ライオンズ四谷タワーゲート

なんだか購入者(？）の方が一生懸命掲示板で営業するマンションもちょっとすごいですね。
驚きました。
売れ残りとか言われるのは確かにいやですものね。

それはそうと新聞広告に上野近辺のライオンズの広告はいりましたが、こちらはどうなのでしょう？
さすがに屋上にライオンは寝そべっていませんでしたがなかなかよさそうです。

598のカキコミの趣旨はセンターもライオンも荒木町まで徒歩圏なので、
その点はどちらもいいね！という意味でしょ。

＞６００さん

よそさまのマンションはもうどうでもいいじゃないですか。
不毛なお話やめましょう。

＞５９９さん

なぜかこちらのスレでは特定のマンションとの比較に以上に反応する方がおられるようです。
（煽りかもしれませんが）
理由はともかくここでその手の話はやめておきましょう。

同じ大京の根津の新しい物件、
70.05平米　8000万円台
80.25平米　1億円台
101.99平米　1.6億円台
だそうですね。（サーフィン／naoshioさん調べ）
すごい強気だ……。

また売れ残るぜよ。強気の値段じゃ無理だよ、内外装ともにしょせんダイキョーだろ、古いもん！

ライオンズと聞いてなんとなく憧れを感じる層と、
昭和っぽい泥臭さを感じる層と、
後者がだんだん増えてきて苦しくなってきてますね。

「ライオンズ」のブランドにみんな痺れたのは、もう１１年ほど前が最後でしょ。おそらく。

＞601さん

一生懸命営業って言われると、苦笑するしかないですが、
私、購入者と言うより、マンション投資家、タワマンコレクター、相場師（株）と、ご承知おきください。
赤坂の物件買いに行く直前、友人からセンターなんとかいいよと言われ、すでに広告検討済みで却下していたのですが、一応帰りにチェック、やはり却下（割安感が当時はなかった、6？月頃）、赤坂8倍をゲット、その後、秋新価格移行後、四谷ＴＧまだ残っていたのに、ビックリ、いくらなんでも、こりゃ安すぎ！と友人に買わせたという次第。

営業したいわけでなく、見る目がない人に、あんまり書くとすぐ、ねたみ、嫉みのバッシング必至なので書きませんが、3年前からタワマン底値買いを実行した者として、今残っている物件では、ここが、かなりのお買い得として、客観的視点から、推奨しているだけのつもり。
考えの違う人は無視されるがよろしい。
でもまあ、私の方が勝ちますよ。

マンション投資家さん

そんなにここが良いなら残りの売れ残り分買い占められてはいかがでしょうか？
他の購入者と大京さんは大喜びですよ、きっと。
このまま売れ残ったら転売時にしようにも売れ残っている部屋があっては利益出ませんよ。

もう両手一杯で、ちょっとだめなんですよ。
それと、私、旧価格で、2003年から2006年6月で仕込み完了。

このまま売れ残ったら、と言っても597で書いたように70㎡台の3戸は近々売れること必至、
完成後売れ残りの懸念が多少あるのは億ションのみでしょう。
億ションは売れ残ってても転売時、他住戸は利益出せること、いくらでもありますよ。
シティタワー高輪など、億ションが3戸ほど、完成後も2年以上売れ残っていました（ついこの間までありましたが、今現在は未確認）が、ほかの住戸は2〜4割アップの値段で売りに出てますよ。

あ、でも私ここ買ったわけじゃないんで。608よく読んでね。
要するに、現在販売中物件では、ここはかなりの割安物件ですよ、と言いたいだけ。
どれが、私のものか分からない点もありましょうが、デメリットも書き、事実誤認について、誤りを正し、新情報等を提供してきただけのつもりですが。

＞６１１さん

ってどんな内容？

いよいよ最終期分譲の具体的案内が出ましたね。
発売戸数3戸
77.81㎡〜79.02㎡
7370万円〜8470万円

7370万円というほうが79.02㎡と思われます。北東低層階。
いずれにせよ軽く売れるでしょう。というか何倍になるか。
あとは億ションが何戸あるかだけでしょうね。

