マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊元請業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　応募してきた業者から３社に絞る作業は専門委員会で行います。入札額で選考
　　　設計コンサルタントのチェックを受ける。
　　　　　見積書の内容確認・・・数量、見積落ち等、異常に安い単価等をチェックする。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

「元請業者選定方法」
　①総合評価落札方式で選定する方法 評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める 　　　　　　方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間の宮崎市でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

　「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

入札額のウェイトが高いので、評価点を良と可にして評価に差がでるようにするのも検討。

※元請業者選定説明会の評価ポイント 計算式は再点検必要です。
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中 　　　　　①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点 ②技術評価点　　　①÷100×30
③技術評価点　　　１００＋　② ③入札額
④入札額（円）　　消費税抜き ④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000 ⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

↑は分りにくいですね。

②業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

「元請業者の決定」
　＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
　＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
　があった場合の保証があると安心です。

　　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
　うにしておきます。

総会の開催と住民説明会
　専門委員会の設置と大規模修繕委員会の細則は総会（発意の時）で承認を得ておく。
　工事費の概算案の承認は総会でもらいます。
　元請会社と設計監理士の選定承認も総会で得ます。
　元請会社が決定した段階で具体的な工事の概要や予算、工事のスケジュール等も含
め通常総会で最終決定の承認を得ます。
改修・追加工事・・・臨時総会を開催します。
　　追加工事や改良等が必要であると判断した場合には、改修基本計画を作成します。

　長期修繕計画 長期修繕計画の洗い直しは総会決議事項です。
　建物の診断実施後、必要な修繕時期や修繕方法を決定し、最新の長期修繕計画を
設計監理者と作成します。（内訳書までが必要です。）

工事請負契約
　　請負契約以外にメンテナンス点検時期（保証）等についての契約をしておく。

工事開始
　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
　＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　　の情報を収集し広報活動に活用していく。
　＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」 必要があれば委員長が広報します。
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。前回は実施しています。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

工事完了
　完成、引き渡し、書類整備
　　長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、
　その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。

　工事終了後の点検
　　竣工検査は足場を壊す前に行う。
　　工事完了後に元請会社、設計監理会社に対して感謝の気持ちを表し、感謝状の検討
　　をしてもいいと思います。
　　専門委員、設計コンサルタント、元請会社の慰労会の検討をしてもいいのでは。

工事完了後の点検
　　定期点検・・・工事請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。

　　この点検は、工事監理者の立ち会いのもとで施工会社が無償で行い、その内容につ
　いては、管理組合が確認をします。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸に対してアンケートを記入してもらい、不備な箇所の
　補修や手直しをやってもらいます。基本的に無償です。実施計画を立てるのは理事長。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検　　　　　　　　　　　 　　　　１年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年