Brillia Mare 有明

>>50
貴殿の文言を元に単純計算してみましょうか。
実質３２階から１階は除くとして、
１０８１÷３１＝１フロアーで３５戸弱になります。

ガレリアは、最上階がプールではない。
どこもかしこも、煽り好きですな。

延床面積126000㎡のスケールはでかい。３３階でエレベーター１４基、
２５ｍプールの他、340㎡のスパ、４つのオーナーズスイートも良いね。
ここまでくると管理費が気になりますが、1081戸の共用でなんとか．．．

まあ、色々言ったところで、普通のサラリーマンが普通の資金計画で買える都内の物件が1000戸近く出るわけだから、それなりの人気になるでしょう。
ただ、東京建物は川崎のタワーでいきなり地場の単価を吊り上げた経緯があるから、普通のサラリーマンが"ちょい無理な"資金計画で買える価格帯を設定するかもしれないね。

この立地で妥協できる人、それなりにはいるでしょうが1000戸となるどうでしょうか？
立地と戸数を考えたら、大量の売れ残りリスクを冒してまで無理目な価格設定はしてこない気がします。

ところで、躯体構造的にどうなってるんでしょう？普通の板状コの字型マンションをロの字にした感じなんでしょうか。

豊洲ついこの間まで坪２００くらいだったのにな・・・・・・・・・

妥協、っていうほど悪い立地ではない。
通勤時の臨海線は普通に使えるし、車の便もいい。(だから物流の拠点になってしまっているのだが・・・)
23区内の大規模マンションで駅徒歩8分となると、そんなに甘い価格はないだろう。
なんといってもこれから出てくる他の物件がとんでもない価格だから・・・。

川崎と同程度との話もあるね。
高倍率ではないけれど、２−３倍で推移・・・。

魅力的な物件ですね。
もう少し回りの開発が見えてくれば。。

周りに商業施設は少ないし、りんかい線も乗り換え前提の路線だし。
立地はどう見ても悪いですよ。

確か１階にスーパーが出来る予定だと・・・

オリゾンマーレも最上階にプールあり。
それで坪２３０万円前後で売りにでている。
出てもじきなくなっているから、たいして値引きなくはけているのではないか。

それより、あのあたり一帯は、嘉悦学園に加え、ぞくぞく、新しい施設ができる。
なにもないからこそ、すっきり、きれいになるというパターン。
月島のような、銭湯があったり、ごちゃごちゃした民家があったりの、よく言うと人のぬくもりのようなものを期待する人には、だめだが、そうでない、すっきりした町並み（確か電線も地中化）を期待する人には、得がたい立地。
先を読むなら、晴海とともに一番の成長株ではないか。

上階のプールの水が怖いっていう話し、笑い出しながらも、なるほどぉと思いました。
いろんなリスク想定があるもんなんですね。
プールやジムは管理費や修繕の大きな負担ですし、実際に元がとれるほど使いこなす人は少ないと思います。
でも、住むＭＳに専用の屋内プールやジムがあるのがサプライズと考える人もいるんですよぉ。
↑は、求めるものや価値観の違いなので、議論するつもりありませんが、
まぁプールは10年くらいは使いこなして、修繕する際に理事会で継続するかつぶすかを考えればいいだろうと思います。
災害時のプールの底抜け？．．．ありえるのでしょうが、そのときは専有部もただではすまないでしょう。給排水管は各部屋のお風呂にもあるので(笑
共用部のプールが破水し、専有部のダメージの原因になったら、保険が利きそうですね？

ともあれ、あの場所に33階1000戸の存在感、できあがる時には付近に新しい高層物件も出てきそうで楽しみです。

何もないにもほどがあるんじゃないでしょうか。
何年間我慢すれば便利な街になるのでしょう。
そして本当になるんですか？と問いたい。
人生に数回の買い物でそんなリスク背負える人っているのかなぁ。
晴海とともにというのであれば、晴海でいいんじゃない。
わざわざ有明じゃなくても。

追伸、
　電線の地中化は、確か早期実施地域の対象ですが、まだ今は電柱たってます。
　オリンピックの現地調査が行われる時までに、見栄えは整備されるでしょう。

ここは晴海ほど高くはないからね。
あと、交通ってそんなに不便かね?
新宿勤務の自分としては朝夕の通勤は楽だし、車も高速は近いし、結構いいんだけど。
まあ、これは個々人なんでしょうけど。
ただ、食事系が非常に弱いよね。

