Brillia Mare 有明

価格云々よりもここの問題はあまりに環境整備があまりに計画的でないところ。
そのため、後出しジャンケンが続くわけです。
ここの西南はまだＴＴが早めに情報が出たため、納得ずくで購入できますが、一部で騒ぎになっているガレリア北東などは住友の３３Ｆタワーで完全に目の前が塞がれるようですし。
周り全体がこんな状態じゃ仮に200万でも怖くて買えないですよ。
要はこの地域、「開発」になってないんだよね。

>>614
＞品質レベル的には、例えばＰＣＴよりも1ランク以上下だろうし。
PCT購入者でしょうか？
私は両方検討した落選組みですが、公平に見てどこを取ってもPCTが上なんて事は無かったです。
しいて言うなら、駐車場代、管理費＆修繕費が上って事ぐらい？
そう思いたいのでしょうが、PCTと比べても、仕様も内容、共用部分、眺望含め申し分なかったです。

TTTのあの仕様＆内容であのお買い得感のある物件はもう当分は無理でしょうね。
購入できなかった事は悔やまれますが、多分、引渡し後には上乗せで販売される事でしょう。
この物件もマンション自体には興味あるけど、今後の有明がどうなるのかそれが気がかりですね。。

週末に有明は切ないですね

セカンドで有明！？ありえない！！

土日の天気のよい朝に、
ビックサイト〜青海付近を散歩すると気持ち良いですよ。
お台場まで徒歩で行けますし。

>621さん

坪２３０万というのは、６１１で言ってます（お分かりにならなくてしようがないですが）。
まあ相場観として大差あるわけではなく、ことばのあやみたいなものですな。
TTT並みに売れるとも言ってません。文章は熟読されたし。

オリゾンの植栽を出したのは、そういうお金をかけなくても良い所にプロパストは、しっかりお金をかけていた、だから今度の物件でも、大手の東京建物と組んでかなりの仕様にしてくるのではないかということです。

ちなみにオリゾンは私の買った部屋など坪１４５万円程度にもかかわらず、天井埋め込み型エアコン、ドラム式全自動洗濯乾燥機、タンクレストイレ、グローエ社製混合水栓等が標準装備で、高輪ザ・レジデンス（同２９０万円）といい勝負でした。というわけで、当物件の仕様はそれを上回ることはパンフから明らかなので、かなりのものとみるわけです。

それから今中古市場でのオリゾン、ガレリアの価格が坪２３０万円前後、多少のダンピングがあるにせよ、仲介手数料がかかる、ガレリアは交通的にかなり劣る、築年数がたっている、仕様はやや下等を考えると、ブリリア２３０万円なら、売れるでしょう。

>>630さん
残念ながらオリゾン、ガレリアの取引価格は坪190-210万程度で、特にオリゾンは下落傾向にあります。
ただ、この物件は新築ですから、西を除いて230万は確実にいくでしょうね。

>>630さん
あと、オリゾンはバスがチープですよね。
ここはそれなりの仕様でしょうから、それなりの価格にはなるでしょうね。

>>６３１さん

オリゾンの取引事例（住友不動産販売が小生におくってきたもの）
去年の７，９月と少し古いが。
坪２１８万、２３２万、２４２万です。

ヤフー不動産で現在売りに出ているものの坪単価は
１９７万、２２１万、２２９万、２４０万、２４６万、２４９万、２５９万、２６１万、２８３万です（もちろん成約価格がいくらになるかは不明だが）。
また小生に売らないかといってくる仲介業者のいう値段も２３０万程度です。

いずれにせよ１９０−２１０程度というのは、レアケースでしょう。

ふ〜ん、必死な人の正体はオリゾン住人ってわけですかい。

住宅情報紙で見る限りではガレリアの中層階が坪221、219、
最上層周辺は坪244でした。オリゾンも中層階は210〜220の
間に収まっていますね。色々な情報がありますが
有明よりは比較にならない程生活環境が整っている東雲の
BTRが70㎡〜、4700〜、坪約220ということで250近い値段を
出してもなかなか厳しいかもしれませんね。勿論高級感を
売りにデベロッパーは強気に出てくるのかもしれませんが
価値＝価格が釣り合っている人は買えばいいですね。
とりあえず220程度なら私も考えようと思っています。

