648,649さん
有り難う御座います。
都心の相場につられて、デカプリオもここも勘違いしているように感じます。
千住曙町も・・・
他スレより
>No.342 by 匿名さん 07/04/27(金) 01:07
>足立区といえば、4月14日号の週刊ダイヤモンドの38−39ページを読めば、他の地域から来る気はしな>くなると思うよ。問題は低所得者層の高齢化で財政がかなり厳しいらしい。
週刊ダイヤモンドより(画像は私が掲載)
お、これは・・
レオ様に勝ったかな?
場所を考えると、それを割高ととるか、
あの場所だからこの値段で100平米getと考えるかですが、
下3つを除いては新価格で300万ぐらい高い様子ですかね。
16分の徒歩時間をどう考えるか、バスに乗れれば楽ですが、
早起きできる健康的な家庭ならば、良いように思う。
ハートアイランドのスーパーの他、買い物便利施設が大分あるので、
まあ、出かけないのなら生活としては不便ではないようですが。
ついでにいえば100平米越えって、なぜか埼玉にはほとんど無いんで、この方面に住む方で
広い間取りを望むならある意味妥協点となる値段のようにも思えます。
もっとも、最大の問題である実需がどの程度あるのか、それは分かりませんが。
億ションを買える方はもっと都心よりで買うのだし、広さにこだわらないなら
もっと駅チカを買うのだしね。
はっきり言えるのは、100平米台3LDK、110平米(出来れば後半〜)台4LDK。これがお勧め。
住みやすさは、標準的な74平米3LDK、86平米4LDK等とは、断然ちがいますよ。
光熱水道費には注意がいるけどね。
646=648&649です。
これだけの予算をつぎ込むなら、もう少し頑張って他の駅近MSにしようと思いました。
MRの感想は、一言で表すと「ふ〜〜〜ん」だけです。
あと、王子駅行きのシャトルバスが売り文句になっていましたが、よく聞くと「駅近くまで乗り入れ可能かどうか、王子駅と交渉中」と言っておりました。
決定ではない様子。
那須の別荘3棟を購入者が格安で利用できるという、会社の福利厚生みたいな特典もありました。
そんなのどうでもいいから価格下げたほうがいいって!と思いましたが、あえて突っ込みませんでしたが。
私もいい事かいてばかりなので、批判的な意見も書かないと、
釣りのように見られてしまうのでいいますが、
駅チカで、例えばツクバエクスプレス付近とか、それもまた良い選択ですし、
検討や選別を広くされるのに賛成です。
なんていうか、カテゴリーとしては郊外的な物件ですから、そういうものを検討対象に入れて探すと
良い・悪いが見つかるのではと。
>ある程度の収入・資産がある方が住むのが、
新田には住まない。
>657
痛いとこつかれました(自爆)
そうですね。二次取得者とか、家族が多いとかでどうしても広い間取りが欲しいけど
予算に限りがあってここを検討する人とか、そんな感じでしょうか。
最近の物件では南千住の東京新大陸がここに似たもの(駅まで歩くの、大変でしたよ)
で、そこと比べると少し高いかな、でも広いかな、という感じですね。
プリオ様物件とここ、どうなるのか、あちらよりもまだ状況は良いように
主観的に思ってはいるのですが・・・
埼玉って不思議なくらい狭い物件しかない。
3LDKで80平米超って見かけない。
埼玉県民に的を絞れば一気に売れるかもしれない。
レオ様よりはこっちの方が早く完売すると思う。
価格や駅からの距離の問題でなく、周辺環境がこっちの方がいいから。
ベルクってハートアイランド住人を取り込める割に、店舗が小さいなーと思うのは私だけ?
ベルクは小さいよね。品物も、ニシアラーイよりやや上という感じで、
23区平均より物足りない・・・
まあ、サミットとか利用すればいいか。
広さがないとだめなので悩みます
んー、高い。
埼玉に80超がないのは、都心の価格では買えない世帯に的を絞っているから。かな?
