品川シーサイドレジデンス Part3

>>680
マンションバブルに合わせて売り主が強気になってる物件が多いですが、
実際のところ分譲時より高くなんて売れませんよ。
中古マンションの成約率って10％未満なんですよ？
期待する気持ちも分かりますが現実を見つめましょう。。

>>680
不動産情報に載ってる売値が、
そのまま成約金額になると思ってらっしゃる方ですか？
あれは言い値なので、そのまま成約することはまずありません。
10%引きは当たり前、場合によっては20%引きもありの世界ですよ。
もちろん今後の地価の行方次第では利益が出ることも考えられますが、
これだけ湾岸に多数の物件が出ている状況では、下落のリスクも大いにありえます。
確かに実際に分譲時より高く売れている物件もありますが、
それは2-3年前に非常に割安だった物件や、希少価値の有る物件だけだと思っていた方が賢明。
自分が売るときにも上昇していると考えるのは、余りに危険ですよ。
もともとこの物件は投資向きではないと思いますし。

私このマンションのこと、知りませんが、どうしてみんなそう弱気なんでしょう。
最近の人気マンションは軒並み３から５割アップですよ。
TTTなどは、５割以上アップは確定的。まだ完成してないのにと思うかもしれませんが、
近くにじき完成するゴクレ物件との比較でわかります。

売値と成約価格の違いですが、これも、そう単純ではありません。
下落局面では値引きが常識ですが、現在のような上昇局面では、特に人気物件なら、
とんでもない値付けをしなければ、ほとんど値引きなしで売ることも可能です。

>私このマンションのこと、知りませんが

はあ？　一般論なら専用スレへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/

せめてこの物件の抽選倍率くらい調べてからレスしてくださいな。

このマンションのこと、知りませんが　といっても、半分は謙遜で、みな、余りに相場を知らず、へんな方向に話が行っているので、売り買い歴戦のつわものとして、好意でアドバイスしたつもりです。

中古の成約率は１割以下について
こう書かれると、なにも知らない人はぎょっとするでしょうが、これは築何十年などという物件も含むわけで、築浅大規模マンションに限れば、根づけさえ誤らなければ、比較的簡単に売れます。
業者は今手持ち物件が払底気味で、謄本を上げて、所有者に売りませんかの手紙攻勢をかけています。私のところには、ここ１、２年以内の物件は言うに及ばず、２０年以上前に買った物件にまで、こういう手紙が月に何十通も来ます。成約事例を載せてくる業者も最近はあり、こういうのを見ても、いかに最近のマンションが値上がりし、活発に売買されているかわかります。

いずれにせよ、すでに完売した大規模マンションで、値下がりなどと言っているのは、的外れだと言いたいのです。抽選倍率は知りませんが、マンション市況は昨年９月以降、激変し、それまでいまいちの売れ行き、人気だった物件も、秋（２００６年）新価格移行で、急速に人気化し売れたのです。
センター東京などは当初はそこそこ程度の売れ行きだったのが、秋の２期？には高倍率で即完しています。
また高輪ザレジデンスはいまや発売時の５割アップも視野に入ろうかという人気ですが、発売当初は、まだ市況があまりよくなく、完成時（２００５．１２）売れ残りが２０戸前後だったと思いますがあり、完売に結構手間取りました。
言うまでもなく」この２物件とも、いまや高嶺の花状態です。

熱弁ご苦労さん。

一言だけ。

「　空　　気　　嫁　」

無知の涙

比較する物件に無理があり過ぎ。
一般人はこういう人に煽られてバブルが形成されていくのでしょうね。

楽しい話題と言えば、いよいよ海上公園に遊具が設置中との事。

うちはちび２人いるので、とても期待してます。
個人的には、マンション完成に負けないくらい楽しみです。

キッズルームもいいですが、やはり整備された公園は得がたい財産ですからね。

６８７さん

バブルのころ東京２３区の土地の値段でアメリカ全土が買えると騒がれた・・。
これはアメリカ人がみんな売ればの話です。

これと同じようにみんなが売れば下がり、売り惜しみすれば上がる。
単純明快で土地がなくなり新築物件がストップしたら上がるかもね。
その時すぐ売ればよし、みんなが売り出したら下がる。
ＴＴＴのはなしは、頓珍漢。売る数が少ないので売買成立しただけで、いっせいに出たら
暴落となります。

