パーフェクトな暮らしを求めて
たどり着いた有明という地
自然と寄り添うこの場所で始まる
ビックプロジェクトが叶えるのは
高揚と鎮静
双方を手に入れる贅沢
だそうです。
所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
[スレ作成日時]2007-02-02 11:49:00
必死でないのでバスがチープなどということも、ちっとも気づきませんでした。
小生、戸建てに住むマンションコレクターで、オリゾンは、コレクション中、最もチープな物件です。
勝手にオリゾン住人と決め付けたりせず、もう少し広い視野で考えよう。
チープな上に環境最悪。うは。
＞＞６３８さん
残念ながら、完成前に予約が入って賃料２１万円弱で貸しておりますので、ご希望に添えません。
ちなみに利回りは、不動産屋風に言うと、８．９パーセント、管理費・修繕積立金を引いて７．９パーセントです。
まあリスクをとって、早めに行動を起こせば、今頃皆さん悩まずに、うん６割あがったか、来年引渡しの赤坂は２倍越えかとか、言ってられるんですがね。
僭越ながら、皆さん、私にあれこれ反論している暇があったら、相場観を養いましょう。
マンションは昨年の７月までに買っておきたかったですね。
でも、このマンション、値段にもよりますが、結構いいと思いますよ。
私は近々完工の四谷の物件の決済に苦労していて買えませんが。
>>639さん
投資の観点からも、ここは検討余地ありということですね。
坪当たり２２０万円、７２平方メートル３ＬＤＫ、４８４０万円がうちの予算の上限です。
（諸経費入れて５千万円強まで）
転勤で将来売るとき、買い値を下回る気もするのですが、それは過去にとらわれた発想でしょうか。
どっちにしても、お値段２４０万円以上だと、ここはあきらめます・・・
しかし情報紙、NETに有明の中古物件急に増えましたね。
賃貸にしてた人がしっかり利食いできる前のいまのうちに
投げようとしてるのでしょうかね。昨日ワールドビジネスサテライトに
少しだけ紹介されてましたが5000万円〜中心（75㎡〜中心くらい？）
と言ってましたね まあ広さが合ってればちょうど坪220
ですね 妥当かな・・といえばそれまでですが昨年のCFTやPCTの
値段を知ってるとため息が出るお値段ですな・・
これじゃあ西側だけでなく、南向きの西より住戸もＴＴが視界に入ってイマイチだね。
↑これってつまり、一番おいしいお台場方面の景色がふさがれてしまうということだ。
ＴＴって何ですか？
何階建てですか？
ひょとしてＴＦＴビル（東京ファッションタウン）のことか？
５００メートルくらい離れてるので、影響は限定的ではないか。
ここの目の前は、テニスの森公園なので、南側眺望は将来も確保されると思ってます。
具体的な参考価格が出てきて大変勉強になりました。＞ＭＳコレクター殿
付近のオリ・ガレは、プロパストが上場直前に建てたシンボル的物件なので、構造や部屋内の設備は細かい部分も良くできてますよ。お風呂だけの比較はあまり意識したことありませんが、私の記憶ではその後にできたお台場のタワーより印象良かったです。<お風呂の細部比較まではしてませんが(^^ゝ
ただ気をつけたいのは、このブリはプロパストの物件ではなく、どちらかというと東京建物の物件だということです。
ブリリアシリーズは、なんというか統一性がなく、物件ごとに当り外れが大きいように思えます。
共有部がどんなに豪華でも、肝心の専有部の設備や造りが安上がりでは困ります。それは確かに重要なポイントなので、モデルルームではしっかとチェックしたいと思います。お風呂も(^^ゝ
>>645さん
この並び方は絶妙（いや微妙かな）だと思います。ブリの南側なら横のＴＴは視野には入らず気にならないと思いますよ。
眺望については好みがあるでしょうが、この位置からお台場の景色は．．．．うーーむ！
直前にタワーが連立してますし、観覧車も斜めになります。観覧車のネオンとティアラがが消えると寂しいかと。日中もあまり．．．．まぁ眺望としての景色は好みがありますから断定できません。
>>647、648
645さんが貼った画像を良くご覧くださいね？ ２つの大きな建設物があります。以前にも話題がでてますよ。
繋がってないよ。
まあどっちも電車多くないから
7,8分みておけば良いんじゃないでしょうか。
シェルタワー通れば雨には濡れないと思ったけど、朝も通れるのかな？
それより有明テニスの森駅が空中なので寒そう。
繋がっていないとなると雨の日はわざわざ傘をさして乗り換えなんですね。