坪単価が安くても90で4,500万円とか5000万ではやはり手が届かない層って多いと思う。
それにしても足立新田で5000万円-6000万円。んー高い。
75平米換算だと3600〜4300万の範囲ですか。
654さん
同意見!同意見!
駅に乗り入れない(かも?)1時間に数本のシャトルバス。普通に借りても安く借りれる那須の別荘。
そんなのいらないから安くしてって、MRでは突っ込みにくいですね。でもそう思って見送る人多そうだなと思います。
ところで、駐車場は自走式だから2、000から3、000円くらいですかね? これも新価格?とか何とか理由つけて1万とか2万だったりして。
普通にありますよ。 相手が500戸超級なら、こういうコバンザメ的やりかたは
ないほうが珍しいと思う。
やはり魅力的ですね。
現地見て前向きに検討しようと思いを強くしました
リハートの営業マンが、「WWW断念組をターゲットにしている。だから値上げした
んだ」って明言していました。
No.761 by 匿名さん 07/04/30(月) 00:14
WWWより微妙に安くしておけば、断念組みが流れてくるかもと予想したんでしょうね。
でも向こうの価格発表を待つ間に、ここの販売価格も調べている人が多いだろうからね〜
客を舐めすぎてる。
↑
これ見てここに来たんでしょ。
この書込み、私のだから。
厨房.....
あのさあ、670は名前が下品だから上品な名前にしてくれないかな?
アクアテラの1ファンです。
早く建物が完成して、全景を実際に見るのが楽しみです。
いつ、建物の外観は完成しそうでしょうか?
予約しました
MR結構ガラガラですね。
購入希望者は好きな部屋選べていいですね。
高倍率がつけばいいマンションってもんでもないんではないかな。
今日いったときは、MRはいっぱい訪問者ありましたよ。
実質バス便ってことでは、同じ藤和のかんでいる南千住のよりはずっといいかな
と思ったけれども。 ほとんど同じ値段で、こっちは南向きが川だし、駐車場も
機械式ではない。 直床ではあるけれども、きょうび都内で、1㎡ 50万だと思えば
こんなもんでは。 案外さっくり売り切りそうに思う。
今はまだ2〜3階くらいってトコじゃないですか?(A街区)
間近にならないとおおよその雰囲気すら掴めません。
広さが売りなのにプラン変更不可ってのがネックなんですよね。
確かに藤和の南千住より南側が川だし部屋が広めの選択肢があっていいね。
でも南千住の物件は南千住じゃなくて東武や京成の駅なら10分かからないよ。
新田もバスも将来的には増発するかもしれないけどまだ未知数。
まぁいずれにせよ鉄道が通らないのは時間が読めないし通勤の面では厳しいな。
> 東武や京成の駅なら10分かからないよ。
両方とも、通過列車ばっかりの駅なので、北千住や日暮里にでるのに、実質バス便なみの時間が
かかるのがきつかったんですよね。 ここも歩けなくはない程度だから。
確かにほぼ全タイプに和室があって、それの洋室化すら困難ってのは、自由度が低いですね。
確かにMRの駐車場はGW前半中ずっとガラガラでしたね。
ここが売り切れれば他の後発デベはひと安心だな。まだまだこのあたりこれから出てくるだろうし。
水辺の土地なんて本来、使用目的が違うのですからたくさん
余っていますしまだまだ増えるでしょう。
資本主義の常識なんですけど、希少性のあるものはプレミアムが付き
余剰のものは値崩れを起こす。
10年後中古でも、この立地と環境を受け入れることが出来る人は買えばいいのでしょう。
通常のように立地や建物を宣伝することなく、広さのみ強調する、それも過半数もない広さ。
パンフレットには、予想住民層とはかけ離れた100%外人起用と、
有名人の対談というコンセプトが売り主の必死さを物語っているようで、しっくりいかない。
資料請求した位で、再三にわたりMR訪問依頼の電話があったのは初体験です。
プラン変更がきかないっていうのがどうしてもネックになって、
購入を断念しようと思います。
引渡後のリフォーム業者紹介とかって、考えられないです。
交渉中とは言っていましたので、可能になるなら再検討すると伝えて帰りました。
しかし、あのモデルルームは一体・・・?
