プラウドタワー千代田富士見

ここが坪２万円以上も、赤坂が坪１７５００円も、違うでしょう。

虎ノ門TRが坪２万円くらいからですから、低層階が分譲ではないこともあり、赤坂は坪２万円強からでしょう。
ここは、もちろんそれよりかなり安くなります。

グレードや立地が同程度と思われる神保町駅直結、徒歩１分のタワーマンションの南向き16Fが坪1万5000円位で出てますね。これをベースにすると75㎡で大体月額34.5万円、管理費や固定資産税引くと30万円弱、賃料収入は年350万円くらいですね。ここで同じ条件（75㎡、南向きの中・高層）だと1.1-1.2億円位、東向きでも1億くらいなので、利回りは3％位になります。アパート経営とかよりも利回り低いのはしょうがないのでしょうか？又、他の高額マンションと比べてどうなのでしょう？別に貸し出す訳ではないのですが、資産価値という点で気になります、どのたか教えて頂けると幸いです。

ここのレスに登場される皆さんはいろいろなソースをお持ちだと思いますので伺いたいのですが、今後2〜3年以内にこれほどまでに都心、JR駅近、複合開発で利便性の高いタワマンの計画をお知りでしたら教えて下さい。私はもうここが最後のような気がしており迷っています。噂でもいいので教えて下さいな。できれば千代田区内が希望です。予算は1億5000万円以内なら現金、住宅ローンを借りても2億3000万円以内で探しております。それから今からＭＲに行っても遅いのでしょうか？中にはすでに突っ込んだプランの打ち合わせをしている方々が多数おられるとも伺いました。迷っているうちに置いてけぼりになってしまったような気がします。

>701
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=stn&pf=13&ln...
約坪２万で募集中で、半年以上借り手がつかないようですが
これをみると、ここでは坪２万は無理なように感じますが...。

ここの低層階の独身用MRを見ましたが。。はたしてあんなスタイリッシュな生活を賃貸でする人がどれほどいるのでしょね。周り高収入独身男性は80超の部屋を買ってる人が多いです。まぁ、会社がかなり助を出してくれるなら話は別だけど。
>No.703さん、私は先日予約無しでMR訪れました。遅くないと思いますよ。ただ購入する気ならここはローンの審査を事前に受けなくてはならないので、登録までに様々な書類を用意しなくちゃならないのが大変です。

地権者の方々を気にしているのは何故でしょうか？
入居後は元地権者になるだけではないでしょうか？
借地権を設定していれば別ですが、所詮、一住民なので、特別な権限など無いと思いますが。

それよりも、１ＬＤＫ〜３ＬＤＫと幅広い生活層が入居するので、価値観の違いによる混乱の方が心配です。
購入者と賃貸者による意識の違いについても同様ですが…。

たまに、突然盛り上がりますね。このスレ。

704さんのリンク見たら、虎ノ門TRってコンロ無しですか？賃貸規格ですね。

地権者vs新参者という構図が生まれるから、気にしてる人が多いのではないでしょうか？
地権者が多ければ徒党を組みやすくなりますし、管理規約の変更も容易になるのではないでしょうか？

こちらのファミリー向け物件の購入を検討しております。
予算1億以下（超えても1億前半）、3LDK希望で、広さを優先すると
90Cや90E（南東86平米の最低層や東向き87平米の低層）になるのですが
将来転勤等で賃貸にだす可能性がある場合は、75平米前後と狭くても、中層階のほうがよいものでしょうか（70G、80A、北西角80HI）。
同じ低層なら、広めの東向きより、75前後でも南西角のほうが貸しやすいものでしょうか‥。
こちらには投資家の詳しい方が多いようなので、よろしかったらアドバイスをお願いいたします。

＞709
こんな都心で85㎡以上の部屋を高い家賃出して借りる人ってあまりいないんじゃない？
709さんだったら85㎡の部屋を家賃45万円（相場）出して借りますか？
狭い部屋のほうが借りては多いと思うけど，その分家賃も安くしないといけないでしょうね。

この辺りの相場は、だいたい４０万〜です。
この街はそういう町なのです。賃貸で借りてる人も多いのですよ。
ただし、８５㎡もないもっと狭い部屋が多いかも。

元地権者の方々は全体の約3割。
元地権者vs購入者では圧倒的に後者が有利ではないでしょうか？
そもそも両者では相反利益があるのでしょうか？
お互い一区分所有者ですから。

敢えて地権者というなら、確実に野村不動産らだと思うのですが。
住居棟内に未分譲の駐車場があるので。
修繕や立替時などにはそれなりの権利を主張するはずです。
もちろん、道路付けが良い周囲の店舗も同様です。

