Brillia Mare 有明

待ちに待ったと言う感じです。

＞１さん
スレ立てありがとうございます


うーむ・・・

マドンナ・・・。
なんか微妙な選択だな。

南はテニスの森があるから眺望も確保されるし、高いのかな・・・。
坪210位では駄目かな。

同じプロパスとのオリゾンマーレ（有明テニスの森駅には、こちらの方が２分近く、国際展示場駅には、ブりリアマーレのほうが１分近い）と比べると、立地はほぼ同じ、規模が大きく、新興プロパスとに東京建物が加わった安心感があるので、妥当値は、オリゾンの新築換算値＋アルファ。

オリゾンは今中層階、南向きにして考えると、販売中価格が坪２３０万円前後。
これに値引率、築２年強、中古なので手数料３パーセント強上乗せを考慮、結局２３０万円程度というのが、我輩の読み。

でもあの辺、これからどんどん良くなりそう。

有明は倉庫群が無くなればきれいな町になりそう。
あの巨大な埋立て空地に今後マンションがぼんぼん建つようだから（オフィス需要なし）
急いで買わないのが肝銘。

前の通りは銀杏並木になる模様、
お台場の観光地から少し離れた、センスの良い住宅街になるのかな。
交通の便で多少不便な感じはするけど、
じゅうぶん魅力はありそうですね。

有楽町線の豊洲駅、またはゆりかもめやバスを考えると不便に思えますが、
りんかい線も使えるのも忘れてはいけないですね。
渋谷、新宿まで一本を便利です。
あ、でも、値段が高い・・・

ブリリア有明は、長期貸借権付きではないようですね．．．(謎
2LDKが中心で5000万が1000戸？．．．いったい誰が住むのでしょう？
もしかして、リゾートホテルとしての位置づけなのでしょうかね。（興味津々）

70(60後半)の高層階が4000万後半でいけるとねぇ。
廊下等のデッドスペースもそんなに無さそうだし、間取りもまあまあ。
高騰した豊洲からのあぶれ組が来るのかな。

うーん・・・豊洲の購買層とは違うような気がする

湾岸で安いタワーを買えなかった人達が集うのも有り得る話。
それと市川や本八幡で検討していた人達がどうせなら23区に・・・と。

ここは三井住友が施工なのですね

12ですが。
ここてはコテハンで臨みます(^^ゝ．．．荒れたら退散します。

ものすごく豪華な共有設備なのに、間取りが小規模かつ収納少ないので、ますますターゲットが見えなくないですか？
値段も貸借付きと勝手に思い込んでいたので、思いのほか高く、迷ってます。
リゾートトラストができても、あの辺の客層？雰囲気は変らないでしょうし、マーレ有明ができる２１年くらいに何かがあるのかともワクワクしてます(^^ゝ

噂話によると、あの並びのお台場側にまだ計画があるらしいです。＜プロパストの四本目？

ttp://www.b-m-a.jp/roomtype/popup_room02.html
ttp://www.b-m-a.jp/roomtype/popup_room03.html

うーむ。おそらく値段的にこのぐらいの広さがターゲットになるんだろうが、
思いっきり田の字じゃん。
しかもリビングが正方形に近くて、ダイニングとリビングの
家具類の配置が非常に難しい。最悪の間取りだと思う。

>>17
なんと！ 有明万歳さんじゃないですか。
お久しぶり。

>値段も貸借付きと勝手に思い込んでいたので、思いのほか高く、迷ってます。
って価格出てるの？

>>18
まあ、これでも廊下を少なくしてるから、いいんじゃない。
それよりも外廊下であることが気になった。
どうせならさぁーーー。。。

>>21さん
確か、内側廊下（中側廊下？）でしたよね？　ならば風雨避けはあるでしょう。
ですが、あの豪華な設備と１４機？のエレベータなどの管理費や積立金が・・・・

>>20さん
販売は６月と書かれてましたね？ 値段はまだ出てませんよ。2LDK・5000万という情報だけ。

こんばんは！愈々来ましたね。これどうなんでしょう？万歳さん同様有明を愛しております。

マドンナのギャラが販売価格に入ってるから高くなるよ。
リチャード・ギアよりギャラ高いよ多分。

アビタサローネがあった所に建つんですか？

マドンナなの？
お金かけすぎでしょ

オリゾンマーレ、ガレリアグランデ、ＴＴＴに外観、共用施設、よく似ていますね！
特に間取りはＴＴＴに瓜二つ！
南は有明の森で日当たり、眺望は不変性あり、マドンナ以上に魅力的です。
正直、とっても　ほしい　です！