出来ないものを見せるのってどうした事なんでしょう。
広いの良いと思うんですけど。
メトロセブンのWikipedia設置駅の想定として新田地区とあるのですがかなり期待は薄いのでしょうか?
メトロセブンは絶対に絶対にありません。残念!!
683さん
確かにパンフレットには構造や設備の事は一切触れられていませんね。(MRのパネル説明はありますが、、、)帰ってからパンフレットで確認しようと思っていましたが、、、残念。
直床、空洞スラブ(280mm)って遮音性はどうなんでしょうね?コンクリートも27N-54N(パンフレットにないから忘れました)と標記がありましたが、幅広すぎでいったいどこにどの強度のコンクリ強度使っているのでしょうかね??ちょっと不安です。
構造が不安の塊。
洪水が怖い。
中古で売れない。
684さん
確かにそうですよね!キッチンの上の棚が外してあるから、購入できそうな別の間取りも
可能かと思っていたら、『今、交渉中だけどMRにある部屋タイプのみだと・・・』
キッチンの高さくらい何とかと思ったら、私も購入後リフォームと言われました。
なぜ出来ないのか?って聞いたら『戸数が多すぎて間違えると大変なので』だと。
そんな素人が造っている訳ではないだろうに。
今はどうしようか正直悩み中です
私も同様のことを先日のMR見学時に言われました。
こんな物件、中止すべきだと思います。
5000万円近く支払うのに、あまりにいい加減すぎます。
私も担当者があまりにいい加減な返答が多く、この物件は完全に中止しました。
そこまでして買う価値が一体どこにあるのか??
ただでさえ問題が多いくせに、どこまで反省がない物件なのか。
販売者のモラルを疑います。
まさに異常事態です。
分譲直後にリフォームなんて、本当に前代未聞ですよ。
この物件をやや気にしていた自分が情けないです。
>なぜ出来ないのか?って聞いたら『戸数が多すぎて間違えると大変なので』だと。
>そんな素人が造っている訳ではないだろうに。
素人が作ってたりして(笑)
一体、アクアテラに何でこんなに大金を支払うのか?
私は疑問です。
大金ないのに何で気になるのか?
私は疑問です。
平米50万そこそこでしょ。 これが高いっていったいいくらなら買えるのか。
狭いのがほしけりゃほかいけばいいだけだし、板に張り付いている意味がわからん。
自分が買える買えないと、割安割高は別だと思うけどね。
↑計算合ってる?
この方、大丈夫かしら?
金持ちは喧嘩せず。
計算合っているのでは???
まーどうでもいいですが。
千住曙のMR行きましたか?
販売員の対応など悪くないですし、なにより同じ南側対岸まで100mですが、公園や第2東京タワーを望める眺望が、豊島5丁目団地ビューのアクアテラとは大きく違いました。また、京成の駅まで本当に近いですね。
でもその分価格はアクアテラより高いですけど。。。
アクアテラが勝っているのは、大きな通りから離れた静かな住環境、広いお部屋かなと感じました。
あせらずよく検討していきたいです。
695 ですけど、1㎡ 50万見当ですよ。ここの値段は、
100平米なら 5000万。
千住曙は南面は平均で200万/坪を超えていたので、1平米 60万。
今回は東の棟は売り出さないですが、10-15%ほど安いとされているので、
別に隅田川なんて見えなくてもかまわんと思えば、坪単価はあんまり変わらなくなりますね。
5月4日の内覧会予約がほとんど入っていないですね。前向きに購入検討していますが、どのくらい売れるのか心配です。
売れますよきっと。
ここは立地が良いから必ず完売しますよ。
都内でこれだけ静かで環境の良い所ってあまりないですから。
まあ、金のない奴は覗くなってことかな。
トレンディに住宅のことありましたよ。
良く見て検討しましょう。
ちなみに王子神谷の駅は賃貸出しした場合のPER高いとありました。
707さんは、間違えていますよ。
この区域は23区にあって非常に環境に恵まれた土地です。
坪/250〜300でも見向きもされないどころか、これから大いに注目を集めるでしょう。
川原は堤防であって、人が住む所ではないというのも違います。
リバーサイドは今大変注目を浴びています。
水の見える立地は心が癒され、景観も良いからです。
川面の臭いはとても良いものです。
むしろ草木の臭い等で癒されます。
709さん、あなたデベですか?
