修繕工事に関わるのは、工事業者選定のアドバイスくらいでしょうか？
ある建築技術者の団体は、「不適切な関係者」を増やすというが。

◇マンションリフォーム技術協会 会報　第27号

　設計・監理に関わらない第三者が工事業者選定を行うべきとする意見もあります。しかしその場合、設計・監理に関わっていない（出来ない）、あるいは建築技術者以外の第三者に、その工事の業者選定について適切なアドバイスができるのでしょうか。

それは無理と言うべきでしょう。可能性としては、むしろ「不適切な関係者」を増やす結果にならないでしょうか。官公庁・大企業においても、実質的に発注先を決めるのは営繕などの建築専門技術者の仕事です。特定の「不適切コンサルタント」に問題があるのであって、コンサルタント（設計事務所）が業務を行う事自体には全く問題は無いのです。

【再掲】

>>10587　2022/05/17
＜参考＞
【協力金を払えば理事を辞退できる？】
特定非営利活動法人　横浜マンション管理組合ネットワーク
https://hamakan-net.com/topics/%E5%8D%94%E5%8A%9B%E9%87%91%E3%82%92%E6...

【インタホーン子機や火災感知器は共用部分？専有部分？】

国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成 20 年６月　令和３年９月改訂）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分であるが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり、「専有部分の【専用に供される】設備」ではないので、共用部分としている。

だから・・・
インタホーン子機や火災感知器は「法定共用部分」です。

【管理組合が加入する損害保険について】

「共用部分につき損害保険契約をすること」は、共用部分の管理に関する事項とみなされ（区分所有法１８条４項）、総会決議で決する必要がある（同条１項）が、マンション標準管理規約では、２４条において区分所有法１８条２項に基づく「別段の定め」を置き、総会決議を不要としている。

【区分所有法】
（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

－コーヒータイム－

【管理組合が締結する個人賠償責任保険（包括特約）について】

１．「個人が締結する個人賠償責任保険」の被保険者は「記名被保険者とその家族」ですが、「管理組合が締結する包括特約」における被保険者は「居住者とその家族」です。

２．したがって、「居住用戸室に居住している区分所有者」は、「区分所有者＝居住者」ですから、当然、「その区分所有者（＝居住者）とその家族」は被保険者になります。

３．「居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者（＝非居住区分所有者）」は、「居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故」の場合、被保険者となります。

＜個人賠償責任保険（包括特約）における保険金の支払い対象となる事故と被保険者について＞

【居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故】
《被保険者》
① 居住用戸室に居住している者（※１）
② 居住用戸室に居住している者の配偶者（※２）
③ 居住用戸室に居住している者またはその配偶者の別居の未婚の子（※３）
④ 居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者（＝非居住区分所有者）

【マンションの内外を問わず、被保険者の日常生活に起因する偶然な事故】
《被保険者》
① 居住用戸室に居住している者（※１）
② 居住用戸室に居住している者の配偶者（※２）
③ 居住用戸室に居住している者またはその配偶者の別居の未婚の子（※３）

※１　居住用戸室に居住している者は、「区分所有者」であるかどうかを問わず「被保険者」である。
※２　居住用戸室に居住していない者（非居住「区分所有者」など）であっても、配偶者が居住用戸室に居住している場合は、「被保険者」である。
※３　居住用戸室に居住していない未婚の子は、両親のいずれかが居住用戸室に居住している場合は、「被保険者」である。

－コーヒータイム－

2024年6月5日　三菱UFJ信託銀行株式会社
【マンション管理組合向け「外部管理者事業」の開始について】
https://www.mufg.jp/dam/pressrelease/2024/pdf/news-20240605-001_ja.pdf

「理事会役員」という表現が気になるが、「管理組合の役員」ではなく「管理組合の理事（＝理事会の構成員）」という意味か？

国立市のマンション、完成間近で解体へ 積水ハウスが「廃止届」提出
朝日新聞社 によるストーリー ? 10 時間

c 朝日新聞社
　東京都国立市で建築中のマンションが、7月の引き渡しを前に解体されることがわかった。市によると、事業者である積水ハウスから4日、市に事業の廃止届けが出された。完成間近のマンションが取り壊されれば異例の事態だ。

【画像】JR国立駅前から撮影した富士見通り。富士山と解体が決まったマンション（奥）が重なっている

　マンションのホームページによると、このマンションは国立市中2丁目の「グランドメゾン国立富士見通り」（10階建て、総戸数18戸）。JR中央線国立駅から徒歩約10分の立地にあり、「国立富士見通りに10年ぶりの分譲マンション」をうたっていた。

　積水ハウスは取材に解体の理由について、「周囲への影響の配慮が当社の検討で不十分だったため」としている。（中野浩至、山田暢史、力丸祥子）

>>11553 匿名さん

四半世紀前の、国立マンション訴訟と関係があるのだろうか？