ライオンズ四谷タワーゲート

98さんへ、あの物件で一番マイナスだと思ったのは、フジテレビの移転や道路の拡張工事で商店街が閉鎖して街がさびれて往っているというところです。坂も結構きついし、車がないと日々の買い物にも困りそうだと思いました。

現地は、サンミュージックのある交差点の反対側。
交差点に接してるのかな？

102さん、交差点には直接接していません。小さい公園が交差点との間にあります。また新
宿通りとの間に商店ビルとこれまた公園があります。この公園は現地に行かないと絶対に気
づかない公園です。
立地は地盤を含めて申し分ないのですが、高層階が一期分譲で殆ど残っていないのと、等価
交換住居があること、商業棟は完全に等価交換の業者ばかりが入っていることなどを考える
と、ちょっと腰が引けます。
いずれにせよ、現地は必ず行かれることをお薦めします。なお、現在残っている物件では新
宿御苑は殆ど見えません。

ある建築物の地震に対する安全性は、「マ＊＊チュード」に対してではなく「震度」に対してです。
姉歯さんのコメントでも「震度５強の地震で倒壊しなかったので、安心しました。」と言っています。

>103さま
詳しく、ありがとう御座います。

やはり、コメント１０４がライオンズを物語ってましたね。

1億以上の高額物件はすべて売れてしまったんですかね。
もしそうなら、完売まで１年かからないかもしれませんね。

ここは各階でゴミ出しができないんですか？
タワーなのにいちいち1階まで降りないとダメ？

本当ですか？すごいことです。

さすがにそれはないでしょう。

バス便も豊富だから便利でいいですよね。
無理かもしれないけど、今後も路線数が増えてほしいな。

ライオンズというだけでパスしたいのは自分だけ？
でも少し気になる、、、。

ＭＲの玄関ドアの裏が賃貸っぽくありませんでした？（表と仕様が違う）
ＴＨＥ ＣＥＮＴＥＲ ＴＯＫＹＯの営業マンが
「内装はウチのほうがグレードが高い」と言ってましたが
両方見た感想はその通りだと思います。
所詮ライオンズと思いました。

マンションは立地でしょう。センター東京と同レベル比較されてるのこの物件は？
騒音・ゴミ問題といい不安要素だらけのセンター東京・・・

別にドアの裏などどうでも良いのだが・・・MRで確認できる仕様の差とはどんなモノ
なのでしょうか？フローリングや壁紙等でしょうか？
であれば自分で張り替え等すればと思ってしまう。。建築方法が決定的に違う等入居
してからはどうにもできない仕様の違いはあるのでしょうか？

>>114
あなたの物件に対するチェックレベルは低いと思いました。

四谷のほうのゴミ問題ってどうなったんでしょう。
ここ、各階でゴミ出しできないって本当でしょうか。

The Center Tokyoの290さん
わざわざどうも

天井が低いね。これは致命的。扉も低いな。
玄関扉は変更できないし賃貸レベルの安っぽさだ。
家の顔である玄関が貧相なのはいやだな。
「仕様はセンター東京が上です」ってライオンズの営業マンが
自信たっぷりに断言していたよｗ

仕様に関して→センター東京＞四谷の理由を何方か教えて

デベの規模？

そんだけかいな・・・仕様に関してはあんま違いはないんだよね実際のとこ

>>124
立地では劣るから仕様を上げて錯覚を起こさせるしかないでしょ。

新大久保に大きい看板がありますよね？アジア系の方々も入居されるのでしょうか
ＭＲでも営業の方に大きい声で文句をいっている女性（中国人？）がおりましたがいかがなので
しょうか？別に差別をするつもりはないのですがああいう光景を見ると少々不安です。

ライオンズ四谷の立地でセンター東京の仕様なら絶対買ってました。

128さん
私も同じようなことを危惧しております。非常に気になります。
129さん
うまくいかないもんですね。。。上にも誰か書いていますが、天井高は低いかなと思います。その点一つとっても仕様はセンター東京に及んでいないかと。天井高は空間の広さの感じ方に直接的に影響しますからね。それと、カラーや石（天然石）等に関する選択肢が多いのもセンター東京ですね。

