Brillia Mare 有明

しかし情報紙、NETに有明の中古物件急に増えましたね。
賃貸にしてた人がしっかり利食いできる前のいまのうちに
投げようとしてるのでしょうかね。昨日ワールドビジネスサテライトに
少しだけ紹介されてましたが5000万円〜中心（75㎡〜中心くらい？）
と言ってましたね　まあ広さが合ってればちょうど坪220
ですね　妥当かな・・といえばそれまでですが昨年のCFTやPCTの
値段を知ってるとため息が出るお値段ですな・・

>>639さん
マンションが好きなんですね〜
四谷の物件？買えるといいですね

>>633
コレクターの割には仲介業者の提示数字を信じるなんて・・・。
とってもいい人なんですね。(はぁと)

これじゃあ西側だけでなく、南向きの西より住戸もＴＴが視界に入ってイマイチだね。

↑これってつまり、一番おいしいお台場方面の景色がふさがれてしまうということだ。

ＴＴって何ですか？
何階建てですか？

ひょとしてＴＦＴビル（東京ファッションタウン）のことか？
５００メートルくらい離れてるので、影響は限定的ではないか。

ここの目の前は、テニスの森公園なので、南側眺望は将来も確保されると思ってます。

>639さん
この物件が販売開始しても、この掲示板見ててね。
230で売り出して売れ残った時の弁明が聞きたいから。

目を養えねぇwww
目を養って有明？

豊洲でのゆりかもめと有楽町線の乗り換えは地下などでつながっているのでしょうか？
乗り換えには何分くらいかかるのでしょうね？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください！

繋がってないよ。
まあどっちも電車多くないから
7,8分みておけば良いんじゃないでしょうか。

シェルタワー通れば雨には濡れないと思ったけど、朝も通れるのかな？
それより有明テニスの森駅が空中なので寒そう。

繋がっていないとなると雨の日はわざわざ傘をさして乗り換えなんですね。
乗り換えにも結構時間かかりますね。
折角、最寄駅から５分（実際はもっとかかるかもしれませんが・・・）のＭＳなのに豊洲での乗り換えが不便なのは残念です。

本気で検討しているなら豊洲駅下見しましょう。

>>655さん
みんな〜冷たいですね〜
つながってますよ。シエルタワー経由。

シェルタワー経由は始発から終電まで経由できますか？

今日、やっと分かりました！
ここの西側に建築予定の３３階マンションと、こことは
併せて２１００戸超のツインタワーになることが！

ＴＴ有明とは、ここと西側タワー併せたことなのでした。

事業者は同一、建物外観及び形状は、ほぼ全く同じようです。
西側の共用施設の中身は不明ですが、ここと西側建物とは一部連結されるようです。

ここと隣のタワー購入者について、
武蔵小杉の三井タワーのようにそれぞれの共用施設を、それぞれが利用できるのかについては
現在不明ですが、２８日には教えてくれそうです。

そうなると、合計２１００戸もあるので、今あわててここを購入しなくても
価格や地区全体の開発状況等を鑑みて再考する余地ありになってきました。

なんか、目の前の勝どきのＴＴＴに、規模といい、共用施設の中身といい、
間取りといい、ホント、よく似てきましたね！
これで、価格も似てくれば、即時完売間違いなしですけどね！

>>664
建物外観及び形状が、同じようには見えないんだが・・・
即時完売なんてありえるのか疑問ですなぁ。

それに
話題になるのは、豪華な共用施設ばかりで、
肝心のマンションの構造や強度や、専有設備の方がまったく話題になりませんね。

売りとなる部分がないのかもしれませんが、
マンションの基本は豪華な共用施設じゃないですから、早く情報を出して欲しいものです。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/SearchServlet?ID=85449
オリゾンかガレリアか分らんが、実際の取引はこんなもんか・・・。

６３９です。

来客や筍掘りにまぎれて、ちょっと見てないうちに、いろいろ書き込みいただいていて、失礼しました。

＞６４３さん、６４９さん
ありがとうございます。

＞６４４さん
はい。いい人なんですよ。

＞６５０さん
がってんです。

＞６４１さん
６６平方メートル（２０坪）の低層階、日当たりあまり良くなし　の住戸が４０００万円（坪２００万円）だったとしましょう。
賃貸に出した場合、賃料は２０．５万円〜２２万円程度と予測します。
２１．３万円とすると、管理費・修繕積立金を差し引いて１９．６万円程度が月額の収入。年間２３５．２万円。これは年利回り５．８８パーセントになります。