足立区はもともと低所得者を多く受け入れてきた場所であり、地価が低いのが最大の利点でした。
それが、今のマンションブームで一気に価格を上げてきている状況です。
でもそれはまるでバブルのようです。
このような状況になったのはごく最近で、長く物件をいろいろと見てきた私には、消費者さんたちが理解不足で可愛そうに見えます。
川縁だからダメということではなく、足立区が低所得者用が多い土地柄である点、そのために福祉・保障面で他の区よりも大きく劣る点、さらに中州は不安定であるために一般的に価値が少し下がることがほとんどなんです。
台地の中の川縁とは状況が違いますから、その点をしっかりと理解して頂きたいです。
でもアクアテラはそういう土地の不利な点を考慮しても、素敵な巨大マンションです。
駅から多少遠くても、区の保証が多少悪くても、やはり川の近くに住むというのは貴重なことですから、かくいう私もアクアテラを気にしています。
しかしMRの担当者の素人ぶりには閉口しました。
なるほど、
ではアクアテラのハートアイランドも悪くないですね。
検討範囲に入れさせて頂きます。
川の近くって、やっぱり憧れますね。
ちょっと借り物ですが、
http://blog.contents.homes.jp/ranking/2006/09/232006_6cc7.html
子供がいる方は足立区は避けたほういいでしょう。
無理。毎日家にこもる人はいいんじゃない?
駅まで遠すぎ。
駅まで遠くても、
埼玉や千葉のはずれのビジネスホテルに住んだと思えば、いいのでは。
2006年度の総合ランキングと、また住みたいランキングで
足立区はどちらも23位になっていますね。
http://club.homes.co.jp/research/20061109/
なかなか評価は難しでしょうし、足立区だって住めば都だとは思いますが。
一応、ランキングで23位というのは少し知っておいても良いかもしれません。
でもそれでも地方よりは、ずっと良い環境だと思いますけどね。
23区のうち19区が今年度中に中学生まで医療費無料になりますよね
滅したのか?
