マンション管理士に質問しよう！ Part2

マンション積立保険加入の３５０世帯のマンション）
・保険代理店　管理会社
・保健期間　　　年　　月　　日～　　年　　月　　日　（５年間）
・保険会社　　　　海上火災保険（株）
１、共用部分火災保険　　１，５００．０００千円
２、施設賠償責任保険　　　　　７０．０００千円（１名１事故）
３、個人賠償責任保険　　　　　７０．０００千円（１世帯）

収支報告書に不明が有ったので収支月別明細書を調査しました。

支出の部の小修繕費の中に、平成　　月に０００号室漏水被害補修事故として
組合費より￥２、２００。０００が支払われておりました。

この事故は個人賠償責任保険か施設賠償責任保険を申請すれば保険適用事故で
はないかと思いますがいかがでしょうか。？

総会は１０日後になりますので総会で質問をしてみたいと思います。勿論収入
の部には保険金収入はなく、雑収入にも含まれておりません。

>>6472さん
漏水事故で管理費から支払われているということは共用部分が原因
だったんでしょうね。
被害元の賠償は保険が適用されていると思います。
それは直接被害元に保険金が支払われるので管理費会計への計上は
収入も支出もないのでしょう。
工事部分の共用部分については、経年劣化による配管の交換と思われます。
経年劣化の配管の工事費は保険の適用外となりますので、管理組合が
工事をしたのだと思います。

建物評価額は２５億なんですね。
しかし、施設賠償責任保険が７，０００万円と安く、個人賠償責任保険が
７，０００万円とは又やけに高いですね。
個賠は１，０００万円程度が普通なんですけどね。

収支報告書の小修繕費の中に合計して被害復旧費の支出が含まれております。
マンションは引き渡し後６年目です。

築６年で経年劣化はないですね。
普通は管理費の収入欄に損害保険料とかの項目で記載される
んですけどね。
保険が適用されなかった特別な理由でもあるんではないですか。
漏水に関係のある工事をこの際やったんではないですか。
まさか管理会社とぐるになって不正をしている訳ではないでしょう。
総会で質問されたらいいと思いますよ。

収支報告書の収入の欄には損害保険料の項目は有りません。

疑問点があれば総会で質問すれば分りますよ。
陰で憶測でみんなに話すよりずっといいことです。
何も問題がなければきちんと説明してくれますよ。

>>6472さん
漏水があった場合、全額保険が適用されない場合があります。
特に加害元の漏水個所については１００％の保険の適用がされない
場合があります。
その本来専有部分の区分所有者が負担すべきものを管理費から補填
している可能性もあります。
その場合は、そこの区分所有者にその費用を弁済してもらわなければ
ならないでしょう。

漏水があってその費目で会計処理をしているのだから
保険の適用はなかったんでしょう。
その費用は共用部分に対してのものだから、管理組合負担になったのですよね。
専有部分の工事費用だったら、管理費からの支出はできませんから。
前回も書き込みましたが、専有部分については保険の適用があり、保険金は
直接業者に支払われていると思います。
何故共用部分の保険適用がされなかったのは分りませんが。

駐車場使用料は毎月修繕積立金会計に計上されていますか。
うちの場合は、積立金は毎月保管口座に移し替えがされて
いますが、駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされて
います。
財産の分別管理ではハ方式ですので、収納口座も管理組合名義
なので問題はないのですが。

>>6481 ⇒？？？
「ハの方式」は、管理組合名義の「収納・保管口座」一つで管理する方式である。

標準管理委託契約書の話であるから、法令の強行規定ではない。
収納と保管方法は組合で決めるとよい。

>>6481
>うちの場合は、積立金は毎月保管口座に移し替えがされていますが、
>駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされています。

「ハの方法」であれば、「移し換え」というものはない。
「イの方法」または「ロの方法」であれば、
>駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされています。
が、年度末に収納口座から保管口座に一括して移し換えることを意味しているのであれば、間違いである。

マンション管理業者に委託しているのなら財産の分別管理は、法律の規定です。
分別管理方式は、↓の【改正内容説明資料】の図解が解りやすいと思います。


「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正について
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000009.html

【改正内容説明資料】
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について 平成２１年１０月 国土交通省総合政策局 不動産業課
http://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf



●マンションの管理の適正化の推進に関する法律

（財産の分別管理）
第七十六条　マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。


●マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成十三年国土交通省令第百十号）

（財産の分別管理）
第八十七条　法第七十六条の国土交通省令で定める財産は、管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した管理費用に充当する金銭又は有価証券とする。

２　法第七十六条に規定する国土交通省令で定める方法は、次の各号に掲げる場合に応じ、それぞれ当該各号に定める方法とする。
一　修繕積立金等が金銭である場合　次のいずれかの方法

　イ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

　ロ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金（金銭に限る。以下この条において同じ。）を保管口座に預入し、当該保管口座において預貯金として管理するとともに、マンションの区分所有者等から徴収された前項に規定する財産（金銭に限る。以下この条において同じ。）を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された前項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法

　ハ　マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納・保管口座に預入し、当該収納・保管口座において預貯金として管理する方法

二　…
３　…
４　…
５　…
６　…

管理組合を相手取った民事裁判に勝訴した弁護士を教えてください。

>>6484さん
丁寧な説明ありがとうございます。
イ方式の間違いでした。
駐車場の使用料を年度末に一括移し替えをするのは間違っているのでしょうか。
管理費等を管理組合名義の収納口座に振り込み、それを修繕積立金の保管口座と
管理費の保管口座に移し替えをしています。
修繕積立金に関しては毎月保管口座に移し替えがされていますが、駐車場使用料が
年度末に一括振り替えがされていたものですから、それでいいのかなと思って
書き込みをしました。

　マンション管理士なら分かるが、管理組合の会計は、管理組合で定めなければならない。　駐車場使用料金も定めがなければ、年度末に一括して修繕積立金に振り替えても間違いとは言えない。　管理規約や会計細則を確認せよ。

誰が、管理組合等を名義人とする収納口座の印鑑等を管理しているのでしょうか？

>>648さん
収納と保管方法は管理組合マターですよね。
管理費等を管理組合名義の収納口座に口座引き落としをして、積立金は毎月
積立金の保管口座に移し替えをしていますが、駐車場使用料は積立金会計に
予算化されていますがそれは毎月振り替えをせず年度末に一括振り替えが
されていたものですから、それでいいのかなと思いまして。
管理費会計の支出項目はその範囲内であれば移動は可とされていますが、
積立金会計に予算化されているのでそれを管理費会計で使用する時は総会
決議が必要となり、矛盾点が出てきますので、毎月駐車場の使用料も移し替え
をしてた方がいいのではと思っています。

↑
修繕積立金を管理費に充当することはできませんね。
言葉足らずでした。