必死でないのでバスがチープなどということも、ちっとも気づきませんでした。

小生、戸建てに住むマンションコレクターで、オリゾンは、コレクション中、最もチープな物件です。
勝手にオリゾン住人と決め付けたりせず、もう少し広い視野で考えよう。

チープな上に環境最悪。うは。

＞＞636さん

ひとつ、私に格安で貸してください。

＞＞６３８さん

残念ながら、完成前に予約が入って賃料２１万円弱で貸しておりますので、ご希望に添えません。
ちなみに利回りは、不動産屋風に言うと、８．９パーセント、管理費・修繕積立金を引いて７．９パーセントです。

まあリスクをとって、早めに行動を起こせば、今頃皆さん悩まずに、うん６割あがったか、来年引渡しの赤坂は２倍越えかとか、言ってられるんですがね。
僭越ながら、皆さん、私にあれこれ反論している暇があったら、相場観を養いましょう。
マンションは昨年の７月までに買っておきたかったですね。

でも、このマンション、値段にもよりますが、結構いいと思いますよ。
私は近々完工の四谷の物件の決済に苦労していて買えませんが。

＞＞639さん、残念です(T_T)

底値で買いたいとは誰もが思うけど、投資家じゃない限り、結婚や出産なんかがきっかけで購入を考えるんだから無理ですよ〜

しかし情報紙、NETに有明の中古物件急に増えましたね。
賃貸にしてた人がしっかり利食いできる前のいまのうちに
投げようとしてるのでしょうかね。昨日ワールドビジネスサテライトに
少しだけ紹介されてましたが5000万円〜中心（75㎡〜中心くらい？）
と言ってましたね　まあ広さが合ってればちょうど坪220
ですね　妥当かな・・といえばそれまでですが昨年のCFTやPCTの
値段を知ってるとため息が出るお値段ですな・・

>>639さん
マンションが好きなんですね〜
四谷の物件？買えるといいですね

>>633
コレクターの割には仲介業者の提示数字を信じるなんて・・・。
とってもいい人なんですね。(はぁと)

これじゃあ西側だけでなく、南向きの西より住戸もＴＴが視界に入ってイマイチだね。

↑これってつまり、一番おいしいお台場方面の景色がふさがれてしまうということだ。

ＴＴって何ですか？
何階建てですか？

ひょとしてＴＦＴビル（東京ファッションタウン）のことか？
５００メートルくらい離れてるので、影響は限定的ではないか。

ここの目の前は、テニスの森公園なので、南側眺望は将来も確保されると思ってます。

>639さん
この物件が販売開始しても、この掲示板見ててね。
230で売り出して売れ残った時の弁明が聞きたいから。

目を養えねぇwww
目を養って有明？

豊洲でのゆりかもめと有楽町線の乗り換えは地下などでつながっているのでしょうか？
乗り換えには何分くらいかかるのでしょうね？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください！

繋がってないよ。
まあどっちも電車多くないから
7,8分みておけば良いんじゃないでしょうか。

シェルタワー通れば雨には濡れないと思ったけど、朝も通れるのかな？
それより有明テニスの森駅が空中なので寒そう。

繋がっていないとなると雨の日はわざわざ傘をさして乗り換えなんですね。
乗り換えにも結構時間かかりますね。
折角、最寄駅から５分（実際はもっとかかるかもしれませんが・・・）のＭＳなのに豊洲での乗り換えが不便なのは残念です。