素人質問ですいません。天井高いと上階との幅が狭いのでうるさいという事はないのでしょうか？

130さん
そう！シティタワー四谷はいいですね。まあ１億は出せませんが、ここなら中古でも買ってもいいと思ってます。70㎡〜80㎡くらいで出ませんかね。
131さん
天井高、結構重要だと思います。目黒PTは2.7でした。見た目ぜんぜん違いましたよ。
あと、どなたかがゴミくらい持っておりたらと書いてましたが、タワーの各階ゴミ出しは今後当たり前になるかと思ってます。賃貸に出す場合も結構借り手側から見たら他と迷ったときの決め手になったりして。。。

ドアの裏がどうでもいい・・・ってこだわりが無くていいですね。
表が木目なのに裏が真っ白ってやっぱり変ですよ。
賃貸とか団地みたい。

目白ガーデンのMRも行ったがそんなに変わらなかったけど。。天井かぁ
そういや天井見なかったな（笑）
まぁ立地が良くて買ったんであんま内装仕様にはこだわりません。
７・８年経ってそこそこの価格で売れればいいので

ここの上層階は携帯の電波とどきますか？

The center tokyoの掲示板でこの辺りは暴力団が多いと書き込まれていましたが、実際はどうなんですか？
近くにお住まいの方がいらしたら、情報提供してください。

御苑近くに暴力団が多いかよく知りませんが、
マンション系の風俗はとても多いですね。
まあ風俗が多いということは、その手の事務所も多いと予想できますが。。

げげ、すごく落ちていたので、あげます。

さげて余計な煽り書き込みされないようにした方が賢明なんて、書き込みしてしまうと上がってしまいますね。

137＞西新宿や六本木や麻布地区よりはそういうのは目立たず治安が良さそうです。

土地柄、学会員が多そうですが、そういうことはないですか？

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142＞学会に限らず、複数の寺院、教会などがありますが、そのためかかえって不良外国人などが
少なく、近くには四谷警察署、消防署、迎賓館や赤坂御所があり警備がしっかりしてるためか
都心の中でも特に治安のいい地域だなと感じます。

迎賓館や赤坂御所近辺はたしかに都心の中でも特に治安がいい地域ですよね。
ただ、迎賓館や赤坂御所は、ちょっと離れているし、地域としては違うのでは。
どちらかと言うと、外苑西通りを挟んで新宿側は繁華街ですよね？
地域でいうと、むしろここは新宿二丁目などの文化圏ではないですか。
間違っていたらスミマセン。

142＞多いですよ、学会員。お膝元なので学会人口密度は非常に高いです。近所付き合いが始まったら、
その中には必ずいると思っていて間違いないです。幼稚園とか小学校のお子さんがいれば、ママネットで
「●●さんと○○さんは学会員よ」と、情報が寄せられます。お友達にならない限り、選挙の時以外は接点
ないのですが。

折伏されないように気をつけないとね。

勧誘して入信させると出世するらしいよ。（学会内で）
なにか不幸に会ったとか、弱ってるときに親切っぽく擦り寄ってきて、
折伏させられちゃうらしい。

信濃町は信仰が濃い町ということで学会関係者に人気があると聞いたことがある。
なんにせよ四谷三丁目は御苑に近く非常に住みやすいところなので、いろんな人種が集まってくるのはしょうがないといったところでしょう。

SGI多いですね。でも、去年の夏売り出した東京建物の物件より、少ないのでは？

東建の友人が言ってたけど、18世帯の人が、
Sの出身だと事前にカミングアウトしたらしいですね。
実際にはその倍くらいいるのでは……と話してました。
70世帯くらいのマンションですから、ほぼ半数！

ま、ここはそれほどでもないと思うけど。
新宿御苑そのものはすごく好きなんだけど、
「新宿御苑駅」周辺はただいま違法風俗の中心地みたいなところもあるので、
お子さんのいらっしゃる世帯はちょっと避けるかもしれませんね。

あの辺は慶応病院や女子医大や国立医療センター、弁護士会館や法律事務所、会計事務所なとが
おおくいわゆる先生達がたくさん住んでるね。管理組合なんかも専門家ぞろいで心強そう、
健全な雰囲気だと思うけどね。

