マンション管理士に質問しよう！ Part2

玄関扉、サッシ、エレベーターの更新工事費は高いですからね。
それに給排水管も。

大型設備の工事をやらなければスラム化していく。
しかし、そのためには修繕積立金の値上をしなければならない。
どちらも嫌だね。

「何故修繕積立金の値上が必要なのでしょうか」

　管理費は毎年経費の支払いは殆ど決まっていますので値上が発生することは殆どありません
が、考えられるとしたら、管理員・清掃員の勤務日数が増えた場合、小規模補修費が築年数の
経過と共に出費が多くなってきた場合、消費税のアップによるもの等が値上をする場合の要因と
なることはあります。

　修繕積立金の設定額については、国交省の指針で長期修繕計画を３０年とし、その間の総工
事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出するものでした。

　何故３０年としたかといいますと、大規模修繕工事をその中に２回入れて積立金を弾き出す必
要があったからです。
　しかし、築年数の経過したマンションが増えてくると、その指針では対応できなくなってきます。

　３０年の間だけだったらそれでもいいのですが、マンションの耐用年数は１００年以上持つとい
われています。３０年を経過してから必要となる大型設備もかなりの数が見受けられます。

　設備等については悪くなれば修理や交換が必要となってきます。
　しかし、計画外の工事をすれば間違いなく修繕積立金は不足してきます。不足すれば悪くなっ
ても工事をしないか積立金の値上をするかしか方法はありません。

　国交省は、最近では１回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画の作成をした場合、積立金
の望ましい額は１７，５００円が必要としています。
　何故かといいますと、築３０年までには大型設備の交換とかは発生しなかったのですが、それ
から立てる計画には、エレベーター、給排水管、ガス管、配線、消防設備、玄関扉、窓枠サッシ、
網戸、メールボックス、避雷針、縦樋、電灯設備とかの工事が含まれてきます。
　そういった箇所も悪くなれば交換等をしなければならなくなります。

鉄筋コンクリート造りの建物をリノベーションした実例
強度に問題がなければコア抜き試験で確認する。
劣化している箇所は一部は鉄筋の張り替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修。
表面に１．５ｃｍ程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで寿命は６０年程度プラスされたと
認定されました。
これで８０年ＲＣ構造が１４０年まで伸長することになつた。

うちの長期修繕計画表は、管理会社のフロントが
ソフトが入っているパソコンでつくったものしかないけど
それでもいいのかな。

しっかりした数量調書をもとにした長期修繕計画でないと
役に立たないよ。

数量調書とは何？

宮管連とは何？

しっかり読んでもらってありがとう。
せっかく情報を流しているんだから、誰かに呼んでもらわなくちゃね。

１号館の○○さん。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。

　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。