有明万歳さんに同感。
この地域は、住んでみて分かる感じですね。単身者や最近流行の、ディンクスですかそんな方々には、とても快適だと思います。それぞれのライフスタイルが有りますからね。
有明万歳さん同じマンションかもしれませんね。よろしく！

品川はあまり行かないけど、日本橋、銀座はよく車で行きますね。
近くていいですよ。
ただ、お酒を飲む時はちょっと面倒ですね。
行きは豊洲経由、帰りは結局、帰りは酔った勢いでタクシーに・・・。
あと、2杯飲んだと思えば、まあいいか、みたいな。

ここの書き込みって住んでる人だけなんですね。
参考にならないかも。

↑じゃあ参考になること書いてよ。

ごみごみした住宅街が嫌いだから有明地区には期待してる。
港南地区も似たような感じだけど、
あそこはマンション建ちそうな土地が無くなったしね。

川崎が坪単230-250だと考えると、下手すると240くらいから始まるかも。
販売時には当然ラゾーナ等の施設はないけど、なんといっても23区だしね。
東京建物はいわずもがなだけど、プロパストも上場しちゃったから、今更安くても実績作りを、ってことも無いだろうし。
まあ、共有施設に価値を見出して低層階でもいいのかもしれないが。

そんあ無知な人の言を信じていると、後で泣きをみるよ。
オリゾンなんざあ、６５㎡２７８０万（北西向き）なんてのもあった。
今は４０００万前後が妥当な評価だろう。

当時は今以上になんにもなかったから、ぼろくそ言う輩あり。
人に貸して、いろいろできてから、乗り込むといいかも。

荒川区でさえ、???な価格になってるからね。
そこそこの価格でそこそこの倍率でどうにか売れるでしょう。
ただ、大きい部屋は微妙だよね。どういう購入層か全く分からん。

主な移動手段が車の人は良いね。この物件

区にこだわらない人は晴海、有明は迷いますよね。
一度拘るとなかなか抜けられないからね。

「スタイルマドンナ」ではファミリー層への訴求力が弱いと思うのは私だけ？
なんだか、2〜3割は投資目的の購入になりそう。特に外国人。
万が一のオリンピック特需に備えて、ヤマ張り需要があるかも。

↑確かにやる奴いそー。でも上手くいきっこないけどね。

オリンピックはないね。（本気であると思ってる人はいないでしょうね）
当て込みあるとすれば、カジノ構想による転機をどうとるか。もちろん出来て状況みてからだと出遅れでしょう。

うちにも無意味に細長い封筒がきました。
妻と一緒に「こんなとこに住むなんて、ありえない（笑）」と笑ってしまいました。
よほどテニス好きの人とか、オリンピックマニアの人なんかしか住まないのでは。
賃貸で数年住むんだったら面白いかもしれないけど。

変な夫婦

うちも来ないな・・・。登録したのに。

略はBMTでいいんじゃない？

BMAでいいんじゃない？

けさの新聞報道によれば、オリンピックを見越した晴海の新スタジアム計画がかなり怪しくなっている感じ。
各競技団体はみな神宮の改修／立て替えを求めているとのこと。

石原知事もいろいろと疑惑がでてきて、次の選挙はどうなるやら。
そうなると晴海・有明あたりの再開発計画にも影響が出てくるかも。

＞HPのURLは、www.b-m-a.jp ですね。
＞　　　　　　　　↑これじゃなんだかわからない


ブリリアタワー東京　www.b-t-t.jp
ブリリアタワー川崎　www.b-t-k.jp
と同じ流れでは？

湾岸の開発と都知事の運命は因縁の関係にあるのね。

有明に不案内なので変な質問ですみません。
目の前にあるテニスの森ってテニスコートがたくさんあるということですか？
だとしたら、今の住居も高校のテニスコートがちかくにあって
ボールをたたく音がパコパコ響いてうるさいので。

URLは短い方が口で説明しやすいし、入力もしやすいと思われます。

有明と東京建物何となくアンバランスだが
それが何か魅力的。

見れば見るほど豪華な共用施設で惹かれるのだが、本当にこれで坪単価230万円で済むのかな?