ん〜、そういうクラスの方はこのマンションは選ばないような。

あの辺は慶応病院や女子医大や国立医療センター、弁護士会館や法律事務所、会計事務所なとが
おおくいわゆる先生達がたくさん住んでるね。健全な雰囲気、管理組合なんかも専門家ぞろいで
心強そう。。

弁護士は何かあると法律を振りかざしてくるイメージがあるけど、同じマンションに弁護士が居るのはメリットあるんでしょうか？

>今後建築高さ制限ができるための希少性
まあ、裏を返せば、既存不適格物件ということですね。
売却するとき、買い手がつかず、苦労しそうなので、
検討候補からははずしました。The Center Tokyoも。

渋谷区が建物の「絶対高さ制限」を導入か
http://blog.goo.ne.jp/bigx1208/e/a5ed023250b9a3b5a24126090db10b69

いちおう客観的な事実のみ記すと、
絶対高さ制限の特例で、1000〜3000平米未満の土地は、
絶対高さ制限の1.5倍の高さまでの建物が可能です。
四谷タワーゲート（高さ約99m）は敷地面積が2900平米なので、
建て替えの場合、絶対高さ制限の特例を受けたとして、
60mまでしか建てられませんね。
The Center Tokyo（高さ約125m）の場合、敷地が6000平米あるので、
絶対高さ制限の3倍までの高さが可能で、
120mまでの高さしか建てられません。

159さんへ
高さ制限がついて６０mまでしか建たないのはわかりましたが、その場合部屋の広さはどうなるのですか。

どうなるかは、管理組合の決定などによって異なるのでは。
下駄履きなので、店舗をなくすとか。
敷地面積が広くならない以上、あとは容積率との兼ね合いですよね。
現状の高さより40m近く低くしなければならないので、
部屋の広さは、普通に考えれば、すごく狭くなるのでは。

この土地を大京が取得したこと自体、最初は驚きだったのですが、
こういうカラクリのため、他のデベが手を出さなかったのだと思います。

立替のとき、公開空地をやめれば容積率はかなり稼げませんか？

公開空地があることで、すでに容積率の緩和を受けているので、
同じ法律のままなら、それは無理です。

ここは商業地域なので、将来の日照は南側も含め、まず間違いなく遮られるのでは。

新宿区の某マンションでは、
>将来の建て替えの際に、同じ高さの建物を建築できなくなる可能性が高いというこ
>となのでしょうかね？まあ５０年後は私どもは残念ながらもうこの世にはいないで
>しょうが、後に住む人たちのためを考えて、対策を立てておく必要があるかもしれ
>ませんね。
といった話題がありますが、こちらはどうなのでしょう。
やはり建て替えの際は、むずかしいですか？

ただ、15年後に売ろうとしたとき、
それがネックで売れないという事態も考えられるのでは。

ライオンズは津の守坂の物件も見たが、内装がイマイチなのが躊躇する材料になっています。
津の守坂は中古でかなり出回っていますし、売れ残っていましたよね。
まだモデルルームは見てないんですが、津の守とかと同じような状況だとあきらめます。

内装は買ったあとにいくらでもリフォームできるが、御苑などの周辺環境は変えることはできない。
また旧財閥系のマンションを購入したら管理は下請けの子会社に丸投げされて困っているという話もあるのでライオンズで良しと考える。

将来の「供給＞需要」は目に見えてるので少しでも立地良いとこがいいですね
将来的には売るつもりなので値崩れしなさそうなこの物件は候補です。

ここは場所がいいので老後はここを賃貸でかして、自分は田舎で暮らそうかななんて考えています。
絶対高さ制限のせいで周りに高層ビルは建たないので高層階の需要は高まると考えます。

>絶対高さ制限のせいで周りに高層ビルは建たない
ただ、この敷地が40m高度制限区域なのに対して、
周囲は50m高度制限地域なので、総敷地面責に対する特例措置が講じられれば、
最大150mまでの高さが可能になります。
加えてここは商業地域ですから、建物間の距離についてもやや心配は残ると思います。
おおよそ大都市圏の商業・工業系区域は、いっぱいいっぱいに建物を建てるので、
将来的に眺望が確保されるかについては、私は非常に懐疑的です。