ＳＳＲは過度の期待は禁物！　ラグナタワーなら稀少性で部屋に向きにより期待できる。

６９３さん

TTTの話、ＴＴＴは売買など成立していません。
２００８年１月竣工予定で、まだできてないのですから。
２００５年夏から３期に分け発売、１９８１戸が即日完売、
一番坪単価の安い住戸は５階、北西向き１０１．５㎡４３００万円。
坪１３９万円弱になります。
これが、安くしか売れないわけがないでしょう。

＞ＴＴＴのはなしは、頓珍漢。売る数が少ないので売買成立しただけで、いっせいに出たら
暴落となります。
なにもわからず、いちゃもん、つけている、どういう人なんだろう？

ともかく、ここでわたしに反論してくる方、そろいもそろって、不動産を見る目が全くありません。
他の一般の方、全体の不動産市況が、どうなっているか、雑音に煩わされず、調べられたし。

ラグナのほうがＴＴＴより期待できるなどと思っている人は、ほとんどいません。
ＴＴＴのスレ、見られたし。

６９３は全くもって頓珍漢。港南物件で、唯一品川から歩けないラグナが希少とは
噴飯ものですな！

酷い悪文なので校正してあげました。

「このマンションのこと知りませんが」　と書いたのは謙遜のつもり。
実は売り買い歴戦のツワモノの私が相場を知らないキミたちに好意で
アドバイスしてやったつもり。

築何十年の物件も含むから「中古の成約率１割以下」になる。
築浅大規模マンションだったら、値付けさえ誤らなければ心配ない。

今は仲介業者も手持ち物件が払底気味。登記簿謄本を調べて、所有者に
「売りませんか」の手紙攻勢をかけている。それくらい売り物件が少ない。
私のところには、こういう手紙が月に何十通も来る。
ここ１、２年以内の物件だけでなく、２０年以上前に買った物件にまでくるから
驚きだ。
最近は成約事例を載せてくる業者もある。
こういうのを見ても、いかに最近のマンションが値上がりし、
活発に売買されているかわかります。

（品不足だから値上がりしているとは言い切れないと思うが。校正者注）

いずれにせよ、すでに完売した大規模マンションで、値下がりなどと
言っているのは、的外れ。
おそらくここもたいした抽選倍率ではなかったのでしょうけど心配ないですよ。

マンション市況は昨年９月以降、激変したのです。
それまでいまいちの売れ行き、いまいち不人気だった物件も、
昨年秋の新価格移行で、急速に人気化し売れた。

センター東京などは当初はそこそこの売れ行きだったのが、
秋の２期には高倍率で即完。
高輪ザレジデンスも発売当初は、まだ市況があまりよくなく、完成時（２００５．１２）
売れ残りが２０戸前後あり、完売に結構手間取りました。
それがいまや発売時の５割アップも視野に入ろうかという人気なのです。
（人気というか、ただ高値で取引されているだけで買い手が殺到している訳では
　ないと思うが　校正者注）
言うまでもなくこの２物件とも、いまや高嶺の花状態です。

経済的事情で売り急いで安値売りする人がでると、そのマンションの
「取引事例」としてレインズに記録が残る。
そうなると、中古査定に響くことがある。
この人は、賃貸用に買った人かもしれないね。
賃料が伸びないから転売考えているのかもね。

この６９６の「校正者」とか言う人、どういう神経の持ち主なんだろう。
「　」つけたくらいしか、やったことはなくて、後は、元の、ちゃんと「です、ます」調で統一されている文章を「だ、である」調を混在させた、＊＊＊な文章に改悪し、さらに「キミたち」などと、ひとを小ばかにした表現を使うなど、知性、識見を疑う。

元校正もやっていた編集者より

＞６９５さん
なにもそんなに興奮しなさんな、ＳＳＲのレスで値上がり期待の方がいらしたから
東品川ならラグナの方が可能性があると書いたまで。
それからＳＳＲやラグナは天王洲駅まで６、７分。
格マンション広告やパンフに何キロも離れているのに東品川海上公園写真入りで乗せてる
その人気の公園まで０、１分。

港南物件が品川徒歩圏って１０分以上（１２〜１５分）のことでしょ？
デベが徒歩と行ってるだけでバスで２〜３区以上じゃないの！結構あるよ。
それも１路線しかないでしょう。環境も悪いし、某タワマンでは治安の悪さと駅までの
遠距離（１５分、信号がみんな青で）解消の為にシャトルバスのピストン輸送してるじゃないの。