711さん、712さん
コメントありがとうございます。
やっぱり都心賃貸では、85平米の広さは不要なのですね。
賃貸に出すときは、低層なら相場よりかなり安くしないと難しそうですね。
現在の住まいが85平米なので、今より狭くなるのにちょっと抵抗があるのです。
10階くらいまでは暗いようなので低層は避けたいところですが、
南や東側は今後も再開発が進むので、中層階を買っても同じことかなと思ったり。
西側は間取りが単身者やDINKS向きで・・・選択肢が少なく悩むとろこです。

将来は賃貸にもまわせるものをと思いマンション選びをしてますが・・億越えするものをもし荒い使い方をされたらとも思うし、
かといって空室にしておくとカビがひどくて使いものにならなく
なると聞きます。
周りの再開発で圧迫感が出るのはいや
かといって高層もEVや地震を考えると・・・

地震と言えば、浦和のプラウドタワーはオール電化なんですよね。
地震を考えればガスよりオール電化なのに。
御高齢の地権者の反対でかな？
それと免震じゃないのもビミョー。

会社で高額賃貸の斡旋に少し関係していました。都心で高額賃貸を借りるのは外資系企業や弁護士事務所等の借り上げがほとんどです。例えば海外赴任の外人が日本で住む場合平社員の独身だと賃料の目安は20-35万円で50-70㎡、管理職、ディレクタークラスの家族もちだと70-150万円で100㎡以上が需要の多いゾーンです。以外と需要が少ないのが中間の40-70万円のゾーンでこのくらいだと家族もちには狭く、単身者だと予算オーバー。ここのマンションも投資向けを意識して60㎡前後の賃貸需要の多い間取りを多くしているのだと思います。

オール電化が流行りですが、個人的にはガスも悪くないと思っています。
ガスオーブンは電気オーブンより使い勝手がよいし、浴室乾燥機もガスのほうが乾きが早いので…。
IHコンロは掃除が楽そうなのがよいですね。

オール電化に以前住んでました。
コストは現在のガス代プラス電気代よりも安上がりでした。
一方、確かにガスの乾燥機の方が乾きは早いです。
ここはバルコニーに洗濯を干せませんから便利ですね。

話は違いますが、こういうタワーの場合、
FIX窓の内側のバーに洗濯を干す人が出てくるんですよ。
外から見上げると見栄えが悪いんですけどね。

年寄りにこそ、オール電化が安全でいいと思うんだが。
最低（最若）でも７０歳までは住み続けたいもんで、
年寄りになってからの安全の為、
最低限ガスコンロは、オプションで電気に代えるつもりだ。
年寄りはさあ、服の袖口にガスの火が燃え移って焼け死ぬんだよね。
転売や賃貸にまわす人達には関係ないだろうが
永住を考えるとそうなるんだな。

私もIHコンロは考えてるのですが、
代わりにガスコンロの代金を、
引いてくれるわけでもないんですよね。
一応高級なガスコンロのようなので、どうするか思案中。

７１９さん　　バルコニーに洗濯物が干せないから便利！＞＞＞＞何言っているんでしうか？不便に決まっているでしょう。
もし子供が生まれ、紙おむつにしようが外に干し、太陽光線に当てることで、どれだけ殺菌作用があるか。年寄りの介護も同じ。
逆張りのハイサッシュだったらバルコニーの外壁も高いし外からも見えないし、危険と言えどもあって当然。外観を損ねないようにバルコニーがガラス張りならわかりますが。
備え付けの洗濯機の乾燥機なんか生乾きがおおく時間をかけるか、風呂場でガスの乾燥機で再度乾燥するのが通常です。
という事はファミリーには不向き、ディンクス・シングル向きなんでしょう。

相場に比べると安めの設定。仕様もいい。
賃料も城南地区の同じ価格帯のマンションの20％〜30％増しでは確実に貸せる。
あとは価値観でしょうな。

722さん
718です。
ガスの浴室乾燥機は便利ですよ。
浴室自体の乾燥も電気よりパワーがあり早く乾きますし、洗濯物もふっくら仕上がる（乾燥しすぎない）印象です。
乾燥機付き洗濯機も便利ですが、私はしわになりやすい物やデリケート衣料は
洗濯機で乾燥させずに、浴室に干すようにしています。
衣類は直射日光に当てると劣化が早くなるので（退色、黄変、ごわつき等）、
外干しする場合は日陰干しのほうがいいですよ。
（このマンションは洗濯機が備え付けなのは単身者向きの部屋だけなので、
　その意味ではファミリーでも問題ないかと思います。）

確かに城南地区のマンションと価格帯がほとんど同じですね。
千代田区の再開発事業だから、プラウドにしては高すぎないのかな。

確かに、ここが城南地区と同じ価格帯になってきているということは、城南地区でこれからでてくる高級物件は、もう１，２割上昇した07年後半価格で出てくるということですね。
実際、検討したいなあと思ういい物件が、ホント枯渇してますもんね。

