売り渋りはいかがなものか？

売り渋りというより都心に新築物件自体がなくなってきてるじゃん。

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最近探し始めたのですがホントにないですね。
買い渋っていた訳ではないので、安い時期に買った皆さんのことは
素直に羨ましいですね。
所帯持っているのに賃貸暮らしだった同僚のほとんどはタイミングを
逃したーと悔しがってます。

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202さんに同意。
山手線内はもう論外だし、周辺地域も昨晩の豊洲の騒ぎを見ても、残り少なくなりつつ
ある事を予感させる。
今後一般庶民は、TX沿線や高崎線の鴻巣あたりが狙い目になってくるのかなあ。

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２０３さん＞そんなにまわりにいらっしゃるのですか？　　周りにはそれほどいません。

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>>205
居るってるんだから居るんだろう。
ナニが言いたいの？

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>２０４
千葉ニュータウンとかどうですか？
成田まで路線がつながるみたいだし。

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>>205
土浦、上尾あたりじゃそうだろなｗ

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東京を離れたトピックになってるね。
都内はもう売り渋りどころではないとすると、この板自体を移動した方がいいのかも。

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マンションの売り渋りというよりも、都心と準都心の土地の売り渋りと
違いますか？

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二極化の時代だしね。

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土地に関しては売りを渋ってるのではなく売る気が全然ないのである、むしろ売り物が出れば
買って行きたいくらいである。

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完結しそうですね。したのか。

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山手線内マンション買ったモン勝ちだったね！

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買えた人は、あとはいつ売りゃオイシイか余裕で検討ですね。
変えなかった人が右往左往するのを眺めながら。

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２１５＞売る気はないって。一度売っちゃうと、その後、同じお金でもっと郊外にしか買えなくなるのは目に見えてるから。

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↑同感

よく「高値で売って賃貸で凌ぎ、安値になるのを待って買い戻せ」なんて言う人がいる。
そういう目利きの「鋭い」人はそうすれば良いけど、
一般人は賃貸に戻ってまで、小金を貯めたいとは思っていないのでは？

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ていうか不動産は基本的には下がらんから、借りすぎてないなら売らんでホールドが正解。

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土地を売る理由
事業が破綻をして、担保処分された。
事業経営が好転せず、土地を売って借金を返す。
相続税を払うために処分する。
遊休地なのだが、値上がりが期待できないので処分して他の資産運用に切り替える。
そんなところですよ。
景気回復、地価の上昇局面では売り物件が少なくなるのはあたりまえ。

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上がりはじめて、すぐに売るのと、ピークから下がりはじめて売るのでは後者のほうが有利。
しかし確実に早く売れるのは上がり始め。
利食いは早め。下落しはじめたら即が投資の鉄則。
もちろん自宅では無理。とにかく売りたがらない人が多いから余計に地価は上がる。
今後は、都心は老朽マンションの等価交換事業が中心。とにかく時間がかかって
そのかわり分譲価格は事業計画時点で決まるので安めにはなる。
ハイスペックのタワーはない。上層階は旧地権者が買う。

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＞２２０
都心の老朽マンションの等価交換事業で、今後５年以内で
何かめぼしいものはあったら教えてください。

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今後の物件はデベロッパーに聞くしかないです。住宅付置義務というものがあって、オフィスを建てると必ずマンションも必要になる地区があって、そこでは用地がないから古いマンションを高層化して戸数をかせぎ対応するようです。

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＞220さん
等価交換による建て替えは、理想的な方法ですが現行法では机上の空論です。

第1の壁：議決権
住民の議決権の80％かつ戸数の80％が賛成しないと不可能、築40年程度の分譲マンションで
老朽化で、生活に支障がある物件なんてほとんど皆無。しかも住民は年金生活が多数。

第2の壁：容積率と行政
再開発地区を除いて、容積率や高さ規制は23区の場合むしろ強化の方向ですから2倍の容積率の
マンションの建て替えは不可能。対象の1970年前後のマンションは、要件不適格
（違法建築、容積率超過）が都心の場合半数近くある。

第3の壁：資金不足
高齢化、遺産相続により資金不足、ローン借り入れ能力不足です、建て替え期間の仮住まいの
費用だってままならないでしょう。

第4の壁：専有面積過小
老朽化マンションの竣工当時、一部の高級物件を除いてリビングの発想はない
ファミリータイプの標準は60㎡前後。等価交換で同面積を取得しても生活に問題有り。