これなら投資採算に十分乗るでしょう。
分かりやすさのために、これを全額ローンで買うとして考えるといいです。
金利、返済期間によりますが、ざっと４０００万円ローンは年２００万円の返済。家賃が２３５．２万円ですから、なかなかおいしい話だとわかっていただけるでしょう。

いろいろ重箱の隅をつつくような反論があるでしょうが、私の実践経験に基づくノウハウを善意でお教えしているだけですので、素直にお聞きいただけるとありがたいです。

空室になるリスク、家賃下落のリスク等を言い募る方がいそうなので、これについてだけ一言。
私の長いかつ多くの経験からして、ほとんど心配いりません。
多少の資金的余裕と強い精神力があればオーケイです。

突っ込みどころ満載ですね。

これからマンションが多数建設されたら、賃料も下がるんじゃないの？
今は、希少価値みたいな感じで高値賃料のような気がする。

TT有明って。。もったいぶってるけど。
何でもないよ。

>>671
固定資産税＆キャピタルロスすら計算されていないぞ。
5.88%の利回りは、まさに机上空論ですな。

管理費だって年々値上がりするし、大規模修繕なら一時金徴収もあるし、
店子変われば仲介手数料も広告料もあるし、最低限リフォームとかもあるしね。
最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。

まあ細かいことを言えば、いろいろあるが、店子がかわると広告料？
そんな業者がいたら、別の業者にすればいいまでのこと。
私、あまたの賃貸で、そういうもの払ったことはありません。要求されたこともありません。言ってみるだけといった感じでちょっと言ってすぐ引っ込めた業者が、昔いたかも程度。
仲介手数料１ヶ月は、礼金２ヶ月で差し引き+１ヶ月。そんなこと分かった上で言ってると思うが、そうだとしたら、無知な人を惑わすだけなのでは。

リフォームも大した額ではありません。
大規模修繕による一時金徴収。実際自分のマンションでされた経験はおありなのでしょうか。
私は１回だけ徴収されたが、これは昔の修繕積立金が極端に安く、かつ現在のような修繕積立基金の徴収がなかった時代の物件。
現在の物件。
高輪ザ・レジデンスの４０平方メートルくらい（賃料２０．５万円程度）で１０年目１１．７万円、２０年目１６．９万円、３０年目１１．９円という計画案が出されています。累計４０．５万円。
１．３５万円。年平均で１.３５万円にすぎません。

最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。
これにいたっては笑うしかありません。
店舗の話じゃあるまいし。作り話みたいな話はやめましょう。よほど僻地のバス１５分、バス停から徒歩１０分といった物件なら分かりませんが。

固定資産税は、入れるべきでした。
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。

キャピタルロスを言うならキャピタルゲインも考慮すべき。
ここの低層階が坪２００万円程度で買えればキャピタルロスは、ないのではというのが、私の見立て。異論のある人ももちろんいるだろうが、そう思ったら買わなければいいでしょう。

いずれにせよ、あまり経験がなく賃貸はリスクが一杯と思っている人が多いように思いますが、好立地の人気物件を、比較的割安な価格で購入する限り、リスクは非常に小さいですよ、といいたいだけです。
割安の分かれ道は、現在では利回り５パーセント弱といった所でしょう。
この物件で言えば、固定資産税、大規模修繕費、リフォーム費用等を考慮しても、５．８８パーセントが５．５パーセントに低下するか程度ですので、話の大筋は変わりません。

３０年目１１．９万円
に、お詫びして訂正。

>>680さん
そこまで力強く否定するなら、検討外なのですよね？
ここに来なくても良いのでは？

>>685
固定資産税があまりかからないのは、新築で購入した場合の最初の数年だけ。
その後は、かなりかかる。

現在は軽減措置があるからね。しかしその軽減措置も、もうすぐなくなる可能性が高い。
すべては政策次第。

それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

もう少し真実を語って欲しいものですな。

>>それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

そう単純ではないです。
都心の坪単価の高い物件なら土地分が過半をしめ、かつ戸建ては経年劣化で、年率６〜８パーセントの減価を見込まねばならないが、優良マンションなら同２パーセント程度の減価ですむ。

