マンション管理士に質問しよう！ Part2

設計監理方式は危険だって。棄権の間違いかな。
設計監理方式は人材がいないとできない。
全て丸投げの随意契約の方がやばいんじゃないの。

設計監理方式は、工事の確認が適正にできるのでよいですよ。

随意契約はさらに危険。設計管理方式は組合に人材が居なければ有効。

随意契約は小規模マンションとかデベ系の管理会社に管理を委託している
ところはそれでやらないと仕方ないのでは。
どこに相見積なしで依頼するかが問題です。
理事長の知り合いの業者とかに依頼するのは問題でしょうね。
要するに工事の仕様とかグレードとかは関係なく丸投げですからね。
工事個所が多ければ手抜きは当然出てきますし。それをチェックする者はいない。

設計監理方式が一番いい方法には間違いないでしょう。
しかし、それを行うには基本通り実施しなければ効果は半減します。
建物診断業者、設計コンサルタント、元請業者選定は全て公募で
専門委員会主導で選定しなければなりません。
設計監理を管理会社がやることがないようにすべきです。
そうしなければ結局は管理会社の親会社の建設会社が工事を請け負う
ことになります。

元請会社の選定をどうするかが一番のポイントになります。
大規模マンションの場合は、殆どが大手ゼネコンがやると思いますが、
スーパーゼネンコンと地元の大手建設会社との競争になります。
金抜き計算書での相見積を取り、業者説明会を実施し、専門委員が評価点を
つけどこにするかを決める方式がいいでしょう。

ただ問題なのは、見積は同じ条件で取ったのが提出され、業者説明会で専門委員が
つけた評価点の結果で、Ａ社は見積もり金額は２番目に安かったが評価点は４番目
だった。Ｂ社は見積もり金額は３番目だったが、評価点は１番よかった場合、どちらを
誰が選ぶかということになります。

その場合は、総合評価方式という、官公庁が行っている評価方式があります。
評価項目については、マンションの修繕工事に関するものにして評価します。
総合評価方式も一番重要な要素は見積もり金額にはなりますが。
意見が分かれた場合の問題解決にはいいと思います。

元請け業者選定については、これから書き込みをしていきます。
是非参考にしてください。

建設会社から相見積をどうやって取るかが問題ですね。
同じ条件でないと比較ができないですしね。

同じ条件でとるためには、建築士（設計コンサルタント）の
力をかりなければならない。

管理会社に大規模修繕を任せることの問題点
・施工業者が管理会社の下請業者で優良業者でない場合が多い

・施工業者と馴れ合いで工事のチェックが甘い

・工事金額が高額

・組合員に都合の悪いことを言わず隠す

管理会社主導で大規模修繕工事をすれば割高になるよ。
親会社が元請けとなり、現場監督が１名担当するだけです。
実際工事をするのは地元の業者ですよ、全ての工事か。

施工業者は管理会社の親会社ですよ。

工事金額が高くなるのは管理会社が上前をはねるから
当然のこと。
大体相見積もとらないから普通に考えても高くなるよね。

やっぱり相見積は必要だよね。
相見積を取らずに工事費が安かったとかどうしてわかるんだろう。

工事は金額が高いからといって、よい工事というわけではないですからね。

大規模修繕で工事確認が甘いなんて、許されないです。

大規模修繕工事は管理会社に任せておけば大丈夫。
多少高くなってもお金で済むことだから。

　元請業者の募集方法としては、マンション管理新聞、スーパーゼネコン、地元の建設
会社、管理会社推薦等から募集をします。最低６社は必要です。
　マンション管理新聞に掲載する場合は具体的な条件をつけて公募をします。
　具体的には過去３年間、工事金額５，０００万円以上のマンションの元請実績が何件あ
るかとかの制限を加えます。

＊元請業者説明会の実施・・・修繕委員に対して行います。
　　　応募してきた業者から３社に絞る作業は専門委員会で行います。入札額で選考します。
　　　業者説明会は、その３社で行い専門委員が評価点をつけます。