乗り換えにも結構時間かかりますね。
折角、最寄駅から５分（実際はもっとかかるかもしれませんが・・・）のＭＳなのに豊洲での乗り換えが不便なのは残念です。
シェルタワー経由は始発から終電まで経由できますか？
もう眠いんだけど・・関係しそうな話題が・・・・
「豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 参」のレス668あたりから・・
オリンピック絡みと発言とはいえ、今後の開発＆住宅計画からするとまんざらでもないですよね(^^ゝ
今「不便だ！」と言ってる人、10年後にも、この掲示板見てね。
（個人的には今のまんまでもいっけど・・・）
個人の感覚なんで。
最寄り駅はモノレールでも売れてますからね。
どこ？
お台場のこと？
今日、やっと分かりました！
ここの西側に建築予定の３３階マンションと、こことは
併せて２１００戸超のツインタワーになることが！
ＴＴ有明とは、ここと西側タワー併せたことなのでした。
事業者は同一、建物外観及び形状は、ほぼ全く同じようです。
西側の共用施設の中身は不明ですが、ここと西側建物とは一部連結されるようです。
ここと隣のタワー購入者について、
武蔵小杉の三井タワーのようにそれぞれの共用施設を、それぞれが利用できるのかについては
現在不明ですが、２８日には教えてくれそうです。
そうなると、合計２１００戸もあるので、今あわててここを購入しなくても
価格や地区全体の開発状況等を鑑みて再考する余地ありになってきました。
なんか、目の前の勝どきのＴＴＴに、規模といい、共用施設の中身といい、
間取りといい、ホント、よく似てきましたね！
これで、価格も似てくれば、即時完売間違いなしですけどね！
立地が圧倒的に違う、あんな空き地と一緒にしないでくれ。
>>664
建物外観及び形状が、同じようには見えないんだが・・・
即時完売なんてありえるのか疑問ですなぁ。
それに
話題になるのは、豪華な共用施設ばかりで、
肝心のマンションの構造や強度や、専有設備の方がまったく話題になりませんね。
売りとなる部分がないのかもしれませんが、
マンションの基本は豪華な共用施設じゃないですから、早く情報を出して欲しいものです。
>>666
想像の域を出ませんが、
ブリリアですから心配する必要は全くないと思います（当然価格に反映されますが・・・）
ここは現状の周辺環境・路線のみ妥協できれば買い物件になると考えております
マンションの基本は共用施設でもなければ構造でも専有設備でもない。
周辺環境と路線だろ。
何の為のマンションだ？
不便で環境の悪い所にあるマンションなんて何の価値もない。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/SearchServlet?ID=85449
オリゾンかガレリアか分らんが、実際の取引はこんなもんか・・・。
６３９です。
来客や筍掘りにまぎれて、ちょっと見てないうちに、いろいろ書き込みいただいていて、失礼しました。
＞６４３さん、６４９さん
ありがとうございます。
＞６４４さん
はい。いい人なんですよ。
＞６５０さん
がってんです。
＞６４１さん
６６平方メートル（２０坪）の低層階、日当たりあまり良くなし の住戸が４０００万円（坪２００万円）だったとしましょう。
賃貸に出した場合、賃料は２０．５万円〜２２万円程度と予測します。
２１．３万円とすると、管理費・修繕積立金を差し引いて１９．６万円程度が月額の収入。年間２３５．２万円。これは年利回り５．８８パーセントになります。
これなら投資採算に十分乗るでしょう。
分かりやすさのために、これを全額ローンで買うとして考えるといいです。
金利、返済期間によりますが、ざっと４０００万円ローンは年２００万円の返済。家賃が２３５．２万円ですから、なかなかおいしい話だとわかっていただけるでしょう。
いろいろ重箱の隅をつつくような反論があるでしょうが、私の実践経験に基づくノウハウを善意でお教えしているだけですので、素直にお聞きいただけるとありがたいです。
空室になるリスク、家賃下落のリスク等を言い募る方がいそうなので、これについてだけ一言。
私の長いかつ多くの経験からして、ほとんど心配いりません。
多少の資金的余裕と強い精神力があればオーケイです。
突っ込みどころ満載ですね。
これからマンションが多数建設されたら、賃料も下がるんじゃないの？
今は、希少価値みたいな感じで高値賃料のような気がする。
TT有明って。。もったいぶってるけど。
