マンション管理士に質問しよう！ Part2

「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」の資料では、「第三者管理者方式」としてましたね。

住宅：マンションの新たな管理ルールに関する検討会について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

第１回検討会（平成24年1月10日開催）

資料２　：　マンションの新たな管理方式の検討
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

－コーヒータイム－

法制審議会　区分所有法制部会　第８回会議（令和５年５月１２日開催）
紺野委員提供資料【PDF】
https://www.moj.go.jp/content/001395993.pdf

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文②については、一般に、権利能力なき社団名義で不動産登記をすることは認められていないのであり、区分所有者の団体に関してのみ特別の取扱いをすることについては、現行法制との整合性の観点から慎重な検討が必要であると考えられる。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

（紺野委員の提案についての補足説明）
第８回会議において、紺野委員から、区分所有建物の管理の円滑化に関する次のような提案があった。

①（略）
②　法人化していない区分所有者の団体の名義で不動産登記をすることができるものとする。
③（略）
④ 管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。
⑤（略）

本文④については、?債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要がある、?管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるといった指摘が考えられる。

－コーヒータイム－

部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

紺野委員の提案（①～⑤）について、第８回会議では、これらの提案に賛成する意見は特になかった。これらの提案については、以下の指摘が考えられるところであり、規律を設ける必要性や現行法制との整合性の観点から、慎重に検討する必要があるものと考えられる。

【 >>11256 で省略されている「①」は、どのような内容か？】

以下のとおりである。
① 法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとする。

【法制審議会　区分所有法制部会　第９回会議（令和５年６月８日開催）】
部会資料 １９ 「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）【ＰＤＦ】」より抜粋

本文①については、(ｱ)区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が必ずしも明らかでない、(ｲ)マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められており、商業ビルなどを含む民＝民の法律関係を規律する区分所有法において対応する必要性の有無について慎重な検討が必要である、といった指摘が考えられる。

法制審議会 区分所有法制部会 第９回会議 議事録

○鎌野委員 やはり私は結論から言うと、難しいのかなと。

一つは、まず区分所有法の３条の構造で、基本的に必ずしも管理者というのを義務付けていないということと、それからもう一つは、実態としてといいますか、これはむしろ国交省さんマターの標準管理規約などでは、基本的には第三者管理に限らず、言わば区分所有者がなる場合も、要するに標準管理規約などによると理事、それから監事を定めるということになっていると。

だから、そういった意味では、それはそういった実態というか、それに合わせて、やはり実際の管理組合の知恵としてそういうものを置いていると。

もっとも細かいことを言えば、そういった素人の監事にきちんとした監査ができるのかという問題はあるけれども、それはともかくとして、そうではないと、しっかりやらなくてはいけないという前提だけれども、そういった区分所有者以外の第三者に限定してそういう規定を、しかも区分所有法３条がある中で設けるというのは相当立法的に難しくて、それなりの理屈があって、そうすると、それはむしろ国交省さんなどの方に、そして更にそういった、言わば管理の適正化という方で、そちらの方で立法の手当てが考えられるならともかくとして、区分所有法の３条の下でこういう規定を突如設けるというのは、かなり難しいのではないかと私は考えます。

別にこのこと自体を否定するわけではなくて、そのことの実態というのはいろいろと伺っておりますので、こういうことは是非とも必要なのだけれども、それを区分所有法に書き込むというのは、かなり難しいのではないかという私の意見でございます。

区分所有法３条は、管理者を置くことが「できる。」だから、監事も置くことが「できる。」で良いと思う。

「できる。」なら、主にファミリー向けの分譲マンションが対象の標準管理規約の監事にも影響しないでしょう。義務にすると、投資用マンション、リゾートマンション、やマンションではない（住居がない）区分所有建物にも影響することになる。

＜参考＞

法制審議会　区分所有法制部会　委員等名簿（令和５年８月１日現在）
https://www.moj.go.jp/content/001400717.pdf

－コーヒータイム－

【 >>11259 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、どのように取り扱っているのか？】

「第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策」において、

９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。

とのみ記載している。

＜参考＞

【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】

（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。

近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。

そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。

もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。

また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。

なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。

以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。

－コーヒータイム－

【 >>11257 の④について、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）では、どのように取り扱っているのか？】

④（管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする。）に関しては、「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）で取り上げていない。

＜参考＞

>>11268 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月　法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。

（補足説明）
２ その他、部会では、管理費等債権を抵当権の被担保債権に優先させるものとする規律を設けるべきとの提案もあったが、(ｱ)債権の優先劣後関係は、様々な種類の債権がある中で全体としてバランスを図る必要があるのであり、管理費等債権を抵当権に優先させるべきかどうかは、租税債権や労働債権なども抵当権に優先することとはされていないこと等も踏まえて慎重に検討する必要があるとの指摘や、(ｲ)管理費等債権を抵当権よりも優先させることとした場合には、融資の際に与信リスクについて厳しい審査がされることになるなど、区分所有権の取引に影響が生ずるおそれがあるとの指摘があり、試案では提案されていない。

