目白ガーデンヒルズ　Part3

用途地域が違うから容積率と建ぺい率が違うだけだろう、余裕があるのではなく建築しようとしても
出来ないだけ、建設できないだけ。中規模の低層は将来的にコスト高なのは下落合の
古いマンションが証明していますよね。
ガーデンヒルズだって事業だから容積率を100％近く消化するのは当然。

幼稚園入学前のお子さんがいらっしゃる方で、下落合にある波多野ファミリースクールに通わせてる方はいらっしゃるのでしょうか？あそこはいわゆるお受験対応というのみならず、全人格的な教育を施しているということですが、実際どうなのでしょうか？「品よく・知的に・たくましく」および「心身の健康と国際性すべての人に」という目白の地に相応しい教育理念は素晴らしいと思いました。ちなみに、ここの創立者の波多野勤子産という方は国際的にも有名な教育者のようですね。

波多野ファミリースクール公式サイト
http://www.hatano.or.jp/index.html

関係者の方ですか？

いずれにしても、下落合は色々な意味で、目白を代表する街ですね

目白全体の価値がＧＨ（と目白プレイス）によってあがっているんだから実に喜ばしいことだよ。ＧＨと銘打っても人気がないんじゃあ目白の人気がないってことになるじゃない。目白人気健在の様子だ。ＧＨ、どんどん値上がりしてくれ。坂上とか坂下とか古い価値基準で区別するのはそろそろよせ。
財務省官舎跡については新宿区が防災公園化することを計画しているようだね。実に喜ばしい。

でも実際に住んでいると坂上、坂下の雰囲気は違う。
しかし、これは一戸建ての話で、マンションには
関係ない話だと思われる。

当方、下落合高台在住だが、ガーデンヒルズが建つ目白一丁目界隈は、研究所の前は学習院の敷地で、坂下であっても由緒格式は問題無いでしょう。
実際、ガーデンヒルズやプレイスが出来て、街の雰囲気は変わったし、今後もスミフのプレミアムタワーが建つから、まだまだ再開発が進んで、目白下落合界隈が活性化することでしょう。
下落合界隈も、ドレッセが完成間近。おとめ山の官舎も、全てが防災公園にならなくても、残った敷地は高級低層億ションになるのでしょうから、下落合界隈も更に発展することでしょう。

＞654
スミフさんですか？坂下の地位向上につとめていますね。
それに、都電前のマンションはタワーではないですってば。

マンション購入、検討者といっても残っているのは、最上階2億弱の部屋ですよね掲示板世代には無縁な
高額物件だと思いますけど、掲示板世代は北棟ばかりですから。
しかし、残っているメゾネットは二世帯住宅じゃあるまいしマンションなのになぜ上階と下階の両方に
トイレがあるんでしょうね。

うちの会社の寮も，昔の２つの部屋をぶち抜いて１つにしたので，トイレが２つありますよ〜ｗ

戸建てなら、一・二階両方にトイレあるのが極めて普通

今年販売される、三軒茶屋グランドヒルズのことでしょうか。
グランドヒルズは、ガーデンヒルズを凌ぐ住友不動産の最高級マンションシリーズですよね、
最近だと、このシリーズは麹町の一番町、代々木上原、白金台に建設されてますね。
今更三軒茶屋なんて不思議だけど、やはり都内西だと交通不便でもブランドになるのでしょうか。
ガーデンヒルズも久我山にもありますから、意図はよくわかりません。

三軒茶屋にグランドヒルズですか。落ちたもんですねぇ、グランドヒルズ・ブランドも。
代々の東京者ならよーく知ってますが、三軒茶屋や太子堂界隈は、古くからの庶民・平民むエリア。
今では地方出身者等中心に人気エリアらしいけど、狭い路地がごちゃごちゃしてて、到底高級住宅地とは程遠い環境。
勿論、都心部の真の山の手高級住宅地のような歴史伝統由緒格式等も、微塵すらも存在する立地ではありません。
そんなエリアでグランドヒルズ・ブランドとは、田舎者の田舎者による田舎者のための企画物件としか到底思えない。

それはそうと東京自体路地が狭い街だからね。
三茶も都心も郊外も差がないのが実情。

最近のグランドヒルズの代表例は、

千代田区一番町　グランドヒルズ一番町
港区白金台　グランドヒルズ白金台
新宿区下落合　グランドヒルズ目白御留山
渋谷区上原　グランドヒルズ代々木上原
目黒区東が丘　グランドヒルズ東が丘
とか

世田谷区三軒茶屋や太子堂とかだと、一気にレベルダウンですね

世田谷区にグランドヒルズなんて・・・

これから買うなら、文句無く目白でしょう。
20年も住めば、広尾は築40年。いかにビンテージとは云え、設備構造間取り等が既に時代遅れであり、到底資産価値は保てません。
それに、耐震免振制振技術に隔世の差があるから、一度大きな地震が来れば、広尾物件は生き残ってる可能性は相当低いでしょう。

広尾ガーデンヒルズの価値は、建物分は10％もあるかどうかでしょう。
1億円の物件だと、建物分が1000万円、土地分が9000万円。
とすると万一地震でかなりのダメージを受けて立替となっても、土地分から撤去費用（どこかで見た話の1㎡2万円で計算すると150万円からせいぜい200万円）を引いた8800万円〜8850万円の価値は残ります。
築年数が何十年にもなり、資産価値がなくなるのは都心の土地の坪単価の高い所ではなく、千葉、埼玉はじめ物件価格に占める建物価格の比率の高い物件の話です。
広尾ガーデンヒルズがこれだけ古くなってもなお資産価値を維持しているのは、このような理由によるものです。

土地持分をちゃんと計算してますか？
資産価値計算のベースとなる土地持分の根拠を示して下さいね。
広尾の土地は比較的広いけれど、戸数も多いから、一戸当たりの土地持分は、決して大きくないのでは？

一戸あたり多い少ないはそう問題ではありません。広尾は戸数以上に広いので、広いはずですが。

要するに築21.5年の77㎡広尾ガーデンヒルズの価格が1億円（低層階だとこれくらいが相場）。
この77㎡の価値がいくらかという問題です。ご承知かどうか分かりませんが、つくりはそう豪華ではありません。新築価格でも2000万円に届かないでしょう。それから21.5年経って1000万円と評価して低すぎると仰るのですか？高すぎるという人はいても低すぎるという人はあまりいないでしょう。
というか1000万円が500万円であろうと、1300万円であろうと、私の論旨に大きな影響はないのです。建物2000万円！！としても土地8000万円にもなるのですから。

要するに広尾GHは土地の価値なのです。あの立地は垂涎ものです。
わかっていただけましたか。
以前デベの利益はどうした、などというわけわかんないこといってた人がいたっけ。

全く説得力が無いですね。
マンションの場合、そもそも土地の価値と上物の価値を分けて議論するのは無意味です。
土地の価値だけ云々できるのは、上物を壊して建て替える時のみ。