目白ガーデンヒルズ　Part3

692さん、苦し紛れにガーデンフォレストの情報を請売りして、ついに墓穴掘りましたね。
借地権物件は土地持分価値が含まれていないにも関わらず、その物件坪単価なのは、如何に上物価格が実態の無いブランドイメージだけ不当にで釣り上げられているかの動かぬ証左です。
そんな非常識な物件価格設定がなされる前提で、何故土地価格が９割だなんて云えるのでしょうね？　おつむ大丈夫ですか？

＞借地権物件は土地持分価値が含まれていない

おつむ大丈夫ですか？

694さん情報が正しければ、土地持ち分は一戸当たり平均14坪ほど。
80平米前後は平均占有面積より狭いなら、土地持ち分はせいぜい10坪強でしょう。
広尾の地価は場所にもよるが、標準的な相場は坪400〜500万円程度だから、80平米程度の中古物件の場合、土地持ち分価値はせいぜい4000〜5000万円台程度。
そんな築20年物件に、一体幾らの価格付いてるんでしょうねぇ？　やれやれ

マンションは上物の評価もあるが経年劣化が激しいと評価は厳しいよ。
寂れた手摺りよりは最新の設備のある物件を選ぶのが大半だと思う。

借地権物件には、所有権物件のような、土地持分に対する所有権の価格が含まれないのは常識。
単に借地権の価格が含まれているだけで、その水準は所有権よりも遥かに安価。
ただし、月々の地代負担が発生するため、物件購入者にとっては経済的に殆どメリットが無い割高システム。

>10階以上のマンションの土地の持ち分はせいぜい30％未満なのは常識です。
この言い分は１㎡300万円（坪1000万円）級のマンションがある（六本木ヒルズ、虎ノ門ＴＲ)ことで、明らかに破綻しています。
100㎡3億円のマンションの建物価格は高めに見積もっても4000万円、土地分26000万円で、その比率は87パーセント弱、まあ90％と考えるのが妥当。
100㎡2億円、建物4000万円という、当方に一方的に不利な条件で計算しても土地分1億6000万円なので土地分は80％。

土地分を30％にするには100㎡2億円のマンション（これくらいのマンションは現在そう多くはないが結構ある）の場合でも、土地分が6000万円なので、建物分1億4000万円というありえない評価になってしまう。

要するにとんでもない空理空論なのです。
ほんと、いい加減、本人はともかく、他の人は目を覚ましてください。

私のいうことが違うと言うのなら、私の論拠を、具体的に論破してください。

ここでは言いませんが、広尾の、広尾ガーデンヒルズの、土地価格が坪400万円から500万円とか言ってる人、あなたは土地価格、知ってるんですか。高層マンションの建つ一等地がそんな価格で買えると、純朴な人をだましてはいけません。
そんな値段では豊洲でも買えません。銀座や丸の内の一等地は坪1億円はもう突破してるんですよ。また銀座と広尾は違うという人が出てきそうですが、それはそうでもこの方は坪400万円と言ってるんですよ。ほんと、みんな目をさましてください、。

目白ガーデンヒルズの価値とも何の関係もないことですし。

>703さん、704さん

デベ連合でとんでもない、屁理屈ですか。
そもそも中古、築21年余の広尾ガーデンヒルズの価格に、どういう理屈でデベの利益が入ってくるのですか？
気は確かとすると、まともな反論ができないので、詭弁を弄しているとしか思えません。

デベが土地を仕入れマンションを建てて売るとなれば、デベの利益という概念も出てくるが、
それとて、土地価格と建物価格に按分して考えてもいいのです。

まともな人は702をよく読んでくれれば話はよく理解できるはずです。

そういった話は，こちらの該当スレでどうぞ．
https://www.e-mansion.co.jp/com/

すみません，アドレスが途中で切れましたm(__)m
https://www.e-mansion.co.jp/com/juutakukoroseamu/index.html

久々あけてみたら・・・あらら。何もこんなところといっちゃなんですが
顔も名も知らない同士で議論することないっしょ。金持ちだか貧乏だか価値だか進学校
上位だか知りませんが、心に余裕があればどれだっていいじゃん。満足してれば
住み続ければいいし不満ならどこか新境地開拓すりゃいいし。そんなガタガタと・・・^^;
四季折々の森の顔っていいですね。何か木の葉同士おしゃべりしてるみたいで。
時にはわいわい時にはそっと。エアコンを久々つけましたらほこりがフワフワっと。
お掃除は豆にしないといけないですね。エアコンなんて必要なかったのですが
夏以来使ってなくスイッチを入れてみましたが・・・

