Brillia Mare 有明

>■ 【東京】施工者選定進む　住友不動産が有明に（04/24）
>■ 【江東】住友不動産（新宿区西新宿２ノ４ノ１）は、有明一丁目に
>　　総延べ床面積約５万平方㍍超の分譲マンションの建設を計画している。
>　　施工者は見積もり合わせ中で、設計は日建設計が担当している。
>　　着工は９月初旬、完成は２０１０年２月末。
>　　規模は鉄筋コンクリート一部鉄骨造地下１階地上33階塔屋１階建て延べ
>　　約５万１９００平方㍍で、１階の一部に店舗を配置した総住戸数５００戸の
>　　分譲マンションを予定している。
>　　高さは１２０㍍。基礎工法は現場打ちコンクリート杭を採用。
>　　建設地は江東区有明１ノ６ノ11ほか（地番）の敷地約７７１８平方㍍。

これはガレリアの東側の空き地に建つものだと思われます。
これだけの大きさのものが建てば、東側の部屋の眺望は完全に潰される、というか眺望自体が無くなるんじゃないの。
ここの西面と同じか。

>>722
これが建つとガレリアのかなりの部屋が中古市場に出そうだな。
有明近辺の相場にも影響を与えそう。
安く買い叩いて、安い賃料設定で転がす輩もいるかも。
色々な面で微妙な香りが漂ってきてるね。

>同物件（東京都江東区有明1-4-8ほか）は、09年3月下旬竣工予定。地上33階地下1階建て、
>総戸数1081戸、専有面積40.80〜610.82ｍ2。中心タイプは3ＬＤＫ・70〜80ｍ2で、
>5000万〜7000万円の価格設定を予定している。
>最上階にプール、バーなどを備えた豪華共用施設、プレミアム住戸は31〜32階に配置する。

これをみる限り、坪２３５〜２９０弱が中心という事のようだねぇ。

v

冷静に考えればガリ・オリも売れてるんだから
売れるんじゃないの？

売れる、売れないは、買い手にとってはどうでもいいことで、要するに、デベロッパーは、坪２００万円などという、一部の人が予想（期待？）していた激安価格ではなく、まあ、現在の相場にあわせた価格設定にしてきたということでしょう。

あとは、個々の住戸ごとの割安・割高度を十分検討して買うか買わないかの判断をすることでは。

>>730
>冷静に考えればガリ・オリも売れてるんだから
>売れるんじゃないの？

いや、冷静に考えれば、考えるほど、ガレ・オリは坪200を切る安価だから売れたわけだ。
さすがに250、かつ眺望も不安、ということでは何も魅力は無い。
おそらくデベは最近の中古相場をきちんと把握しているだろうから、230で来るよ。

意外と高いね。特に管理費もね。
ファミリー層は、あまりいませんでしたね。意外と老夫婦が多かった感じ。
客層からみると売れ行きは微妙かもね。

ババ抜きで残り2枚ってところか・・

具体的な価格は発表してましたか？

価格表が手元にあり、見せてもらいました。
でもちょっと、周りにこれだけなにもないのに、
他の地域に比べてちょっと高いですよね。

角部屋に限っては、坪250〜330位でした・・・高い・・・。

俺はビーコンにかけよう。。。

東南の角部屋をひそかに考えていましたがちょっと価格的に厳しいですな。
私はしばらく様子見予定です。

そう、この値段で出せるようになったから開発も始まるので，価格が上昇することは
良いことなんですね。

２５メートルの４コースのプール、露天風呂２・大浴場２・サウナ・１００席を超えるバー
天空のテラス、高級ホテルのスイートルーム並みのゲストルーム４、
広大な植栽等の豪華共用施設で
月１㎡当り５００円の管理費・修繕積立金は
思った以上に安かった〜です

でも施設使用料１回５００円もかかるのは痛い

↑　テラス、飲み物なしのバー、屋上展望デッキ、
　　プール、スパ(露天風呂・大浴場２・サウナ)、ジム全部使えて
　　１回５００円でしょ♪
　
　　３３階施設のうち、セラピーとゲストルームを除いて使用料５００円は安いっす！

６億どころか・・・・もっと上の価格がありましたな。
１０００戸以上の販売に対して、問い合わせ件数が少ないように感じました。
完売はどうでしょうかねぇ。時間がかかりそうですね。

