品川シーサイドレジデンス Part3

マンション探しの隠れたポイント。

１．学校そばでないこと。
→風向きで校庭のすなやほこりが飛んでくる
２．西岸に位置するベーサイドマンションは買わないこと
→冬季の西風は強い。つまり冬季は常に潮風が当たる。よって
　塩害による劣化が早い。
３．公道に面していないマンションは危険
→いつ、あらたなマンションが建つは不明。
→公道に面していても、公道幅と公道とマンションまでのクリアランス幅を合計幅を確認すること
４．住居以外のアメニティー施設がある場合、飲食関連以外しかないマンションにすること
→ゴキブリは必ず住居に進出します。（下水配管等を通じて）

先日建設現場に行ったところ、モデルルームがちょうど取り壊されていました。
マンションの建設も進み、ずいぶん、背も高くなってきましたね。
思っていたより、デカイ〜〜

ジャスコ以外に買い物するところはないのでしょうか？
天王洲にもショッピング街があるのでしょうか？

ちょっと遠いけど、北品川商店街（旧東海道）は店が多く
風情はあります。
誰か教えてください？

提携ローンの優遇は何％でしたっけ？

他で借りるより安いのですが、融資の最終審査は6ヶ月前からでないそうです。
昨年末、１％金利の三菱UFJに融資の相談に言ったら、『今来ても意味がない』と
言われました。
最終的には9月くらいの金利になりますが、提携が一番低いのは事実ですね」

＞＞６５２
建築状況確認会行きましたか？
見せてもらった１階のは随分できていました。

>>645

小学校はしかたないけど中学は不安です。
やはり私立かな？ところで、シーサイドか天王洲あたりに
日能研とか市進とか早稲田ゼミとかあるのしょうか？

大井町にはNNKがある

http://plaza.rakuten.co.jp/ssr422/

本当に見上げる高さになってきましたねえ。
海上公園も入居の頃には完成かな？

>>659

有楽様
現状のご紹介ありがとうございます。
匿名にしなくていいのではないですか？

＞＞６５１
いずれも低層階をいってるのね。
高層の西側シービューは最高！この価値はあなたにはわかりませんね。

＞６５７
ちなみに東海中は品川区立中学の中では人気の高い中学校です。
りんかい線でわざわざ通ってくる生徒もいます。

ＳＳＲも荒らしが来たら一人前！
ラグナなんか今でもあらわれるよ！

＞６５９
東品川海上公園の竣工は平成１９年３月３１日だそうです。

＞６６０
猜疑心旺盛なのは結構ですが、売主とは無関係ですよ。

>>663

住民予定者が書いて荒らしになるんでしょうか？

＞＞６６４

これだけの画像を提供していただき
大変ありがとうございます。
建築状況がリアルタイムでわかります。

ところで、質問です。このサイトに書いている方は住民予定者１００％
でないのでしょうか？
もしそうでないのであれば、今後遠慮します。荒らしと言われて
しまうのは悲しい限りです。明日有楽と東急の担当に電話します

>荒らしと言われてしまうのは悲しい限りです
貴方みたいな方を荒らした言わずして、何というのでしょうかね。

>明日有楽と東急の担当者に電話します
脅しか何かのおつもりですかね？好きにすればいいと思います。
多分貴方の方こそ煽り目的の第三者なのでしょうから。
これ以降はスルーしますね。

電話してどうすんの？ｗ

有楽土地と東急の両方に担当がいるとか行ってる地点で契約者じゃない気が。。
普通、担当って一人でしょ。 　・・・まぁ、どうでもいいけど。

竣工〜内覧までは、特に新ネタはないので、こんな感じで夏まで進行っすか？

中学は日比谷に行けばいいよ

住居予定者じゃないと書いてダメなの？
電話されて怒られるの。

中学は白百合がいいよ

品川小学校や城南中学校の評判はいかがですか？

出来上がる楽しみと・・・・ローンの不安と・・・複雑・・・

まっ！！２，３年は様子見て、最悪うればいいかぁーーー

このマンションって高く売れるかな？？？

フラット３５借りるときに融資実行日が重要みたいですけど
SSRはいつになるんでしょうか？

あらら

今速達でフラット35関係の書類が届きました。
うちは社内融資利用なので関係ないですが、ご参考まで。

674さん。2，3年後に売るとしたら最低1000万引きでしょうね。ローン組んでるのであれば、売らないで貸しましょう！

借りる人いますかね？
貸すとするといくらぐらいでしょうか？

６７９さん！えーーーー１０００万引き！！！

そんなに下がるの？？・・・・
立会川６分で築１０年ナイスアーバンプロムナード約７５mがヤフー不動産で４６００万位で出てるよ？？あの価格は何？
ブリリア品川シーサイド？ジャスコの隣で借地権４７００位・・・どうなんだろ・・・