ここのパンフレットのイメージ図のような川岸ができるといいですね。
住所は足立区ですが足立区の端っこなので区営の巡回バスは来ません。最寄駅の王子神谷、東十条、王子、赤羽は足立区ではないので不便なことも多少あります。朝の通勤バスでは積み残しが発生しています。王子駅からの最終バスの時間も早いので都内飲み派の人はご注意。駅徒歩感は自身で歩いてみるといいと思います。中州ではアクアテラ以外にもいろいろ住居を作っているようなので電車バス道路の状況はこれから変わってくると思います。
スーパーも保育園も徒歩5分圏内にあります。おまわりさんを見たことありませんが派出所もあります、区役所は遠いけど区民センターが中州内にあります。静かだし川辺の緑も多いので今のところ住み心地いいですよ。
私は通勤がつらいので引越し検討中です。
購入を検討していますが、王子駅からの終バスが早いのが最大のネックですね。遅くなりそうな日は自転車で王子神谷を利用しようかとも思っています。
724さんへ
終バスが早いかもしれませんが
深夜バスが豊島5丁目団地まで走ってますよ。
京浜の最終まであって、豊島6丁目で降りて歩きにはなりますが。
西新井のスレから来ました。
日経トレンディ(2007.6月号)です。
価値観は様々でしょうが、記事の一部です。
ハートアイランド(UR賃貸)に住んでいますが、ひとつ注意事項をコメントしたいと思います。
・1番街〜2番街ともに空き家が最近目立ってきています。毎週のように引越しトラックが前に止まっていて、ほぼその100%が出て行く人ばかりです(もっともグランスイートに引っ越す人も中にはいますが)。都内のUR賃貸は一般に人気が高く、抽選で外れることが多いのですが、ハートアイランドは例外で、先日の3番街なんか定員割れして、何ヶ月もの間、「先着順で部屋あります」と宣伝してまして、先日ようやく埋まったようです。(余談ですが、3番街の南西側の棟では今年転落事故(即死)がありまして、その住民の部屋はずっと空いてます。6階の右側から3〜4番目の部屋だったと思います)。周囲の部屋の人の一部もこれからハートアイランドから出て行くという話を聞いてます。
・3年前までは王子神谷駅前が馬鹿高だったので(ご存知のとおり、王子神谷は分譲価格に比べて賃貸の賃料が高額な土地として全国ベスト10に入ってました)、相対的に駅20分のハートアイランドは割安でしたが、昨年末、王子神谷駅1分で、65平米で14万程度とぐっと安い賃貸マンションが出てきて以来、ハートアイランドは相対的に割高となり、空き部屋増産に拍車がかかっています。
・このように賃貸の部屋が余っているという状況は、すなわち、その地区の分譲マンションの利回りが低すぎる。つまり、分譲マンションは「売れない」ということを意味します。グランスイートでも厳しいでしょうが、WWWの分譲は800戸もあり、大幅な価格下落が予想されます。WWWは間違いなく在庫が有り余ります。最初の数戸が売れたとしても大半は1年以降に大幅なディスカウントが始まることは目に見えています。資産性を考える人は注意してください。
・隅田川は荒川に比べて綺麗ではありません。パンフレットとはイメージが違うと思います。
・ハートアイランド地区にスーパーはベルクしかなく、別のスーパーを増設する予定もありません。ベルクはあまり品揃えがよくありません。サミットなどに比べて少し小さめです。
周辺住民としてWWWを見たとき、素直な感想を言います。「これだけハートアイランドが人気薄で部屋が有り余っているのに、あの分譲価格で買う人がいるとは想像できない。ましてや800戸も埋まるわけがない。あの値段で800戸の完売は1000%不可能。なので、在庫処分のための大幅値引きは明らか。」
確かによくよく考えると少し割高なのかなと思えてきました。
新浦安と同じぐらい、もしくは少し安いぐらいですかね。
駅から遠いことは変わりなく、公園や水辺(海、川)の条件は同じぐらいですが
生活利便性は断然新浦安の方が良いですね。
検討しなおすことにします。
さあ、どうでしょうか?
私も近隣住民でこの地区を良く知っています。
まず、反論部分から言いますとハートアイランド地区から人が去るという事はないでしょう。
これからもっと注目されるでしょう。
隅田川は荒川に比べて確かに見劣りはしますが、整備が進んでとても美しい景観が広がりそうです。
ベルクは個人的に高評価です。
品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。
ハートアイランド地区3000名を想定した規模だから余裕があります。
UR賃貸については都内だと抽選で外れる事が多いというのはだいぶ前の話だと思います。
全般的に安い賃貸が増えて選択肢が増えた事や単身世帯が増えた為が主な理由でしょう。
ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。
設備や環境など他のURとはレベルが違いますよね。
確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。
ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。3番街も多少は空きが最後出ましたがその後3ヶ月程で埋まりましたし、1番街2番街とも1年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度ですがそれでも他のURに比べても少ない方です。
資産性については分譲であればより増すでしょう。
なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。
今の所、分譲はグランスイートとここだけですし、グランスイートは荒川沿いで立地的に有利でしかも旧価格、構造的設備的にもこちらより数段上のようなのでこちらを買えた人は本当にラッキーだと思います。
パンフレット通りとても美しいマンションに仕上がりましたしね。
ここも周りが整備されているのでマンションからの眺望はとても美しいものになると予想しています。たしかに価格は新価格とも呼べるものですが、こちらの立地を考えた場合それでも完売すると思いますよ。まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますがハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。。
一般的に足立区は郊外という認識が強いと思います。
ベルクは規模が小さいですよ。
あれは本当に小さすぎ。
他にでかいスーパーがもう1つあるなら理解できるけど。
それとベルクから見える建物がUR賃貸なんでしょうか?