それらよりＳＳＲ、ラグナのほうが環境、利便性、稀少性すべて上回るとおもうよ。

まあ興奮しないようにね！

＞６７８さんのおかげもりあがってますね！

価格は需要と供給！６８７は基本が解ってないね。
最近不動産に顔突っ込んだじゃないの？
今わタワマンの少バブル、それだけね。

まったく肝っ玉の小せえやつばかりだな。マンション買って2千万円や3千マンションしようがどうってこたねえよ。今から仮に損するとしてもバブル時代に損した人の比じゃない。俺は2000万円くらい損したぞ。でもまた買うよ。

いやぁ目黒川の向こうにどういう人が住んでいるかよくわかったよ

目黒川のアイル橋の中央ベンチから富士山がきれいに見えるよ！
天王洲公園のグランド、昼なら３千円で２時間かりれるよ！

隣の賃貸物件と外観似てない？

隣も長谷工だもん！

たしか１５階建て。

704さん、貴重な情報ありがとうございます！

>>707
つ　ttp://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/109_shinagawa/050017.html

SSR分も　つ　ttp://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/109_shinagawa/050048.html

>>701

>今わタワマンの少バブル


今はタワマンの小バブル　ですね。
少は、ちょっと恥ずかしい。

＞＞７１２さん
まったくです。
訂正しようとしたがすでに遅し！７０１

アイル橋の富士山は、夕方が特におすすめ！

701は純粋な日本人じゃなさそう。

＞＞７１５
はずかしいね・・。

　君。

まぁまぁ、みなさん建設現場観察ブログでも見て気持ちを落ち着かせてくださいな。

http://plaza.rakuten.co.jp/ssr422/

＞716
君もすぐに喰い付くな

少し前のことですが、、、お伺いします。
先週末に　有楽土地さんから　速達郵便で「フラット35」の案内がきましたが、
こちらはどういったことなのでしょうか？

私も・・・「フラット35」の案内どういうものか教えてください。
期間が区切られていますが一応申し込んでおいたほうがいいですという意味ですか？
銀行は選択ですが「フラット35」申し込んだ銀行でローンを組まなければならないのですよね・・・
どのような選択で銀行を決める？？

皆さん完成前ですが桜咲く季節に東品川海上公園来てください！
　　　最高ですよ！

ラグナ住人より。

そろそろローンのこと具体的に考えないといけない時期ですね。
わたしも初めての経験ですので、勉強しているつもりなのですが、？だらけです。
たしかに720さん同様の？が。
ご存知のかた、お教えください。
SSRの場合の着目点など。
よろしくお願いいたします。

亀レスですが、638さんありがとうございます。
大塚家具のインテリア・スタイリングブックに申し込んでみます。

そろそろ真剣にインテリアなども考えださないといけない時期ですね。
皆さんはどのようなインテリアにするのか、お決まりなんですか？

品川水族館まで水上バスでいきました。
ＳＳＲがまじかにしっかり見えました。

海の科学館と水族館を１日４往復してます。

724さん
今回の案内で申し込むと、気が変わったりしたとき、厄介なことになりますか？

もうだめか

なにがだめなんですか？

スレ

フラット35申込の件ですが、
なぜこんなに早いタイミングで締め切っちゃうのでしょうか？

別にフラット35の申し込み自体をを3月末に締め切るわけではないでしょ？
18年度中に申し込めば登記の際の登録免許税が非課税と言うだけ。
税制変更によるもので、SSR固有のものでもなんでもないし。

つーか真剣に検討してればこんなもの常識だと思いますが・・・。

フラット３５はもういいよ。

JR品川駅、大崎駅へ自転車で何分くらいですか？
いきなり行って置ける自転車置き場はありますか？
ご存知のかた、教えてください。

品川駅まで　徒歩20〜25分　自転車 5〜10分
大崎駅まで　徒歩30〜35分　自転車10〜15分
大井町駅まで徒歩20〜25分　自転車 5〜10分
どこも自転車置き場は無かったと思います。

品川駅はわかりませんが、大崎も大井町も自転車置き場ありますよ。

なんだか今月中にも上棟しそうな工事の勢いですけど、予定通りの進捗なのですかね？
引渡しまで後半年以上、内覧会までも5ヶ月程度はありますよね。
一般的に言って、このスケジュールはどうなのでしょうか？余裕を持ってるのかな？

まさか引渡しが早まることは無いでしょうから、
その分内装工事にしっかり手間と時間をかけて頂いて、
内覧会での指摘を可能な限り少なくなるようお願いしたいところですね。