ただ、あまりの豪華共用施設に管理費、修繕費は一体いくらになるのかな？
おそらく販売価格は２５００万円〜２億円(８０㎡で５千万円台)と予想しますが
当初月額の維持費は１㎡当り３５０円ではないかと予想します。
ただ５年後は４５０円、１０年後は６００円になり、ここがネックになりそうです。

早くモデル・ルーム見たいし、価格や全ての間取り、共用施設内容の詳細が知りたい。

共用設備要りません。
修繕の足かせになるだけ。
よってこの物件はパスです。
豪華共用設備で消費者が釣れる時代は終わってますよ、デベさん。

>>25さん
アビタサローネのとなりでアベキャピタル＆ローソンがあった場所です。

このマンション、タワーにありがちな真北向の部屋は皆無ですね。
イメージ的には勝どきの東京タワーズと同じ配置みたいです。

２０階位までは芝浦ＧＴのように
タワーの中心部を機械式駐車場とするようですので、
低層階は内廊下のようですね。

それと住友不動産でも平成２２年竣工予定の３３階建マンション計画が
有明地区にあるので、どっちにすべきか、悩むところです。

>>28
そうですね。こういう価値観の方は
ここの様な共用施設の充実した物件は止めた方が良いと思います。

タチが悪いのは、はじめから豪華施設があるのを承知で買っておいて
後から「無駄」「使わない」「いらない」と言い出して、管理費などを渋る方が困りものです。
必ず管理組合で揉める原因になりそうです。
豪華共用施設を好む方もいて、まだまだ人気のようですから、
こういう物件が欲しいという方も多いと思いますよ。

プールなんて修繕に一体いくらかかるのでしょう。
1000戸以上でも10年20年目には多額の一時金があるはず。
プロパストの近隣物件もそうですが、
売っちゃえば終わりっていうデベロッパーの姿勢を垣間みる気がします。

オリゾンマーレやガレリアグランデと比べたら
ここは高くなると思う
なにせ販売時期が違うからね
ブリリアなんて川崎のタワーでも＠230〜250でしょ。
ここは一応23区内なんだから
オレは＠260〜280と読むね

豊洲のトヨスタワー　→　＠２４０〜　→　免震　→　そこそこの共用施設　→　外廊下
東雲のビーコン　　　→　＠２３０〜　→　免震　→　まずまず？の共用施設　→　内廊下？
有明のブリリア　　　→　＠２００〜　→　制震？→　豪華な共用施設　→　混在？
と予想します。

販売時期から言って、３物件の競合は間違いなしですが
ここは一番戸数が多く、それなのに３３階しかなく、また交通アクセスは一番劣ります。
利便施設も現状では豊洲や東雲のものを利用せざるをえないですし、
しかも住宅ローン減税が廃止される時期での引き渡し、
さらに消費税アップの予想される時期での引き渡しで
かつ、売主にこの地区での一番の販売実績があるＰがおり
Ｐはさらに単独で、有明地区での更なる販売を企図しているようなので
販主は年度中(平成２０年３月末まで)での完売を意図するはずと思います。
それに平成２０年４月に入ると、住不の３３階タワーとの競合を強いられます。
以上から、競合物件に対する最たる差別化要因は価格となるはずです。
豪華共用施設は、いわば、人寄せのための撒餌で、最大の売りではないと思います。

33階なのは航空法の規制（羽田空港に近い）なのでしょうか。

プロパストと住不の間の需要があるかね？。ブリリアでは中途半端だね。どうせ高いプライシングするしね。この地盤沈下しそうなエリアだったら、リーズナブルなマンションしか売れんでしょう。

交通の利便性考えると、間違いなくビーコンより有明のブリリアでしょ。
ビーコンは豊洲駅を第一表示してるけど、徒歩12分。辰巳でも9分。
こっちは意外と主要駅へのアクセスのいいりんかい線まで８分。
住不はとても競合は無理だ。(おそらくいつもの長丁場を覚悟してるでしょう。)
坪単２３０は間違いない。

