アクアテラ　C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

一般的に足立区は郊外という認識が強いと思います。
ベルクは規模が小さいですよ。
あれは本当に小さすぎ。
他にでかいスーパーがもう１つあるなら理解できるけど。

それとベルクから見える建物がＵＲ賃貸なんでしょうか？
ベランダの手すりに、あちらこちらで布団が干されていました。
アクアテラを同じような景観になるのは目に見えてます。
そんな分譲ＭＳ住みたくないなと思い、かなり悩んでいるところです。

>品揃えは充分過ぎる位だと思うし、サミットなどと比べて歩きやすさ美しさが断然上です。

確かにベルクは棚が少ないので歩きやすさや美しさはサミットより上です。しかし品揃えはサミットに比べて圧倒的に少ないです。食料は手に入りますが、薬や服など日常品が手に入りません。正直、もう少し大きいスーパーがほしいです。

>（ベルクは）ハートアイランド地区３０００名を想定した規模だから余裕があります。

集客には余裕があります。が、新豊橋ができて夕刻に急激に込み始めました。豊島のアパートの人たちがベルクに来ているのです。

>ハートアイランド地区は立地が都内にあって非常に恵まれているために家賃が高く設定されていますが、それでもURの平均から比べても私は安い位ではないかと考えます。

それは同意です。実際、そういう計算をして私もここに住んでいます。他の賃貸より割安です。ただし駐車場は高い。しかし、にもかかわらず、最近は空き部屋が増えています。

>確かに駅からは遠めですが、利便性は良いと思います。

駅から遠いしベルクしかないのは、普通は利便性が悪いという判断になると思います。ただし荒川の自然はなごみます。隅田川は汚いのでまったくなごみません。

>ハートアイランドが人気薄ではなくて引越しシーズンで賃貸から分譲などへ移動があったのではと思いますよ。

これは反論します。
私は2004年3月から住んでいて育児を通してかなり周辺の人たちを知っています。知人のうち、ハートアイランドから出て行った7〜8世帯のうち、1世帯のみ、グランスイートへの移動で、他の世帯は「駅から遠い」などの理由で別のマンションに引っ越しました。グランスイートへの引越しではありません。ロビーに貼り付けてある「空き部屋掃除のお知らせ」も、このシーズンだけではなく、昨年からだんだんと増えています。これは引越しシーズンだからではないということです。人気があれば、空が出てもすぐに埋まるはずです。現実は、なかなか埋まらないようです。

>３番街も多少は空きが最後出ましたがその後３ヶ月程で埋まりましたし、１番街２番街とも１年前までほとんど空きはなく最近数件出ている程度です

3番街もすでに空き部屋が出ています。1番街と2番街も「全体で数件」レベルではないです。各棟ごとに「数件」くらいです。3番街はまだほとんど埋まっているようですが。そもそも、引越しがあるのはいろいろな理由があって仕方が無いとしても、ここで注意すべきは、出て行っても、なかなかその部屋に人が入ってこないということです。人気があるならすぐに埋まるはずです。だんだんと空きが増えていっているのです。

あと、2番街の奥なども当初の「建築計画」が中断されています。ハートアイランドを設計した当初は、3000人を見込んでいましたが、空が増えているため、建設を延期することになったことをご存知でしょうか。

>資産性については分譲であればより増すでしょう。なぜなら、ハートアイランド地区は分譲に限りがあり、この緑豊かで静かな地区に魅了され、永住を考える人にとっては分譲の購入を考えるでしょうから空きがあればすぐに埋まるでしょう。

「緑豊かだから空きが出てもすぐに埋まる」という考えは１００％誤りです。駅から遠いマンションに資産性はありません。実際に（荒川沿いにある）グランスイートですらかなり売れ残り、完売まで時間がかかりました。隅田川沿いでグランスイートよりはるかに高額なＷＷＷがすぐ埋まるとは、地球がひっくり返ってもありえないでしょう。