６７８さんの間違いでした・・・すみません

>>680
マンションバブルに合わせて売り主が強気になってる物件が多いですが、
実際のところ分譲時より高くなんて売れませんよ。
中古マンションの成約率って10％未満なんですよ？
期待する気持ちも分かりますが現実を見つめましょう。。

>>680
不動産情報に載ってる売値が、
そのまま成約金額になると思ってらっしゃる方ですか？
あれは言い値なので、そのまま成約することはまずありません。
10%引きは当たり前、場合によっては20%引きもありの世界ですよ。
もちろん今後の地価の行方次第では利益が出ることも考えられますが、
これだけ湾岸に多数の物件が出ている状況では、下落のリスクも大いにありえます。
確かに実際に分譲時より高く売れている物件もありますが、
それは2-3年前に非常に割安だった物件や、希少価値の有る物件だけだと思っていた方が賢明。
自分が売るときにも上昇していると考えるのは、余りに危険ですよ。
もともとこの物件は投資向きではないと思いますし。

私このマンションのこと、知りませんが、どうしてみんなそう弱気なんでしょう。
最近の人気マンションは軒並み３から５割アップですよ。
TTTなどは、５割以上アップは確定的。まだ完成してないのにと思うかもしれませんが、
近くにじき完成するゴクレ物件との比較でわかります。

売値と成約価格の違いですが、これも、そう単純ではありません。
下落局面では値引きが常識ですが、現在のような上昇局面では、特に人気物件なら、
とんでもない値付けをしなければ、ほとんど値引きなしで売ることも可能です。

>私このマンションのこと、知りませんが

はあ？　一般論なら専用スレへどうぞ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/

せめてこの物件の抽選倍率くらい調べてからレスしてくださいな。

このマンションのこと、知りませんが　といっても、半分は謙遜で、みな、余りに相場を知らず、へんな方向に話が行っているので、売り買い歴戦のつわものとして、好意でアドバイスしたつもりです。

中古の成約率は１割以下について
こう書かれると、なにも知らない人はぎょっとするでしょうが、これは築何十年などという物件も含むわけで、築浅大規模マンションに限れば、根づけさえ誤らなければ、比較的簡単に売れます。
業者は今手持ち物件が払底気味で、謄本を上げて、所有者に売りませんかの手紙攻勢をかけています。私のところには、ここ１、２年以内の物件は言うに及ばず、２０年以上前に買った物件にまで、こういう手紙が月に何十通も来ます。成約事例を載せてくる業者も最近はあり、こういうのを見ても、いかに最近のマンションが値上がりし、活発に売買されているかわかります。

いずれにせよ、すでに完売した大規模マンションで、値下がりなどと言っているのは、的外れだと言いたいのです。抽選倍率は知りませんが、マンション市況は昨年９月以降、激変し、それまでいまいちの売れ行き、人気だった物件も、秋（２００６年）新価格移行で、急速に人気化し売れたのです。
センター東京などは当初はそこそこ程度の売れ行きだったのが、秋の２期？には高倍率で即完しています。
また高輪ザレジデンスはいまや発売時の５割アップも視野に入ろうかという人気ですが、発売当初は、まだ市況があまりよくなく、完成時（２００５．１２）売れ残りが２０戸前後だったと思いますがあり、完売に結構手間取りました。
言うまでもなく」この２物件とも、いまや高嶺の花状態です。