現在すんでいる目黒区と品川区、渋谷区の戸建てと平行して探していますが、地元の不動産屋の話では戸建て、中古マンションの場合、価格上昇は止まりはじめて横ばいもしくは物件によっては売れなくて下げているものもあるそうです。ここのような都心はまだ分かりませんが城南地区はこれからは強気な価格は無理で1-2年のうちに少しづつ下がってくるだろうとのことでした。

このマンション購入して、２年後の引渡しのときには相場が下がっていたなんていったらどうしよう。
現在完成して新築未入居物件はすべて２〜３割増で売却しているけれど、２年後は２〜３割減になるのかな？

730さんは新築未入居転売が目的ですか。
私は住むつもりなので１０年位先の価格が心配です。
あまり下がらないといいなぁ。

７３１さん　５回ほど買い替えをしているのですが、今回は最後にしようと思っております。あまりにも高い買い物なのでチョッと心配！

それはそれは。私は２回買い替えしました。
ここに住めたとしても将来、
もう１回は買い替えたいなと思っています。
今までで一番高額物件になるので私も心配はあります。

>730
確かにマンション価格は今がピークのような気がします。転売目的では利益を出すことは無理でしょうね。
私見ですが，このマンションの価値は販売価格の80-85％ぐらいだと思います。
よって1億の物件も売ろうと思ったら2年後には8000-8500万，10年後には6-7000万ぐらいじゃないかと思います。
ピークのときに買いたくないし，かといって今後こんないい場所にマンションが出来るかわからないし，悩みます。

日本はこれから本格的なインフレになるんだから、まだまだ騰がるって。なんで今がピークになるわけよ。土地の仕入れ価格も原材料もどんどん騰がってるわけでしょ。

政府の新しい都市再生プロジェクトで、大手町〜茅場町辺りを
国際金融拠点として整備して、外資系金融や外国人就業者の家族を
集積させるという先ほど発表された構想は成功するでしょうか？

これが成功するということは一方で、今まで外国人の多い街として
グレード感やファッションイメージを醸成してきた上で、
オフィス需要としても外資系金融や横文字新興企業を中心としてきた
赤坂〜六本木〜青山〜広尾界隈の没落を意味すると思うのですが。
最近は神楽坂がフランス人の多い街として認識されるように
なってきましたし、神楽坂〜神田〜日本橋界隈が外国人の
集まる新たなストリート文化ラインとして注目されれば
当物件の資産価値向上に寄与する影響は計り知れないと思うのですが。

なーんか。
いつ下がりはじめる？スレの論争みたい。

購入を考えている人にお聞きしたいのですが，14-17Fの南東，南西の角部屋だけなぜか同じ階の南向きより坪単価で5％ぐらい割安になっています。
角部屋の場合5-10％程度高くなるのが普通だと思うのですが，なぜか知ってる人いますか？
ちなみにこの部屋の倍率はすでに10倍近いそうですけど・・・

サービス物件!!
皆さん、申し込みはそちらに。

＞735
無学で申し訳ないのですが，インフレになるとマンションが売れるのですか？
誰が買うの？

日本の人口は減っていく訳だし、需要が減れば当然価格は・・。

>740
モノの値段が上がっていくということは、はやめに買っといた方が同じモノを安く買えるわけだから得だということ。
デフレのときはモノの値段が安くなるから遅めに買った方が得だということの逆。

＞742
だから〜，インフレが続くことがわかってれば，誰でもそうするでしょ。
それがわからないからみんな悩むんでしょうが。
わかりきったこと書かないでください。

>>734さん

１０年で３０００−４０００万円も下がりますか？？？
ローンの金利も合わせたら６０００万円くらいですよね。賃貸借りても１０年で５０００万円も払わないでしょう？賃貸の方がお得なんてことあるのでしょうか？

>>744さん
よく読んでいただきたいのですが，販売価格1億円でも，今がピークとすれば，2年後の引渡し時に実勢価格が8000万前後になってもおかしくは無い。さらに10年経てばそこから2000万ぐらい下がってもおかしくは無いと思う。まあ，あくまでも私見ですが。

仮に75㎡の部屋であれば家賃は月35-40万前後が相場であり，1年間420-480万で10年とすれば4200-4800万です。敷金礼金，手数料とあわせれば5000万に届いてもおかしくは無いでしょう。

逆に10年のローンの金利が2000-3000万もあるのっていったいいくら借りればそうなるんですか？

だから飯田橋あたりの人口はまだ３０年は減らんて。

都心の人口は減らなくても地方から上京してきたブルーカラーばかり増えたんじゃ買えない。

私鉄沿線や郊外の再開発で駅近物件は出てきそうですが、ＪＲ駅近物件、さらに千代田区では皆無に近いのではないでしょうか。
番町や麹町に四谷から４分で８５戸のマンションが売りにでていますが、坪６００〜９００万円で、我々庶民には高嶺の花！
ここは４５０万位で購入出来、利便性もあるのでこの先２３区内で地価がさがってもこのマンションは下がる率はわずかではないかと思います。