グランドメゾン杉並シーズン★３

>157さん
ローン特約が利用できないと、優遇金利が適用されないほか、停止条件（引渡し日までに
融資が実行されない場合は手付けも全額戻るなど）が利用できないようです。
他銀行等が優遇等で有利な場合は、そちらを優先して検討されるとよいとは思いますが、
自己で色々調整しなければいけないリスクとローン特約が利用できないリスクがあるので、
充分に検討されると良いかと思います。
（・・・最近の話題ですと、銀行とかすぐに決めなければいけないような対応があるようですね・・・。Ⅰ工区の方たちだけなのでしょうか・・・？）

ちなみに、私はⅡ工区なので、まだまだ時間があるので、もうちょっと良く考えたいと思ってます。
自分で銀行を探すことも含めて・・・。
みなさんの良い情報があれば、参考にして臨機応変に申し込もうと狙ってますｗ。
（申し込み時期の金利がすごく心配ですので・・・）

購入者です。ローン関係の話：
私は、フラット３５で行こうかと思うので、りそなと思ってます。
ただ、こちらは−０．１％の優遇があると聞いてますが、インターネットでも同優遇です。
斡旋手数料ってとられるんでしたっけ？であれば、意味ないのでネットで申し込みしようかと
思ってます。いかがでしょう？

>162

斡旋手数料とられますね。で、意味ないかというと・・・・手間隙が惜しくないならご自身で
やるのもいい選択と思います。

私はプライベートローン利用ですが、申込みの手間がそんなに大変とは思いませんでしたよ。
念のために当初資金計画は提携ローンにしておいて、プライベートローンの手続きを進めました。
プライベートローンＮＧの場合は提携ローンの手続きをして最悪の状況（提携ローンＮＧ）でもローン特約は受けられるように、安全策をとったわけです。
実際には、プライベート論の手続きが問題なく進んだので、資金計画をプライベートローンに変更しました。
資金計画は確定していますが、それでは２／１０必着アンケートは唐突でムッときますね。。

なんだか、誤字だらけでした

＜下２行訂正＞
実際には、プライベートローンの手続きが問題なく進んだので、資金計画をプライベートローンに変更しました。
資金計画は確定していますが、それでも２／１０必着アンケートは唐突でムッときますね。

154さん、
124です。ご指摘ありがとうございました。
当初8/4の引渡しと言われていたのですが、確認したところ8/10に変更になっていたようです。
自分から積極的に問い合わせしないと変更事項が把握できませんね。。
助かりました。ありがとうございます。

161さん、ご説明ありがとうございます。
まぜ皆様が提携ローンにするのか、恥ずかしいことながらよく分かりません。
各銀行で、例えば三井住友の個人申し込みで-1.2％優遇などの商品があるとしたら、何も提携ローンとしてやらなくても、同じだけ優遇が受けられるのではないのでしょうか・・・？
それとも、銀行で-1.2％商品があったら、提携ローンにするとさらにそこから-1％優遇などになるのですか？
そんな訳ないですよね・・・。

どこの銀行も住宅ローンは大歓迎だから、相談に行っただけでＶＩＰ待遇ですよ。
提携ローンは売主の手間を省くものです、ついでに手数料もとれるからね。
三菱ＵＦＪかみすほ辺りに提携の条件を言ってもっと有利な商品は無いか聴くだけですよ。

長谷工は大規模なのと「りそな」には恩義があるから提携を薦めるだけよ。

>157さん
いえいえ、私もすごく知っているわけではないので参考になれば幸いです。
個人でいった方が得なのですかね？
正直、まだ良く分かってません。
ただ、銀行で-1.2％商品があって、そこから提携ローンにすると・・・は、無い話だと思いますｗ。
したら、確実にみなさん食いつきますしねｗ。

今、シミュレーションしてみると、りそなで、フラット（半分）＋変動（半分）で
いくと、意外といい数字に・・・。
と思ってよく見ると、フラットはミックスできないみたいですね。。（見足り無いのかな？）
あと、フラットの場合は、団信が別途必要になるので要注意ですね！