固定資産税については、もう少し詳しく書けばよかったとは思うが、
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。
と＜とりあえずは＞としているのだから、揚げ足取りに近い。

いずれにせよ、反論は具体的にしてほしい。
例えば、広告料とかフリーレントとか、多くの人は信じておられるのだろうか？

戸建ての減価は建物価値分についてです。

ここの西側低層はあれだけ条件が悪いので、坪200位になれば、金額面での魅力は多少出てきますね。
また、ガレリアの東(住友による33Fタワーで眺望×)、オリゾンの西(社宅・賃貸MSで中層まで眺望×)等、後々の手離れといった面には響いてくるかもしれませんが・・・。
しかし、この地区はなぜかお互いのマンションで潰しあって、相場を下げる動きに繋がってますね。
どこか仕切るとこが出てこないかのかね？

あの広大な空き地を見ると、
まだ足立区や墨田区の坪200万以下のマンションの方が良いんじゃないかと思ったりもする。
全く完成してない街の賃貸需要ってあるんでしょうか。

先日、他のブリリア物件を見に行った際にマーレは280万／坪と言われました。
もちろん条件によって安い部屋もあるのでしょうが・・・・何かの間違いであって欲しいです。

マーレの東側にもＭＳが建つって言ってました。（みなさんはご存知かもしれませんが・・・）

東雲＊＊＊の墓場的物件にならんといいが。

坪２８０万円ですか。
そのくらいはするでしょうね。
東雲＊＊＊ですか、そんなことにはなりませんね。大量のマンションが
できれば、発展しますからね。

ありえないけど本当に２８０万だったら普通は豊洲買うし、墓場にもならん

280万ですか。
じゃ豊洲住友ツインは350万決定だな。

＞＞６９１さん

新築は割安物件が買えるという大きなメリットがあります。
白金タワー、TTT、赤坂ＴＲ等が買えたとすると、その時点で、相場より２５〜４０％くらい、割安で手に入り、その後の相場上昇で、現在時点で５０パーセントから・・（ここを入れると突っかかってくる人がいるのであえていれず）パーセントアップとなり、頭脳労働だけで、大きな利益がえられるわけです。

利回りの高い物件は、中古の場合、一般に資産価値と反比例します。築年数は古いほど高利回り、駅から遠い、僻地、なんだったら定期借地権、こういう物件は高利回り。。そんなわけで、余生短い老人が年金代わりにとか言うならいざ知らず、物件を見る目のある人は、新築超割安物件に狙いを定め、２００３年頃から、買いまくったのです。その頃ですと、利回りは８パーセント程度にはなったわけですし。

はったりですよ。
さっきメールで再度の事前内覧会案内が来ました。
GWの事前内覧会は、1ヶ月前から募っていて、
4月は何とかうまったようですが、5月はまだまだ空きがいっぱいですよ。
せっかくのGWですが、
本気で買う気があれば1日ぐらい都合つけて見に行くでしょう。
空きがこんなにあるなんて、やっぱり有明なんだなって思いました。

だいたい書き込みが少ないのに、人気があるとは思えない。
２８０じゃ、誰も近よらん。

ここは眺望は結構いいと思うけどね。といっても売りの北側はオリンピックのあるなしに関わらず、タワーが建ちまくるでしょうから、テニスの森を前にした南面だけね。
しかし、ここの西面は住友タワーで酷い目に会うガレリア東面よりも最悪。
プロパストと住友なら分るが、なんで同じ東京建物でこんなことするのか理解に苦しむ。
これで坪250超えたら笑いものだな。

有明万歳くん、「５連」って勘弁して欲しいね。五輪のこと？？

不動産屋というのは因果な商売で、本当に売れなくなるまでやめられないんですよ。
マンション用地不足から有明地区が次の大規模開発の中心になるのでしょうね。
オリゾンやガレリアも中古としてはあまり値上がりしてませんけど、有明の本格的
な開発が始まると状況は変わるでしょうね。

>>710
本格的な開発がはじまれば、それこそ先行のオリゾン・ガレリアの価値は下がる。
ガレリアの東側やオリゾンの西のように、周りを囲まれ、何も付加価値が無い状態になると思いますよ。
売り抜けるなら今のうちでしょう。
また、ここを買うのであれば南しか価値は無い。

