マンション管理士に質問しよう！ Part2

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。
１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。

売主が瑕疵担保責任を負う期間
買主が瑕疵を発見した場合、民法の規定では「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求もしくは契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できるとされています。

このとき、引き渡し後の年数については何ら規定がありませんから、たとえ10年後であっても「瑕疵を知ったときから1年以内」なら権利を行使することができます。ただし、売主が瑕疵担保責任の消滅時効（10年間）の主張をして、それが認められた最高裁判例もあるようです。

しかし、民法の規定は強行法規（必ず適用されるもの）ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、あるいは権利行使の期限や対象範囲などを定めることも有効です。

実際問題として、一般の中古住宅では引き渡し後1～3か月程度の期限を定めることが大半で、とくに古い物件のときには「瑕疵担保責任を負わない」とすることも多いでしょう。

マンションの重要な点検
半年点検、1年目点検、2年目点検、5年目点検、
7年目点検、10年目点検

分譲後の瑕疵担保責任は１０年ありますが、売主は積極的には
しませんからね。
契約で点検年を決めるか、マンションが独自にやるかしかないでしょう。

当組合は、理事会で外部に依頼しました。

それが清潔だな。

>>8107 匿名さん
その流れをぜひ教えていただけませんか？

>>8104 匿名さん
大体の場合、
宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
この部分の特約を設定していますよね。
アフターサービス2年とうたって。法律上最低限の期間をアフターサービスとしています。やはりいやらしいですよね。

文句を言おうものなら、ジヤー、買わなきゃいいじゃないかと居直る。
不動産は大体の物件は売り手市場です。新築の売買契約書には瑕疵担保
責任は２年としている。

マンションに瑕疵はありますから、きちんと点検しているかで差はつきますね。

どんな差がつくのでしょうか、具体的にご説明ください。

具体的といわれてもねえ。
兎に角差がつくんですよ。

マンション管理士に聞けよそういうスレだろ
シロウトがデタラメ書いてると迷惑だろ

>>8115
あなたもしつっこい性格なんですね。
ここは匿名掲示板であり、スレ主旨にもあるように誰でも書き込んでいいんです。
そして、その判断は各人の責任でやればいいんですよ。
あなたが書き込んでもいいんですよ。
もう一度スレ主旨を掲載しますね。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

>>8115
ここのスレは匿名掲示板であって、マン管士や建築士等を名乗って
書き込んでいる者はいません。
あなたはそう思い込んで書き込んだのに、違っていたのでその腹いせで
嫌味な書き込みを続けているんですよね。

瑕疵担保責任による契約の解除または損害賠償の請求は、法律関係を早期に安定させるという趣旨か
ら、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から1 年以内にしなければならないとされています。
上記の期間制限は、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から起算するため、買主が目的物の瑕
疵を知らない間はいかに期間が経過しても責任を負うというのでは、売主にとって酷な場合が生じます。
この点について、最高裁平成13 年11 月27 日判決は、瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規
定の適用があり、売買目的物の引渡しの日から10 年の経過により時効消滅すると判示しています。

ご参考になれば、
当組合理事会で決議し、外部に依頼して2年目、10年目点検の調査を実施。
結果、かなりの指摘あり、管理会社に報告しました。
そして、無償修理をしてもらいました。
住民は安心しましたし、高額な修繕費の出費がなくなりました。
点検の無償修理にあたる指摘が全くないマンションなんてありません。
それに、管理会社がきちんと報告するなんてことはないでしょう。

マンション管理士に聞けって、無資格シロウトのデタラメはダメダメ！

>>8120さん
せっかく親切に教えて頂いた８１１９さんに対して失礼でしょう。
いつまでも続けると荒らしとして通報しますよ。

↑どうぞ、荒らしではなく不確かな情報を書くシロウトに警告しているだけ。