マンション管理士に質問しよう！ Part2

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　 　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

管理会社に任せておけば、大丈夫じゃないでしょう。
多少高いじゃすまされないですよ、数千万は違いますから。
工事自体の質もよくないのに、数千万もちがうなんて。大規模マンションなら、数千万どころじゃすまないです。

※元請業者選定説明会の評価ポイント

＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中 ①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点 ②技術評価点　　　①÷100×30
③技術評価点　　　１００＋　② 　③入札額
④入札額（円）　　消費税抜き ④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000 ⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
同条件での比較でないと、比較のしようがない。高いのか安いのかもわからない。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　
　　　＊元請会社には、ゼネコン系、管理会社系、専門業者系があります。
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や品質の低下を招くおそれがある。
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

「元請業者の決定」

　＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
　＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　施行業者の支払い方法についての例　１回目３０％、２回目３０％、３回目３０％、最終１０％
　　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
　があった場合の保証があると安心です。

　　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
　うにしておきます。

工事開始
　　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
　　＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　　　　の情報を収集し広報活動に活用していく。
　　＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

完成、引き渡し、書類整備
　　長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、
　その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。

工事終了後の点検
　　竣工検査は足場を壊す前に行う。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要で １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 巻上げ機はフルメンテで対応 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　　台車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事 ３０年～４０年
架橋ポリエチレン管、ステンレス管、排水用硬質塩ビ管等
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

いい勉強をさせられます。
ゆっくり読みなおします。

大規模修繕工事を管理組合主導で行うためには、強い味方の設計コンサルタント
をいかに見つけられるかにかかっています。
まずは公募して、説明会を聞き専門委員会で話し会って決めることです。
その場合、管理会社は単なるオブザーバーでの出席にすべきです。
管理会社の設計コンサルタントをいれたらもう組合主導はなくなります。

設計コンサルタントは大規模修繕工事で設計監理をしたことのある
建築士を選ぶのがポイントです。
同じ１級建築士でも、医者で内科医が外科手術ができないのと同じで
得手不得手があります。

その建築士をどうやって選ぶかだが、建設新聞でまず募集をすること。
無料だからお金の心配はない。
それからマンション管理士会に数名紹介してもらうこと。
そうして集まった建築士から説明会を聞いて選べばいい。

設計監理方式の場合は管理会社の動きを充分気をつける事でしょう。
特に大手は言う事を聞かない業者には報復は当たり前ですから。

小修繕についてもしかりです。そのやり口は露骨で腹にすえかねた
組合員が証拠を提示して訴えたら、

理事長と共謀してこの組合員の職場の社長に圧力をかけて退職を追
い込んだ管理会社もある。

大きなお金が動きますので管理会社は一番利権に近いですから、当然です。

設計監理方式は名ばかりの場合は表には見えません。

マンション内に住んでいる組合員のマンション管理士等を活用して下さい。