ベランダの手すりに、あちらこちらで布団が干されていました。
アクアテラを同じような景観になるのは目に見えてます。
そんな分譲MS住みたくないなと思い、かなり悩んでいるところです。
>品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。
確かにベルクは棚が少ないので歩きやすさや美しさはサミットより上です。しかし品揃えはサミットに比べて圧倒的に少ないです。食料は手に入りますが、薬や服など日常品が手に入りません。正直、もう少し大きいスーパーがほしいです。
>(ベルクは)ハートアイランド地区3000名を想定した規模だから余裕があります。
集客には余裕があります。が、新豊橋ができて夕刻に急激に込み始めました。豊島のアパートの人たちがベルクに来ているのです。
>ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。
それは同意です。実際、そういう計算をして私もここに住んでいます。他の賃貸より割安です。ただし駐車場は高い。しかし、にもかかわらず、最近は空き部屋が増えています。
>確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。
駅から遠いしベルクしかないのは、普通は利便性が悪いという判断になると思います。ただし荒川の自然はなごみます。隅田川は汚いのでまったくなごみません。
>ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。
これは反論します。
私は2004年3月から住んでいて育児を通してかなり周辺の人たちを知っています。知人のうち、ハートアイランドから出て行った7〜8世帯のうち、1世帯のみ、グランスイートへの移動で、他の世帯は「駅から遠い」などの理由で別のマンションに引っ越しました。グランスイートへの引越しではありません。ロビーに貼り付けてある「空き部屋掃除のお知らせ」も、このシーズンだけではなく、昨年からだんだんと増えています。これは引越しシーズンだからではないということです。人気があれば、空が出てもすぐに埋まるはずです。現実は、なかなか埋まらないようです。
>3番街も多少は空きが最後出ましたがその後3ヶ月程で埋まりましたし、1番街2番街とも1年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度です
3番街もすでに空き部屋が出ています。1番街と2番街も「全体で数件」レベルではないです。各棟ごとに「数件」くらいです。3番街はまだほとんど埋まっているようですが。そもそも、引越しがあるのはいろいろな理由があって仕方が無いとしても、ここで注意すべきは、出て行っても、なかなかその部屋に人が入ってこないということです。人気があるならすぐに埋まるはずです。だんだんと空きが増えていっているのです。
あと、2番街の奥なども当初の「建築計画」が中断されています。ハートアイランドを設計した当初は、3000人を見込んでいましたが、空が増えているため、建設を延期することになったことをご存知でしょうか。
>資産性については分譲であればより増すでしょう。なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。
「緑豊かだから空きが出てもすぐに埋まる」という考えは100%誤りです。駅から遠いマンションに資産性はありません。実際に(荒川沿いにある)グランスイートですらかなり売れ残り、完売まで時間がかかりました。隅田川沿いでグランスイートよりはるかに高額なWWWがすぐ埋まるとは、地球がひっくり返ってもありえないでしょう。
資産性は、希少価値でもあります。もし、この地区のマンションの棟がひとつしかないから、資産価値は落ちにくいかもしれませんが(それでも駅から遠いと値下がりしやすい)、周りに大量に賃貸があると、分譲も貸せなくなります。一生ここで暮らす人は良いかもしれません。そういう人は資産価値は考えてないでしょう。しかし、将来的に転勤などで引っ越す可能性が少しでもあるなら要注意です。「自分は自転車やバスを使うので駅から遠くても大丈夫。でも資産性は考えたい」という人は要注意です。
