マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理会社に対抗というのではなく、無理なら管理組合のためになってくれるコンサルタントと契約して進めればよいのです。

>>8442 匿名さん
素人には限界ありますから専門家には専門家でいいのでは。

もちろん自分でできるところは自分でしたらいいと思います。
自分は現役世代ですが、業者とはメールでやりとりしているので、大規模修繕は無理でもその他のことはある程度両立できております。

もちろん上の方のように理事に丸投げの住人に文句を言われる筋合いはないですけどね。

時間があるなしって、どうなんでしょう？
時間があってもやらない人はやらないですし、時間がない人でもない中やる。
何かやる際も知識を自ら得て判断しようとする人もいれば、そうでない人もいる。
決めつけはいけないと思いますよ。

＞住民に管理会社に対抗できるような人材、知識、情報、時間が取れるような者は殆どいませんからね。

全くそのとおりです。
昨春竣工の分譲110世帯強ですが、初購入の若い世帯が多く管理会社や理事会の杜撰さには関心が薄い。
というか、多くは自身の生活でゆとりも無く、色々と判断出来ないんでしょうね。

ただ、住民に分譲住み替え・理事長や監査・大規模修繕を繰り上げ消費増税の増額負担を
回避したとかの実績を上げた方が居て管理会社と理事会とに改善を求め続けています。
先月の通常総会でも発言内容が鋭く、管理会社本社のお偉い方ほかもタジタジだった。
管理会社本社や理事会・関係企業にも、遠慮無く意見をとおしてどうやら大阪本社が
様々な改善要求を呑んだらしいとの噂です。
一部の思慮の浅い住民からは、細かいとか言われて疎まれてるが・・・。

いい加減な管理を許してしまうのは、他でもない理事会役員と組合員（区分所有者）当人たちです。

因果応報ですから、そんなＭＳはほっとけば良い。
自身のＭＳだけは、健全な管理に向けて状況を徐々に作っていけば良いでしょう。

不当な管理が行われていることすら全く認識せずに、通常総会にも出席せずに暮らしていく居住者は
お気楽に、企業や地域社会でも他力本願的に、周りにサポートされて生きているんだろうなと思う。

マンションの住民には優秀な方々は数多くおられます。
しかし、現役世代の方々はマンション管理に関心がなく、工事費や
点検費が高かろうがそんなことはどうでもいいと思っている方が
多いんだと思います。
総会にも出席されませんしね。

無関心が最大の要因なんです。
会社の仕事中心で毎日頑張っておられる方は、マンション管理ごときで
余計な神経を使うことは意味がないと思っているんですよ。

>>8446さん
改善要求は具体的にどんなことがあるんでしょう。
意外と改善しなければと思っても何を改善すればいいのか
わからないものですから。

>>8450 匿名さん
改善しなければっと思っていることを改善するだけでは？すごくシンプルだと思いますが。
内容はマンションによるでしょう。

管理費が高い→値下げ交渉、コストダウン、エレベーター点検業者変更など

積立金が少ない→値上げのためにその根拠と数字を示す

管理員がいまいち→交代を要求

ちなみにどんなことを改善したいと思っているんですか？

＞会社の仕事中心で毎日頑張っておられる方は、マンション管理ごときで余計な神経を使うことは意味がないと思っているんですよ。

会社の仕事に追われて能力的に余裕が無い、家庭では家事の協力やらで気持ちにゆとりが無い。残念。

仕事をしっかりこなすような方なら、極々自然に居住ＭＳの管理実態やどのような思考の居住者が
暮らしているのかを直接的に知る機会としても、総会には出席するでしょうね。
当然、質問や発言も行い自身の提案などを、総会の場でまた議事録を介して居住者への周知を図り、
居住者の賛同や反対の声も聞きつつ、住環境の改善推進や管理会社の業務の適正化に貢献する。

企業で活躍された方は、問題発見～解決・提案能力も高く、自己実現願望が強いので、
それ故に成功体験を積んでいるので、管理ごときでも改善すべき事象は放置出来ないのでしょう。
ある意味で職業病かも。改善志向の体質と表現してもいいかもです。

過去に暮らしたいずれのＭＳでも、風貌・立ち振る舞いが立派で発言が的確な方々は毎回出席していた。
現役世代では若い方も多数出席していたし、数名は定年退職された方もいらっしゃった。

それらのＭＳでは、板で見られるような騒音問題や管理問題も、短期に解決していましたね。

経験上８４５２さんのマンションは管理意識が高くてうらやましいです。
うちの総会出席者はお宅のマンションとは逆の住民が多くて真面目そう
な住民は退去しています。

わたしは買い替えが出来ない貧乏組合員ですから我慢しています。

＞意外と改善しなければと思っても何を改善すればいいのかわからないものですから。
いささか論理破綻気味ですね。私は、8446です。
改善ありきでは無いでしょ。
お仕事での業務改善も、経験から学び習得し問題抽出能力や解決力のスキルを高めるものです。

あなたが認識し得る問題事象が無ければ、改善など全く不要ですよね。
あなたが気付かない問題や課題点は他者が発見して指摘するか否か、誰も気付かずスルーされる事もある。

