パーフェクトな暮らしを求めて
たどり着いた有明という地
自然と寄り添うこの場所で始まる
ビックプロジェクトが叶えるのは
高揚と鎮静
双方を手に入れる贅沢
だそうです。
所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
[スレ作成日時]2007-02-02 11:49:00
坪２５０と予想。
あれだけ眺望が良くて安くて、そこそこの仕様だったガレリアが
結局最後まで売れ残り物件になった事を考慮すると、
坪250万で売り出した時に大量に売れ残るのは目に見えている気がする。
東建も商売上手だから、もう少し考えていると思うよ。
坪230万くらいがギリギリのラインだと思う。
坪250だったら大方の人が東雲や豊洲選んじゃうでしょ？
土地柄、利便性から有明は
若めのDINKSや裕福な高齢者層にターゲットを絞らざるをえないだろうけど
ターゲットを絞るという事はその層がいなくなってしまった時には
全く誰からも相手されなくなってしまうって恐れがある。
正直250についてくる若者層はもうそんなに多くないよ。
そもそもガレリアグランデって全部売れたの？
ガレリアは昨年夏に完売してますね。
まあ、転がし屋が無理な価格であちこちに出しているので勘違いが多いみたいですが・・・。
ここは確かに坪230くらいでしょうか。
でも1000戸もあるから、もしかしたら220位までいくかも・・・。
あれ？でも秋に前を通った時にまだ販売してたんだけどなぁ。
え?
プロパストが?
それはちょっと面白い話しだなぁ・・・。
マジメなところ、営業ってどんな人だったか教えてください。
有明の変化は、グーグルの航空写真なども参考になりますよ。
今日時点、グーグルの航空写真で有明を見ると、オリゾン竣工前の2004年の夏？くらいの状況わかります。
たった３年前なのですが、付近の状況の変化は著しいですね。
今年も結構な変化がありそうですし、なにしろ中長期(2020年のOP？）での話題には欠かしません。
この付近の購入はギャンブルっていう方もいますが、そうかもしれませんね？(笑
でも大きな裏づけとして、都や区の大規模再開発プランに沿って整備され「完成」ですよね。
〜本日のチラシ〜
●オリゾンマーレ（19F 南西 2LDK 65.99m2）4,880万円
●ガレリアグランデ（25F 北西 2LDK 71.39m2）5,280万円
有明さん、2020年のOPってなんですか？
2016年のオリンピックの事では？と予想してみる
4〜500万の値引きがあって坪220万くらいなら買い手あるかな？
ちょっときついか。
おはよぉございます<(_ _)>
>>214
215の予想どおり、2020のオリンピックです。
2016年は日本に来ないことは想定内として、引き続き2020年にも立候補するかと(^^ゝ
2016年というとまだ先ですが、それまでに国内のあれこれの盛り上げイベントが行われ、2009年2〜3月のIOCの都市訪問調査までに設備や会場周りの整備が行われるかと。
今年と来年あたりが有明の開発の第一ステップですね。
・有明の丘地区（国営東京臨海広域防災公園）整備(2008)
・首都高晴海線の有明-豊洲間開通(2008)、豊洲-晴海間開通(2012)、
・中央市場の移転(2012?開場)
・環状第2号線延伸部全面(有明-豊洲-晴海-勝鬨-築地)開通(2015)
などなど、付随するソフトな整備も楽しみです。
．．．．．はやく電柱消えますように(-人-)
有明万歳さん、156さん、小学校情報ありがとうございました。
私が見たのはまさにその情報だったと思います。
有明はあの「これから」って雰囲気が好きなんですが、
有明小学校・中学校、出来るのであれば
これから子供って層にも嬉しいです。
うちは前向きに検討してますよー。
って、まずは値段、値段ですが・・・(^^ゞ
