クレヴィア小竹向原

>>477
桜上水7000万なら、ここは6000切るくらいが妥当では。

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桜上水の土地が高いというわけじゃなくあそこは大手＋スーゼネ＋免震＋駅近＋共用施設充実　だから
高いのはまあわかる。それでも割高といわれてるけど

ここは駅近は評価できるけど中堅デべ＋無名ゼネコンのわりに高すぎなんじゃないの？って話
しかも地盤どうなの？って話。詳しい人誰かここの地盤はどうなのか説明してほしい

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それに調べてないけど桜上水のほうが土地高そうだし

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無名ゼネコンでコストカットしてる分を自分たちの利益にするデベやね。大半のデベは価格を抑えるためにそうしているというのに。

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いまって、建築費は坪当たりいくらぐらいなんだろうね？
100万もいっちゃってるのかな？

それがわかれば、価格は予想つきやすいんだけど。

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建築関係の知人に聞いたら、今は120～130万円くらいはいってしまうみたいですよ

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>>486

だとすると、

ここの土地取得価格は坪130万円。
容積率200%だから、建物一坪の原価は半分の65万円。
ここは共用施設も少ないし、仕様も奢ってないから建築費が120万円とする。
原価合計は185万円。

売上のうち、原価70%・販管費10%・粗利20%とすると、
185万円÷70%＝264.2万円
大体265万円ぐらいで出てくるのかな？

Webに有る71.83平米の部屋は中層階で21.72✕265万＝5755.8万円。
端数整理して、中層階で5800万円ってところかねぇ。

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ここ280～290万円／坪らしい

他のモデルルームで言われた

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>488

他のモデルルームって、プラウド練馬豊玉？
野村はよその数字をやや高めに出してくるよ。

@290じゃパークハウス上鷺宮を超えて、要町タワーに限りなく近い数字でしょ。
ファミリー向けにはありえないと思うんだけど。
（部屋によっては@290もありだろうけど、平均がその値とは思えない。）

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でも駅近だからね。
それに西武池袋線のしがない駅と小竹ではアクセスも違うから、ありえない数字ではないと思うな。
昨今の感じなら坪２７０くらいは妥当だと思う。

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今の練馬区は異常！

中小でも徒歩10～15分で250～260万円くらいで、駅近は280～290万円。大手駅近だと300万円くらいのも。

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>491

異常ってことはないでしょ。
新宿区・豊島区・中野区よりは安いんだし。

その辺りを超える値段になってきたら異常だと思うけど。

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>ここ280～290万円／坪らしい

小竹にしては無茶苦茶高くないですか？

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私も含めて、小竹で駅近物件を待ってた人は少なくないんじゃないかな。そういう意味では、坪280-290は妥当であり、90戸程度の分譲数なら竣工前完売でもおかしくないかと。

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徒歩2分だと、そのくらいしますかね？

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坪280-290は最低価格帯だから。やっぱり高いと思うし即完は難しいだろうね。

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>>491
練馬区は練馬区。
東京の物件はみんな値上がりしてる。

イメージ
商業エリア隣接エリア
千代田区、港区
渋谷区、新宿区
中央区、品川区
豊島区

住宅中心エリア
目黒区、中野区、文京区
杉並区、世田谷区
練馬区、大田区

辺境、下町エリア
江東区
北区、板橋区
台東区、足立区、荒川区
墨田区、江戸川区
葛飾区、足立区

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江東区は商業エリア隣接でイメージはいいよ。

なんで不必要に落とそうとするのかな？
もっと現実を見ればいいのに。

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ここって練馬ってより板橋だよな

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敷地は板橋と練馬にまたがっている。

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購入する気はなく興味があるので覗いていますが、なんやかんや言っても高くてもすぐ完売してしまうと思いますね。

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>>498
江東区は下町の星だからね。

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有楽町線で検討していたんですが。
ここの坪単価、コージーコート千川では260と、クリオ富士見台では290だと言われました。
今小竹向原在住なので、クレヴィア第一希望でしたが、
早々に諦めて別のマンションを買いました。

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元々は260くらいを予定してたみたいですが、建築費高騰で290～300になりそうと不動産関係で働いてる知人に聞きました。

私も駅近だったので、検討してましたが断念しました。

やっぱり、7000万円は出せません。

他のマンションで再検討します。

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お値段がちょっと高めなんですね。
アーバンファームなどに興味がありますが、いろいろ比較して検討する方がいいのかな。
お庭があると四季を感じることができそうでいいなって思いました。

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290～300ならうちは撤退かな。。。

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価格が1割安ければ良物件なんだけど。この時期なら仕方ないのかな。