道路側の古い緑のビルが取り壊された時に、ここがいかに都心の希少なお買い得物件だったか
わかるのでしょうね。

都心の新価格物件が公表されだしてますね、永田町や虎ノ門のタワーは
９０平米で一億７０００万円など、坪７００万円前後になってますね。
それに引っ張られて中古も坪６００以上で取引されてる。
オフィスが丸の内線のほうが便利な人にはここラインズは格安かもしれないですな。

破格だと思いますね。
でも、もったいなくてすぐには売れませんね！

なんでここは自画自賛レスばかりなの？
自宅用として契約した人の声は、ほとんどないみたいだけど。

マンションの名前買えればすぐ完売する気がしますが。
ライオンズって名前だけでパスする人多いでしょ。

長谷工とかライオンズ（大京。旧大京観光）は、経営不安で、イメージダウンしましたが、
現在は、普通の人の思っているイメージともまたちょっと違ってきていると思いますよ。

長谷工は昔、ワンパターンの効率第一主義の、安っぽいファミリーマンションを大量供給して、悪いイメージが定着しました。
今この咎で、なお安マンションメーカーのイメージが強いですが、現実はマンション建築１位に上り詰めています。高輪TR等高級マンションでも、売り主の１社に名を連ねています。
超高層はつくれないと馬鹿にする向きもあったのですが、今日の日経朝刊によれば大阪で自社施工で３５階建てに着工とあります。

大京の場合、当初はマンションパイオニアとして、レンガタイル貼りの比較的高級物件を供給、まずまずのイメージでした。しびれたというのはちょっと・・・
その後、三井不、地所、住友不等の大手資本の物件に圧倒され、金融支援を受ける状況となり、いまはオリックス（ここの評判が近年やや悪い）参加で、再建中。
昔は最強の営業部隊といわれ、ノルマが厳しいのか（これは小生の憶測）、夜中でもがんがん電話攻勢をかけ、売り切ったと言われたものです。物件の質もそう良いものとは、思いません。小生ン十年前に投資用に１物件（中古）購入。

現在は、長谷工同様、まずまずの物を供給していると思いますよ。ここを含め。
特にライオンズタワー月島（２００５．１０築）はグッドデザイン賞受賞のすばらしい物件、小生買わなかったことを、今でも悔やんでいます。中古市場で３〜４割高で売りにでています。

ハセコー、ライオンズは基本パス！

まあでもこの都心好立地で、財閥系から今の新価格で出れば、坪５００以上でしょう、
二割引きで買えるならやはりお得でしょう。浮いたお金でインテリアや家具を最上級のものを
そろえるという楽しみもある。

どうしても、債権放棄してもらった上に責任も取らされずに済ませてくれたせいで、
銀行のほう向いて経営されてますよね。

そのとおり。
あのTTTでさえ、住まいサーフィンの素人さんによる、コストパフォーマンス評価、５と４が同じだったか４が少し多かったかです。だから倍率も４倍前後の住戸が結構あり、比較的簡単に買えたのでした。
ここなど坪３００万円から４００万円、どうみても安いと思うのですがというか安いのですが、素人さんは些細なことにこだわり、失敗するんでしょうな。

天井高が低い、制震・免震でない、モデルルームがお粗末、現地に行くと目に入ってくるのが緑色をしたオーッというような畳屋ビル、大京物件・・・・
どれもこれも、実はたいしたことではないのですが、見る目のない人には、言っても無駄なんでしょうね。

でもまあ、おかげで、苦労せず、より取り見取りで、選べたのですから感謝しましょう。

今朝の日経の最終ページに新宿通りの事が書いてあるよ。地質的には意外に脆弱なんだね。

623さん

いつもご苦労様です。
はやく完売になるといいですね。

私はやっぱりパス。

ここは営業が特に売る努力などしなくても自然に売り切れてしまう物件だろうね。

十分売れ残ってる気がするけど。
販売開始してもう1年？
その他大勢の素人にはともかく６２３さんのようなプロには魅力的なんだそうです。

>営業が特に売る努力などしなくても
以前に、一度資料を請求したら、いまでもたまに電話がかかってきて
不愉快なのですが……。

６２８さま

営業の○○でございますです。
６２８様には不愉快な思いをさせ、大変もうしわけございませんです。はい。
以後、このようなこと、二度となきよう努める所存ですが、なにぶん、ちかごろ＊＊が進み、昨日なにを食べたかも思い出せないことが、たびたびというような状況ですので、電話をしてしまうかもしれません。そのときはひらにご寛恕くださいませ。

