クレヴィア小竹向原

>>239
逆。板橋区向原と練馬区小竹町ね。

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ここって
今、工事の幕でおおわれている所すべてがマンションの敷地ではないんですか？
不動産屋の隣あたりが建設予定図に含まれていない気がするのですが。
気のせいですかね。

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駅近のほうには賃貸マンションが出来るんじゃないでしょうか？

条件いいほうが、賃貸になっちゃうなんて、、、やっぱり地権者に気をつかったんでしょうか？

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国土交通省の土地総合情報システムによれば、ここの土地は全部で17億5,200万円で取得されているみたい。
取得価格は坪当たり137万円強。
今の一坪当たりの建築費がどのぐらいかわからないけど、仮に85万円だとすると一坪当たりの原価は154万円ぐらい

仮に155万円とすると、原価率70%で考えるなら、一坪当たり221万円。このあたりが赤字になるかどうかのぎりぎりライン。

野村がグランマークで＠220で楽勝で売り切ったから、もう少しバッファを乗っけて＠250～＠260ぐらいでくるんじゃないかな？土地の取得原価から考えれば、意外とそんなものかもよ。

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計算がよくわからない…
家賃18万のもだけど

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家賃の話は知らないけど、計算を補足しておくよ

175.200万円（土地取得価格）÷8,400㎡（延床面積-容積対象外面積）≒20.86（平米土地原価）
20.86×3.3＝68.9（坪土地原価）
68.9＋85（坪当たり建築原価：これは自信ない。建物仕様によっても変わる）≒155（坪当たり原価）

155÷0.7（原価率：販売管理費とかを入れるとこのぐらいだと思う）≒221

これが採算ぎりぎりライン。
後はどれだけ余裕を乗っけてくるか。

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何か具体的な数字が出ると信憑性高くなるな。
坪221なら利益乗せて坪280だとしたら、なかなか暴利だな

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>>246
ありがとうございます

最初の土地取得の坪単価と述べ床あたりの土地の坪単価がごちゃ混ぜになってわからなかったです。

改めて説明見てだいたい想像できました。

建築工事単価が実際はどうなるのか
それと鉄塔などの解体工事も結構かかっているかもしれませんね。

とはいえ坪300はいかないことを祈ります。
願わくば250ですが。

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徒歩15分の野村の練馬豊玉が、250～260くらいですので、徒歩2分のここが280～290くらいでも勝負になるかと思います。

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練馬と小竹向原では駅力が違いすぎます。

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まず伊藤忠のクレヴィアとプラウドを同じで比較してる時点で本当に不動産探してる人なの？って思うわな

同じ立地でたいして仕様に差がなくてもブランド料で一割は違う。

まあ確かにプラウドは外観がいいのが多いけど（間取りとかは微妙）

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郊外の団地物件以外はそんな甘っちょろい値付けはしませんよ。
今は買える最安値で仕入れ、売れる最高値で売ります
一部の銀行系大手以外は販売に人件費など販売管理コストをかけたくないから竣工前に売り切り後は可能な限りコストカットして仕上げてきます。

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>>252
補足しておきますと用地取得時、資材発注時、販売開始時、販売終了時、入居時、全ての段階で違った相場の風が吹いています。
世間では消費税前の各社大型目玉商品オンパレードの時期には売りに出せなかった徒歩10分以上や小さめの土地にバンバン高値マンションが建ってきています。
ここはそうした物件との比較ではかなり魅力的な物件だと思います。前が一種なら最上階は坪300でも買い手ははつくでしょうね。

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主にリビングに面する窓側は準工ですね。

集合エントランス側が1中高。もう一つのゴルフ場向きも１中高。

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ってことは、もう1方のゴルフ場は既存不適格か。

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駅から近くてマンションが階段式のデザイン。
このルーフバルコニーの部分がいいですね。日当たりもよくてベランダ部分が広く使えて。
田の字ですが収納は広めでしょうか。
共用施設の菜園区画は、いろいろ問題が発生しそうですけど。

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間取りがUPされてましたね。

1階は庭からもアプローチ出来て自転車もおけるのはいいですね。

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おいおい
間取りも優秀やないですか
早く2LDKもアップして欲しい

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間取りはかなりいいかんじ。
この辺りの物件では殆ど無いディスポーザーもポイントが高い。

菜園だけが微妙だけど、最近のマンションにしてはかなりいい感じで、知る人ぞ知る良マンションになる可能性を秘めているね。

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南側の駐車場は土地も結構広いし将来マンションか何か立ちそうな予感
そうなると低層階の日当たりが気になりますね

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