東側は早朝から深夜まで月島倉庫の配送トラックの集配騒音がやかましい。南側もかなり煩い。
採光は真北以外は極めて良好。
眺望は東側は１２階までは望めず。西側は４階まで望めず。
価 格 予 想 → 思った以上に強気価格(新新価格になりそう)
１２階まで ２０階まで ３０階まで
東側低層→坪２００万円 東側中層→坪２２０万円 東側高層→坪２４０万円
南側低層→坪２４０万円 南側中層→坪２７０万円 南側高層→坪２９０万円
西側低層→坪２４０万円 西側中層→坪２８０万円 西側高層→坪３００万円
北側低層→坪２２０万円 北側中層→坪２６０万円 北側高層→坪２８０万円
角割り増しは２０％
プレミア階の平均坪単価は４００万円
すばらしい分析でました。＜222
あの付近は配送センターがたくさんあって、以前は朝の配送トラックが渋滞してました。
（今は宅配のトラックは時間帯がずらされたかそれほどでもありません。）
長距離用のトラックも多く夜は道路待機も見られます。
また、開発工事が多いということは工事車両も多く走る可能性あります。
以前は湾岸線や東雲方面に抜けていたダンプが今はレインボーブリッジへ抜けているようです。
（まぁ居住者が増えるとルートや時間帯は変更されるもんですが）
低層１〜２階は居室ないだろうと思います。３〜６階は投資用ですかね。
道路に面した南側、将来も眺望の妨げはなさそうですし日当り良いです。
反対の北側、静かだろうし昼夜の眺望も最高ですが、選手村の影響もありえます。
値段設定が楽しみです。
住むのであれば、
小中学校の前に、大型スーパーを。
小中学校の後でもいいから、総合病院を確保されたし。
めどが立たないと見送りだな。
生活住居の付近に学校や総合病院があるのは弊害も多いと考える。
まず「騒音」が増えるだろうし、何かあるたびに車も人も溢れかえる。
有明は、うまく商業地域と文化地域と住宅地域、そして特殊なビジネス地域(パナ館や日本科学未来館や国際展示場など）が手の届く範囲にあるのが大きな魅力の１つ。
豊洲もお台場も夜中も営業してるジャスコ東雲店まで自転車で余裕の圏内だから充分。
ファミレスもあると便利だが、目の前の通り沿いにある必要はなく、湾岸通り沿いにあればいいかな。
でも、電柱は早く埋めてほしい(^^ゝ
ををを？（＠o＠)
P社も単独で安いマンション売っていればいいのに、T社と組んで高いマンション作ってしまったね。しかも、この場所で1000戸とは、完売にどれくらいかかるのだろう。
男の足で早歩きで１３分でした。
新橋に行く場合有明から乗るより、お台場海浜公園からの方が早いです。
私は徒歩より自転車で移動していましたが、とにかく橋の上は風が強いです。
231さん、そうですよね。なんで表記しないのだろう？
199さん へ
「ブリリアの更に台場寄りに、もう１棟のマンション建設は決まってるから、
それとガレリア隣の住友物件を入れて約3500世帯か。」
台場寄りに2000戸のマンション計画があるのでしょうか？
有明地区合計の意だよ。
内訳は、オリゾン＋ガレリア＋ブリリアで約1900世帯。
んで、住友MS＋台場寄りMSが約1200〜1600世帯と予想しているのですが。
でも、そんなにたくさんの戸数果たして売れるのかな？
222さん、わかりやすく詳細な分析ありがとうございます。
やっぱりここまで上がっちゃいますか。
これじゃタワーズ台場売り出し時と同価格ですよね。。
「ブリリアの更に台場寄りに、もう１棟のマンション建設は決まってるから・・・・・・」
って何処の不動産会社ですか？ 規模等の具体的な情報をお願いしたいです。
>>236さん
公開されてる情報だからokだと思いますが、「有明４棟目プロジェクト」は
以下の資料の35枚目(資料内32頁）をこっそりご覧くださいね？
http://ir.eol.co.jp/EIR/3236?task=download&download_category=eir&a...
