Brillia Mare 有明

しかし情報紙、NETに有明の中古物件急に増えましたね。
賃貸にしてた人がしっかり利食いできる前のいまのうちに
投げようとしてるのでしょうかね。昨日ワールドビジネスサテライトに
少しだけ紹介されてましたが5000万円〜中心（75㎡〜中心くらい？）
と言ってましたね　まあ広さが合ってればちょうど坪220
ですね　妥当かな・・といえばそれまでですが昨年のCFTやPCTの
値段を知ってるとため息が出るお値段ですな・・

>>639さん
マンションが好きなんですね〜
四谷の物件？買えるといいですね

>>633
コレクターの割には仲介業者の提示数字を信じるなんて・・・。
とってもいい人なんですね。(はぁと)

これじゃあ西側だけでなく、南向きの西より住戸もＴＴが視界に入ってイマイチだね。

↑これってつまり、一番おいしいお台場方面の景色がふさがれてしまうということだ。

ＴＴって何ですか？
何階建てですか？

ひょとしてＴＦＴビル（東京ファッションタウン）のことか？
５００メートルくらい離れてるので、影響は限定的ではないか。

ここの目の前は、テニスの森公園なので、南側眺望は将来も確保されると思ってます。

>639さん
この物件が販売開始しても、この掲示板見ててね。
230で売り出して売れ残った時の弁明が聞きたいから。

目を養えねぇwww
目を養って有明？

豊洲でのゆりかもめと有楽町線の乗り換えは地下などでつながっているのでしょうか？
乗り換えには何分くらいかかるのでしょうね？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください！

繋がってないよ。
まあどっちも電車多くないから
7,8分みておけば良いんじゃないでしょうか。

シェルタワー通れば雨には濡れないと思ったけど、朝も通れるのかな？
それより有明テニスの森駅が空中なので寒そう。

繋がっていないとなると雨の日はわざわざ傘をさして乗り換えなんですね。
乗り換えにも結構時間かかりますね。
折角、最寄駅から５分（実際はもっとかかるかもしれませんが・・・）のＭＳなのに豊洲での乗り換えが不便なのは残念です。

本気で検討しているなら豊洲駅下見しましょう。

>>655さん
みんな〜冷たいですね〜
つながってますよ。シエルタワー経由。

シェルタワー経由は始発から終電まで経由できますか？

今日、やっと分かりました！
ここの西側に建築予定の３３階マンションと、こことは
併せて２１００戸超のツインタワーになることが！

ＴＴ有明とは、ここと西側タワー併せたことなのでした。

事業者は同一、建物外観及び形状は、ほぼ全く同じようです。
西側の共用施設の中身は不明ですが、ここと西側建物とは一部連結されるようです。

ここと隣のタワー購入者について、
武蔵小杉の三井タワーのようにそれぞれの共用施設を、それぞれが利用できるのかについては
現在不明ですが、２８日には教えてくれそうです。

そうなると、合計２１００戸もあるので、今あわててここを購入しなくても
価格や地区全体の開発状況等を鑑みて再考する余地ありになってきました。

なんか、目の前の勝どきのＴＴＴに、規模といい、共用施設の中身といい、
間取りといい、ホント、よく似てきましたね！
これで、価格も似てくれば、即時完売間違いなしですけどね！

>>664
建物外観及び形状が、同じようには見えないんだが・・・
即時完売なんてありえるのか疑問ですなぁ。

それに
話題になるのは、豪華な共用施設ばかりで、
肝心のマンションの構造や強度や、専有設備の方がまったく話題になりませんね。

売りとなる部分がないのかもしれませんが、
マンションの基本は豪華な共用施設じゃないですから、早く情報を出して欲しいものです。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/SearchServlet?ID=85449
オリゾンかガレリアか分らんが、実際の取引はこんなもんか・・・。

６３９です。

来客や筍掘りにまぎれて、ちょっと見てないうちに、いろいろ書き込みいただいていて、失礼しました。

＞６４３さん、６４９さん
ありがとうございます。

＞６４４さん
はい。いい人なんですよ。

＞６５０さん
がってんです。

＞６４１さん
６６平方メートル（２０坪）の低層階、日当たりあまり良くなし　の住戸が４０００万円（坪２００万円）だったとしましょう。
賃貸に出した場合、賃料は２０．５万円〜２２万円程度と予測します。
２１．３万円とすると、管理費・修繕積立金を差し引いて１９．６万円程度が月額の収入。年間２３５．２万円。これは年利回り５．８８パーセントになります。