環境、利便性、治安等総合的にここはＧＯＯＤ！

契約者ですが、皆様は都市計画道路についての件は、既にご存知でしょうか？
以下リンク先の「都−13」の部分です。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/h.html

首都高の排気口に関しては説明も受け、十分認識していたのですが、
この件については、恥ずかしながら今まで知りませんでした。
これだけでは、位置的にどこに通ることになるのか、工事期間がいつなのか等が分かりません。
情報をお持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？

ここをとても気に入って契約しましたので、本件によって契約を見直すとかは無いのですが、
自分の住戸が割と低層階に位置するので、正直気にならないかといえば嘘になります。
首都高のすぐ脇ならあまり気にならないかもしれませんが、
まさか目の前の道路の上に、立体的に建設されるなんて事は無いですよね・・・。

739さん
私も知りませんでした・・・。
住所等を見る限り、おそらくマンションの前の道路のことのような気がします。
どなたか情報お持ちの方教えてください。

横レス失礼。。。。

目の前の道路ではないはず！
現在首都高があるその下（上？）に建設されると聞いてますが・・・・

>>741さん、そうなんですか？
気になるのが以下のリンク先（6-69）に、「片側に首都高速が平行」と書かれているのです。
「平行」の具合が分からず、そもそも実際に並行するのかも含めてよく分からない・・・。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seibihosin/seibi_kou_06-3.pdf

首都高に平行すると聞いたので運河の上だと思っています。
それに伴って、SSRの北東にあるT字路が十字路になるかも知れないという話は
当時の営業さんから聞きました。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/service_it/index.html
（↑　３丁目　をクリック）

↑　訂正です。上記に貼り付けたページで

サービスご利用条件を［同意します］→　品川区　→　ひ　→　東品川　→　３丁目

と進むとSSR周辺の都市計画図が見られます。

>>743さん、有難うございます。
自分でも都の建設局・都市整備局に電話してみました。
電話ベースの確認なので限界があり、首都高速との詳細位置迄は分からなかったのですが、
少なくともマンション前の道路ではないことは確認できました。
首都高の幅が18mに対し、都市計画道路は42m（！）の予定との事（H27年度迄の整備予定）。
むしろ運河沿いの土地の方に大きな影響ありそうですね。
まあ、全く影響を受けない訳ではないでしょうが、立地からして仕方ない範囲でしょうね。
個人的には少し安心しました。どうもお騒がせしました。。。
（もっと詳しく知りたい方は、建設局・都市整備局に直接行ったほうがよさそうです。）

743さん、745さん有難うございます。
お二人の報告により私も安心しました。
でも我が家はそんな計画を担当の方から一切聞いていなかったので、ちょっとショックです。
目の前の土地に高層のマンションが建たないことだけを祈りたいと思います。

高速の排気口については、契約の際の重要事項説明会に聞き、場所も理解しています。
マンション前ですが、高層かどうか別として、いつか立つ可能性を前提に購入しました。
東側は立ってもいいかなと気もします。海風防止という意味で

＞＞７４７
？？東側建ったら価値半減でしょ。

あれだけの幅の道路が東側にあったらまあ大丈夫じゃないの？

道路は42m？（！）・・・私も営業さんは全く一言も言っていませんでしたので何だか狐につままれたようです・・久々にココをみてびっくりしました！！！まぁ目の前ではないということなので少しは安心しましたが。これってかなり先の話なので売主側は説明しなくてもいい事だったのかなーーー？？？

>>751

いい加減な営業ですが、わたしの担当の東急の人はちゃんと言いましたよ。
コラボ物件なので、それの弊害？？

うちはNIPPOの北側の空き地が気になったので「何か建設予定は？」と聞いたら
この道路の計画を話してくれました。（ちなみに有楽です）
実現するか分からない計画なので、こちらから聞き出さなければ
説明がなくても仕方ないような気がします。

４２メートルというのは聞いてませんでした。
首都高と合わせて４２メートルではないですかね？

42メートルって片側３車線くらい？

上記リンク先の「放射18号線」が42mとなっています。首都高は別です。
まあこのとおりの建設になるかどうかは分かりませんが。

753さん
うちもその空き地が気になって担当に質問してみましたが・・・
「あそこはあのままです！　今後何か建つことはありません！」
と強く言い切っていました。。。
ちなみに東急です。

７５７さん
「ポンプ場から運河につながる水道管を通す工事をしているので、
その上に建物が建つことは まず無いです。
これは実現するか分からない計画なのですが、運河側に道路の計画が・・・」
という感じで話してくれました。
確かに何か建つことは無いですけど、あのまま　と言い切るのは？？　ですね。

西側に建築中の賃貸マンションは完成に近づき、マンションの周りに植栽が植えられたり子供用の遊具を設置してました。SSRのパブリックガーデンと繋がる感じで すごく良い雰囲気になりそうです。

これて西側の賃貸のかな？
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?p=%C5%EC%C9%CA%C0%EE3%C...