（URLが見えない時は、プロパストHPから2007/01/16に行われた中間決算説明会資料を探して）
但し、ブリリアの販売中は付近の計画の詳細は公開されないと思います。
この付近のちょっとびっくりな内容も書かれてますが、デベの話（質問など）はデベ版へどうぞ。
237さん
pdf見ました。青海にもMS計画があるのですかね？
そっちの方に目が行ってしまいました。
>>237
面白いですね。有明４棟目は画像から推測するにヤマト隣で今整地しているところですかね？
>>238
青海はスモールオフィスですよ。これはこれで面白そうな案件ですけど。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/07/20g7e200.htm
東雲の２棟は既出の賃貸タワーでしょ
順位100まで落ちました。
救いあげるネタがない(^^ゝ
しょーーがないから、豪華設備である「プール」についてひとこと。
ＭＳ内プールはあると豪華気分で誇れますけど、現実には使う人は限られます。＜少ないです。
理由は簡単、
・そのまで時間に余裕のあるセレブな人が少ない。
・生まれつき泳げない。
・水遊び気分で使いたい人とスポーツとしての遠泳をする人とコースの振り分けが難しい。
・保健所の指導で乳児幼児が使えないので、ママさんが利用しづらい。
・設定された使用料が公共の「有明スポーツセンター」より高い。
・ご近所さんに水着姿を見せられない。
意外に最後の理由が大きいようです(笑
でも館内プールは魅力です。
プールは分譲時の客寄せにはいいけど、維持費が異常に高いからお荷物になってるマンションが多いそうな。
プールは修積とかが当初計画より高騰
が必死施設也。
まさに客寄せ施設典型。
１０年後の発展にかけるのか・・・。
似たような境遇だったＷコンフォートは勝ち組になったけど、そもそも爆安だったってのがあるからね。
この価格で賭けにでれる人はどのくらいいるのだろうか？
デベ営業 乙！！！
私的にはとても駅近ではないでね。
駅近の感覚としては10分以内ですね。
この立地で坪250万以上は、永住覚悟の住み倒しに
しないとつらい気がしますがどおでしょうか？
言葉足らずでした、１０分で建物出てから改札ね。
10年、ほんとに再開発が成功するのかしないのか
我慢しながらの生活に耐えられるかが問題。
再開発が成功してから10年後に買えばよい話な気もするし。
ここならせめて坪220〜230万くらいじゃないと大きな買い物する気になれないかなー。
この近辺の中古売買の実績は坪200台〜210台位。
ここは坪230位でしょう。
これを越すと、さすがに1000戸の販売は難しいのでは・・・。
意外とビーコンもこんなものなのでは、と思っているのですが。
中古は手数料がかかる。
ガレリアは駅から遠い。
オリゾンは坪200台では買えないのでは。
今朝は、ちょっと暖かい風が吹き気持ちが良い有明でした。
が、その後、風も雨も強く振ったようです。
有明の「風」は半端ではありません。＜湾岸はどこも似たようなものでしょうが。
この物件をお勧めできない方の条件を勝手に考えてみました。
・風が強くても頑張って歩ける人（＝飛ばされない人）。
・住まいは駅前でないと納得できない人又は歩くのが嫌いな人（今のところ車イスなどにも優しくありません）。
・頭の上にプールがあると不安になる人。
・豪華な共有設備に惹かれて、入居してからいきない「いらない」という人。
・先々の開発が不安で夜も眠れなくなりそうな人。
・まだ詳細も明らかになっていないのに壷単価だけで要る要らないを断言する人。
などなど。
今後も発言を見ながら追加していきたいと思います。
1000戸もあることだし、デベの社員の方も購入される方いる気がします。
値段公表が楽しみですね？（＾−＾）にっこり
臨海副都心なんて「風の街」と揶揄されるくらい風が強いのに
風が強くても頑張って歩ける人にはここはオススメできないの？？？？
変なの。
物件から各駅までは徒歩１０分圏内なので辛いという距離ではないですが、
りんかいせん国際展示場駅を利用する場合、高速の真上の橋を渡ることになるので
騒々しさと怖さを感じますね。
隣の東京テレポート駅のブリッジみたいに屋根がつくとよいのですが…
有明なんて住む場所じゃないよ。
日常生活を送るのにスーパーみたいなところは必須だと思うが。
オリゾンは今急落中
田舎に住む感覚で、日常的な買い物に車出すのが苦じゃない人じゃないと厳しいのぅ。