個人で、変動＋固定10年で色々と探してみようかな・・・。

フラットは団信分として借り入れ金利＋0.28%と考えているべきでしょう。それを考慮するとフラットはあまりおいしい商品とは思えません。私は新生か住友信託の超長期の方が有利だと思っています。(保証料を考慮しても有利)ミックスできるしね。

>159
>と思ってよく見ると、フラットはミックスできないみたいですね。。（見足り無いのかな？）

え？うちはフラット３５とりそな住宅ローンのハーフミックスですよ。
その割合も総額が増えることがなければ、ギリギリの金消会の直前まで変更可能といわれています。
ちなみに提携ローンです。

あと、提携を利用すると借り入れの申し込みでは手間に大差ありませんが、入居手続き会とか
実行時の処理とか、これからが手間が省けると考えて提携を使うことにしました。

本来勤め先に対して４行くらいが優遇金利を提示しているので、提携を選ぶ必要性はあまり
ないのですが、やっぱり金利が同じなら数万円の手数料で全部お任せの方が楽チンかなと・・・

＞171
フラットって+0.28%で考えるべきというのは、どういう意味なのでしょうか？
フラット半分、通常の住宅ローン半分 vs フル住宅ローン　で諸費用をりそなで比較したら大差なかったのですが。　フラットは保証料がないので+0.28％はおおげさじゃありませんか？？

ちなみにりそなだと保証料を金利に入れてしまう場合は、+0.219%ですが・・・

住所表示決まったようです。１６７−００２１杉並区井草２−３５−１２でアルファベットではなく以下番号表記ÅとＢがなぜか１でＨが６とかに。でハイフン部屋番号みたいです。アルファベットで期待していたので残念。数字だとややこしいと思いません？

住居表示は自治体によって決められているらしく、アルファベットを使えない自治体もあるようです。杉並を調べた訳ではないので、憶測ですが・・・。

146さん
非提携で三井住友銀行って利用できないんですか？
先日、三井住友のローンセンターで▲１・２％優遇ＯＫといわれ、
ＭＲの営業マンに非提携の三井住友の話をしたら、
「そちらのがお得ですから、いいですね。」と言われました。
てっきり大丈夫と思って、安心しきっていたのですが・・・。

けど、三井住友は提携のみって、重要事項説明書のどこにも書いてないし、
そんな縛りは売主の勝手すぎはしませんか？

疾病保障をつけないのであれば、提携の新生銀行が一番得ですね。
りそなよりもいいのでは？何より手数料が安い。

177さん
新生銀行の提携ってあるんですか？　今まで聞いたこともなかったもので。

178さん
ありますよ。最初はなかったみたいですけど。
営業の方に問い合わせてみればいかがでしょうか？
優遇金利は一番安いです。
ただ、疾病保障がないので、悩むところですが・・・。

新生定型は優遇金利【無し】って前にこの掲示板に出てましたけど。。。
どちらが本当？？
179さん、優遇金利は如何ほどで？

180さん
固定期間によって違います。
２年で▲０．９５％、３年で▲１．０％、５年で▲１．３％など。
しかも保証料がかからないので、実質は更に▲０．２％優遇になりますね。
ただ、店頭金利が他行より若干高いので、出来上がりは
りそな銀行１０年固定　２．７５％に対し、新生銀行は２．６％になります。
あと繰上返済の手数料が無料っていうのも魅力です。

なんか宣伝みたいになってしまいましたが、私自身は三井住友で考えております・・・。
しかし、悩みますね・・。

すみません、さっきの金利は１２月時点の金利比較だから、
２月時点は変わっていると思います。
２月のは手元にないから分からないですわ。
申し訳ないです。

181&182さん
180です・
ご丁寧な回答をありがとうございました。
営業から提携の新生なんて全く聞いていなかったので。。大変参考になりました。
問い合わせてみます。
確かに魅力的ですね。悩みがまた一つ増えてしまいました。

＞176さん
三井住友に相談に行ったときは、非提携もできない物件だといわれた。長谷工との間ではそういう契約になっていると・・・なので詳しいことはわかりません。
事前審査が通ってるので、再度ローンセンターにでも確認してみます。
非提携で▲１・２％になるのであれば、多少大変かもしれませんが、非提携でもいいかと。