行政や法律改正のウルトラＣで、全部の問題が解決できれば理想的ですが
結果的に都心マンションの建て替えラッシュとなれば、郊外マンションの大暴落が
始まると思います。

一例を挙げれば、借地借家法平成3年に地主に有利な改正がありましたが、それ以前の建物は
旧法（大正時代に成立）が適用されています。建て替えても旧法適用です。
行政は、既得権の剥奪には大変慎重な物です。

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同潤会青山アパート　→　表参道ヒルズみたいな例もある。
六本木ヒルズと表参道ヒルズのコンボを目の当たりにしたから、
今後は、老朽化した建物・街は建替えて、きちんと使うのが当然という
コンセンサスが出来たのではないかと思う。

車両基地跡・庁舎跡のように、「用地を転換して再開発」する、
品川、汐留、防衛庁跡、その他湾岸マンションたち程の供給はないが、
こういう類の「住居から住居への建替え再開発」も、少しずつ出てくるはず。
ただし、冷やし玉にはならないだろうから、上昇圧力は止められないかな。

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224>その例なんか冷やし玉どころか思い切り上げ要因になってるじゃん。

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江戸川橋の同潤会アパートも、２〜３年前に建て替えられましたね。

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とにかく、都心から交通の便のいいところで坪３００万以下を狙うなら、豊洲ＰＣＴ、グローブ北東、ＷＣＴ北側低層しかなくなってきたわけだ。
豊洲もここ数年で建つ場所は見えてきた。
芝浦は、まだまだ余地がありそうだが駅寄りだけに価格は高そう。
港南は、都営跡の定期借地が２年後、
３丁目の倉庫や公団の建替が可能性としてはあるが５年以上先だろう。
２ＬＤＫを考えていた人も５５㎡台の１ＬＤＫで買っておいて５年以内の
住み替えを考えるのも手だろう。

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>227
晴海は？

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やっぱり残された巨大超一等地と言えば、南麻布４丁目の財務省官舎跡でしょう。1000坪以上の南向き緩傾斜、周辺は大使館、超高級マンション。この土地が数年以内に入札で大手デベに落札され５年以内にマンション分譲されれば、確実に坪２０００万は突破。今回の地価上昇の象徴的物件になることが予見されると思います。あと、若干、道路付けが弱い土地ですが、その隣に広尾を見下ろす郵政省官舎跡もかなり大きな更地になってます。

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>228
区画整理、換地がＨ２０年でしょう？入居は２２年頃。４年先ですね。
トリトンとららぽーとが両方使え便利ですね。駅は両方とも実測１ｋｍ
徒歩１２分ですね。

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>230
5丁目のは冬頃販売開始だったはず。

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５丁目はＵＲからんでいません。単独のマンション建設。

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静かな週末ですね
暴落派もようやく事態の深刻さを認識して、抽選申し込みに行ったみたいですね
よかった！よかった！

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不動産業ジャーナリストの言うとおりに値上がりするとは限らないので、
あせって無理に買う必要はなく、信念に従って地道に資金を増やすのも
良いのではないでしょうか。

現代の世界的なもの余りとハイテク技術があるなかで、敗戦後のような
ハイパーインフレなど来るわけないです。まだデフレは続きます。
いつでも便利なお金を大切にしましょう。

なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
少ない自己資金をすべて使ってしまい失敗でした。毎日とても不安です。

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＞２３４
暴落の心配よりも、金利の心配をしたら？
自己資金を増やしても金利の上昇で吹っ飛ぶ場合もあるからね。

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３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です。
マンションを買うときには、多めに生活資金も残しておくようにしましょう。

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あたりまえの忠告ありがとう。

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>237
そのあたりまえが出来ない人も多いと思う。
この掲示板には少ないかもしれないが。

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２３４，２３６さん、あなたはかしこぶってますがたいしたことなさそうですね、物あまりと
ハイテクがあるからインフレにならないという発言でわかります。地球資源は有限なのですよ。
アジアの発展で不足してきてます。３年前と比べて原油も金も倍以上に値上がりしてます。
鉄鋼など建築資材や輸送費も上昇にこれから拍車がかかってきます。世界的にインフレは
不可避でありそれに向けた資産運用ができなかった人はいくら預金が多くても
インフレによりアボーンでしょう。

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＞234、236
＞なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
＞３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
＞なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です