このレスの２９８を記した者ですが予想通りとなりました。
６１０㎡の部屋が２つで最高価格は１０億５千万円でした。
坪単価は北東(月島倉庫側低層)が一番安く坪２３５万円から
南西、北西は２４８万円からで、一番高いのは南東面２６０万円からでした。
西側建築予定の東京建物の高層マンションとの見合い減額分はなかったのが驚きでした。

>>748

そりゃ毎回全施設隈なく利用するならわかるけど
ちょっとお風呂に入るだけとか、テラスにふらっと散歩って度に５００円ってね
だったら個別に１施設２００円とかにするとかにして欲しい

有明で２０００も売るわりに強気だ

展望デッキに行くだけで５００円って・・・
何考えてるんだ？ここは？

このあたりの賃料相場は坪１万１千円程なので想定ネット利回りは３％弱になりますが
空室リスクを考えると投資物件としては？ですかね。

ここは鉄道アクセスを含めた生活利便性には正直欠ける地域なので
車は必需品といえますが、駐車場は１万５千円〜でした。

それなのに公示価格・路線化は中央区に匹敵するものがありますね。
←固定資産税・都市計画税が江東区の中では最高価額の地域です。
←しかも内部の駐車車棟を含めた共用部分の床面積は専有部分の床面積の１４０％増し
　なので、意外と税額が高いです。

ファミリータイプ(６５㎡〜)は軒並み５千万〜であり
１㎡当り５００円の固定費(駐車場込みでおおよそ月額５万円〜)
金利上昇、住宅取得控除等各種税額優遇措置の廃止される平成２１年度入居
を考えると、
専業主婦を持つ３０代の一般リーマン(年収６００万円から８００万円)には
なかなか手が届きにくい物件かな、
これじゃ東雲タワーが大人気になりそうな予感がしました。

もちろん、販主もそれを予期して１０００戸超なのにキッズルームなし、シアタールームなし、
日中、主婦の入りやすい低層階のカフェラウンジなし　にしたのかもしれませんね。

ただ、それにしては投資にもあまり向かず、ディンクス、単身者向きでもあまりない
６５〜７５㎡台が多いので、誰を主ターゲットにしているのかが見えない物件でした。

屋上展望デッキとテラス、バーは利用料無料でした。
ただ、飲食しないでバーに入るのは？の雰囲気が感じられる造りでしたね。

たしかにターゲット層が読めないんだよね。
全部が中途半端で、どの層にターゲットを絞ってるんだか分からない。
DINKSにしたって、いずれは子育てしなきゃならないと思うしね。

なんかリゾート物件並みの管理費＆修繕費＆固定資産税＆駐車場になるとしたら、
１０００戸以上の販売は大変じゃないかね？

>>751さん
その価格は本当のようですね。
プロとは思えない値付けです。
TOT難民はみんなベーコンへ行くでしょう。
残念っ！

今日行った者ですが、管理費、修繕費、駐車場代って発表してました？

761さん、そうなんですか？
私の担当は「まだ未定です。次回ご来場の際にはお知らせできる」と言ってましたが。
因みに70㎡の場合の管理費、修繕費はいくらか分かりますか？

共用施設が良いのは分かったが、肝心の買い物はどこですんの？
1階の共用にスーパーあるんですかね？

コンビニのデイリーストアが入るのみ

事前案内会に行ってきました。
設備構造面についてはＨＰに載ってなかったので、そこの所を特に聞いてきました。

良かった点
１　ペアガラス
２　サッシ等級は北西を除きＴ２
３　ボイドではなく緻密スラブで厚みは２２０ミリ
４　２重床２重天井
５　緊急地震速報システム導入
６　全住戸に録画機能付きのカラーモニターインターホン設置
７　全戸にトランクルーム付き
８　上がり框がフラットではなく丁度良い高さ
９　幅広フローリング
10　自動給水ディスポーザー付き
11　各階２４時間ゴミ出し可
12　非常用を入れないでも１２機のエレベーター

ちょっとがっかりした点
１　杭基礎３６メートル
２　耐震構造
３　２階と３１階、３２階を除き外廊下
４　２４時間換気システムが全熱交換型ではなかったこと
５　オール電化ではなくIHクッキングヒーターのオプション設定が現状ではなかったこと
６　プレミア階以外はタンク付きトイレ
７　トイレ手洗いカウンターは８０㎡以上に限定
８　ミストサウナはオプション設定になっていたこと

詳しくありがとう。
耐震以外は気になんないね。

>>762

３５０００円です