熱弁ご苦労さん。

一言だけ。

「　空　　気　　嫁　」

無知の涙

比較する物件に無理があり過ぎ。
一般人はこういう人に煽られてバブルが形成されていくのでしょうね。

楽しい話題と言えば、いよいよ海上公園に遊具が設置中との事。

うちはちび２人いるので、とても期待してます。
個人的には、マンション完成に負けないくらい楽しみです。

キッズルームもいいですが、やはり整備された公園は得がたい財産ですからね。

６８７さん

バブルのころ東京２３区の土地の値段でアメリカ全土が買えると騒がれた・・。
これはアメリカ人がみんな売ればの話です。

これと同じようにみんなが売れば下がり、売り惜しみすれば上がる。
単純明快で土地がなくなり新築物件がストップしたら上がるかもね。
その時すぐ売ればよし、みんなが売り出したら下がる。
ＴＴＴのはなしは、頓珍漢。売る数が少ないので売買成立しただけで、いっせいに出たら
暴落となります。

ＳＳＲは過度の期待は禁物！　ラグナタワーなら稀少性で部屋に向きにより期待できる。

６９３さん

TTTの話、ＴＴＴは売買など成立していません。
２００８年１月竣工予定で、まだできてないのですから。
２００５年夏から３期に分け発売、１９８１戸が即日完売、
一番坪単価の安い住戸は５階、北西向き１０１．５㎡４３００万円。
坪１３９万円弱になります。
これが、安くしか売れないわけがないでしょう。

＞ＴＴＴのはなしは、頓珍漢。売る数が少ないので売買成立しただけで、いっせいに出たら
暴落となります。
なにもわからず、いちゃもん、つけている、どういう人なんだろう？

ともかく、ここでわたしに反論してくる方、そろいもそろって、不動産を見る目が全くありません。
他の一般の方、全体の不動産市況が、どうなっているか、雑音に煩わされず、調べられたし。

ラグナのほうがＴＴＴより期待できるなどと思っている人は、ほとんどいません。
ＴＴＴのスレ、見られたし。

６９３は全くもって頓珍漢。港南物件で、唯一品川から歩けないラグナが希少とは
噴飯ものですな！

酷い悪文なので校正してあげました。

「このマンションのこと知りませんが」　と書いたのは謙遜のつもり。
実は売り買い歴戦のツワモノの私が相場を知らないキミたちに好意で
アドバイスしてやったつもり。

築何十年の物件も含むから「中古の成約率１割以下」になる。
築浅大規模マンションだったら、値付けさえ誤らなければ心配ない。

今は仲介業者も手持ち物件が払底気味。登記簿謄本を調べて、所有者に
「売りませんか」の手紙攻勢をかけている。それくらい売り物件が少ない。
私のところには、こういう手紙が月に何十通も来る。
ここ１、２年以内の物件だけでなく、２０年以上前に買った物件にまでくるから
驚きだ。
最近は成約事例を載せてくる業者もある。
こういうのを見ても、いかに最近のマンションが値上がりし、
活発に売買されているかわかります。

（品不足だから値上がりしているとは言い切れないと思うが。校正者注）

いずれにせよ、すでに完売した大規模マンションで、値下がりなどと
言っているのは、的外れ。
おそらくここもたいした抽選倍率ではなかったのでしょうけど心配ないですよ。

マンション市況は昨年９月以降、激変したのです。
それまでいまいちの売れ行き、いまいち不人気だった物件も、
昨年秋の新価格移行で、急速に人気化し売れた。

センター東京などは当初はそこそこの売れ行きだったのが、
秋の２期には高倍率で即完。
高輪ザレジデンスも発売当初は、まだ市況があまりよくなく、完成時（２００５．１２）
売れ残りが２０戸前後あり、完売に結構手間取りました。
それがいまや発売時の５割アップも視野に入ろうかという人気なのです。
（人気というか、ただ高値で取引されているだけで買い手が殺到している訳では
　ないと思うが　校正者注）
言うまでもなくこの２物件とも、いまや高嶺の花状態です。

経済的事情で売り急いで安値売りする人がでると、そのマンションの
「取引事例」としてレインズに記録が残る。
そうなると、中古査定に響くことがある。
この人は、賃貸用に買った人かもしれないね。
賃料が伸びないから転売考えているのかもね。

この６９６の「校正者」とか言う人、どういう神経の持ち主なんだろう。
「　」つけたくらいしか、やったことはなくて、後は、元の、ちゃんと「です、ます」調で統一されている文章を「だ、である」調を混在させた、＊＊＊な文章に改悪し、さらに「キミたち」などと、ひとを小ばかにした表現を使うなど、知性、識見を疑う。