法制審議会 区分所有法制部会 第９回会議 議事録

○佐久間部会長 ④は、御要望は分かるのですけれども、実現可能性が正直言って、この部会でそうすると言ったとしても、やはりそれはないとしか申し上げようがないのではないかと私は思います。

極めて簡潔にですけれども、２２ページに書かれているとおりの問題がありまして、そうすると、確かに意見公募は重要だと思いますが、およそ無理だなということをゴシックで今の時点で書くことがいいかと言われると、どうかなと思います。

①はある意味、区分所有関係固有の問題とも見えるので、そういう点では少し違うとは思うのですけれども、②も③も同じですけれども、④も区分所有法だけで何とかなるというものではないと申し上げざるを得ないと思うので、このような形で中間試案の補足説明にも、こういうことが意見として出たけれども、こうだということを書くことはあるとは思っております。

それに対して、意見公募のときにゴシックにだけ意見を述べろというような制約があるわけではありませんので、補足説明にあったこれこれについてこうだという意見が寄せられることもあり得ると思いますので、そういう扱いではいかがですか。

①は御議論いただこうとは思うのですけれども。

－コーヒータイム－

【区分所有法制の改正に関する中間試案に関する意見募集】
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...

※この案件については、すでに意見募集は終了していますので、意見・情報の提出はできません。
（受付締切日時：2023年9月3日23時59分）

建替え決議の要件緩和について、法制審議会の結論がどうであろうと、規制改革推進会議の意向に反すれば、前回（２００２年）の大改正と同じように、修正されてしまうのではないだろうか。


●区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

　区分所有法改正を審議していた法制審議会の建物区分所有法部会がその舞台だった。2人の部外者が参考人として会場に乗り込み、居並ぶ20人の委員を強引に説き伏せ、それまで14回開かれた部会の議論の結論とは180度“真逆”の方向へ区分所有法を改正する案を、審議会答申に押し込んだのだ。


規制改革推進会議 第５回 投資等ワーキング・グループ（令和２年(2020年)１月30日）
●資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...
【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

５．今後の取組への期待
○ 安倍政権の重要政策課題「国土強靭化」に向けて、政府一丸となった取組が求められる。
※安倍総理は施政方針演説で「防災・減災、国土強靱化を進め、災害に強い故郷を創り上げてまいります」と発言

○ 老朽化マンションの再生に向けた規制・制度改革が急務であり、規制改革推進会議の後押しに期待。


●「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明」【PDF】
https://www.moj.go.jp/content/001399229.pdf

第２ 区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
１ 建替えを円滑化するための仕組み
(1) 建替え決議の多数決要件の緩和

区分所有法第６２条第１項の規律を次のように改めることについて、引き続き検討する。
ア 法定の多数決割合の緩和

① 法定の多数決割合

【Ａ案】 基本的な多数決割合を区分所有者及び議決権の各【４分の３】以上とした上で、②の客観的事由がある場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各【３分の２】以上とする。

【Ｂ案】 基本的な多数決割合を現行法どおり区分所有者及び議決権の各５分の４以上とした上で、②の客観的事由がある場合には、多数決割合を区分所有者及び議決権の各【４分の３】以上とする。

② 客観的事由
【α案】 区分所有建物につき、・・・

－コーヒータイム－

＜マンション管理適正化法７２条（重要事項の説明等）について＞

マンション管理業者は、「従前の管理受託契約と同一の条件（※）」で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない（２項）。

【重要事項の説明】
○ 管理者等が置かれているとき・・・「あらかじめ」、管理者等に書面を交付して直接説明すればよく（３項）、説明会は不要
○ 管理者等が置かれていないとき・・説明は不要

【書面の交付】
○ 管理者等が置かれているとき・・・「あらかじめ」、管理者等（３項）および区分所有者等全員（２項）
○ 管理者等が置かれていないとき・・「あらかじめ」、区分所有者等全員（２項）

※「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７２条に規定する重要事項の説明等について」（国総動 第３０９号　平成１４年２月２８日）

第一 重要事項説明について
５ 「従前の管理受託契約と同一の条件」について 法第７２条第２項に規定する「同一の条件」には、施行通達第二３(1)ハの「マンション管理業者の商号又は名称、登録年月日及び登録番号」の変更に加え、以下に関しての契約内容の軽微な変更も含むものであること。

(1) 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法（法第７６条の規定により管理する財産の管理の方法を含む。以下同じ。）を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合

(2) 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合

(3) 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更（前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い）しようとする場合

(4) 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合

(5) 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合