駅から近いマンションの価値が落ちにくいのは単に「駅まで歩くのが早いから」という利便性だけではりません。オセロゲームの角を取るのと同じように、駅から遠い土地は、そこからさらに駅に近いマンションが建つ可能性が二次関数的に高くなるからです。駅からの半径が2倍になると、自分より駅に近いマンションが建つ可能性は4倍になります。駅1分より駅2分のほうが、4倍もライバルマンションが多いのです。自分より駅に近いマンションの住民が低価格で投売りしてしまっり、自分より駅に近くて自分より安くて良いマンションが登場したら一環の終わりです。一気に資産は落ちます。資産性を考慮して分譲を買うときは、駅までの途中に他のマンションを建設する余地を残さないということがもっとも大事です。WWWは駅20分。これは駅5分に比べて、半径で4倍。マンションの将来在庫数で16倍も差があります。これはその分、資産価値が落ちやすいということです。 それでも荒川は綺麗で緑があります。WWWは、緑がなく幅も狭い隅田川、しかも在庫800戸もある、しかも馬鹿高い。
>まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますが
同意です。しかし、その賃貸があまってきているわけです。賃貸の賃料と分譲の中古価格は相関関係があります。
>ハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。
荒川側だけだと思います。3番街などはよくある普通の住宅地のようですし、3倍街の前の道路はかなりうるさいです。WWWの前の道路もかなりうるさいと予想されます。もっともベランダは隅田川なので、ベランダ側にはあまり影響はないかもしれませんが。
通りすがりのコメントで恐縮。
732さんのレス、長文なのが玉に瑕ですが説得力ある内容だったので、つい惹かれて読んで
しまいました。
文面からお見受けする所、女性の方のようですが中々的確で冷静な分析ですね。
私自身はこのMSにつき論評できる知識を持ち合せていないのですが、条件的に見て、良くも
悪しくもMS1次取得者層が対象たるべきなのに、価格が連動していない感じがしました。
購入しやすいということでしょうかね。
よかった
せめて100㎡が5000万未満中心と、あと5%でも安ければ売りになったんでしょうけどね。
なんかヒューザーみたい。 ここ直床だしね。 いまどきホームページ上で、構造面の
説明なしってのも珍しい。 1次取得者狙いは明確ですね。
732さんの書き込みは本当にハートアイランドをよく知っている人の意見として価値ありますね。
いい部分も悪い部分もよくわかってハートアイランドに住んでいるんでしょう。
永住するなら分譲でもいいでしょうが、資産として考えた場合この立地は厳しいかな。
ハートアイランド新田一番町の現在でているWeb上から即予約可能な空き部屋は6。
URとしてはかなり多めですね。 同じ駅から遠い再開発地系の城東地区の物件でも
リバーハープコートなんかは、めったに空きがでてない。
角の86㎡ 8階で、家賃151,300円 坪あたりで、6000円をちょっと切っていますね。
年丁度7万/坪。 ここ買うと中層で、170万/坪程度なので、賃貸条件が対して
変わらないと思うと、単純利回りは4% がいいところ。 キャッシュで買って、
管理・修繕・税金を無視しても25年回収にかかる。 実際にはローン組むのが
普通だから、利息分で投下総コストで同じになる年数は1.5倍に伸びる。
そこまで引っ張ってもっていても、資産価値的には期待できないだろう。
賃料ベースでみても価格に明らかに割高感がある。
これだけの広さが欲しいってことは子育て世代で、10年もたてば広さはもっと
狭くて済むようになる。 予算的にここでしか買えないというのであれば、
賃貸を選ぶのが自然ではないかな。
先週モデルルームに行きました。数組の人が来ていましたが全体的にガラガラでした。
GW中なのにシアターで聞く人も3組のみでした。
既に赤いバラがいくつか貼り付けられていたので「あれ?もう売約済みの人いるの?」
と思い営業に聞くと、「売約ではなく検討中の部屋」だそうです。要するに
ダミーで付けているだけです。シャトルバスも数年間だけの暫定措置のようですね。
今、ここのモデルルームって予約無しでも入れるのですか?