絶対高さ制限の特例措置を十分ご理解いただいた上で、
きちんと理詰めでデベにご確認いただくほうがよいと思います。

4丁目の交差点に「くの字」に建つこのマンションの、ちょうど窪みにあたる土地には、
今後、最大で50m（敷地面積が1000平米以上の場合は75m）の建物が建つ可能性もあり、
新宿通りを挟んだ向かいの土地には3000平米以上の場合は100m、
5000平米以上の場合は150mまでの建物が建つ可能性があります。

地価の上昇を考えると3000平米以上の地上げを新宿通りの対面に敢えてする業者がいるでしょうか？
販売価格は高層階南向きの部屋で坪５００万以上？
そんな高額物件が建ってくれたら資産価値が一気に上がってしまいますね。

商業地域なので、もし建つとした場合、
マンションではない可能性のほうが高いと思いますよ。
なにか建つとしても、あと10年以上は先だと思いますが。

ooo

ここは当初割高だという書き込みが多かったのですが、週間ダイヤモンドの割安マンションランキングで上位に載っていました。
都心のマンションは今が買い時なんですね。

180>都心のマンションの買い時は正確には２年位前だったでしょう、今はすでにそのころより
坪単価が高くなってる。ここみたいにいい立地の大型物件はまず出来にくくなってる。
こういうの逃したらあとは辺鄙な場所の新築買うより、値上がりしていても中古の
好立地物件買うほうがベターな選択になるでしょうね。

181＞私も同意権です。やはりマンションは立地だと思います。以前にセンター東京との仕様の比較が話題になっていましたが、この立地でセンター東京の仕様だとべらぼうに高くなるのでは・・・耐震対策の事を考えると大京さんの方が安心します。仕様は「住めば都」と言う言葉があるように比較する物がなければ気にならないと思います。

赤坂のタワーは、あっという間に完売してしまったそうですが、ここは販売順調なんでしょうか？

ここ人気ないね赤坂の豪華さに比べればかなり落ちるもんね。
それにしてもセンター東京よりも人気がないのはなぜだろう・・・ここ買う人は投資目的
なんですかね？どうなんでしょうか？

それにしても赤坂はすごいよ！
販売スピードもたいしたもんだ！

結構勧誘ありますよ。でもセンターと比べて明らかに仕様が劣ってますし、立地だけが売りの割高なマンションという印象を持ってます。

187>でもセンターと比べて明らかに仕様が劣ってますし・・・・・
ちなみにどういう部分でしょうか？

全然別の物件ですが、大京のエルザ世田谷ってまだ販売中なんですね。もう中古物件が出回ってるのに。

大京って昔は営業も強いし、仕様も良かったのに、えらい変わっちゃいましたね

変わったとはどこが？？

７０前のうちのオヤジは、ライオンズといえば高級マンションのイメージが強い。

REITや法人が買い占める豪華なマンションでは、ある意味賃貸マンションと同じで、マンションに対する愛着が低い住民が多くなってしまうような気がするし、REITの解約次第では物件の転売などがどのようになされるのか将来に不安をおぼえる。
このマンションは時間がかかってもいいから、ここに住む人に売って欲しい。
売れ残りをREITに丸投げするようなことだけはして欲しくない。

ここ数年で値上がりするか分からんが、現状の坪価格で言ったら、かなり割高。
売れ残るのも当然。この地の利便性のみで買う人だけが、メリットあるかな。
売れ残りをREITに丸投げする、可能性は、借り入れに苦しむ
大京ならたぶんにあるだろう。
間違いない。

それじゃ、週間ダイヤモンドは嘘つきってこと？

坪単価ではなく一種単価で考えてくれよ・・・・

分からんので、一種単価理論？を教えてください!

１９７です。答え無しだから、その理論は、ありえないわけで、
１９６さんは、嘘つきとしかいえない。業者の回し者だなー。
だから、高いものは、高いわけで、大京ライオンズの不良債権
の穴埋めでしかない
つまり、かったとたんに、５００万円から１０００万円は値下がりする。
皆さん気をつけろ！東三は、ガメツイヨ。

一種単価は違う側面から物件の価格を評価する方法で
ネットで検索すれば意味がのってますよ。