>>712
本格的な開発始まって価値が下がるというのが意味不明なのですが？？
712個人の経緯に興味あります。買えなかった人ですか？ ならば今買えば？

>>713
需給面から下がるのと違いますか？
712さんの考えてることは分かりませんが、物件が増えれば中古もだぶつきますよね。
街は発展しても価値が下がる要因になりえるかと思いますが。

それより６００平米以上の部屋が気になってしょうがない。まじで売る気なのか？

週末の説明会に出席される方はいらっしゃいますか？
ここで出席しておくと、その後の希望住戸登録などで優先されたりするんですかね？

710ではないが、なにもないところにぽつんと建つと、将来の眺望阻害の不安がある
ということだ。タワーなど周囲が立て込んできて視界が塞がれたら
目もあてられない。
アイ◆ークタワーやコス◆ポリスの状況をしっかり研究すべきだろう。
佃のリバーシティー見てもいろいろ気が付くことはあると思うよ。

>>713
そもそもここに「本格的な開発」が無いことが問題だよね。
だから闇雲に建物が建ち、ガレリアのようなことになっちゃう。
ミクルに行けば、一発で分かるよ。
ここの将来が。

>■ 【東京】施工者選定進む　住友不動産が有明に（04/24）
>■ 【江東】住友不動産（新宿区西新宿２ノ４ノ１）は、有明一丁目に
>　　総延べ床面積約５万平方㍍超の分譲マンションの建設を計画している。
>　　施工者は見積もり合わせ中で、設計は日建設計が担当している。
>　　着工は９月初旬、完成は２０１０年２月末。
>　　規模は鉄筋コンクリート一部鉄骨造地下１階地上33階塔屋１階建て延べ
>　　約５万１９００平方㍍で、１階の一部に店舗を配置した総住戸数５００戸の
>　　分譲マンションを予定している。
>　　高さは１２０㍍。基礎工法は現場打ちコンクリート杭を採用。
>　　建設地は江東区有明１ノ６ノ11ほか（地番）の敷地約７７１８平方㍍。

これはガレリアの東側の空き地に建つものだと思われます。
これだけの大きさのものが建てば、東側の部屋の眺望は完全に潰される、というか眺望自体が無くなるんじゃないの。
ここの西面と同じか。

>>722
これが建つとガレリアのかなりの部屋が中古市場に出そうだな。
有明近辺の相場にも影響を与えそう。
安く買い叩いて、安い賃料設定で転がす輩もいるかも。
色々な面で微妙な香りが漂ってきてるね。

>同物件（東京都江東区有明1-4-8ほか）は、09年3月下旬竣工予定。地上33階地下1階建て、
>総戸数1081戸、専有面積40.80〜610.82ｍ2。中心タイプは3ＬＤＫ・70〜80ｍ2で、
>5000万〜7000万円の価格設定を予定している。
>最上階にプール、バーなどを備えた豪華共用施設、プレミアム住戸は31〜32階に配置する。

これをみる限り、坪２３５〜２９０弱が中心という事のようだねぇ。

v

冷静に考えればガリ・オリも売れてるんだから
売れるんじゃないの？

売れる、売れないは、買い手にとってはどうでもいいことで、要するに、デベロッパーは、坪２００万円などという、一部の人が予想（期待？）していた激安価格ではなく、まあ、現在の相場にあわせた価格設定にしてきたということでしょう。

あとは、個々の住戸ごとの割安・割高度を十分検討して買うか買わないかの判断をすることでは。

>>730
>冷静に考えればガリ・オリも売れてるんだから
>売れるんじゃないの？

いや、冷静に考えれば、考えるほど、ガレ・オリは坪200を切る安価だから売れたわけだ。
さすがに250、かつ眺望も不安、ということでは何も魅力は無い。
おそらくデベは最近の中古相場をきちんと把握しているだろうから、230で来るよ。

意外と高いね。特に管理費もね。
ファミリー層は、あまりいませんでしたね。意外と老夫婦が多かった感じ。
客層からみると売れ行きは微妙かもね。

ババ抜きで残り2枚ってところか・・

具体的な価格は発表してましたか？

価格表が手元にあり、見せてもらいました。
でもちょっと、周りにこれだけなにもないのに、
他の地域に比べてちょっと高いですよね。

角部屋に限っては、坪250〜330位でした・・・高い・・・。