＞６２４さん

日経最終面、見ました。
「現在の新宿通りは、その昔、左右両側が深く落ち込んだ谷で、鬱蒼と繁る木立に挟まれた一筋道であった。」。
これをして＞地質的には意外に脆弱なんだね。
というのは乱暴すぎます。
何も知らない人は不安に思うでしょう。

地震研究者による関東大震災による東京都心部の震度分布という資料がありますが、この図で見てもこのマンションのあたり、また新宿通りは震度５弱にしか見舞われていません。これは都心部では安全な部類の地域にあたります。

ちなみに、震度６強〜７は隅田川の東側の墨田区や江東区、台東区の北部などの下町低地。都心一等地で高い震度だったのが赤坂見附から皇居を半周し神田川に沿って伸びる帯状地域。これらは入り江や川のあった場所に一致する。鹿島の武村雅之氏が講演され、資料を配布されています。

ここは投資のプロの方が多そうなので質問。
都心価格がそんなに上がるなら、立地の良い土地を持ってる会社の株だって
買われてよいのでは？
しかし多くは１年前に比べむしろ値下がりしている。
株が先を読む性質があるなら、地価は頭打ちが近く、ここも買いとばかりは言えないんじゃないか？
単純にそう思える。

＞６３０さん
因みに、このＭＳの地盤で云うと江戸川層までは何ｍなのでしょうか？靖国通り以北は昔の牛込に相当し、もっと前で言えば武家の上屋敷がたくさんあった高台なので地盤の固さが確実なのは解りますが、新宿通りも同じなのでしょうか？谷間にあったと云う事は埋め立てられたと考えるのが普通かと思いますが。

>６３２さん

私は地質等に関し全くの素人だということを、御承知のうえ、お聞きください。
日経の記事の筆者は野口武彦さんという、もっと、素人の老文芸評論家の方ですが。
誤解されているかたもいるかも知れないので、一言すると、このコラムは地震や地盤のこととしてあれを書いているのではなく、単に昔の風景描写として書いているだけ。６２４さんの書き方は、その意味でもちょっとどうかと思います。

さて四谷ＴＧ。
パンフでは地下２５mにN値５０以上の堅固な支持基盤、東京礫層にコンクリート杭を打設　とあります。
直接基礎（地盤がいい場合に採用するもののようです）の他物件では、赤坂TRが地下２１ｍの東京層に、ＴＴＴが地下１６ｍに（何層か説明なし）打設されています。
高輪ＴＲは直接基礎ではなく地下３０ｍの上総層（Ｎ値５０以上）に、杭を打ち込んでいます。

埋め立てのことは、小生、正直な話、全く分かりませんが、沼、川、海などの埋め立てでなければ、そう心配ないのではないかというのと、６３０で書いた都心部震度マップで、このマンションの場所も、新宿通りも、震度５弱の、比較的安全な地域（それより安全な場所は都心部ではごくわずか）の色分けになっています。
愚妻が武村氏の講演を聞いてきたのですが、そのなかでも、飯田橋あたりに沼かなにかの埋立地があって、どうこうという話はあっても、新宿通りについては、そういう話はなかったそうです。

ちなみに関東大震災による死者発生数という地図ももらったのですが、これでも、四谷ＴＧのあたりはほんとに少ないものです。神奈川県や、千葉県南端の方が多いです。

というわけで、当物件の地盤は、安心できると考えていいと思います。

ところでインテリア相談会の話がなかなか出てこないけど、みなさんどうしますか？

＜６３３さん
素早いレス有難うございます。四谷ＴＧは杭打ちが東京礫層であれば一番硬い江戸川層までは至らずその手前ですね。でも、東京層よりも硬いので完全とは云えませんが、まあ及第点でしょう。奥様が聞かれた飯田橋の近辺の一部は確かに脆弱な土地があると聞いたことがあります。要注意ですね。尚、個人的には関東大震災時のデータは現在とは諸条件はかなり違うので参考にはしておりません。