買い渋りによる失敗派の典型ですね。
ご愁傷様（笑）

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まあ、でも間に合ったからいいじゃない。
今年いっぱいがチャンスだろうと思っていたら、
もうあと３ヶ月か。。。
来年は、秋からの新価格のあとの
新年度の新価格発表ということになるのかな。

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>>229
南麻布４丁目の自治大学校、総理府富士見宿舎、関東財務局麻布住宅跡地は
特別養護老人ホームの建設用地として港区に売却済なんですが・・・
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html

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とにかく、２３区板も物件が、江東区、墨田区、練馬区が増えたよね。
そのなかで大田区がやけに輝いて見える。
都心６区の顔ぶれの多くは完売か完売間近。もしくは来年発売の坪単価５００超え。
売り渋りに文句をいう暇に、早く買わないと今後１０年以上買えなくなりそうだ。
とにかく一回物件の抽選にはずれたら区ひとつ外側にいかないといけない。
都心にこだわるなら４０㎡の１ＬＤＫしかなくなる。
いつもは共用部のスカイラウンジに居座って、本を読んだりパソコンしたり。
部屋には寝に帰る。
まさにホテルライクなマンション生活・・・なんてのは嫌だな。

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>>239
あのね、一言余計なの　あなたもかしこぶってますが、たいしたことなさそうだな。
人のことは安易にバカにしないこと。自分にも返ってくるよ。
地球資源が有限とかの話は、ずーっと昔から言われているの。
そんなことみんな知ってるから必死にかかないでね。頼むよ。

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>>244
言ってることが意味不明。
何がいいたいの？

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土地の再利用なんて思ってるほどそんな簡単にはいかないでしょうね。

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>>244
客観的に見て244は239よりかなり馬鹿にみえるよ。
（比較対象にならないと思う）

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高輪、南麻布、虎ノ門、二番町、三番町、九段下、日本橋、飯田橋、三田、
このクラスのエリアは底値でも坪330万以上だった。
２５坪の３ＬＤＫで８５００万円というのが２００３年頃の最低ライン。
現在都心新規物件　平均坪単価　４５０〜５００万円

もともとサラリーマンが住めるエリアではない。
だから坪５００万になろうが６００万になろうが所詮関係ない話。
１２５００万円（２５坪）が１５００万円でもどうでもいいと思い勝ち。
ただしアップ率だけは注目しておく必要がある。

なんと３年で５０％アップなのだ。

ちなみに
世田谷　田園都市線沿線　　330万〜３５０万円

庶民の「港区」芝浦・港南では
港南：ＷＣＴ　Ｂ棟　１１月発売　平均坪単価（予想）　290万円
芝浦　グローヴタワー　低層階・北側見合部屋　平均坪単価２６０万
　　　　　高層階その他　平均坪単価　２７０〜290万円
パークシティ豊洲　　平均坪単価　２１０万円（推定）
ちなみに豊洲２１０万を１００として比較すれば

芝浦（グローヴ）　130
港南（ＷＣＴ）　　　140
世田谷（三茶新規）160
都心新規　　　　　240

都心新規にくらべて１．８倍の価格差は、芝浦、港南が旧価格であるゆえん
だが、そもそも2003年頃の２４０万対３３０万の価格差はせいぜいが１００：１４０
ということはＷＣＴ、グローヴは坪360万程度でもおかしくないということだろうか。

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よそのスレで株の話が出たついでに
タワーマンションの青田売り自体が2年先の引渡しの契約を
今行うという意味で立派な先物取引だと気が付いた。
デベがゼネコンに代金払う前に売ってしまうから建物は「空売り」。
資材の高騰リスクはゼネコンが負う。というか目立たない仕様変更で
カバーするのが通例だ。
デベロッパーが要望書の名目で想定価格に対する客の反応を見て
2年以上先の物件の価格を決める。近隣の竣工済みマンションの
売れ残りより少し安めにすれば客は買いにきた。
マンション新築相場が毎年３％づつ下落した場合5000万の
物件で2年で300万も差がでる。
規模のでかいマンションほど工期が長くて下がり相場では
有利。
土地取得費の金利分は総合設計の容積割り増しで十分お釣りがくる。
逆に売れ残れば割高感が生じるからデベも早期着工早期完売に
必死だった。
皆が先安と読むから販売価格はどんどん下がった。

200３年以降外資ファンドの土地買いで地価が高騰しはじめると、
「空売り」は損だということになって露骨な売り渋りが始まった。
皆が先高と読むから、販売価格はどんどん上がる。
着工物件も2年後の価格を読み込んで価格設定しているだけ。

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