支店に確認するよりもローンセンターに先に聞いたほうがよかったかもしれないですね。
情報ありがとうございました！

>提携だと手続きが楽なだけ
必ずしもそうでもないだろ。何様？

>186さん

184を書き込んだわけではないのですが、私は提携を選びました。
マンションの契約時に「これで」と指定して事前承認をとってもらい、あとは指定日の契約会に
行って申込書を書いて本審査終了しました。あとは、入居手続き会で本契約すればいいだけ。

そういう意味では、調査・下調べ・出向いて相談・調整・デベとの連絡調整といったごく
当たり前の手間が省けているのは事実ですよ。これで数万円なら妥当な範囲と感じています。

んんん・・・・３万でそれくらいだと自分でやって、内容把握しての方が今後のためと思ってしまいますね・・・　　ともかく、2/10までに決定なんてマヤカシですね

以前この掲示板にも書いてあった”フラット35Ｓ”を今日営業に問い合わせてみました。住宅性能評価書での基準を満たしていないので、フラット35Ｓは利用できないと言われました。てっきり利用できるのかと思っていたのですが。。。

'07年04月からのフラット35Sは、基準評価項目が前より増えたそうなので
少し期待していただけに残念です。どうもでした。

長谷工契約部に所用があり、問い合わせをしたところ
必要書類が翌日に宅急便で届きました。
女性の方でしたが非常に対応が良かったです。
2/10ローン問題で不信感が強かったのですが、こういう方も居るんですね。
チョイ見直しました。

久しぶりに現地見てきました。
Ⅰ工区は駐車場の骨組み（？）も随分出来上がって
随分「らしく」なってきましたね。
あと半年、入居が待ち遠しい♪

私も現地に行きました。
千川通りの囲いもⅠ工区あたりは低くなり、見通しが良くなってました。
ＭＲにも寄りましたが、まだＩ棟は模型も透明で、発売をしていないみたいです。
駐車場もほぼ満杯で第３期の広告で結構人が集まってました。「Ｇ，Ｈ棟の7000万円台の角部屋とか
早く買ってくださーい！」売れ残ると管理費等に狂いが生じますので！！
あと、西武新宿線の下井草駅、上下のエスカレーター完備になっていて快適です。

下井草駅は２月３日から新しい橋上駅舎になったんですね
これで踏切を渡らずに電車に乗れますね
エスカレータ、エレベータ完備だし
今度、下井草駅利用の知り合いに感想を聞いておきます

Ⅱ工区のＧ，Ｈ棟は１２月入居なので、販売期間はまだまだあるので大丈夫でしょう。Ｉ棟はまだ売り出してもいないくらいですし。

Ⅰ工区の方はＢ〜Ｆ棟は完売していると思います。残るＡ棟は今回の第３期１次の販売で２戸だけ売り出されていましたが、これで完売かな？

下井草駅は今までとは見違えるようにきれいな駅になったと思います。待合室もできています。
駅前には、ＡＭ１時まで営業のスーパーもあるし、そこそこの数の店もあるので、東京方面勤務の
方（自分もそうですが）は下井草駅の利用がおすすめです。

下井草駅利用の知り合いに聞いてみました
知り合いは駅の北側に家があるのでアクセスが快適になったと言っていました
今までの下井草駅のイメージじゃないすごくきれいな駅になって、嬉しい反面、昔ながらの私鉄の駅の雰囲気はなくなってちょっと寂しいとも言っていました
でも、これから利用する私たちにとってはきれいで便利な駅はありがたいですね

195さん、ごめんなさい
196の書き込みするときに、何をまちがえたか by195 と入力してしまいました
No.196 by 193 が正しいです
訂正してお詫び申し上げます

下井草駅、そんなに変わったんですね。楽しみです。
あとは駅前の商店街が活性化してくれれば文句なしなんですが・・・。

192さんが言われている、竣工後に売れ残った場合の管理費・修繕積立金については恐らく売主が負担することになると思うのですが、ここのマンションはそうではないのでしょうか？三流デベならともかく積水ともあろう会社がそんな低レベルなことするとは考えにくいのですが、実際はどうなのでしょう？

