アクアテラの坪単価が高いのかどうか話題になっているので,1昨年前に販売されました近隣の
GSと比較してみました。GSの角部屋プレミアムを除いた平均㎡単価は40万弱なので,90㎡
なら3600万弱となります。GSは旧価格ですので,+20%の新価格改定で4320万。仮に
アクアテラ中住戸90㎡ 4900万とすれば,GSの新価格改定に対しても680万以上割高と
なる。
UR都市機構のHI賃貸住宅の家賃が90㎡クラスで15万強なので,これをもとに某HP受け売り
のマンションPERを算出すると,27.2。2006年の首都圏平均PERは22.88で,25
を超えれば割高とされていた。はてさて割高のか,妥当なのか・・・?
GSは安すぎる設定でしたからね。GSと対照的に土地の仕入れがかなり高かった
アクアテラはそこが値段に直接響いてるんでしょうね。レコシティの方はホン
の少し値下げ下らしいので可能性がないわけでもないでしょうが。
しても100万とか200万でしょうけど
やっぱり↑の方で157番さんがおっしゃっていた
100平米 → 4200万、 132平米 → 6000万
くらいでないと買う気がしないですね。
駅からとにかく遠いんですもん。
GSと比較して土地の入札額が違うのでしょうが、その物件に住む際の価値「駅からの距離」「周辺環境」「建物・内装の良さ」などをもとに計算して欲しいものです。
そうすれば、やっぱり上記くらいの価値ではないかと。
そうですかあ。
どれくらいが適正価格なのかは難しいですね。
普通の若いファミリーには、やっぱり163番様くらいの価格だとそれはそれは嬉しいのですが。
駅から徒歩25分ですもんねえ。
建物は良さそうなだけに、もっと近ければ相当な価値なのでしょうけど。
ヤフー不動産なんかで見ても足立区の平均坪単価がじわじわと上昇してきていますよね。
因みに昨年の11月の平均坪単価が162万5千円でした。
現在はもっと上昇しているでしょうから、希望価格は別として販売予定価格は相場から乖離したものとはいえないでしょうね。
価格の判断はそれぞれの事情によって異なる事かと思います。わたしも非常に期待していましたが、地元に長い間住んでいる者として、この価格では非常に割高と判断し、あきらめに近い口です。GSも90へーべー4,000万円程度の物件、最後まで(約1年間)数戸残っていたくらいです。
ぜひ、プロジェクト説明会に参加したあと、駅まで実際に歩いてみてください。ちなみに新しい橋ができても大幅に駅までの距離が短縮される事はないです。橋はどちらかというと若干ですが、駅に離れる方に向いてかかっています。橋をわたった豊島5丁目や4丁目の人に王子神谷に歩いて行っているか?質問してみると良いでしょうね。隣接地の都市公園が整備され、土手沿いの道が整備されると、現実的には駅までの近道をしようとすると新田橋を利用する事になると思います。新田橋を北区側に渡った歩道はきっとびっくりされると思います。1mもない幅で真ん中に電柱が数本立っています。自転車やベビーカーは道路にはみ出ないと通過出来ません。
相場とかで判断するのではなく、環境を実感してここに5,000万円出す価値があるかどうか判断するのも必要ですね。藤和さん、自身でも一度歩いていただき、適正価格の判断をされ、即日完売される事を願っています。
値段を下げるといっても限界があるでしょうから、部屋の広さをもっと狭くして販売戸数を増やせばいいだけなんじゃないでしょうかねぇ。
166番さんに僕も賛成です。
先日僕は王子神谷駅からアクアテラ地域周辺まで歩いたのですが、地図を見ながらということもありましたが32分もかかってしまいました。
いくらなんでもそれは無いでしょう!!っていう距離でした。
土地の入札価格とかをもとにするのではなく、その物件がもっている価値をもとに
しっかりとした価格設定をしていただきたいものです!!
「ご自分でもその価格なら買う」という価格で販売してください。お願い致しますm(_ _)m
166番さん
実際に歩かれてお疲れ様でした。道に慣れれば32分はかからないと思いますし、現在はまだ新豊橋や新田橋から土手沿いの道が整備されていないので、これらが完成すれば、実際はもっと時間短縮は可能ですよ。でも実際に25分はかかりますからね。王子駅発の終バスは22時40分くらいだったと思いますので、特に私の場合、夜は王子神谷から歩く事が予想されます。徒歩25分の価値?を実感するのはまさにそういう時ですので、藤和さんには、相場とかではなく、適正な設定をお願いしたいところです。知り合いに聞いたのですが、長谷工(たぶん)がこの土地の入札に負けましたが、考えられない値段だったと言っていたようです。そもそもこの土地を高値で入札したのは藤和さんかとおもいますので、ぜひ購入者側の視点も取り入れて欲しい物です。なんか「お願い」になってきました。
デベが最初から赤字覚悟で販売することはないでしょう。
ということは、狭い部屋の戸数を増やすより仕方がないのでは?
169に間違えがありました。
166番さん ⇒ 168番さんです。 申し訳ありませんでした。
高値で入札したと言うことは、貧乏人に用は無いって言ってるんじゃないの?
値下げしてなんていってる客は無視して終わりじゃない?
デベにとっての適正価格とはコストに利益を加えたもの。
多少利益を圧縮することはできるだろうが、限界がある。
ここの皆さんの言う適正価格とは、状況から見て、どう考えても
コスト以下なんじゃないか。
全然適正じゃないと思いますよ。
藤和さんも昨日今日マンション販売を始めたわけじゃないので、
その値段でも十分商売になると判断したんでしょう。
会社の利益を考えたら、100平米計画というコンセプトを変更しない限り
大幅な価格変更は期待できないでしょうね。
どの値段で収斂するのか見守りつつ、他の物件も検討するしかないですね。