元校正もやっていた編集者より

＞６９５さん
なにもそんなに興奮しなさんな、ＳＳＲのレスで値上がり期待の方がいらしたから
東品川ならラグナの方が可能性があると書いたまで。
それからＳＳＲやラグナは天王洲駅まで６、７分。
格マンション広告やパンフに何キロも離れているのに東品川海上公園写真入りで乗せてる
その人気の公園まで０、１分。

港南物件が品川徒歩圏って１０分以上（１２〜１５分）のことでしょ？
デベが徒歩と行ってるだけでバスで２〜３区以上じゃないの！結構あるよ。
それも１路線しかないでしょう。環境も悪いし、某タワマンでは治安の悪さと駅までの
遠距離（１５分、信号がみんな青で）解消の為にシャトルバスのピストン輸送してるじゃないの。

それらよりＳＳＲ、ラグナのほうが環境、利便性、稀少性すべて上回るとおもうよ。

まあ興奮しないようにね！

＞６７８さんのおかげもりあがってますね！

価格は需要と供給！６８７は基本が解ってないね。
最近不動産に顔突っ込んだじゃないの？
今わタワマンの少バブル、それだけね。

まったく肝っ玉の小せえやつばかりだな。マンション買って2千万円や3千マンションしようがどうってこたねえよ。今から仮に損するとしてもバブル時代に損した人の比じゃない。俺は2000万円くらい損したぞ。でもまた買うよ。

いやぁ目黒川の向こうにどういう人が住んでいるかよくわかったよ

目黒川のアイル橋の中央ベンチから富士山がきれいに見えるよ！
天王洲公園のグランド、昼なら３千円で２時間かりれるよ！

隣の賃貸物件と外観似てない？

隣も長谷工だもん！

たしか１５階建て。

704さん、貴重な情報ありがとうございます！

>>707
つ　ttp://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/109_shinagawa/050017.html

SSR分も　つ　ttp://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/109_shinagawa/050048.html

>>701

>今わタワマンの少バブル


今はタワマンの小バブル　ですね。
少は、ちょっと恥ずかしい。

＞＞７１２さん
まったくです。
訂正しようとしたがすでに遅し！７０１

アイル橋の富士山は、夕方が特におすすめ！

701は純粋な日本人じゃなさそう。

＞＞７１５
はずかしいね・・。

　君。

まぁまぁ、みなさん建設現場観察ブログでも見て気持ちを落ち着かせてくださいな。

http://plaza.rakuten.co.jp/ssr422/

＞716
君もすぐに喰い付くな

少し前のことですが、、、お伺いします。
先週末に　有楽土地さんから　速達郵便で「フラット35」の案内がきましたが、
こちらはどういったことなのでしょうか？

私も・・・「フラット35」の案内どういうものか教えてください。
期間が区切られていますが一応申し込んでおいたほうがいいですという意味ですか？
銀行は選択ですが「フラット35」申し込んだ銀行でローンを組まなければならないのですよね・・・
どのような選択で銀行を決める？？

皆さん完成前ですが桜咲く季節に東品川海上公園来てください！
　　　最高ですよ！

ラグナ住人より。

そろそろローンのこと具体的に考えないといけない時期ですね。
わたしも初めての経験ですので、勉強しているつもりなのですが、？だらけです。
たしかに720さん同様の？が。
ご存知のかた、お教えください。
SSRの場合の着目点など。
よろしくお願いいたします。

亀レスですが、638さんありがとうございます。
大塚家具のインテリア・スタイリングブックに申し込んでみます。

そろそろ真剣にインテリアなども考えださないといけない時期ですね。
皆さんはどのようなインテリアにするのか、お決まりなんですか？

品川水族館まで水上バスでいきました。
ＳＳＲがまじかにしっかり見えました。

海の科学館と水族館を１日４往復してます。

724さん
今回の案内で申し込むと、気が変わったりしたとき、厄介なことになりますか？

もうだめか

なにがだめなんですか？

スレ

フラット35申込の件ですが、
なぜこんなに早いタイミングで締め切っちゃうのでしょうか？

別にフラット35の申し込み自体をを3月末に締め切るわけではないでしょ？
18年度中に申し込めば登記の際の登録免許税が非課税と言うだけ。
税制変更によるもので、SSR固有のものでもなんでもないし。

