マンション管理士に質問しよう！ Part2

高校時代に六法全書を暗記していた者がいたけど、弁護士に
なったかどうかは分らない。
確か京大にいったと思うんだけど。

今日の朝テレビでマンションの騒音問題を取り上げていたけど、騒音は
住民個別の問題なので、住民どおしが話し合って解決するしかない。
訴訟にもっていくには、デシベルとかを調査して提訴しなければならない。
しかし、勝訴したとしても慰謝料が支払われる程度であり、再度騒音問題が
発生しても、裁判所はタッチしないとのことだった。
集合住宅に住む以上はある程度の生活音はがまんしなければならないとのことだった。

騒音は理事会が処理してくれるんじゃないの。

　住民同士の紛争は、当事者同士で解決すべきもの。
　理事会が騒音を出しているわけではないので、当事者能力はなし。
　本来なら「仲裁は時の氏神」で有難いものだけど、マンションでは理事会が疫病神になりかねない。
　とにかく話し合い。　マンション管理士でも対応不可能。

　弁護士が出たからついでだけど、以前「反社会的勢力」に関する質問や対策をしたけど、管理会社が反社会的勢力と繋がっていることだけわかった。
　管理組合に反社会邸勢力はいないので、管理会社の調査部までは無理だけど、対策等を教えてください。

弁護士に頼みなさい。

　管理会社の顧問三百代言にですか？
　財閥系悪徳管理会社の上級フロントのマンション管理士は、答えに窮すると「弁護士にも確認している」が口癖です。
　マンション管理士が、弁護士に責任をおし付けるので、壊れた竹とんぼ程度の資格と「マンション管理士」は。揶揄されるのです。
　言うまでもありませんが「肝心の弁護士を騙る三百代言」の事務所や三百代言の名前は、明らかではありません。

　管理組合が弁護士を探すのは、至難の業です。
　反社会的勢力に詳しい弁護士やマンション管理運営に詳しい弁護士が、どこにいるかも分かりません。

　一方、管理会社には、顧問三百代言や御用三百代言や、果ては「幽霊三百代言」までそろっていますから、怪談話には事欠きません。

　真面目でまともな排他をしない、幽霊退治のマンション管理士を求む。

マンション管理に詳しい弁護士を捜すときは、マンション管理士会の
顧問弁護士に依頼すると慣れていると思うよ。
管理士会に聞けばすぐ教えてくれるよ。

　排他を基本とする「マンション管理士」会のことか？
　そんな連中に依頼すれば、御用管理士のプロ級三百代言しか、紹介しないと思うよ。

　中には、少しだけ良い人もいるのに。　残念。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

皆さん方のマンションで、専有部分の配管の更新工事を管理組合として実施するという
計画が立てられているところはありますか。

　建替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなっています。そこで、再生しなが
ら長寿命化を図っていかなければなりません。
　特に長寿命化に伴う専有部分の配管は、老朽化した場合、全ての区分所有者の責任で更新
することは事実上不可能です。
　しかし、共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残され
るというのはおかしな現象です。
　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じ
てきます。
　専有部分の給排水管等の取り替え工事はお金だけの問題だけでなく、工事期間の在宅も含め
大変な労力が伴います。
　しかし、放置すればいずれ間違いなく漏水があちこちから発生してきます。

第２回目の大規模修繕工事までは、大型設備の更新工事は発生しません。
大型設備には、エレベーター、給水設備、玄関扉、サッシ等が含まれます。
長期修繕計画に基づいた１戸当り月の必要修繕積立金についても、この部分は
含まれていないのが、殆どのマンションの実態ではないでしょうか。

国交省のガイドラインによりますと、長期修繕計画は分譲時から３０年での計画を
推奨しています。
しかし、大型設備の更新工事はそれ以降ですので、修繕積立金の額も当然修正を
しなければなりません。
国交省がガイドラインでしめした、必要な修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５００円
が望ましいとしています。
駐車場使用料を含めてもこの金額を確保するのは大変です。
しかし、その金額がなければ大型設備分の更新工事ができないのです。
借り入れでやりますか。借り入れをすれば１０年返済となり、修繕積立金の値上をして
返済しなければなりません。

工事はいずれしなければならないが、しかし値上げは嫌という
住民が多いのも実情でしょう。

大型設備のうち、一番難しいのが専有部分の配管工事です。
給水制限やトイレの使用制限がありますからね。
在宅もネックとなります。
いざ工事をするときは、綿密な工事スケジュールを立てなければ
なりません。
専有部分の配管の工事の経験のある業者の中から選定する必要が
あります。

　似た名前のスレがないね。　公序良俗に反したスレだから運営会社様の削除されたか、「馬鹿なものがスレ立てし、都合が悪くなると削除する、不届きものの仕業かな？

　以前その目にあったよ、レスできず、「表現の自由」を侵された。

　たびたび皆さんにお尋ねしますが、管理会社や、大規模修繕コンサルタント、工事業者、設備業者に巣くう、反社会的勢力等の例を、差し支えない程度に教えてください。

　財閥系悪徳管理会社には、反社会的勢力のお友達がいる、財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントがいます。
　しかもマンション管理士です。

　手口は、役員選出の際、輪番制と立候補制の隙間を狙い、あたかも立候補したように装うことです。

　組合員は、順番制と立候補制を知っている方と、知らない方がいるので、順番が違っていてもおかしいとは思いません。
　選出後、該当者は、何食わぬ顔で理事会に出席しましたが、当然誰も気が付きません。
　ところが突然いなくなりましたから、不審に思ったところ、役員欠格事項に該当する恐れがあることが判明しました。

　もう一人の役員の方は、２回目の役員の順番でしたが、管理規約では役員になれないとされている法人の方でした。　有名な法人の方なので、人としても法人としても、全く問題はありませんが、管理規約上では役員にられない方なので、１回目は工夫し、役員になっていただきました。

　細かく見ていくと、管理規約違反は、たびたび起こります。

　管理会社さえ、きちんとチェックしていれば、未前に防げることは山ほどあります。

　時には、憲法違反のこともありますが、きちんとした理由があれば、許容されることもあります。
　憲法違反をしても、管理組合のためになることが、共通理解としてあるからです。

　

くだらねぇ

　くだらないでしょう。　こうしてマンションは「管理不全マンション化」します。

　それを防ぐには、他スレがありますが「プロ住民」の出番です。

　セミナや相談会でお会いした方は、マンションを真剣に考えておられ、資格の有無にかかわらず、真剣にマンションの将来を考えておられます。