マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>907 匿名さん

おたくさんの言う自主管理業務と
管理会社に全く委託しないという意味の
自主管理は全く別物。
それは直接発注というんだよ。
エレベーター保守なとが典型。
エレベーター保守を直接発注しているからといってその業務が自主管理業務だなどというと恥を書くよw
いま話題になっているのは、管理業務の運営を
全部委託、一部委託、自主管理と分類した場合の自主管理なんだよ。
一部委託の場合で、基幹事務を管理会社に委託している場合は自主管理とは言わない。
わかるかな

なんかレベルの低い話しになってるね。
エレベーター点検業務、清掃業務、消防点検、雑排水管の高圧洗浄は定期的なので組合の
直接発注でもいいけど、突発的な補修工事とかは管理会社に委託してないと
相見積とかとるのが大変だからね。
それに保険関係も管理会社に任せてた方がいいよ。
緊急時の対応も管理会社がベター。

>>907
自主管理業務は、植栽管理、エレベーター保守点検、CATV・インターネット契約、電波障害対策業務、水景設備管理、などが多いね。
この中でエレベーター保守点検を自主管理業務にしてると、障害時や事故時は管理会社に頼れないから管理組合は大変になるね。
自主管理は、管理組合は管理会社に責任転嫁できない。

>>862

問題1（民泊関連）

現行のゲストルーム使用細則等では取り締まれない。
なぜなら、使用細則ではゲストルームの使用者（居住者）とその来訪者人数しか規定しておらず、使用者（居住者）と来訪者（親族、友人）の関係を証する公的証憑を提出させていないから。
親族なら関連する戸籍謄本を全部取れば証明できるが、友人関係を証する公的証明などない。
住民にこのような民泊行為をされると、管理組合自身が民泊を許容していることになりかねない。かといって、証憑提出などプライバシー侵害に当たるので不可能。
これは、区分所有者変更に伴う新区分所有者の入居届けの時にも該当する。
ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。
登記簿は住民票と違い誰でも取れるから管理組合は取ってみることだ。

問題2（個人情報保護関連）

ほとんどの管理組合が管理会社に名簿管理を丸投げしている。
従って、居住者名簿のマスターは管理会社が保管管理。
法改正後は、個人情報取扱事業者になるので居住者名簿のマスターは管理組合保管管理になる。
そして管理会社にはコピーを渡して運用委託し、都度マスターとコピーを等価する必要がある。
これが理事長の新しい仕事になる。excelくらい出来ないと無理。

問題3（高圧一括受電関連）

賃貸人（区分所有者）と賃借人（占有者）は区分所有建物賃貸借契約で縛りがあることを管理組合は知らないようだ。
賃貸条件の電気・ガス・水道・下水・ネット関連・CATV関連の変更は賃貸人と賃借人の合意が必要。合意したら契約変更。普通は覚書を交わして済ますが。
もし賃借人が黙って勝手に変更した場合、解約退去時に賃借人は原状回復義務を負う。原状回復とは、高圧一括受電をもとの電力会社に戻すということ。不可能。
電力需給契約解約は賃借人の同意でよいが、その前に賃借人は賃貸人（区分所有者）との合意が必要で、賃貸借契約の変更が必要になる。
総会賛成決議で高圧一括受電導入が決まったとしても、賃貸人区分所有者が反対の意志表明をしていたなら、賃借人の電力供給元変更には応じないだろう。
高圧一括受電を導入されたら、電力自由化の時代に賃借人が自由に電力会社を選べなくなるので賃貸条件が不利になる。これからは電気もガスもセット割の時代に突入する。

自主管理業務ねｗ！

一般的な分類は下記のとおり。

全部委託・一部委託・自主管理
マンション管理会社への委託の種類
管理会社との委託形態の違いによるメリットとデメリット
http://m-kanri.biz/kanri/kanriitaku.html

>ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
>ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。

ほとんどの場合、売買による所有権移転による区分所有者変更届には第三者の不動産仲介会社の署名押印欄があるので、管理組合がわざわざ登記簿まで取って所有権の移転を確認する必要はないのでは？

>>920
所有権移転は登記原因が「売買」だけとは限らない。「相続」「贈与」の場合もある。
相続、贈与なら売買ではないので仲介会社は関与しない。
また売買でも仲介会社を挟まず直接売買する場合もある。

専有部分を占有者である賃借人が転貸しても規約違反ではないですよね。

規約に禁止規定があれば禁止。規定がなければＯＫ

（有害行為の中止要求）
乙は、委託業務を行うため必要なときは、甲の組合員およびその所有する専有部分の占有者
（以下[組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求め
ることができる。
１）違反行為
２）
３）
・
・
２、乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しない
ときは、乙は、その責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする
。
※つまり最終的には管理会社はいくらでも言い逃れるような契約である。意味がない。

↑そりゃ管理会社は大家ではないから。
賃貸なら厳しく言うよ。
当たり前のことがなんでわからんのかな
afoだね

>>923
住宅の用途に供している限り賃借人が転貸しても規約違反にはならない。
賃借人の転貸は規約と言うよりも賃貸人と賃借人間の賃貸借契約の問題である。
近年、大手の法人は社宅代行会社に社宅管理を外注しているので、その法人が直接賃借人になることは稀で、その場合は賃借人が「社宅代行会社」で転貸先がその「法人」になる。この場合、賃貸借契約で「転貸可」の条件が必要になる。
法人契約は個人契約に比して賃料の回収が確実なので、ほとんどの賃貸人は法人契約の転貸をＯＫする。賃貸借は家賃回収の確実性に尽きる。

初めて分譲マンションに入ります。
管理規約やネット検索してみましたが、今一ピンと来ません。
管理規約の変更は難しいのですか？

新築で規約は管理会社が標準な作りにしているため、参考ににさせてください。
いろいろ調べましたが、4分の3とか過半数とか、参加人数とかで、実感が湧きません。

分譲マンションに入居するまでの間に管理規約を熟読し暗記することだ。
話はそれからだ。

>>928 匿名さん
最新の標準管理規約に準拠していれば
問題ないと思いますけど。

>>930 管理担当さん
名称独占資格をハンドル名にしている老人の
規制を希望する。

>>931
今まであった「コミュニティ条項」が削除された。