りんかい線の駅からだと夜道はどれくらい暗いんですかね？
テニスの森とコロシアムの間を抜けてくる感じですよね…
お勧めできない人とか条件列挙し続けてたら有明に誰も住めないよ（笑）
価値観の押し付けはいかがなものかと。
多くの人は、様々なメリットとデメリットを相殺しながら、
自分の懐具合とライフタイルにぴったり合う住まいを探しているんだから。
投資で考えてる人は、当然この周辺の環境と今後の都市計画はご存知のはずだから
あとは価格だけで判断って人も多いと思う。
266さん
それは、以前のお話。道が出来ましたから。大きな橋が架かっています。
ぃえぃえ、愛してるわけじゃぁありません(笑)＜キッパリ
「お勧めできない条件」は、過去レスから拾ったものがほとんどです。
この物件の特性や地域性を理解できない又はアンチな方は、物件を検討する必要がないと言いたいだけです。
私はデメリットやリスクも充分に理解したい派ですが、内容の無いアンチなレスは見苦しく荒れるだけだと思うのです。
検討版なのですから、賛否両論のちゃんとした意見交換をしたいものです。
昨年暮れに公開された東京都知事の「１０年後の東京」は読み応えありますよ。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2006/03/DATA/20g33300.pdf
無論、臨海副都心についてもアチコチ出てきます。
東京都としては有明北地区を複合住宅地域としたいようです。
そして、その10年内の基本プランは既に固まっており、都としては次の「青海から中央埠頭」の再開発プランに着手してますね。
10年後の東京、私もまだ全ては読んでいませんが、ぜひご覧くださいね？
10年なんてあっという間です。（っといってちょっと悲しい気分）
そうですか？東湾岸エリアスレ等でもお見かけしますが、
愛していると思うけれどなあ。
それはともかく、「10年後の東京」は夢がありますね。
東京に緑と水辺がもっと増えてほしいなと思います。
（しかし、「10年後の自分」は想像したくない…。）
失礼・・・
東京都の「１０年後の東京」のＵＲＬは、
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm
の間違いでした<(_ _)> 東京都への愛情もありません(笑
単に不良資産売却したいだけでしょう。ここが良くなるかどうかは相当未知数。
DINKSだったら有りかな。子供できたら賃貸へ回す。今の価格ならぎりぎり回せるかも。
東京へ１１分で行けて、あれだけ緑が多くて静かな場所は意外とファミリーにもいいかもよ。買い物は便利とはいえないけど、生協なんかの宅配をしてくれればＯＫじゃない。
DINKSこそ買い物便利じゃないと困るよ。
生協の宅配も細かな日時指定出来ないでしょ。
DINKSは平日は夜中しかいませんし。
ライバルは新浦安
買い物は週末に一週間分まとめてねっていうアメリカ的発想で問題無し（今もそうだし）。
通勤は夫婦で新橋と川崎だからゆりかもめ＆りんかい線でＯＫ。
ラゾーナも一瞬考えたけど先見性でココかなぁ、というカンジです
先日用事を済ませた後、久しぶりに銀座でお買い物。
活気も戻ってきたし、やっぱり銀座はいいなぁとつくづく・・・
おっとでも、車のない我が家には、有明から銀座なんて近いようで実は遠い。
今さら車買うのもばかばかしい感じ。
かといって、勝どき・晴海は動きが見えないし・・・
とりあえず、5月までおとなしく待ちますか。
ここの駐車場ってタワー機械式８４０台ってなってるけど、
ミニバンとかハイルーフの車は、たぶん無理ですよね。
となると子供家族持ちには辛いというか・・・・
あと自分の車取り出すのに１０分ぐらいかかりそうな雰囲気がするんですが・・・
なんか凄いタワー機械式駐車場になりそうな感じですね。
タワー機械式駐車場はダメだよ。ハッキリ言って。
車出すのに時間がかかるし、メンテ費用も莫大にかかる（３０年持たずに総取替えのはず）
コストばかりかかって利便性悪い。
自走式駐車場にすべきだったね。
まず竣工まで売り切れないでしょ。
坪200でも。
１０００戸も有れば変な人や困った人が７０人位はいそうだな。
200はいいすぎかもしれないけど、220くらいじゃないですかね実際。
1000戸ですから、向きにも寄るでしょうが下層階は坪200もありえると思います。
ちょっと期待もはいってますが、周囲にまだ何もなく生活は不便でしょうから。
坪２２０もありえないのでは？