本気で検討しているなら豊洲駅下見しましょう。

>>655さん
みんな〜冷たいですね〜
つながってますよ。シエルタワー経由。

シェルタワー経由は始発から終電まで経由できますか？

今日、やっと分かりました！
ここの西側に建築予定の３３階マンションと、こことは
併せて２１００戸超のツインタワーになることが！

ＴＴ有明とは、ここと西側タワー併せたことなのでした。

事業者は同一、建物外観及び形状は、ほぼ全く同じようです。
西側の共用施設の中身は不明ですが、ここと西側建物とは一部連結されるようです。

ここと隣のタワー購入者について、
武蔵小杉の三井タワーのようにそれぞれの共用施設を、それぞれが利用できるのかについては
現在不明ですが、２８日には教えてくれそうです。

そうなると、合計２１００戸もあるので、今あわててここを購入しなくても
価格や地区全体の開発状況等を鑑みて再考する余地ありになってきました。

なんか、目の前の勝どきのＴＴＴに、規模といい、共用施設の中身といい、
間取りといい、ホント、よく似てきましたね！
これで、価格も似てくれば、即時完売間違いなしですけどね！

>>664
建物外観及び形状が、同じようには見えないんだが・・・
即時完売なんてありえるのか疑問ですなぁ。

それに
話題になるのは、豪華な共用施設ばかりで、
肝心のマンションの構造や強度や、専有設備の方がまったく話題になりませんね。

売りとなる部分がないのかもしれませんが、
マンションの基本は豪華な共用施設じゃないですから、早く情報を出して欲しいものです。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/SearchServlet?ID=85449
オリゾンかガレリアか分らんが、実際の取引はこんなもんか・・・。

６３９です。

来客や筍掘りにまぎれて、ちょっと見てないうちに、いろいろ書き込みいただいていて、失礼しました。

＞６４３さん、６４９さん
ありがとうございます。

＞６４４さん
はい。いい人なんですよ。

＞６５０さん
がってんです。

＞６４１さん
６６平方メートル（２０坪）の低層階、日当たりあまり良くなし　の住戸が４０００万円（坪２００万円）だったとしましょう。
賃貸に出した場合、賃料は２０．５万円〜２２万円程度と予測します。
２１．３万円とすると、管理費・修繕積立金を差し引いて１９．６万円程度が月額の収入。年間２３５．２万円。これは年利回り５．８８パーセントになります。

これなら投資採算に十分乗るでしょう。
分かりやすさのために、これを全額ローンで買うとして考えるといいです。
金利、返済期間によりますが、ざっと４０００万円ローンは年２００万円の返済。家賃が２３５．２万円ですから、なかなかおいしい話だとわかっていただけるでしょう。

いろいろ重箱の隅をつつくような反論があるでしょうが、私の実践経験に基づくノウハウを善意でお教えしているだけですので、素直にお聞きいただけるとありがたいです。

空室になるリスク、家賃下落のリスク等を言い募る方がいそうなので、これについてだけ一言。
私の長いかつ多くの経験からして、ほとんど心配いりません。
多少の資金的余裕と強い精神力があればオーケイです。

突っ込みどころ満載ですね。

これからマンションが多数建設されたら、賃料も下がるんじゃないの？
今は、希少価値みたいな感じで高値賃料のような気がする。

TT有明って。。もったいぶってるけど。
何でもないよ。

>>671
固定資産税＆キャピタルロスすら計算されていないぞ。
5.88%の利回りは、まさに机上空論ですな。

管理費だって年々値上がりするし、大規模修繕なら一時金徴収もあるし、
店子変われば仲介手数料も広告料もあるし、最低限リフォームとかもあるしね。
最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。

まあ細かいことを言えば、いろいろあるが、店子がかわると広告料？
そんな業者がいたら、別の業者にすればいいまでのこと。
私、あまたの賃貸で、そういうもの払ったことはありません。要求されたこともありません。言ってみるだけといった感じでちょっと言ってすぐ引っ込めた業者が、昔いたかも程度。
仲介手数料１ヶ月は、礼金２ヶ月で差し引き+１ヶ月。そんなこと分かった上で言ってると思うが、そうだとしたら、無知な人を惑わすだけなのでは。