これなら投資採算に十分乗るでしょう。
分かりやすさのために、これを全額ローンで買うとして考えるといいです。
金利、返済期間によりますが、ざっと４０００万円ローンは年２００万円の返済。家賃が２３５．２万円ですから、なかなかおいしい話だとわかっていただけるでしょう。

いろいろ重箱の隅をつつくような反論があるでしょうが、私の実践経験に基づくノウハウを善意でお教えしているだけですので、素直にお聞きいただけるとありがたいです。

空室になるリスク、家賃下落のリスク等を言い募る方がいそうなので、これについてだけ一言。
私の長いかつ多くの経験からして、ほとんど心配いりません。
多少の資金的余裕と強い精神力があればオーケイです。

突っ込みどころ満載ですね。

これからマンションが多数建設されたら、賃料も下がるんじゃないの？
今は、希少価値みたいな感じで高値賃料のような気がする。

TT有明って。。もったいぶってるけど。
何でもないよ。

>>671
固定資産税＆キャピタルロスすら計算されていないぞ。
5.88%の利回りは、まさに机上空論ですな。

管理費だって年々値上がりするし、大規模修繕なら一時金徴収もあるし、
店子変われば仲介手数料も広告料もあるし、最低限リフォームとかもあるしね。
最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。

まあ細かいことを言えば、いろいろあるが、店子がかわると広告料？
そんな業者がいたら、別の業者にすればいいまでのこと。
私、あまたの賃貸で、そういうもの払ったことはありません。要求されたこともありません。言ってみるだけといった感じでちょっと言ってすぐ引っ込めた業者が、昔いたかも程度。
仲介手数料１ヶ月は、礼金２ヶ月で差し引き+１ヶ月。そんなこと分かった上で言ってると思うが、そうだとしたら、無知な人を惑わすだけなのでは。

リフォームも大した額ではありません。
大規模修繕による一時金徴収。実際自分のマンションでされた経験はおありなのでしょうか。
私は１回だけ徴収されたが、これは昔の修繕積立金が極端に安く、かつ現在のような修繕積立基金の徴収がなかった時代の物件。
現在の物件。
高輪ザ・レジデンスの４０平方メートルくらい（賃料２０．５万円程度）で１０年目１１．７万円、２０年目１６．９万円、３０年目１１．９円という計画案が出されています。累計４０．５万円。
１．３５万円。年平均で１.３５万円にすぎません。

最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。
これにいたっては笑うしかありません。
店舗の話じゃあるまいし。作り話みたいな話はやめましょう。よほど僻地のバス１５分、バス停から徒歩１０分といった物件なら分かりませんが。

固定資産税は、入れるべきでした。
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。

キャピタルロスを言うならキャピタルゲインも考慮すべき。
ここの低層階が坪２００万円程度で買えればキャピタルロスは、ないのではというのが、私の見立て。異論のある人ももちろんいるだろうが、そう思ったら買わなければいいでしょう。

いずれにせよ、あまり経験がなく賃貸はリスクが一杯と思っている人が多いように思いますが、好立地の人気物件を、比較的割安な価格で購入する限り、リスクは非常に小さいですよ、といいたいだけです。
割安の分かれ道は、現在では利回り５パーセント弱といった所でしょう。
この物件で言えば、固定資産税、大規模修繕費、リフォーム費用等を考慮しても、５．８８パーセントが５．５パーセントに低下するか程度ですので、話の大筋は変わりません。

３０年目１１．９万円
に、お詫びして訂正。

>>680さん
そこまで力強く否定するなら、検討外なのですよね？
ここに来なくても良いのでは？

>>685
固定資産税があまりかからないのは、新築で購入した場合の最初の数年だけ。
その後は、かなりかかる。

現在は軽減措置があるからね。しかしその軽減措置も、もうすぐなくなる可能性が高い。
すべては政策次第。

それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

もう少し真実を語って欲しいものですな。

>>それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

そう単純ではないです。
都心の坪単価の高い物件なら土地分が過半をしめ、かつ戸建ては経年劣化で、年率６〜８パーセントの減価を見込まねばならないが、優良マンションなら同２パーセント程度の減価ですむ。

固定資産税については、もう少し詳しく書けばよかったとは思うが、
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。
と＜とりあえずは＞としているのだから、揚げ足取りに近い。

いずれにせよ、反論は具体的にしてほしい。
例えば、広告料とかフリーレントとか、多くの人は信じておられるのだろうか？

戸建ての減価は建物価値分についてです。