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やっぱり高いですよね。
残念ですがうちも撤退です

これから出てくる物件もどんどん高くなっていくのでしょうか。
現時点で出ている中でまだ適正かなと思える物件にシフトします

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物件はとても良い場所に作られてはいるのですが、
やはり皆さんが気になるのはお値段の部分ですよね。
この辺りで駅近物件はとても貴重に感じますが、
やはりこの値段でも立地や物件の良さから完売は近そうですね。

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売主はいいが、施工会社が無名というところがこわい

結局ゼネコンが一番重要

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現場の南側に、コージーコートの看板があって笑ってしまった！営業さん、がんばっているね。

モデルルームかなり出来上がってきましたね。

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ゼネコンも下請に回すわけで、、、

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大きいゼネコンじゃなければ、
何かあったときに保証をしてくれません

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>513

保証は売主だよ。
売主が対応できなかった時にゼネコンが問題になる。

売主が信用ないときはゼネコンが重要で、売主が信頼有るときはそこまで重要じゃない。

伊藤忠は微妙なラインだと思うけど・・・

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規模馴れ、部材のバリエーション、資材の調達力なんかは、
ゼネコンの質と規模で変わってくるかな？

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お客さんの反応見て価格を決定すると営業さんに言われました

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もうモデルルームオープンした？

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ここの2LDKはどんな間取り？
画像アップしてほしい

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価格は、どのくらいですか〜？

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6500～7000万円メイン

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マジで！？

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予定価格とはいえ高かったです。完全に新価格ですね。10年後に吉と出るか凶とでるか楽しみに見ることにしました。

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え！？そんなに高いの。。

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予想以上の価格ですね…

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予想通りだろ。

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６５００～はウソだろ笑　

まあ角部屋の南向きの７０平米以上の中層階以上欲しいなら６５００万近くするけど

南向き中部屋低層階７０平米で５０００万後半ぐらいだったな

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それでも高過ぎだろ

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蓮根は4000万前半でしたよ

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野村加賀もここと一緒くらい

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そう思うなら買わなくていいよ。

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モデルルーム行きました。70平米6000万〜が主でした
駅近だけどこの土地にこの値段か〜と正直悩みます。
だいぶ様子みることにしました。

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東京の人口は増えてるとはいえ、国全体は減
所得も上がらない
供給サイドの事情もあるだろうが、いまの水準で
買って、ババ掴まないか怖い。
残債割れとか気にしなくていい人なら、構わないのかも
しれないけど。

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平均いくらでしたか？

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予定価格では坪平均290後半くらいだって

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やっぱり、3LDKでも6500～7000万円が平均価格なんですね！

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掛け算できないのかな。

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やはり高騰していますね。

成増のルピアコート光が丘公園でさえ高いです＞＜

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地盤の件を伺った方いらしゃいますか？
ここが最重要課題だと思うのです。

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高すぎる‼︎

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6500万出して小竹向原とは。。すごい時代になったもんだ。

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モデルルーム行きました。
何より営業担当の女性の強気な態度にびっくり。
『あなたが買わなくても他にいくらでもいますから』ってオーラがムンムンで…。
正直、小竹向原でこの価格！？って驚きましたが、すぐ売れちゃうんでしょうか？

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資料請求が多かったから強気なんでしょうね。

今日も夕方見たけど
水はけは悪いねぇ

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資料請求が多いから売れるってもんでもないけどな。価格が適正であってこそ。2流デベにはわからんのでしょう。

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当初俺が予想してた金額に近い。
池袋のミレーニアが坪400に迫ってる以上こんなもんかもな

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来場あっても、買う人は少なそうなイメージですね。

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買いたい人が多いなら11月下旬までも分譲開始を引き延ばさなくていいんでは？
たった89戸しかないのに。
三井西池袋のように一発完売狙いかな？

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ネガキャンしても買う人は買いますから。
本当に興味があるなら早めに行った方がいいですよ。
今日は混んでました。
ノムラみたいに要望書の受付もやってます。
賃貸保証とリセールメリットは高いと感じました。
土地の一部が過去に川だった事の説明も聞いたらちゃんとしてくれました。窪地でジメジメを予想するなら、３階以上がお勧めですね。
5900からって感じです。

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参考までに。

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もういっちょw

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>>550
ありがとうございます。
坪300平均くらいでしょうか。
要町のダイレクトタワーが坪320くらいだから
小竹だとこんなものでしょうね。

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うわ、東側、賃貸になりそうだ。
値崩れさせるよりは賃貸にして家賃収入か。

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千川の時も、広くて高い部屋から埋まっていったから
高くても需要はあるんだろうな。

中途半端な広さで高いのが一番苦戦しそう。

日当たり、角住戸、広さ、3階以上の
いいところから
売れて行きそう。

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５４２さんに同感です。
営業担当の方、超強気でしたね。

私が「買うなら、窓際かな」と言ったら、「買うなら？」と半笑いされました。
買わないって選択肢は想定していないような話の進め方でしたし、すっごい強気だなと思いました。

