マンション管理士に質問しよう！ Part2

そしてその漏水は保険の適用対象となるんです。
但し、台風による水漏れは保険は適用されないでしょうが。
外壁のひび割れも経年劣化によるものなので難しいかもしれません。

そろそろ修繕積立金の話しにいきましょうか。

８８２２さん、そのと通りです。それ等を防止してマンションを維持する為の
管理費等です。

温水器の破裂による漏水は被害額が莫大になります。誠に申し訳御座いませんが、
ほんの一例を投稿しました。

もっと怖い事故がガス漏れと、火災事故です。

マンションでの火災はありませんが、漏水はたまにありますね。
ガス漏れ事故も今までありません。
漏水も水栓とか洗面所下の配管の緩みが原因というのが殆どです。
経年劣化というのはありません。

それは良いマンションですね。羨ましいです。

温水器というのは部屋の中にあるんですか。

８８１４に説明しました。

「修繕積立金値上判断の考え方」

　　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の算出方法としては、長期修繕計画から割り出す方法と平米
　　数から算出する方法があります。
　　　一番いい方法は、長期修繕計画から総工事費を算出するのがいいんですが、この場合は期間に
　　よって工事内容が違ったり、その期間に入らない工事もあり算出が難しくなります。

　　　１００年間というような、長期のタームの中ですと正確な数字がでるのですが、計画は２５年とか
　　３０年ですので、どうしてもムラが生じてきます。
　　　そこで、修繕積立金の値上判断としては、平米当りの単価での算出、長期修繕計画からの判断、
　　国交省の望まれる基準等を総合的に勘案した中で、どの金額にするかを決めていかなければなり
　　ません。

　※必要修繕積立金の算出方法・・・平米数から算出する方法 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第２回の大規模修繕工事までの額 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第３回目以降については別途試算
マンションの規模　　　　　　　　マンションの戸数　　　　１戸月平均　　　㎡当り１戸月額
５，０００㎡未満　　　　　　　　　　５０戸未満　　　　　　２１８円　　　　１６５円～２５０円
５，０００㎡～１０，０００㎡　　　５０戸～１００戸　　　　２０２円　　　　１４０円～２６５円
１０，０００㎡超　　　　　　　　　　１００戸超　　　　　　１７８円　　　　１３５円～２２０円

　　　　国交省の望まれる修繕積立金の指針額　　　　　　　１戸当り月　 １７，５１５円
　　　この金額は、第１回目の大規模修繕工事後の築４０年～４５年迄の積立金の必要額です。

　　１戸当り月の必要修繕積立金の額については、今後は大型施設の交換を含めた中での計画
　をしていかなければなりません。そのためには、国交省が出している望ましい積立金の額も参考
　に入れて、長期修繕計画の洗い直しをした中で、適正値上額の検討をしていく必要があります。

　※修繕積立金（Ｈ２５総合調査結果報告による）は殆どのマンションで積立金不足となっています。
　　　又、築３０年からの大型設備の交換費用を含まない長期修繕計画となっていますので、それが
　　　修繕積立金不足の大きな要因となっています。

築2年、8階建て54戸、建築延床面積5000平方メートル以下の地方のマンションです。
平面駐車場のみ、貯水槽なし

修繕積立金を値上げをし、均等化しようと考えておりますが、いくらにすればいいのか、またその根拠について悩んでおります。

国の指針を出して170円/平方メートルにします、じゃ納得しないですよね

一番確実な方法は、全てを網羅した長期修繕計画を作成し、３０年間の
総工事費から１戸当り月の必要積立金の額を算出するのがベストです。
しかし、それがなければマンションの規模別から算出しなければなりません。
しかし、㎡当たり１戸当たりの月額は、１４０円から２６５円と幅が大きい
のでどれを基準にすればいいか分りません。
７０㎡で試算しても、９，８００円～１８，５５０円です。平均でみれば
１４，１４０円となります。

この修繕積立金には専有部分の配管の更新工事分は
含まれていませんからね。

>>8836さん
築２年ですから当面月１２，０００円程度でいいと思います。
１回目の大規模修繕工事が終わったときにそこから３０年間の
長期修繕計画表を作成すれば、大型設備の殆どが包含されますので
それを基に値上げを検討すればいいと思います。
１２，０００円に根拠はありませんが、最終的には１戸当り月
１８，０００円程度は必要となるでしょうから、早めに値上げを
することにより負担の軽減を図っていくことが必要でしょう。

　工事の周期につきましては、国交省のガイドラインによりますと１２～１３年周期を推奨していますが、
これは各マンションによって考え方は違ってきます。ただいえることは自分の部屋で考えてみますと、
タタミや壁紙の交換を早くやる方とやられない方の考え方の差だと思います。
　マンションは時の経過とともに必ず劣化していきますが、この劣化を防ぐために定期的な建物設備
の維持保全をしていかなければなりません。
　そうすることによって、快適なマンションライフが送れると共に資産価値の減少に歯止めをかけて
いくことができます。

　マンションの建替えは、経済状況や合意形成の難しさからハードルは高いようです。
　何故賛成者が少ないかといいますと、建替え決議がされたとしましても、建て替え決議から取り壊
し、建設までには約３年かかります。その間は部屋の確保が必要ですし、建替え費用についても負担
額も大きいので、実際建替え後に新設されたマンションに住まれる方は３分の１以下といわれてい
ます。

今迄建替えができたマンションの成功事例としては高島平の団地がありますが、ここは立地が
良く、容積率も大きかったので、戸数を増やしその分を売却して負担額が抑えられたというのがその
要因です。