Brillia Mare 有明

なぜプロパストが1位なのか？

私はこの疑問への解答を発見した。

この調査は2000年以降の物件だけが対象。
マンション市況は2003年あたりがボトムなので、2000年から02年、03年前半分譲の物件は苦しい。
大手は当然この時期にも、物件をかなり発売している。

一方プロパスト。同社の場合、この時期の物件はごく少ないとおもわれる。特に2000年、01年あたりは、ほとんどないのではないか？メインはオリゾン、ガレリアでこれで稼いで、1位ゴールインというわけだ。

まあ、プロパストの責任でなく、こういう統計を安易につくり、安易に発表するマスコミを、どうかと思いますが。東京カンテイの統計とか。

話題性のあるデータにしないと売れないからですよ。

この区域には、新しい小学校の設立予定があると
以前どこかのスレで見たのですが・・・
どなたかご存知でしょうか。
現状ですと、おそらく東雲小学校になるんですよね？

有明万歳さん、
いつも参考にさせていただいてます！

>>155さん、
「豊洲・東雲・有明(東湾岸エリア)の事をはなしましょう 弐」のこれでは？

> No.978 by 匿名さん07/02/16(金) 13:03
> 江東区の「平成19年度予算案プレス発表」の中で、> 有明地区の小・中学校の新設が挙げられています。
> http://www.city.koto.lg.jp/profile/kuho-koho/press/15719.html
> ２−２ （仮称）有明小学校・有明中学校を新設
>
> 場所は公表されていませんが、文京地区でしょうか？
> 開校予定は平成23年4月です。

既存の工場地帯や商業地帯を虫食いで住宅開発をした場所よりは、
広大な土地がこれから開発されていく有明の将来性は高いように
思えます。
ただ、時間は１０〜２０年くらいかかるとは思いますが。

おそらく東京オリンピック招致は失敗するとは思うんですが、
その後の土地の使い方に不安を感じます。
工場建てられても文句言えないですよね。

ここの平均坪単価は230万円〜240万円になります。
土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝25万円／㎡×19,646.77㎡
　 　＝491,169万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積
　　　＝33万円／㎡×126144.63㎡
　　　＝4,162,772万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（491,169万円＋4,162,772万円）×0.15
　　＝698,091万円・・・③
※　経費→造成費、宣伝広告費、維持費等
①＋②＋③＝5,352,032万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝5,352,032万円÷126144.63㎡×3.3㎡／坪
＝140万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝140万円／坪÷0.7
＝200万円・・・⑥
デベの利益を20％にするか15％にするか調整中
20％の場合には平均坪単価は240万円
15％の場合には平均坪単価は230万円

平均坪単価は240万円の場合には
2600万円〜2億円を予定
80㎡の3LDKは6000万円となります。

現状は坪240万円の線が濃厚です。

たぶんオリンピック招致は失敗して、さらに８年後再チャレンジ。
そのため選手村予定地は長期に開発されずに行くような気がします。

ここって構造は免震ではないですよね。
東雲／豊洲と免震ALL電化で続いたもので。
耐震でしょうか？

今、流通しているパンフは「Outside（概要)」で役に立ちませんが、
「Inside」が３月中旬に出るらしいです。そしたらある程度設備なども見えてくるかと。

．．．．．．．．Outsideにもせめてマドンナの卓上ポスター付けてほしかった（ボソ

あの不便な何も無いところで坪２４０万だと躊躇するな。

人間がつくった土地だから、それなりの価格でしょう。埋め立てには莫大な費用がかかります。元からある土地じゃないんだから、埋め立て費を考えれば安いよ。

>>167
免震だと風が吹くだけで、揺れるから、湾岸沿いだと強風があるから気持ち悪いんじゃないですか。

人間の作った土地だから安いんですけど、普通。

埋め立て費を考慮するはずないだろ（笑

埋め立て費は考慮するでしょ。
東京都が事業者に土地を売却する際には。

土地代が安いんだから価格に反映させろというだけなんだが？？？？

原価とか一切関係ないでしょう。
買いたいと思う人がいる限り値段は上がっていくもの。

高い値段を付けるのは勝手だけど、不便な立地で買い物ひとつにも苦労する所。
坪250万で1000戸供給で順調に売れるのだろうか？
不便で高くとも買いたいと思う人がそんなにいるのかな？

人工とは言え、東京湾岸の土地はそれなりに高いのでは？
東京から数100㎞離れた自然の土地よりずっと高いと思います。

「不便」というのは相対的な概念です。
東京都心に通勤するのに、有明と、東京以外の各県と、
どちらが便利ですか、という話です。
他県から有明への流入はいくらでも考えられます。

e-mansionの「住民板」のガレリアグランデのスレを見ると、
困った人たちもいるようで、いろいろもめそうですね……。

>>179さん
178です。
現地をご覧になった感覚は大事にされるとよいと思います。
千葉県にもっと安く住居を手に入れて、しかも幸せな
生活を送れるのなら、それが一番よいと思います。

都内湾岸エリア内に限れば明らかに不便だよね。
立地を考えれば坪２００万切ってもいいくらいだと思うが。

有明の新埋立地の目的は住宅地。
つまりオリンピック宿舎などの場所はもともとマンション用地。
オリンピックがなくても、将来的にはマンション街になることは確実な場所。
今は不便だが、10年まてば、便利になるだろう。
環状2号線を通るバスもできて、汐留、新橋も近くなると予測。

10〜20年待てば暮らしやすくなるって事か。
10年我慢しなきゃいけない上にものすごい賭けだな。

10年後に街がそれなりに発展してきたら坪240万でも良いけど、
今　何も無い・買い物するとこも無い・通勤だってゆりかもめかりんかい線で不便。
将来どうなるか解らない。
それでも買いたいと思える人だけが買えば良いと言う物件です。
東京建物が絡んだ時点でボッタクリ価格になるのは見えてた事だし。

この辺りは生活環境が整っていないから不便だよ。

１０年生活の利便性を犠牲に耐えて待つって、ちょっと長すぎ。
投資で自分は住まないなら、賭けてもいいんでしょうけど、
１０年後って住み替え考えててもおかしくない長さですよね。

CMが結構流れるようになりましたね。
夏の販売開始なのに、動きが早いな。
1000戸は確かに多いからかな。

温暖化による地盤沈下リスクがあるから値段下げないと売れないのでは。マンションは長期の買い物であることを十分認識して購入を検討する必要がありますね。一生居住するには怖いし、売るにも賃貸に出すにも、当該リスクが発生してからでは損するだけですからね。

今日　別の用事のついでに現地に行ってきましたが・・・・・
何もないですね・・・・
これで坪240万なら確実に見送りです。
りんかい線の国際展示場駅から歩きましたが10分以上かかりました。
最寄り駅から徒歩10分以上となると中古販売時の価格もそう期待できないし、
何より生活するのに困る立地で車が無いとどうしようもないというのは・・・・

>>191

温暖化と地盤沈下は全く関係ないですよ。
温暖化による海水準の上昇でしょ。

>>193
どういうルートで・・・？
因みにここって１Ｆにスーパー入るんだって聞いてたんだけど。
あれって無くなったの？
１０００世帯＋オリゾン＋ガレリアでそこそこ商売できると思ってたんだけど。

ブリリアの更に台場寄りに、もう１棟のマンション建設は決まってるから、
それとガレリア隣の住友物件を入れて約3500世帯か。
そうなればスーパーを誘致できそうだけど。
ま、3〜4年先になるだろうけどね。