マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>11293 匿名さん

今回のマンション標準管理委託契約書改訂において、第３条第４号を別表第４の「１ 建物等点検、検査」中の「②附属施設」を含むよう、表現を以下のように改正したが、それに伴って内訳明示例も改正したものである。

（管理事務の内容及び実施方法）
第３条　管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。

四　建物・設備等管理業務（別表第４に掲げる業務）

この表現の改正を、国交省では「表現の適正化」と言っている。
要するに、内容に改正はなく、表現の整合性を図ったということである。

－コーヒータイム－

【「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和３年１０月　国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課）について】
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_00...

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、マンションの売買取引について、宅地建物取引業者は、

１．自然死及び日常における不慮の事故死は、原則として告げなくてもよい。

２．ただし、「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる」ため、買主・借主に対してこれを告げなければならない。

３．また、「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合、買主・借主から問われた場合及び買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等」は告げる必要がある。

「賃貸借取引」の場合は、取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」であっても、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後は告げなくてもよい。

「賃貸借・売買取引」において、取引の対象不動産の「隣接住戸」・「日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分」で発生した「 >>11297 の１．以外の死」、または、「 >>11297 の２．（特殊清掃等が行われた１．の死）」については、事案発覚からの経過期間に関係なく告げなくてもよい。

ただし・・・

>>11298 または >>11299 であっても、「 >>11297 の３．」にあるように、次の場合には告げる必要がある。

① 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案である場合
② 買主・借主から問われた場合
③ 買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等

－コーヒータイム－

【ABC特集】「人って皆さんいつかは亡くなられますし」　事件・事故などで亡くなった人が住んでいた家「事故物件」がいま人気！？
https://news.yahoo.co.jp/articles/ee86c1b83526d6d817146b8b02d57052afd3...

【自動試験と遠隔試験の違いは？】

http://faq.hochiki.co.jp/faq/show/632?category_id=8&site_domain=de...

てなわけで・・・

マンションにおけるインターホンを利用して実施する感知器の遠隔試験と自動試験は別物である。

>>11301 に関連して・・・

厚生労働省『令和4年 人口動態統計（確定数）』によると、2022年に亡くなった65歳以上の高齢者は143.9万人で、その「16.3％」が「自宅」で亡くなっているそうです。

－コーヒータイム－

【「法人である管理組合（＝管理組合法人）」は、国税庁によって「法人番号」の指定を受けるが、「法人ではない管理組合」は、「法人番号」の指定を受けることはないのか？】

「人格のない社団である管理組合（＝権利能力なき社団である管理組合）」であって、
１．所定の税法上の届出書を提出することとされている者
２．または、税務書類を提出するなど、一定の要件に該当する者で、国税庁長官に届け出た者
は、「法人番号」の指定を受ける。

＜参考＞
国税庁　法人番号公表サイト
【法人番号とは】
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/setsumei/

てなわけで・・・

マンション管理組合が法人でなくても、携帯電話基地局の設置場所を貸し付けて収益を得ている場合等は、「法人番号」の指定を受ける。

法人税法上、「管理組合法人」と「人格のない社団である管理組合」は、同じ取扱いである。

－コーヒータイム－

＜再掲＞

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」
共用部分を管理組合法人の名義になんてできるの？　宮爺さん

＜再掲＞
>>10289　2019/09/26

>>10285 について
「共用部分」には「法定共用部分」と「規約共用部分」がありますが、登記については、管理組合の法人格の有無に関係なく、以下のとおりです。

〇「法定共用部分」・・・法定共用部分は登記をすることができない。
〇「規約共用部分」・・・（規約）共用部分である旨の登記をすれば、第三者に対抗することができる（区分所有法４条２項）。この場合、所有権その他権利に関する登記をすることはできない（同法１１条３項）。

ということで、
>「共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。」
は、間違った情報です。

＜参考＞

【区分所有法】
第１１条（共用部分の共有関係）
第３項　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

【民法】
第１７７条（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

【不動産登記法】
第５８条（共用部分である旨の登記等）
第４項　登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。

＜再々掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。