リフォームも大した額ではありません。
大規模修繕による一時金徴収。実際自分のマンションでされた経験はおありなのでしょうか。
私は１回だけ徴収されたが、これは昔の修繕積立金が極端に安く、かつ現在のような修繕積立基金の徴収がなかった時代の物件。
現在の物件。
高輪ザ・レジデンスの４０平方メートルくらい（賃料２０．５万円程度）で１０年目１１．７万円、２０年目１６．９万円、３０年目１１．９円という計画案が出されています。累計４０．５万円。
１．３５万円。年平均で１.３５万円にすぎません。

最近はフリーレント○ヶ月なんてことも。
これにいたっては笑うしかありません。
店舗の話じゃあるまいし。作り話みたいな話はやめましょう。よほど僻地のバス１５分、バス停から徒歩１０分といった物件なら分かりませんが。

固定資産税は、入れるべきでした。
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。

キャピタルロスを言うならキャピタルゲインも考慮すべき。
ここの低層階が坪２００万円程度で買えればキャピタルロスは、ないのではというのが、私の見立て。異論のある人ももちろんいるだろうが、そう思ったら買わなければいいでしょう。

いずれにせよ、あまり経験がなく賃貸はリスクが一杯と思っている人が多いように思いますが、好立地の人気物件を、比較的割安な価格で購入する限り、リスクは非常に小さいですよ、といいたいだけです。
割安の分かれ道は、現在では利回り５パーセント弱といった所でしょう。
この物件で言えば、固定資産税、大規模修繕費、リフォーム費用等を考慮しても、５．８８パーセントが５．５パーセントに低下するか程度ですので、話の大筋は変わりません。

３０年目１１．９万円
に、お詫びして訂正。

>>680さん
そこまで力強く否定するなら、検討外なのですよね？
ここに来なくても良いのでは？

>>685
固定資産税があまりかからないのは、新築で購入した場合の最初の数年だけ。
その後は、かなりかかる。

現在は軽減措置があるからね。しかしその軽減措置も、もうすぐなくなる可能性が高い。
すべては政策次第。

それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

もう少し真実を語って欲しいものですな。

>>それに戸建と比較してマンションの場合は、建物部分が多く割高。

そう単純ではないです。
都心の坪単価の高い物件なら土地分が過半をしめ、かつ戸建ては経年劣化で、年率６〜８パーセントの減価を見込まねばならないが、優良マンションなら同２パーセント程度の減価ですむ。

固定資産税については、もう少し詳しく書けばよかったとは思うが、
ただ東京都の金持ち優遇策で、とりあえずは、ほとんどかからないといっていいくらい安いですよ。
と＜とりあえずは＞としているのだから、揚げ足取りに近い。

いずれにせよ、反論は具体的にしてほしい。
例えば、広告料とかフリーレントとか、多くの人は信じておられるのだろうか？

戸建ての減価は建物価値分についてです。

ここの西側低層はあれだけ条件が悪いので、坪200位になれば、金額面での魅力は多少出てきますね。
また、ガレリアの東(住友による33Fタワーで眺望×)、オリゾンの西(社宅・賃貸MSで中層まで眺望×)等、後々の手離れといった面には響いてくるかもしれませんが・・・。
しかし、この地区はなぜかお互いのマンションで潰しあって、相場を下げる動きに繋がってますね。
どこか仕切るとこが出てこないかのかね？

あの広大な空き地を見ると、
まだ足立区や墨田区の坪200万以下のマンションの方が良いんじゃないかと思ったりもする。
全く完成してない街の賃貸需要ってあるんでしょうか。

先日、他のブリリア物件を見に行った際にマーレは280万／坪と言われました。
もちろん条件によって安い部屋もあるのでしょうが・・・・何かの間違いであって欲しいです。