各個人の正否基準で判断が為され、問題状況を正確に把握した上で、放置黙認するのか問題提議するのか。
理事会や組合員に報告した場合に、果たして理事会は適正に対処するのか。ここが意外とネックとなる！
例えば、今や社会常識である喫煙マナーについても、旧時代感覚の方々が居ますから厄介ですね。
理事会役員の喫煙者率が高いと・・・。非喫煙者にとっては悲惨です。

そして、管理会社からの摂取情報量が最も多い理事会役員が、鈍感力が強い方々が多いと最悪ですね。
役員任期は１から２年で、その体質を変えるのは工夫と胆力と状況によってはちから技？が必要です。
居住ＭＳは昨春竣工ですが、改善要求は呆れるほどに多岐に亘ります。しかも解決の兆しが無い。
大別すると後述のとおりです。

目指すは快適で、問題が適正に解決出来る仕組みが持続・定着する居住空間造りです。
訪問客や中古売却戸の内覧者が、エントランスや駐車場・掲示コーナーの可視情報から受ける
第一印象が「過去に暮らしたＭＳよりも素敵だな」「他のＭＳよりここが優先候補だな」となること。
何事も、第一印象は重要です。その後の展開が大きく変容しますからね。

●管理業務全般の改善点 → 会社都合は容認せずに、全ての判断・行動基準は居住者志向にする。
●理事会の機能不全 → 組合員の代表機関として機能しているか、管理業務の監視は重要な責務。
●トラブル解決 → 騒音・ゴミ出しマナー･来客用駐車場などなど、貼り紙等の効果増や工夫を含め。
●クラウド上の情報共有の環境の構築 → 管理会社・理事会・組合員相互で利用する媒体。
理事会議事録などの紙資料は希望者のみに配布する。
コスト意識が薄く、議事録は毎回、議事脱落や頁編集不備や不用なカラーコピーの多用でロスが多い。

大阪の地震の被害状況が報道されておりますが、心配です。

>>8454さん
ペット禁止なんですが、一人犬を飼っておられる方がおられます。
理事会にお願いしても掲示板に掲示するだけで直接注意とかは
されません。
こういった問題はどう対応すればいいんでしょうか。

　　電気料金の値上も検討されていますが、それと並行して一括受電の検討をしているマンション
　もかなり増えてきております。２０１１年現在で１５万戸のマンションがこの方式を採用してまして、
　今後も確実に増えていくことが予想されます。２０２０年には、１２７万戸が予測されています。

>>8454さん
もうひとつお伺いしますが、ベランダでの喫煙対策は
どうされていますか。
うちの場合は細則に禁止が規定されていますが、守られない方が
おられます。

ペット、喫煙、騒音は各居住者間の問題。
管理組合には関係ない。
しかし、規約や細則には規定されている。

ペットや騒音は難しい問題ですね。
どこまでが許容範囲かは各人によって差がありますから。
掲示板を活用する程度の対応が殆どではないでしょうか。
理事も嫌われたくないですからね。

ペットを飼っている者に手放せともいいずらいしね。

＞＞8456 匿名さん
二件の問い合せと認識しました。
１．ペット禁止なのに、たった一人が犬を飼っている。
　しかも、理事会・管理会社はポーズとして掲示だけの対処しかしない。
２．ベランダの喫煙も禁止（規約の細則？）されているが、違反者が居る。（単独か複数世帯かは不明）
過去の私の解決策やその実現過程を披露したところで、そのまま再現出来ませんし無意味です。
主体となる組合員の方々が、異なる価値観・思考を基に意見交換して答えを出さねば意味が無いです。

理事会と管理会社に再度訴え実態を理事会にて把握した上で、対策を検討させるのが妥当です。

ろくな対応もしなかったら、組合員の合意形成に向けて頭を使い各方面に働きかけ解決に向け動くのみ。
なぜ理事会役員は、あなたが望むような対応をしないのか、その原因を考えましょう。

そもそも、理事会が執った対策の代案ともなる”あなたが考える解決策”はあるのかな？
人に聞くだけでは、なんの解決にも知見の蓄積にもなりません。
住民板には玉石混合、様々な改善提案がありますよ。殆どはただの愚痴ですが。

ご指摘の問題は、いずれも規約違反でしょ。
共同住宅での規約遵守はＭＳ購入の大前提です。
一般的に、購入契約時には遵守する旨を署名押印、つまり”規約遵守を契約”しているでしょう。

規約は管理会社が策定し、管理組合名義で発行され、対象を限定した公式のルールですよね。
規約遵守を啓蒙し環境を整えるのは管理会社の責務です。その為に管理費という対価を払っています。

又、理事会は輪番制かも知れぬが、組合員を代表して管理会社を監視・監督するという重責を負うもの。
動きの鈍い理事長や役員達を、どう動かすかはビジネスの現場よりもタフなものかも知れません。

解決には工夫が不可欠です。理事会に依頼するスタンスだけで変化が無いでしょうね。
予め、次の手またその次の手を考え、その背景や心的理由も探り詰め将棋の如く詰めましょう。

あなたが泥縄式（理事会や管理会社の問題解決のスタンス・手法）で、お互い同手法で
後手後手で攻守を繰り返しても、時間と労力の無駄ですからね。