マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>9781さん
例えば前の理事会では玄関扉の補修工事は管理組合が負担していたけど、
理事会が代わり、専用使用権の管理は通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担でやるものだから、今後は各人でやってくださいということになれば、
同じ共用部分の補修工事なのに、差が出て不公平感がでてきますよね。
その扱いはどうしますか。

マンション管理士の有資格者で有ればこの事実は見極めれ知識は有るでしょう。
それをしないで悪徳組合員や悪徳管理会社の手助けをしているようでは本来の
マンション管理士の役目を放棄していると認識しなさい。

マンション管理士としてのプライドを持ちましょう。

１ヶ月前の工事は管理組合負担、今度は個人負担となりますよ。

以前のものは処分として処理すればいいけど、固いこと言えば
それをするには全員の承認が必要となる。
しかし、理事会で判断したものを返してくれとはいえない。
それが５年とか６年前からとなると調査も難しくなる。
それでは、全て管理組合が行いますといえば、修理が殺到する。
難しいですね、マンションの管理は。

専用使用権のある共用部分としては玄関扉だけでなく、
窓枠サッシの滑車の不具合、網戸、インターホン、熱感知器、配管、
メールボックス、駐車場、ベランダ等いろいろありますからね。
それらの補修工事費を一度管理組合として行えば、次もそうしなければ
ならなくなる。

>>9784さん
問題提起ですよ。
私どものマンションでは対応はできています。
そうでないマンションの方々への情報提供です。
規定されていなければ規定すればいいし、あやふやな対応をしていれば
改善しなければならないでしょう。
これからの対応をどうするか検討すべきでしょう。

>>9784さん
ここには今までいろんな情報を提供していますが、それは私どものマンション
に対してのことではなく、そうした方がいいですよという情報の提供です。
結果として悪徳管理会社や悪徳理事の手助けとかにならないようにとのことです。
悪徳とかのことはあまり考えていませんが、一般のマンション管理や工事とかの
管理についても、より効率的かつ安価でいい工事ができる手立てを提供して
いるんです。
私の信条はマンション管理にいかに貢献できるかのボランティ活動を行う
ことですから。
その為には、必要な出費も全て自前が当然と考えて行動してきましたから。

マンションの組合員のマンション管理士等にかけるしか方法はないでしょう。
良いか悪いかは実行してからでも遅くは無いでしょう。確率は高いでしょうね。

管理会社や、士業をしているマンション管理士、組合員の理解を得られる事が
大事では有りますが。？

これは、あくまで、悪徳管理会社、悪徳マンション管理士等、悪徳組合員対策です。
ので誤解のないようにお願い致します。

>9790さん
実行してしまってからでは遅いから対応策を立てた方がいいんではないですか。
玄関ドアの補修工事を管理組合の経費でやってしまったら、次もやらなければ
不公平ですよね。
しかし、専用使用権のあるものは、通常の使用に伴うものは各組合員の
責任と負担で行わなければならないとなっていますから。
だから、その場合は個人負担で補修工事をすべきなので、規約に具体的に
明確化しておいた方がいいんではないですか。

専用使用権のあるものを管理組合として工事等を
すれば、次も同じようにしなければだめでしょう。
あなたのは管理組合がしますが、別の者の工事はしませんでは
不公平感がありますよ。

９７９１さんの仰る通り規約に設定しないで、その時その時の理事会の独断で
総会に提案して普通決議で可決して行っているケースは意外と多いでしょう。

うちのマンションでもこういった事例が多いです。規約を無視した状態で何でも
組合員の最高の意思決定機関であるとの大義名分で総会の普通決議で可決され実
行されている事例は有りませんか。再検証をしてください。

例、ある重大な問題を規約に制定したいと言う理事長の案がいつも総会の案に提案
され次期理事会に再検証との意見が付されて二転三転するうちに提案した本人や担
当理事が勘違いして規約に設定したものとして取り扱うようになり、

ある期の理事が、この案件は規約には制定されていない旨を、総会案と議事録で示し
て無効であることが判明した。

これは組合費用で修理等をする案で、かなりの組合員が組合費用で修理した後でした
ので不公平といううことで規約を制定し直し、役員の攻めを避けました。

やはり規約がマンションの管理では基本中の基本です。

強行規定の事例はそんなに多い案件は有りませんので、総会の案件で、普通決議事項
と特別決議事項は分けて議案の提出を提案致します。

>>9793さん
専用使用権の管理に関しては、通常の使用に伴うものは、各区分所有者の
責任と負担で行うようになっていますので、総会決議にかけられることは
ないでしょう。
例えば、玄関ドアの補修や窓枠サッシ、インターホン、メールボックス、
熱感知器をだれがその補修費用を負担するかということです。
この費用負担を細かく決めていないと、理事会によって組合負担であったり、
個人負担であれば不公平感がでてきますので。

保存行為については各マンションは研究する必要があります。

保存行為の美名のもとに悪い組合員と悪徳管理会社の共謀により手抜き工事を、
工事名を替えて組合費の無駄使いをされるとたまったものではない。

あまりにもひどいので良心が痛み、これ等を内部告発した管理員を知っている。

管理会社は非常に評判の良い大手の管理会社である。

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント