マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>8081 匿名さん
分譲後の2年点検です。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 　　１年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>8083さん
分譲後の2年点検ですか。
良くそこまで気が回りましたね。
私なんかはそんなことは何も知らず、又、全く関心もなく入居だけしました。
分譲後最初の理事会の方にしっかりした方がおられたんですね。
質問の件ですが、不具合があれば当然無償でやってくれると思いますよ。
そうでなければ何のための2年点検なのか分りませんので。

>>8085 匿名さん

縁あって（くじ引き）1期目の理事長となり、色々と調べたら共有部のインスペクションが推奨されているというのを見たものでうちのマンションでもどうかなと思いまして。

その無償修理だからこそなかなか売主が認めてくれないという話しを聞きまして…

もしインスペクションをして売主に指摘したが拒否られて交渉に難渋したという方がいらしたら、どのように交渉していったのか経験談が聞きたいと思い質問させて頂きました。

うちの理事長があなたのような人だったら、うちのマンションはこんなことにはなっていないでしょう。
重要な点検時期であるにもかかわらず、きちんと管理会社にやらせなかった。
責任をとってほしいものです。

https://anabuki-m.jp/media-011/wp-content/uploads/2018/04/felbrigg-est...

これですか。？

>>8086さん
普通は分譲後に不具合がなければ建築士等の点検や調査は行われません。
瑕疵担保責任は分譲後１０年間ありますので、その間に不具合があれば
分譲会社の責任で補修等の工事をしなければならないとなっています。
不具合がないのに、点検等を建築士等に依頼するというのは分譲会社は
やらないと思います。経費もかかりますので。
管理組合の費用で調査・点検をするのは構わないと思います。

http://www.mlit.go.jp/common/001001034.pdf#search=%27%E5%85%B1%E6%9C%8...
８０８８は間違い。
これでしょうか。？

知識の無い無資格者がなに言っても誰も信じないだろ　笑

どちらかというと中古物件に関する調査なんですね。
これが気になります。

どちらかというと中古物件に関する調査なんですね。
これが気になります。

新築分譲後瑕疵担保責任は１０年間ですから、その間でしたら
保証はあるでしょうからいいんですが、それ以降については
中古物件の売主責任ということになるんではないでしょうか。
瑕疵を隠したりしていれば問題がありますが。

どちらかというと中古物件に関する事項なんですね。
これが気になります。

検査結果に係る保留事項
　＊瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。
　＊報告書の記載内容について、検査時点から時間経過による変化がないことを保証する
　　ものではないこと。
　＊建築基準関係法令等への適合性を判定するものではないこと。
　＊報告書の複製等に関する制限や第三者が利用する場合の取り扱いに留意すること。

>＊瑕疵の有無を判定するものではなく、瑕疵がないことを保証するものではないこと。

これを読み解けばやってもあまり意味がないようにも思えます。
ただ、１０年以内に不具合がでれば、調査して保証を交渉すべきです。
中古の場合ですと、買う時に仲介者に売主の担保責任がありますが、通常の目視程度の
判断で問題がなければその責任は問われないでしょう。

>>8089 匿名さん
瑕疵担保責任の10年は構造部分だけで、その他は大体2年です。
10年と思っている方が多いは仕方がなく、大体パンフレットにもでかでか10年保証と記載されております。
ちょっといやらしいですね。

もちろん管理組合負担で行うものです。
お金がかかることなので簡単に進めていくことはできないので、こちらで相談させていただきました。

実例があれば説明会での参考にもなるかと思いまして。

>>8094 匿名さん
上にも書きましたが、構造部分以外は2年間の瑕疵担保責任期間です。

瑕疵をわざと隠すのはそうそうないと思いたいのですが、不具合や施工不良の確認をしたいのです。
仮にですが、共有部の2年点検をせず、大規模修繕前の診断で実は建設当初からあったタイルの浮きなども、こちらの負担で治さないといけない可能性があるからです。

本来無料で直してもらえるものに金を払うのは誰でも嫌だと思います。

>>8095 匿名さん
少し前から中古物件購入時にインスペクションについての説明の義務化はなされましたね。実施の義務ではありませんが。

しかし新築時も内覧会がありますよね？
それは専有部のチェックがメインのはずで、プロをやとってインスペクションをなさる方もいらっしゃいます。
それの共用部verですね。

あまりやっているとこは多くはないですが、推奨はされています。
ただ推奨されていることを知らない理事会が多いんでしょうね。
そこまで持っていくのはめんどうですし。

資料は、中古物件メインの説明で、それでは確かに瑕疵の認定は新築より難しいと思います。
今回の相談は築2年までに行うものなので中古よりは指摘しやすいのではと、素人考えでおります。

保証期間

外廊下・バルコニー・ひさし 雨漏れ ２年
外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱 モルタルやタイルの亀裂 ２年
錆・塗装のはがれ ２年
タイル、石貼の浮き、はがれ ５年
屋上・屋根・ルーフバルコニー 排水不良・ふくれ ２年
外部床仕上 排水不良・亀裂・沈下 ２年
内部壁 変形・亀裂・はがれ ２年

この保証期間内であれば、それらの部位で問題が発生した時にメーカー側は無償で点検をしてくれます。
ところが・・・、この点検と補修は多くの場合メーカー側に一任されている為、問題点が一部しか指摘されなかったり、おざなりの補修しかされなかったりといった現実があります。特に２年点検の場合には共用の廊下・階段、専有のベランダ・ひさし等の防水保証が２年で切れる為、それらの部位での漏水リスクをきちんと把握しておく必要があります。

瑕疵担保責任の期間と範囲を明確に契約しておくことが必要です。
中古物件の場合は、この契約がないと問題がこじれますので。

新築住宅においては、住宅の瑕疵担保は１０年だが責任期間は２年以上１０年以
下とする事が出来ます。

ただし、平成１１年６月に施行された　住宅の品質確保の促進等に関する法律を　
ご参照ください。

中古住宅は売主の瑕疵担保責任は売買契約で負わないとすることができます。
ご注意。

売買契約責任期間が明記されていなければ民法の規定で責任期間は１０年です。