　学習院の枯れ葉がベランダに落ちてきます。
　庭なら掃除めんどくさいなー、と思っていましたが、ここだと面積も少ないし、そんなにたくさん落ちてくるわけではないので、葉の落ちる季節だなー、と感じます。

そうですね。
物件としては目白ガーデンの方が新しくていいと思います。

そういう、狭い視野で考えず、おおらかにいきたいですね。
マンションの価値は土地分と建物分だから、都心一等地のマンションは広尾に限らず、築年数が多くなっても、資産価値は落ちないと言いたかっただけで、目白を貶めようという意図など全くなかったと思いますよ。目白も明日は我が身、築20年になっても資産価値を維持していることでしょう。
反撃していた、変な人たちの大半もデベでしょう。
いずれにせよ、両マンションの比較はやめましょう。

どちらでも、自身が満足していればそれでいいではないでしょうか。マンション比較なら別サイトが
ありますでしょうからそちらで精力的に発言しては盛り上がっていいのではないですか？
今日は温かいですこと。まるで小鳥も鳴いてますし春のようですね。各々のマンションで
いいところ悪いところ、それぞれだと思いますが、要は満足してればいいと思うのです。

小鳥が鳴いてます、まるで春のよう・・・・の間違いです、すみません。

北向き自慢ばかりですね、普通のマンションとは逆の発想だけど、
普通のマンションでは低価値の向きです。
ガーデンヒルズの場合は、北向きがけっこう良かったのかもしれないですね。
住友さんも、北向きの値付けをもっと高くすればよかたっと、悔しがっているかもしれません。

自慢・・・ですか。はぁ。南向きも目白駅に行く時は森を見ながら季節を
感じたりしてますが？鳥のさえずりも勿論聴こえてます。普通のマンション？
価値の話は終わったものだと解釈してましたぁ。自慢ねぇ。そういう発想も
あるというかそうとれるということなのですね。どちらもそれぞれ気に入って
購入したのですから別に今更・・・そう、人それぞれ価値観も違いますし？

このマンションに関する書き込みって、なんでこんなに粘着質なのが多いのかな？？

本当に住んでいる方ってこのようなご発言にはならないでしょう。
だって住んでしまってるんだから、あらこんなところもあった（良い点悪い点など）、
と新発見や質問はあったとしても、わざわざこのようなことアホらしくてカキコ
しませんよねー。住民版でないのでご自由に言いたいことをどうぞって感じにも
なりますが・・・・こういう考え方しかできない方ってお気の毒というかなんと
申せばいいのでしょう。７２４さまなど・・・・もし住民のかたならそこまで
お嫌ならもっと素晴らしいお気に入りのところに行かれるものいいかもしれませんね（ニコリ）

昨日今日と、北側に狸が出没してますね。意外に堂々と歩いていて、はじめてみたのでびっくりしました。

北向きの低層階だからよく見えるというのも、人によってはメリット

こちらの北向きの部屋って学習院の森に面しているんですよね？

このマンションのレベルを，もう少し場所を広くとれる郊外に作って欲しいです＞住友さま

夏のヒグラシの声が待ち遠しいですが、まだ未経験の桜の花も楽しみです。

　黒猫パトロールしていますね。

最近，よくカケスが飛んでます．めずらしい．．．

マンション購入とは関係ない話題ばかりになりましたから、そろそろスレの閉鎖の時期ですかね。

いんちき風雅投稿ばかりになってしまいました。
問題の多いマンションのスレッドは、公開では維持してゆけないもの・・・

豊島区も，杉並区にならって，路上喫煙を前面禁止にすべき．

歩きタバコのあほどもうざい．

変なアラシはスルーするとして，狸を見た人が純粋にうらやましいです．
遊歩道を歩いているのでしょうか？

私は目白４丁目に住んでいますが、その近辺でも（多分）狸を見ましたが。

あるときから、強気な値段になりましたね。

閉鎖厨が発生しているようですが，スルーの方向で．

そんなの大きなお世話じゃん。行きたいところに”お行きなさい”。
目白が好きで住んでる人、利便性で選んだ人、たまたま目白だった人、といろいろでしょうが
住めば都ですわよ。やめなさいな、なんて、イヤだったらやめれば？で、ついでに
ここに書き込むのもやめたらいかが？今日は暖かいですこと。南の部屋はポカポカ。
暖房要らずです。狸・・・見てみたいです。

まるで田舎が悪いような言い方ですな．
街中育ちの人は，普通，田舎っぽい風景にあこがれるものだが．

他人を田舎者よばわりする人って，大抵田舎者なんだよね．

ご参考まで。
昔は江戸も田舎でした。
http://map.yahoo.co.jp/kochizu/mapbig?lat=35.7182431607419&lon=139...

>>744
ナイスです．
目白通りって，江戸時代からあるんだね．