柏の葉にできる三井のタワーでさえ、１２３米で坪２１５万らしいですよ。
あの場所でこの価格で売れるなら（売れるのか！？）、ここはもっと高くなるのでは？
むこうはららぽとセットでしょ？
売りが全く違うので比較はできないよ。
だから今がチャンスなんですよ。
これから自治体主導の再開発が始まる地域としては５年前の豊洲と条件は一緒。
スーパーが出来て、高速が出来て、市場が来て…まだまだこれからですが
都心からの距離、２路線が使える便利な立地ですからこれも先行投資と考えています。
>スーパーが出来て、高速が出来て、市場が来て…まだまだこれからですが
それが本当ならな。
市場移転も危ういだろう。
先行投資で５年間も不便な生活に耐えられるもんですかね。
セカンドハウスかな
不便な生活って、お店が少ないだけでそう言い切れるんですか？
銀座、東京に近くて通勤し易い上に、緑が多くてゆったりと暮らせるし、
何せお台場が隣っていうのは、良いですよ。
ガレリア、オリゾンに住んでる方、教えてください。私は、真剣に検討中です。
>>296
真剣に検討してる方には、真剣に良い部分も悪い部分もお知らせします。
ただ〜し「不便」とか「良し悪し」は結局「価値観の相違」なので、質問事項もなるべく具体的にお願いしますね？(^^ゝ
なお「先行投資」とか考える人にもお勧めしません。
「自己投資」と考える人なら、イケると思います。＜有明
↑この２行はわかる人だけわければ良いので、質問されても説明しませ〜〜ん．．．よ！
THE TOYOSU TOWER の平均坪単価が２８５万円のことから
ここの坪単価は２４０万円以上は確実になりました。
広告宣伝費の凄さからすると２５０万円でしょう。
１２階南８０㎡で６千万円。
６０㎡台も軒並み５千万台ーＳＷ７０Ｈで５千万円丁度。
ＳＷ５０Ｊで４千万円丁度。
低層の一番小さな４０㎡の部屋で３千万円丁度。
有明万歳さん、この予想、どうでしょうか？
う〜〜ん！ 私は皆さんほど物件価格の予想ができない（根拠もってない）のですが、
一番狭い40.80m2は3000万以下になってほしいと思ってます。
一番広い最上階はお台場タワーに対抗した金額になる気も(^^ゝ
で、最初の頃に書いたのですが、1000戸もの物件、購入者ターゲットがあるはずです。
それによって価格が違ってくるだろうと思ってます。
時間のあるときに、今までのレス内で予想されてる「買う人（対象者）」でもまとめてみようかと思ってますけど、まだ２百人くらいですね？
残りは、例えば
・新市場で働く人の先買い・・50人。
・付近に移転／新設される大学生（もち親か買う）・・50人。
・豊洲の抽選に漏れ有明で妥協(笑)する人・・30人。
・成田と羽田のどちらにも通勤するＣＡ・・100人（願望込み）。
・同様に普段は海外で仕事されてる日本国籍の方のセカンド・・10人。
・プロパストの増員されたばかりの社員・・50人。
・このスレに惑わされて儲かると思って投資買いな人・・200人。
などなど．．．妄想中です。
普段は海外で仕事されてる日本国籍の方のセカンド・・10人のなかの一人ですが、
調べたところ成田へはリムジンがありますが、本数が1時間に1本、
成田からに至っては、1時間に1本もない時間帯もあります。
東京から成田エキスプレスですか？
羽田には近いけれど、正直成田は他にどのような交通アクセスがあり、最短でいけるルートは何でしょう？
当方、京成スカイライナーしか使ったことがないので・・・
所詮は埋立て地。砂上の楼閣ってやつです。
>>300
ぁぁすみません。確かに成田へのルートは（現在は）限られているかも。
私の場合は成田も羽田も湾岸高速１本で自家用車です。（ショートステイ中心。）
渋滞が予見される時や異常に荷物多い時は、タクシーで品川か東京へ。
もしかすると、ワシントンや日航東京からシャトルバスがあるかもしれません。
最短で行けるルート：(私の場合)、有明から大型二輪で成田までかっ飛びます。(荷物は後送）
最短は離陸70分前に有明から緊急発進(^^ゝした時があります。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
|
7598万円・8298万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
67.07m2・70.62m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