マーレの東側にもＭＳが建つって言ってました。（みなさんはご存知かもしれませんが・・・）

東雲＊＊＊の墓場的物件にならんといいが。

坪２８０万円ですか。
そのくらいはするでしょうね。
東雲＊＊＊ですか、そんなことにはなりませんね。大量のマンションが
できれば、発展しますからね。

ありえないけど本当に２８０万だったら普通は豊洲買うし、墓場にもならん

280万ですか。
じゃ豊洲住友ツインは350万決定だな。

＞＞６９１さん

新築は割安物件が買えるという大きなメリットがあります。
白金タワー、TTT、赤坂ＴＲ等が買えたとすると、その時点で、相場より２５〜４０％くらい、割安で手に入り、その後の相場上昇で、現在時点で５０パーセントから・・（ここを入れると突っかかってくる人がいるのであえていれず）パーセントアップとなり、頭脳労働だけで、大きな利益がえられるわけです。

利回りの高い物件は、中古の場合、一般に資産価値と反比例します。築年数は古いほど高利回り、駅から遠い、僻地、なんだったら定期借地権、こういう物件は高利回り。。そんなわけで、余生短い老人が年金代わりにとか言うならいざ知らず、物件を見る目のある人は、新築超割安物件に狙いを定め、２００３年頃から、買いまくったのです。その頃ですと、利回りは８パーセント程度にはなったわけですし。

はったりですよ。
さっきメールで再度の事前内覧会案内が来ました。
GWの事前内覧会は、1ヶ月前から募っていて、
4月は何とかうまったようですが、5月はまだまだ空きがいっぱいですよ。
せっかくのGWですが、
本気で買う気があれば1日ぐらい都合つけて見に行くでしょう。
空きがこんなにあるなんて、やっぱり有明なんだなって思いました。

だいたい書き込みが少ないのに、人気があるとは思えない。
２８０じゃ、誰も近よらん。

ここは眺望は結構いいと思うけどね。といっても売りの北側はオリンピックのあるなしに関わらず、タワーが建ちまくるでしょうから、テニスの森を前にした南面だけね。
しかし、ここの西面は住友タワーで酷い目に会うガレリア東面よりも最悪。
プロパストと住友なら分るが、なんで同じ東京建物でこんなことするのか理解に苦しむ。
これで坪250超えたら笑いものだな。

有明万歳くん、「５連」って勘弁して欲しいね。五輪のこと？？

不動産屋というのは因果な商売で、本当に売れなくなるまでやめられないんですよ。
マンション用地不足から有明地区が次の大規模開発の中心になるのでしょうね。
オリゾンやガレリアも中古としてはあまり値上がりしてませんけど、有明の本格的
な開発が始まると状況は変わるでしょうね。

>>710
本格的な開発がはじまれば、それこそ先行のオリゾン・ガレリアの価値は下がる。
ガレリアの東側やオリゾンの西のように、周りを囲まれ、何も付加価値が無い状態になると思いますよ。
売り抜けるなら今のうちでしょう。
また、ここを買うのであれば南しか価値は無い。

>>712
本格的な開発始まって価値が下がるというのが意味不明なのですが？？
712個人の経緯に興味あります。買えなかった人ですか？ ならば今買えば？

>>713
需給面から下がるのと違いますか？
712さんの考えてることは分かりませんが、物件が増えれば中古もだぶつきますよね。
街は発展しても価値が下がる要因になりえるかと思いますが。

それより６００平米以上の部屋が気になってしょうがない。まじで売る気なのか？

週末の説明会に出席される方はいらっしゃいますか？
ここで出席しておくと、その後の希望住戸登録などで優先されたりするんですかね？

710ではないが、なにもないところにぽつんと建つと、将来の眺望阻害の不安がある
ということだ。タワーなど周囲が立て込んできて視界が塞がれたら
目もあてられない。
アイ◆ークタワーやコス◆ポリスの状況をしっかり研究すべきだろう。
佃のリバーシティー見てもいろいろ気が付くことはあると思うよ。

>>713
そもそもここに「本格的な開発」が無いことが問題だよね。
だから闇雲に建物が建ち、ガレリアのようなことになっちゃう。
ミクルに行けば、一発で分かるよ。
ここの将来が。