たしか重説には199さんのご指摘のとおり、
売主が負担する旨、記載されていたように記憶していますが・・・。
よもや売れ残りの皺寄せが入居者にくることはないでしょ！？

重説の説明のときに、管理費・修繕費関連は、売主負担と説明してましたよ。

重説確認したところ、
やはり「売主は（中略）未引渡し住戸の管理準備金を立て替える」
とありました。
とはいえ、売れ残りの出ないよう
営業さんにはもうひと踏ん張りしてもらいましょう！

200〜202さんのおっしゃるとおりですが、192さんの言うこともあながち間違いでもないと思いますよ。入居者が減ったり、入居時期が遅れることで、駐車場や駐輪場の使用率が下がれば、それらの利用料の収入源で管理費や修繕積立金の見直しが必要となることも考えられます。

売れ残りのしわ寄せとはニュアンスが違うかもしれませんが、転勤などで売却したり賃貸に出す場合も、売れ残りがあると不利です。

いずれにせよ、入居者にとって売れ残りは百害あって一利なしです。
202さんの言うとおり営業さんにはがんばってほしいものです。

竣工が近いⅠ工区のA-4タイプが第3期2次／予告広告にあるけど、売ろうとしてまだ売れてないとしたら嬉しくないな。戦略的にⅠ工区の物件も若干残してある気がするけど。

> 駐車場や駐輪場の使用率が下がれば、それらの利用料の収入源で管理費や修繕積立金の見直しが必要となる

203さんのおっしゃるとおりですよね。。
準備期は立て替えるけど、月々の管理費や積立金は別ですもんねぇ。。
先日、MRを見た限り、そこそこ賑わっていたようなので
「なんとかなるか！？」と思う反面、、、

> 竣工が近いⅠ工区のA-4タイプが第3期2次／予告広告にあるけど

気になりますよね〜。

売れ残りでというよりは残していると思いますが、
当然完成後も数十件は残ると思います、この規模ですから。
でも、2年以内には売れるんじゃないかとは思いますが。

もし売れない場合、
そのとき駐車場を、マンション外の方に貸し出すか、積み立てまししてもセキュリティをとるか、
これは管理組合の大切な議題になるかと思います。
ただ、完売したとしても、１００％確保の駐車場がすべて埋まるとは考えられないので、
上記議題は生まれると思います。
みなさんで、納得の上、良い結論を出したいですね。
私は、現状では貸し出しに賛成です。しかし、住み始めたときにどうなるかはわかりません。

ちなみに、みなさん、ローンどうされました？
例の２／１０着の書類って出されました？
私は今週にでも、仮の内容で出そうかとは思ってます。
ただ、ローンは、プライベートにしようかと思い始めてます。
ソニー、新生かな、有利なのは。

206さん
新生にするなら提携のほうが得ですよ。
私は、提携、非提携で、りそな、みずほ、ＳＭＢＣ、ＭＴＵＦＪ、新生など
色々と回って調べました。
結論として、以下のように整理できるかと。

１．フラット３５で決める！
→　りそな提携

２．３５年固定ではなく、繰上げ返済して返す
→①そのうえで、３大疾病をつけたい！　→　ＳＭＢＣ非提携▲１．２％
→②そのうえで、とにかく金利を安くしたい　→　新生提携

３．提携はめんどくさい。提携で三大疾病をつけて、それなりに繰り上げ返済
→ＭＴＵＦＪの提携

こんなかんじですかね。

> 竣工が近いⅠ工区のA-4タイプが第3期2次／予告広告にあるけど

意図的に残しているんだと思います。ＭＲのボードでほぼ完売の棟にほんの少しずつ未販売住戸があるので気になって聞いたことがありますが、戦略的に残しているんですと言ってました。まだ、Ⅰ工区の物件を購入するチャンスは残してあるわけです。

206さん
プライベートローンの新生って、WEB公開金利より優遇ですか？
短気だったら提携の方がお得ですよね？
新生は一律かと勝手に思いこんでいました。

>１．フラット３５で決める！
>→　りそな提携
既出ですがりそなフラット提携は、世に出ている金利と同じで
何らメリット無しでは？

（返済期間にもよりますが）フラットだったら
ソニー20年超の方が総支払い額がお得だと思うんですけど。間違えてますか？