>６３１さん

不動産株の株価について。
これについて、やや誤認があります。
日経平均は一年前と比べ、やや高い水準にありますが、東証株価指数はほぼ同水準、単純平均は２割以上低い水準です。ジャスダック、２部も２割以上低い水準、マザーズ、ヘラクレスは半値以下の水準。要するに東証一部の主力優良大型株、代表がトヨタ、キヤノン、武田薬品、に支えられて、日経平均こそ、高水準にありますが、日本株全体としては、メロメロ状態にあることを、まず理解されたし。いまの景気実感と同じ。一部勝ち組だけ潤って大半の人は厳しい状況が続いている、特に底辺の人たちは、苦しさはむしろ増している、こういう状況ですね。

こういう中で都心に簿価の低い土地を大量に持つ企業で不動産業を営む所、代表は三菱地所、の株価はどうか？１．１２日３１３０円９０円高で昨年１２．１８日につけた昨年来高値を更新しています。その他、三井不、住友不、東京建物等も、１年前より高いのみならず、昨年来高値より１割も下でないレベルにあります。

それから株価と地価が連動すると考えておられるようだが、これはかならずしも、そうではない。
地価はバブル後十数年下げ続けた訳だが、株価はこの間１９９８．１０月の１２８７９円から２０００．４月の２０８３３円まで急騰（ITバブル）している。
そんなわけで、株価から地価を予測しようというのは無理がある。
何より、地価というのは、株価のように短期間に上げ下げすることは少なく、ある方向に転じたら、かなりの期間続くのが一般的である。戦後、地価が下げたのは、ごく一時的な下げを除くとバブル崩壊のときだけなのである。

というわけで、当たるかどうかは、別として、多少相場の分かる人の大半は、現在のマンション相場（２００３年頃が底）はまだ上昇途中であり、いま直ちに警戒水域に入るとは思えない、と考えているでしょう。
少なくとも私はそうです。

＞634

誰か634さんにレスしてあげて！

何か不動産の専門的な話しばかりで、夢のない会話ばかり・・・・・・。

購入者がほとんどいないのね……。

ここって、駐車場借りる人って多いですか？

634＞さん
新宿３丁目の大塚家具や伊勢丹の家具売り場が徒歩圏なので便利ですね。前者のほうが
品揃えはずっと多いけど。

＞インテリア

相談会どーしようか悩んでるけど、値段もイマイチ分からないし、
ほとんどの人は独自にインテリア工夫するんじゃない？！
でも、入居前に家具が揃うのは魅力かも。

購入者の方に質問なのですがフローリングの色の濃さが真ん中の色にされた方います？
どんな感じの家具が合うんでしょう？

フローリングの色は選択じゃなくて、部屋のグレードによって決まってるはず。

643>
私昨年度の春に契約してまして・・・選択できたのですよ

新宿御苑のそばのビルは色が規制になる（1/19日経新聞）そうですが、
このビルは大丈夫でしょうか。2007年度以降に着工・改築するビルが対象だそうですが、
大規模修繕とかのときに塗り替えが必要になる…とか。

２１日抽選の４戸売れたようですね。
当然ですが。

これで私の予想通り、残りは億ション、それもほとんど２億ションの３戸のみになりました。
隠し玉なしとしてですが。まあ今度は大丈夫でしょう。

ちなみに販売中住戸は、推定で以下のとおり。
２４階１３０．１７㎡１９０００万円（南東向き）
２９階１３７．７２㎡１９０００万円（東北東向き）
２５階１３０．１７㎡１９５００万円（南東向き）

いろいろ言われましたが、新新価格の登場のなか、いくら見る目のないひとでも、ここの超割安は、さすがに分かってきたということでしょう。
あとは畳屋さんビルの解体撤去待ちです。

結局、畳屋はマンション1階のテナントとして残るわけ？

手前の醜い緑色のビルが畳屋？
あれ、どーにかして欲しいね。