部屋の感じは、価格の割には高級感が無くて魅力は無かったです。
でも、有楽町線沿線で探している我が家には、小竹向原徒歩２分は魅力的ですね。
でも、モデルルームは私達にはピンと来ないというか、引かれるものはなかったです。

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徒歩2分だと希少価値があるので強気なんですね。

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1億の大台部屋があるんだ
だがそういう人も一人くらいはいるか

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いくらルーフバルコニーあっても高層になればなるほど、
風が強かったり照り返しがきつかったり。

一億超えるなら庭付き一戸建て探すよ

まぁ、物好きは大抵どこにでもいるし
高額物件ほど、余裕のある人が検討するのだから売れるんじゃないかな。

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今日見学に行く予定でしてが、うちには他が届かない為キャンセルしました。
無駄足運ぶび、営業で嫌な思いをするところでした。
画像ありがとうございます。

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559です。
誤打多くすみません。

訂正:予定でしたが
訂正:手が届かない
訂正:無駄足運ぶし

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事業協力者住戸って、賃貸にするっていう意味なのですか？
知りませんでした。
そうなると、東半分が賃貸ばかりってどうなんでしょう？
分譲で購入された人は嫌な思いとかしないのでしょうか？

アーバンファームは楽しそうだなって思いました。
利用料がいくらくらいなのかはわかりませんが、使用料をはらうのであれば、
放置して枯れてしまうという心配も少なくなりそうです。

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もともとゴルフ場で住んでいたひとはいない。
選ぶ権利があるなら、なかなか選ばない住戸の方角。

それらからの推測。

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ゴルフ場の持ち主が25戸分いるとも思えない。
下手したら一族入居かもしれないね。

そうなると管理組合とかきついね。

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管理組合は諦めなきゃダメだよ。
1/4弱が地権者住戸じゃ、特別決議なんてその人たちに左右されちゃうでしょ。

たまたま理解の有る頭のいい人達だといいけど、そこは運だよね。

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単一地権者じゃないのかな？
四分の一は微妙なラインだね。
最近はまとまった規模の土地なら、ある程度は
想定しないと選択肢が少ないとは思う。

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単に家賃収入が欲しいだけの大家一人かと思うが
一人で25件分持ってると結構な発言力だな

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隣にゴルフ練習場があるので、いいなと思ってたけど
価格が高いのと、隣のゴルフ場もいつまで営業するかわからない
情報が入ってきたのでやめときます。

隣がマンションになったら
さらに大きいのが建つんじゃないかな。。。

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なるほど。だから東側の低層を協力者住戸にしたのか。

南側はそのゴルフ場に建っても影響はあまりなさそうだけど。でも南の駐車場もどうなるかわからないよね。

こういう時、準工地域はなんでもありだからこわい。

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準工業の特性と環境変化の可能性は、おさえといたほうがいいね。
変わらないのは地下鉄2路線至近で急行停車駅という利便性だね。

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準工であろうがなかろうが同じ高さのマンションが立つリスクくらいありますよ。

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小学校がなくなったら何の制限もなくなるからね。

どっちも統合話出てきているようだし。

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キッチンが狭くて吊戸棚もなく、モデルルームみたいに作業台を置いたら食器棚を置くスペースがなくなるので、
食器はどこに収納すれば良いのかしら。

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吊戸棚つけるか、食器棚を置くかでしょうね。
この価格帯なら食器棚食洗機は普通につけといてほしいけど

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食洗機標準でついてないの？

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食洗機オプションなの？？

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食洗機は標準（ビルトイン）、吊戸棚はオプションだそうです。
モデルルームにはオプションとして作業台と吊戸棚が設置されていました。
私チビなので、頻繁に吊戸棚から食器を出し入れするのは無理っぽいです。

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キッチン後背のカップボードがオプションみたいだね。
吊戸棚プラス作業台はそれのことかな？
キッチンシンクの上のとこにも、吊戸棚つけることは
できると思う。

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日経爆上げしてるから
焦って買いに走る人多いかもね。
不動産はインフレに強い

黒田サプライズで週明けも上げてきそうだし、ここにとって追い風だな

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ここはすでに相場よりだいぶ高いから焦って買うようなお買い得物件ではないね。海外投資家の興味をひく立地でもないし、ここがこれ以上値上がりする理由は考えにくい。まず検討者はそういう書き込みはしないけど、業者ですかね。

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>579

過去実績よりは高いけど、相場から見たらやや高いぐらい。
そんなに外れた値じゃないよ。

有楽町線、副都心線直通で価値が上がった後に建築費高騰だから
過去の実績＝相場と思ってる人には高く映るだろうけど、
今の相場はだいたいこんなもの。

インフレになって不動産が上がるっていう>578はどうかと思うけど、
過去の相場に引きずられすぎると価値を見誤るよ。

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