家賃が目安になるね。

ところで、ＪＲ品川に直接出たい人多いのではないでしょうか？
神奈川のマンションではよくやっていますが、朝、相乗りタクシーという
のを考えていました。帰りの問題はありますが、一人200円くらいで品川まで
アクセスできます。大井町出るのも浜松町でるのも少し時間かかりますよね。
この件は有楽さんには相談しましたが、管理組合でやってほしいニアンスでした

りんかい線が将来ＪＲになるなんてことは期待できないのでしょうか？

７５０さん

私は品川シーサイド付近に住んで３年ほどの者ですが、
「品川シーサイド　セントラルクリニック」を利用しています。
以前に住んでいた所でもらっていた薬が体質に合っていて良かった
ので、お医者さんに薬局でもらった薬名の書いてある紙を見せて
その旨話したら、同じ薬を出してもらえました。

大井町駅近くにある、いくつも医院が入っているビルの所は
私にはあんまり良くありませんでした。

その他には、以前この掲示板で、東品川クリニックをおすすめ
している方がいました。内科にはかかっていないので、花粉症
対策はよくわかりませんが、感じよかったです。

エアコン購入を考えているのですがオプション購入では高い気がして・・・迷っています。

それから室内の配管部分のカバーが量販店ではモデルルームのようなかっちりした物が付けられないのか・・・テープぐるぐるのだと見栄えが悪いし・・・
潮風対策用は東向きなので海風が強いから必要なのか？？？

>>765
>オプション購入では高い気がして
間違いなく高いです。割引率を見ると安そうですが、エアコンって定価はあって無い様なもの。
価格.comや楽天で同製品を比較してください。工賃入れてもずーっと安いはずです。

>それから室内の配管部分のカバーが量販店では
>モデルルームのようなかっちりした物が付けられないのか・・
これも資料を見ると、一見量販店で出来無さそうに見えちゃいますね。
基本的に量販店でも出来ます。商品しか売ってないような店だと出来ないところも有りますが、
別途エアコン工事をやっているところに頼めばいいのです。無論その分の追加料金は必要です。
「エアコン　工事」とかでちょっと検索すれば出てきますよ。

>潮風対策用は東向きなので海風が強いから必要なのか？？？
ここは考え方次第ですね。私はいらないと思います。
対塩仕様品は非常に割高なので、たとえ劣化しても買い替えのほうが得と判断しました。
この件は過去ログや他スレにも有った気がしますので、サイト内検索してみては。

結局インテリアオプションは一箇所で纏めてやって欲しい、時間のない人向けと思います。
そこに価値観（手間と時間）を感じる人ならば、利用するのもアリだと思います。
ただ、食器棚（パモウナ）はかなり割引率高いと思いました。

色々有難うございます！
参考になりました。
とりあえず入居時期はエアコンが要らない陽気を願ってじっくり探すことにします！！

道路のことといい、即確認をしてくださる方や質問にも親切にアドバイスを下さる方がいて
頼もしい限りです。

子供ネタです。

日能研等、近所でいい塾がご存知ならお教えください

大井町の日能研しか知らんのですわ

いい塾？なにをもっていい塾と悪い塾とするかによります！

個人の得意能力をのばすのか・・・いい学校にさえ入れればいいのか・・・

花粉症さんには　青物横丁近くにある　加治耳鼻科も良いですよ
週末は込みますけれど、

↑加知耳鼻咽喉科ですよね。私は行ったこと無いですが、評判良いですよね。

子供ネタは東品川海上公園デビューして、そこでやって

入る前に気になりますし、同じ状況の方がいれば
ペインをシェアできます

“入る前”に気になるのなら今現地に住んでいる近隣のマンションの方に聞く方法もあるかと思います。
新しく入居する人より確実かも・・・
　　　　　　　“ペインをシェア”
　　お子さんの為ならそれくらいの労力は駆使してください。

天王洲の先　マンションの1階に　そろそろ　スーパーがオープンしますね

マルエツ「港南ワールドシティ店」３月８日（木）にオープンだそうです。