マンション管理士に質問しよう！ Part2

Ｈ１３年とは又ふるいことですね。
何か変更になりましたか。

保存行為は共用部分の現状を維持する行為ですが、
奥が深いですね。

「給排水管の更新・更生工事について」
　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。

　　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
　るというのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
　てきます。

　　給排水管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な作業となりますので、２年ぐらい前から
　専門委員会を立ち上げ取り組んでいく必要があります。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。

　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。

　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

「更新工事とは」
　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」
　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

　管材については、給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管でそれぞれ違いがあります。
　配管でいえば、ステンレス管や架橋ポリエチレン管、耐衝撃性塩ビ管等
　給湯管は銅管から金属強化ホリエチレン管、排水管は排水用硬質塩ビ管等

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

詳しいご説明有難うございます。あなたみたいなマンション管理士が必要です。
特に材質と工法については役に立ちます。

今後とも、材質別の工法や品質の説明お待ち致します。よろしくお願い致します。

経験上マンション（ビル）は水回りの管理は最重要と認識しているマンション管
理士です。

>>9515 に記載の「塩ビ管」とはどういうものですか？

現在、大規模修繕工事についてのまとめをしているところです。
大規模修繕工事の進め方はネットで調べれば簡単に検索できますが、
抽象論であり、具体性に欠けています。
それでポイントを絞り、１回目の工事の経験を基に作成しました。
今日は、これについて徹底して書き込みをしていきたいと思っています。
なかなか読まれる方はいないと思いますが、それでも自分の勉強した
内容を書き込みたいと思います。

まずは、大規模修繕工事についての考え方について
述べてみます。

うちは平成６年の引き渡しマンションですので、多分９５１５さんの
説明に該当するマンションだと思います。