オリゾンマーレ、ガレリアグランでは、すでに売り物件が、そこそこあります。
オリゾンの南向き中層階が坪２３０万円程度、ただしこれには手数料がかかる。
ガレリアはやや駅から遠いので少し安い。
スミフは駅からやや遠く人気落ちる、ビーコンも３８さんの言うとおり。

ここは超大規模物件で人気は必至、坪２００とかだと、倍率高く、買えなくなるでしょう。
最安住戸ならないではないが。２３０か２３５かといったところか。平均で。
スミフなら２５０にしそう。

とはいえ、調子に乗って@250越えをしてきたら・・・。
WCTやCCTの二の舞になってしまい、住不物件と仲良く、ゴクレ風販売を強いられることになるだろう。

>>37さん
私もシロウトですが、あの区域の地盤沈下は安定（ほぼ無い）してるそうです。
埋め立て地域ですが、30年は経過しているとのことです。
むしろ、最近ようやく養生しはじめた有明北地域にほんとにOP村（高層）建つのか？と気になります。
ブリリア有明の北西側、ＯＰ村が建たなければ、眺望・夜景は最高です。日当たりを気にしない方なら値付けしだいではいいかも。
とにかく、有明はＯＰ構想によって大きく変る可能性があります。そこらへんもポイントですね。
（だけど、時期的には他の物件より手頃な値段でないと厳しい気がしますね。）

33階までは航空法の為です。
万歳さんみんなに教えてあ・げ・て。

りんかい線は、かなり微妙だよね・・・・・。
特に都心方面へのアクセス辛すぎ。

りんかい線は開業時よりはだいぶマシにはなったがよく止まる（遅れる）し、
高いし、日中は未だに直通が20分おきで、実質的利便性は京葉線並だと思う。

ただ、乗り換え駅は多いから、デベにとっては乗り換え時間を入れずに
「羽田まで○分」「東京まで○分」ってできるとてもありがたい路線。

江東区物件であることをできるだけ表に出さず、どこまで高く売れるか。。。

いくら何でも有明では200〜220がいいところでは。
ガレリアでもいつまで経っても完売できずにうだうだしてたのに、
オリンピック招致で先行きが不透明なこの近隣を高値で買う人がいるとは思えないな。

最上階３３階をすべて豪華共用施設っていうのが、新しい発想だね。
有明でもテニスの森公園前、お台場まで徒歩圏なのに魅力を感じる。
りんかい線「国際展示場」駅徒歩8分は、コロシアムブリッジ経由かな。

オリゾン＆ガレリアの中古売買価格を参考に考えたら>>38 , >>39さんと同じく@220〜230位だと思う。
眺望が確保される中上層南向きは250超えるでしょうね。プレミアムフロアが丁度300位じゃない？

２５メートルで４コースのプールが最上階にあるのは良いのだが
この立地、埋め立て地における本件建物の耐震性はどうなのか？

亀裂が入った場合の漏水の被害は、天空からの津波来襲ともいえ、
その階下の住人の身体生命の安全性への侵害は無論、
(特にｐｒｅｍｉｕｍとなる上層階においては
階上からの水及びコンクリ等の落下の危険を危惧する)

そうなった場合には、全住戸についての資産価値を一瞬で消滅させるのでは？

制震構造の場合には上層階の揺れの低減は
免震構造の場合の３分の１程度と言われているから、
本件建物が免震不採用となると、この点が心配だ
ー本件建物は立体形に近いので板状や塔状の建物に比較して揺れは逓減されるのか？ー

同じくプールを最上階とするオリゾンマーレ、ガレリアグランでは
この点の対策、デベの説明はどうだったのかね？
ーまさか、この点の検討及び説明を受けないで購入してないと思うが．．．ー

埋立て地のタワー物件買う人はそこまで考えていないと思うよ。
地震については神戸のポートアイランドを引合いに出すけど、
あっちと江東区湾岸では支持基盤が違い過ぎ。
こっちは60m以上杭打ったところで粘土質の地盤なんだよ。

３３階（実質３２階）で1,081戸って、１フロアーの広さが凄いってことだね。
エントランスホールも完成予想ＣＧを見ると、まるで都心のオフィス並だよ。

この巨大マンションを平成21年3月下旬入居まで、２年工期で完成させるって、
最近の技術進歩を感じさせられる。今後タワーは長谷工並にバンバン建つかな。

>>50
貴殿の文言を元に単純計算してみましょうか。
実質３２階から１階は除くとして、
１０８１÷３１＝１フロアーで３５戸弱になります。