資産性は、希少価値でもあります。もし、この地区のマンションの棟がひとつしかないから、資産価値は落ちにくいかもしれませんが（それでも駅から遠いと値下がりしやすい）、周りに大量に賃貸があると、分譲も貸せなくなります。一生ここで暮らす人は良いかもしれません。そういう人は資産価値は考えてないでしょう。しかし、将来的に転勤などで引っ越す可能性が少しでもあるなら要注意です。「自分は自転車やバスを使うので駅から遠くても大丈夫。でも資産性は考えたい」という人は要注意です。

　駅から近いマンションの価値が落ちにくいのは単に「駅まで歩くのが早いから」という利便性だけではりません。オセロゲームの角を取るのと同じように、駅から遠い土地は、そこからさらに駅に近いマンションが建つ可能性が二次関数的に高くなるからです。駅からの半径が２倍になると、自分より駅に近いマンションが建つ可能性は4倍になります。駅1分より駅2分のほうが、4倍もライバルマンションが多いのです。自分より駅に近いマンションの住民が低価格で投売りしてしまっり、自分より駅に近くて自分より安くて良いマンションが登場したら一環の終わりです。一気に資産は落ちます。資産性を考慮して分譲を買うときは、駅までの途中に他のマンションを建設する余地を残さないということがもっとも大事です。ＷＷＷは駅20分。これは駅5分に比べて、半径で4倍。マンションの将来在庫数で16倍も差があります。これはその分、資産価値が落ちやすいということです。　それでも荒川は綺麗で緑があります。ＷＷＷは、緑がなく幅も狭い隅田川、しかも在庫８００戸もある、しかも馬鹿高い。

>まあ、この価格なら賃貸を選択する人も多いと思いますが

同意です。しかし、その賃貸があまってきているわけです。賃貸の賃料と分譲の中古価格は相関関係があります。

>ハートアイランド地区は本当に綺麗ですからね。

荒川側だけだと思います。3番街などはよくある普通の住宅地のようですし、3倍街の前の道路はかなりうるさいです。ＷＷＷの前の道路もかなりうるさいと予想されます。もっともベランダは隅田川なので、ベランダ側にはあまり影響はないかもしれませんが。

通りすがりのコメントで恐縮。
732さんのレス、長文なのが玉に瑕ですが説得力ある内容だったので、つい惹かれて読んで
しまいました。

文面からお見受けする所、女性の方のようですが中々的確で冷静な分析ですね。
私自身はこのＭＳにつき論評できる知識を持ち合せていないのですが、条件的に見て、良くも
悪しくもＭＳ１次取得者層が対象たるべきなのに、価格が連動していない感じがしました。

購入しやすいということでしょうかね。
よかった

732さんの書き込みは本当にハートアイランドをよく知っている人の意見として価値ありますね。
いい部分も悪い部分もよくわかってハートアイランドに住んでいるんでしょう。
永住するなら分譲でもいいでしょうが、資産として考えた場合この立地は厳しいかな。

先週モデルルームに行きました。数組の人が来ていましたが全体的にガラガラでした。
ＧＷ中なのにシアターで聞く人も3組のみでした。
既に赤いバラがいくつか貼り付けられていたので「あれ？もう売約済みの人いるの？」
と思い営業に聞くと、「売約ではなく検討中の部屋」だそうです。要するに
ダミーで付けているだけです。シャトルバスも数年間だけの暫定措置のようですね。

今、ここのモデルルームって予約無しでも入れるのですか？
オープンしてるのかしてないのか、よくわからないのですけど。

隣に建設中のロイヤルパーク新田の賃貸の賃料が出ましたね。ＵＲより高めです。もともとＵＲの部屋が空いているというのに強気ですね。部屋はかなり空くと予想されます。ハートアイランドはアクアテラも含めて空き部屋の大合唱となりそうな予感がします。