ガレリアとオリゾンは今売らないともう落ちるだけだと思うよ。
今のうちに・・

＞＞１０７

利回り８パーセントで回ってるので、余計なお世話です。

>230
坪単価おさえて、管理・修繕費が高い豊洲物件ありましたよ、

>>108さん
大事なお客様。
それもあなたの実力です。

>>109
230とは
こりゃまた、ロングパスを出しましたねｗ

70㎡で5000万位なんでしょ。
微妙な値段設定だね。

↑これってどこからの情報なんですか？

70平米5000万できたら、芝浦アイランドより高値設定だよね。
中古はここの値段にあわせて上下すると思うので、
オリゾンを新築分譲価格で買った人は笑いが止まらないかもね。

で、ここはどうなの?
何%なの?

106のつもりが、坪230という数字に吸い寄せられてしもた。
頭ワルす。

有明は名前のかっこ良さからお台場と同じ、港区と思ってましたが
江東区なのですね。
港区ならそれだけで１０％以上は高く価格が設定されるので、坪２３０万円
くらいになるでしょう。

>>114
一応参考になるかな？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070201-00000193-jij-biz

>>124
エムザの跡地は今もディファ有明があります。
全日本プロレスが入っていたりします。
問題なのは週末に行われるガキ共のイベントで、オールナイトでやってます。
去年待つには、早朝隣のローソンで乱闘があり、その後転落死事件がありましたからね。
こんな事件があったんだから、もう止めてもらいたいよ。

>>124さん
アベキャピタル（阿部木材）と佐川急便があった場所です。

33F全てが共用って凄いよなー。
物件価格に乗るか、PCT並みの管理費で来るか・・・。
それにしても豪華だな。

＞＞127さん
アベキャピタル（阿部木材）と佐川急便があった場所です。

本当ですか？佐川急便はマンションの南西と北西に残っているとばかり思っていました。
去年、お台場海浜公園から国際フォーラムに移動の際近くを通ったのですが、
わき道と思いきや交通量の多さと大型トラックの多さに驚きました。
歩行者がひとりも通行していなかったのでちょっと物騒だとも思いました。
住めばこの辺も変わるのでしょうが・・・
先日、ここは運送業者が並んでいることを地図で知り納得しました。

>>130さん
豊洲に新市場ができることを考えると
大型トラックや車両の往来は減らないと思ったほうが良いです。

>>128さん
もし本当にオリンピックが決まると、
２０１６年まで周辺のあちらこちらが工事中です。竣工後７年間です。

オリンピックがこなくても、
物件の北側の埋立地はいずれ（高層マンションを中心とした）住宅地になる予定ですが
人口減少と周辺の宅地開発の様子を見ながらの開発になるので、
2016年をターゲットとしたものより長いスパンでの開発計画になると思います。
竣工後長い期間周辺が工事中という材料をリスクでなく「期待」に変えられるならこの立地はありかと。
将来性に関しては豊洲＆東雲よりリスク高い土地だと思います。価格も高いけど…

>>130さん
127です。
本当です。通り側（テニスの森側）に阿部木材があって、
その奥（海側）に佐川急便がありました。（確かに佐川急便は何カ所かありますね）

私は、敷地内にあったアベキャピタルのマンションに４年ほど住んでました。
取り壊しで引っ越しを余儀なくされましたが、独身の私には暮らしやすい環境でしたよ。

今日、予定の敷地の前を通ったけど道路の周りの電柱が醜悪であの電柱と電線の
下をかい潜って正面玄関に入るのは興ざめです。
あの辺も電線は近い将来、地下に埋設するとは思うがいつなのか確認が必要だと
思う。

ここの地図を見ると、オリゾンの前までグリーンになってるんだよね。
テニスの森から東西を全部公園にでもするのかな？

グローブみたいって。どんなの？

半分内、半分外！
ホント？

販売時期で競合する東雲や豊洲のタワーに比べてここの最大の弱みは煙突だ。
３６０度、煙突ビューを目の当たりにすること、しかも有明清掃工場が至近であること
を考えると、ファミリーの場合には特に心理的に躊躇する要因となる。
デベもその点はわかっているので、豊洲や東雲より豪華な共用施設＋坪単価１５％引き
とする筈だ(おそらく平均坪単価２２０万円と予想→豊洲。東雲は平均坪単価２６０万円。
ここの最安値部屋は２２００万円台と予想する。)。
販売戸数の多さからどうしてもファミリー層も対象とせざるえないからだ。
もちろん、セカンド利用の割合によっては２３０万円となることも予想されるが。