何でもないよ。
管理費だって年々値上がりするし、大規模修繕なら一時金徴収もあるし、
店子変われば仲介手数料も広告料もあるし、最低限リフォームとかもあるしね。
最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。
まあ細かいことを言えば、いろいろあるが、店子がかわると広告料？
そんな業者がいたら、別の業者にすればいいまでのこと。
私、あまたの賃貸で、そういうもの払ったことはありません。要求されたこともありません。言ってみるだけといった感じでちょっと言ってすぐ引っ込めた業者が、昔いたかも程度。
仲介手数料１ヶ月は、礼金２ヶ月で差し引き+１ヶ月。そんなこと分かった上で言ってると思うが、そうだとしたら、無知な人を惑わすだけなのでは。
リフォームも大した額ではありません。
大規模修繕による一時金徴収。実際自分のマンションでされた経験はおありなのでしょうか。
私は１回だけ徴収されたが、これは昔の修繕積立金が極端に安く、かつ現在のような修繕積立基金の徴収がなかった時代の物件。
現在の物件。
高輪ザ・レジデンスの４０平方メートルくらい（賃料２０．５万円程度）で１０年目１１．７万円、２０年目１６．９万円、３０年目１１．９円という計画案が出されています。累計４０．５万円。
１．３５万円。年平均で１.３５万円にすぎません。
最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。
これにいたっては笑うしかありません。
店舗の話じゃあるまいし。作り話みたいな話はやめましょう。よほど僻地のバス１５分、バス停から徒歩１０分といった物件なら分かりませんが。
固定資産税は、入れるべきでした。
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。
キャピタルロスを言うならキャピタルゲインも考慮すべき。
ここの低層階が坪２００万円程度で買えればキャピタルロスは、ないのではというのが、私の見立て。異論のある人ももちろんいるだろうが、そう思ったら買わなければいいでしょう。
いずれにせよ、あまり経験がなく賃貸はリスクが一杯と思っている人が多いように思いますが、好立地の人気物件を、比較的割安な価格で購入する限り、リスクは非常に小さいですよ、といいたいだけです。
割安の分かれ道は、現在では利回り５パーセント弱といった所でしょう。
この物件で言えば、固定資産税、大規模修繕費、リフォーム費用等を考慮しても、５．８８パーセントが５．５パーセントに低下するか程度ですので、話の大筋は変わりません。
３０年目１１．９万円
に、お詫びして訂正。
680の肩を持つわけじゃありませんけど、679がこれだけ力込めて長々と語ってるのに
賃貸における最重要要素の立地が悪い場所だからじゃないですかね。
私が見ても？？？な内容ですよ、実際。
投資で考えるのであれば、
近場の東雲、豊洲で築浅、駅近物件を探した方がまだ良い。
5.7％で回せると勝手に思うのは結構だが、もう少し中身のある事を書かないと。
説得力が何もないから、皆突っ込む。
まあ最後の賃貸はリスクが低いという意見は間違っていないなけどね。
おはよぉございます。今日はいまいちの天気ですね。
今週末からはＧＷなのでまったり頑張りましょう。
随分とスレ番が進んだようですが、一部正しくない情報や誹謗や中傷だけの発言が増えてきましたので、「sage推奨」でお願いします。
リストの２ページ目に入ったら、興味ある方は探してください(^^ゝ
尚、2chレベルの用語を使用しての誹謗中傷だけのレスなど削除事由に該当するものは、お掃除させて頂きますのでご容赦ください<(_ _)>
固定資産税がかからないというのは本当ですね。
０ではないですが、なぜかあまり高額ではありません。
ゆりかもめが最果てって、おっしゃいますが、
結構、空いてて見通しもよく、自分は大好きなんですが、、。
乗ったことあります？景色最高ですよ！
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
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7598万円・8298万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.07m2・70.62m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