オープンしてるのかしてないのか、よくわからないのですけど。
隣に建設中のロイヤルパーク新田の賃貸の賃料が出ましたね。URより高めです。もともとURの部屋が空いているというのに強気ですね。部屋はかなり空くと予想されます。ハートアイランドはアクアテラも含めて空き部屋の大合唱となりそうな予感がします。
この物件全く購入する気の無い通りすがりのものですが、
ここまでしか資金が出せないから、この広さで都内なら良いという人だって居るんじゃないのでしょうか?
南千住だって一昔前はその地域を知ってる人なら敬遠してた人大多数だったし。(私は今でも南千住だけは遠慮するけど)
東京全体がUPしてるんだから、この物件に古くからいる近隣住人には考えられない需要があってもおかしく無いんじゃないかと思います。
>東京全体がUPしてる
それって大変リスキー。駅から近い都心が全体の平均を押し上げているだけ。
都内の平均単価が埼玉などに比べて値上がりしているのはそれだけ駅近物件が多いからに過ぎない。
それにつられて団塊ジュニア層の低所得層が買いに走っている構図。
そのブームで販売価格上昇が支えられてる。
この先人口は減ることはわかっているしマンション購入年代は確実に減る。
それにここ5年で都内に作られた大量のマンションの在庫が中古となって押し寄せてきます。足立区で今5000万なのが7000万になることはない。なぜなら、金持ちは都心に買うから。足立区を買う低所得層の年収が増えるわけじゃない。今がピーク。本当に気をつけてくださいね。
今がピークとなぜ言い切れる?
都心はもちろん、23区に人が集まる傾向はまだまだ続くと思います。
人が少なくなっても東京の人口が減らなければ
需要はしばらく続くと考えた方が自然だと思うが。
今の時代2極化がテーマでしょう。 都内といえどもバス便であれば資産価値の維持は
難しいのではないでしょうか。
都内全般の世帯数がまだ増加するからというのを、どこが吸収するかと考えたときに
バス便の地が値上がるということだけは起こりにくいと思いますけれども。
無論一生住んで使いつぶすつもりであれば別ですね。
若いサラリーマン、一生使い潰しファミリー層が検討中心と思ってました。
テレビも雑誌も皆揃ったように二極化、二極化っていうが
そんなに二極化してますか?
超都心に引っ張られて都心、都心近辺、郊外、郊外バス便物件と
段々と引っ張られるように、価格が上昇しているようにしか見えません。
例えば23区で価格が上がってないor下がってるとこってどこ?
郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。
不動産会社は今郊外の物件に目を向けさせようとしている最中ですよ。
まあ東京都と地方との二極化はあるとは思いますけどね。
>郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。
断じてそれはない。
価格上げたって売れなかったら意味ないよね。
郊外バス便マンションが便乗で値上げしているけど、最終的には売れ残るでしょう。
千葉や埼玉はすでに完成在庫過多の状態だしね。
以下に書くことはプロの投資家なら「常識」となっていることです。
不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。
「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。
問題は、これからもそうなのか?とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。(潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。)
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります(収益還元法で)。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。
で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。
これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。
ところが、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった、いかにも素人丸出しの浅はかな知識で住宅を購入しています。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。
マンション価格は,原価でもなく,金利でもなく需要と供給で決まります。金利が上がれば,買いたいという人がそれだけ少なくなり,それだけ需要が下がるので,それだけ価格が下がります。金利が安いときは買う人も多いのでマンション価格も高くなるわけです。
現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因(将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。