オリゾンやガレリアの中古市場での価格が坪230万円前後であるから、220万だとしたら、それは15パーセント引きとは言えない。
それと煙突でそんなに下げてくれるなら、煙突物件みんな欲しがるのでは。

豪華な共用施設について言えば、これはプロパストの至近2物件=オリゾン、ガレリアと大差ない。
最上階をビューラウンジにしたことも、実はここが初ではない。
かの赤坂ＴＲこそ最上階を全てビューラウンジにした記念碑的物件。
なにか欠点を補おうと無理をしたわけでなく、実際驚異的スピードで全戸完売となった。

中古の価格は希望価格だから。
中古物件の実勢価格は表示価格は１割引きくらいでしょう？

>>141さん

よくそういったことが言われますが、そう単純ではありません。
法外な値段でとりあえず出してあるとか、相場をよく知らずかなり安い値段で出してしまったとかは別として、人気物件、希少物件ならすんなり出し値で売れることもあるでしょう。
逆に不人気物件やクセのある物件の場合、なかなか売れないので、お金がすぐに必要なら大幅値下げもせざるをえないでしょう。

それと相場の上昇過程では、あまり値引きは通りにくく、逆に下落過程では値引きが当然となります。
現在が上昇過程なのは、言うまでもありません。

また中古物件には手数料が3％+6万円+消費税がかかることも考慮する必要があります。

この周辺はスーパーはどうすればいいの？
徒歩圏でありますか？もしくは敷地内にスーパー開店の予定があったりしますか？

そうなんですよ。
143さんの言うように、有明地域は開発がこれからの場所であり、大きく上がることはあっても下がることは少ないと考えます。
私、オリゾンマーレを買ったものですが、道路挟んだ先の広大な敷地がどうなるか等、楽しみです。嘉悦学園（これはもう開校したのでしょうか？賃貸に出しているので知識不足）に加え、少し前にもらった資料だと、確か各種学校(柔道整体師かなにか？）ができて、図書館が利用(時間制限あり)できるとか、もう一つやはり何か（あまりにいい加減で申し訳ない)できて、そこのカフェテリアが利用できるということでした。

皆さんご存知でしょうが、有明北２−８−A街区(ガレリアの先？）には住友不による500戸、33階建てのタワマンができます。2007年9月着工、10年2月完成予定。

今すぐはいろいろ不便もあるでしょうが、5年後10年後を考えると、非常に有望ではと思っています。かつての大川端リバーシティのように。
というわけで、このブリリアマーレにも期待。
あ、オリゾンの管理、なかなかいい感じですよ。
賃貸に出してるといったら、賃貸人にも当方にも管理組合のこと、1年、2年点検のお知らせとか、感心するくらい、きっちりやってくれてます。あまり関係ないかもしれませんが、一応プロパストは共通なので。

＞5年後10年後を考えると、非常に有望
おっしゃるとおり有望ではありますが、期間は１０年後２０年後という
スパンだと思いますね。
むかしはマンションと言えば狭いけど生活利便性が高いという立地が
魅力だったんですけど、こういう立地もありなんでしょうね今は。
立地に問題があることはデベがいちばん良く判ってるから、共用施設
を充実させているわけでしょ。

駐車場装備率も高いので、車前提で子育ての必要ない家庭には
お勧めだと思います。
庶民が買えるマンションが都心にできるということは喜ばしいことで、
この一帯の開発の先駆者であるプロパストに拍手でしょうか。

とりあえず買っとけ。
有明、勝どき、晴海はまだまだ安いからね。
ツインパークス、白金タワーを買うつもりでここを2部屋買いなさい。

ちょっとプロパストが強気になるニュースが出てしまいました。

マンションの中古価格と新築価格を売り主別に比較、上昇率1位はプロパスト
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q1/525897/

株は上がりますように(-人-)