この物件全く購入する気の無い通りすがりのものですが、

ここまでしか資金が出せないから、この広さで都内なら良いという人だって居るんじゃないのでしょうか？

南千住だって一昔前はその地域を知ってる人なら敬遠してた人大多数だったし。（私は今でも南千住だけは遠慮するけど）

東京全体がＵＰしてるんだから、この物件に古くからいる近隣住人には考えられない需要があってもおかしく無いんじゃないかと思います。

>東京全体がＵＰしてる

それって大変リスキー。駅から近い都心が全体の平均を押し上げているだけ。
都内の平均単価が埼玉などに比べて値上がりしているのはそれだけ駅近物件が多いからに過ぎない。
それにつられて団塊ジュニア層の低所得層が買いに走っている構図。
そのブームで販売価格上昇が支えられてる。
この先人口は減ることはわかっているしマンション購入年代は確実に減る。
それにここ5年で都内に作られた大量のマンションの在庫が中古となって押し寄せてきます。足立区で今5000万なのが7000万になることはない。なぜなら、金持ちは都心に買うから。足立区を買う低所得層の年収が増えるわけじゃない。今がピーク。本当に気をつけてくださいね。

若いサラリーマン、一生使い潰しファミリー層が検討中心と思ってました。

都心のマンションと足立区新田のマンションは全く別だということ。足立区新田は川口、草加あたりと傾向が似ている。需要が東京と考えないほうがいいです。

>郊外だってこれからゆっくりと上昇するだけでしょ。

断じてそれはない。

価格上げたって売れなかったら意味ないよね。
郊外バス便マンションが便乗で値上げしているけど、最終的には売れ残るでしょう。
千葉や埼玉はすでに完成在庫過多の状態だしね。

以下に書くことはプロの投資家なら「常識」となっていることです。

不動産に限らず株でも商品でも市況物を考える際に、「今騰がっている理由」と「これから先も騰がる理由」というのは混同してはいけません。

「抽選会場での人だかりがすごい」、「借り手はすぐ見つかる」、「賃料も上がっている」、「統計でも都心の人口が増えている」などというのは、「今騰がっている理由とその結果」です。

問題は、これからもそうなのか？とういことですが、
1) 価格が上がりすぎると需要は減ります。（潜在的な需要がいくら多くても、値段が上がれば上がるほどほど、その値段についてこれる人は少なくなります。）
2) とはいっても、借り手が容易に見つかり、住居の高い値段をサポートできるだけの賃料がとれるなら、価格は下がりません。賃料があがれば価格もあがります（収益還元法で）。しかし、借り手がつかなくなれば価格もすぐに下がります。
3) 「今騰がっている」のは「今、多くの人が買っているからです」その結果、今は都内の人口も増えてます。

で、これからはどうなのか、ということが議論すべき点です。

これからは、団塊ジュニアの大需要期であり、本来なら黙ってても不動産価格は上がる時期です。不動産20年サイクル説をとるなら、10年くらいかけてゆっくり価格が上昇するのが健全な姿でしょう。その姿であれば、今買うのも悪くない選択だと思います。

ところが、景気の底打ち感・低金利・住宅ローン減税で、「需要の前倒し」がおきております。本来のその人の家族状況や資産状況では5年や10年後に買うのが相応しい人でも、「これからもっとあがるかも」とか「低金利が続いているうちに」とか「減税が得られるうちに」とかいった、いかにも素人丸出しの浅はかな知識で住宅を購入しています。これは、一時的な需要量の増加につながり、供給側には前倒しはないので、需給は逼迫します。健全な成長が加熱を始めてしまう原因です。

　マンション価格は，原価でもなく，金利でもなく需要と供給で決まります。金利が上がれば，買いたいという人がそれだけ少なくなり，それだけ需要が下がるので，それだけ価格が下がります。金利が安いときは買う人も多いのでマンション価格も高くなるわけです。

現在の低金利は、賃貸世帯が「賃料払うよりローン組んで買ったほうがよい」と思わせるきっかけとなります。これも購入需要が増える結果です。しかし、この動きは「賃貸需要が減少する」という点で、実は負の要因（将来の下落のきっかけ)ともなります。つまり「今騰がる理由であり、将来落ちる理由」となるのです。