つーか真剣に検討してればこんなもの常識だと思いますが・・・。

フラット３５はもういいよ。

JR品川駅、大崎駅へ自転車で何分くらいですか？
いきなり行って置ける自転車置き場はありますか？
ご存知のかた、教えてください。

品川駅まで　徒歩20〜25分　自転車 5〜10分
大崎駅まで　徒歩30〜35分　自転車10〜15分
大井町駅まで徒歩20〜25分　自転車 5〜10分
どこも自転車置き場は無かったと思います。

品川駅はわかりませんが、大崎も大井町も自転車置き場ありますよ。

なんだか今月中にも上棟しそうな工事の勢いですけど、予定通りの進捗なのですかね？
引渡しまで後半年以上、内覧会までも5ヶ月程度はありますよね。
一般的に言って、このスケジュールはどうなのでしょうか？余裕を持ってるのかな？

まさか引渡しが早まることは無いでしょうから、
その分内装工事にしっかり手間と時間をかけて頂いて、
内覧会での指摘を可能な限り少なくなるようお願いしたいところですね。

環境、利便性、治安等総合的にここはＧＯＯＤ！

契約者ですが、皆様は都市計画道路についての件は、既にご存知でしょうか？
以下リンク先の「都−13」の部分です。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/seibirosen/kubu/h.html

首都高の排気口に関しては説明も受け、十分認識していたのですが、
この件については、恥ずかしながら今まで知りませんでした。
これだけでは、位置的にどこに通ることになるのか、工事期間がいつなのか等が分かりません。
情報をお持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？

ここをとても気に入って契約しましたので、本件によって契約を見直すとかは無いのですが、
自分の住戸が割と低層階に位置するので、正直気にならないかといえば嘘になります。
首都高のすぐ脇ならあまり気にならないかもしれませんが、
まさか目の前の道路の上に、立体的に建設されるなんて事は無いですよね・・・。

739さん
私も知りませんでした・・・。
住所等を見る限り、おそらくマンションの前の道路のことのような気がします。
どなたか情報お持ちの方教えてください。

横レス失礼。。。。

目の前の道路ではないはず！
現在首都高があるその下（上？）に建設されると聞いてますが・・・・

>>741さん、そうなんですか？
気になるのが以下のリンク先（6-69）に、「片側に首都高速が平行」と書かれているのです。
「平行」の具合が分からず、そもそも実際に並行するのかも含めてよく分からない・・・。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seibihosin/seibi_kou_06-3.pdf

首都高に平行すると聞いたので運河の上だと思っています。
それに伴って、SSRの北東にあるT字路が十字路になるかも知れないという話は
当時の営業さんから聞きました。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/service_it/index.html
（↑　３丁目　をクリック）

↑　訂正です。上記に貼り付けたページで

サービスご利用条件を［同意します］→　品川区　→　ひ　→　東品川　→　３丁目

と進むとSSR周辺の都市計画図が見られます。

>>743さん、有難うございます。
自分でも都の建設局・都市整備局に電話してみました。
電話ベースの確認なので限界があり、首都高速との詳細位置迄は分からなかったのですが、
少なくともマンション前の道路ではないことは確認できました。
首都高の幅が18mに対し、都市計画道路は42m（！）の予定との事（H27年度迄の整備予定）。
むしろ運河沿いの土地の方に大きな影響ありそうですね。
まあ、全く影響を受けない訳ではないでしょうが、立地からして仕方ない範囲でしょうね。
個人的には少し安心しました。どうもお騒がせしました。。。
（もっと詳しく知りたい方は、建設局・都市整備局に直接行ったほうがよさそうです。）

743さん、745さん有難うございます。
お二人の報告により私も安心しました。
でも我が家はそんな計画を担当の方から一切聞いていなかったので、ちょっとショックです。
目の前の土地に高層のマンションが建たないことだけを祈りたいと思います。

高速の排気口については、契約の際の重要事項説明会に聞き、場所も理解しています。
マンション前ですが、高層かどうか別として、いつか立つ可能性を前提に購入しました。
東側は立ってもいいかなと気もします。海風防止という意味で

＞＞７４７
？？東側建ったら価値半減でしょ。

あれだけの幅の道路が東側にあったらまあ大丈夫じゃないの？