Brillia Mare 有明

>>21さん
確か、内側廊下（中側廊下？）でしたよね？　ならば風雨避けはあるでしょう。
ですが、あの豪華な設備と１４機？のエレベータなどの管理費や積立金が・・・・

>>20さん
販売は６月と書かれてましたね？ 値段はまだ出てませんよ。2LDK・5000万という情報だけ。

こんばんは！愈々来ましたね。これどうなんでしょう？万歳さん同様有明を愛しております。

マドンナのギャラが販売価格に入ってるから高くなるよ。
リチャード・ギアよりギャラ高いよ多分。

アビタサローネがあった所に建つんですか？

マドンナなの？
お金かけすぎでしょ

オリゾンマーレ、ガレリアグランデ、ＴＴＴに外観、共用施設、よく似ていますね！
特に間取りはＴＴＴに瓜二つ！
南は有明の森で日当たり、眺望は不変性あり、マドンナ以上に魅力的です。
正直、とっても　ほしい　です！

ただ、あまりの豪華共用施設に管理費、修繕費は一体いくらになるのかな？
おそらく販売価格は２５００万円〜２億円(８０㎡で５千万円台)と予想しますが
当初月額の維持費は１㎡当り３５０円ではないかと予想します。
ただ５年後は４５０円、１０年後は６００円になり、ここがネックになりそうです。

早くモデル・ルーム見たいし、価格や全ての間取り、共用施設内容の詳細が知りたい。

共用設備要りません。
修繕の足かせになるだけ。
よってこの物件はパスです。
豪華共用設備で消費者が釣れる時代は終わってますよ、デベさん。

>>25さん
アビタサローネのとなりでアベキャピタル＆ローソンがあった場所です。

このマンション、タワーにありがちな真北向の部屋は皆無ですね。
イメージ的には勝どきの東京タワーズと同じ配置みたいです。

２０階位までは芝浦ＧＴのように
タワーの中心部を機械式駐車場とするようですので、
低層階は内廊下のようですね。

それと住友不動産でも平成２２年竣工予定の３３階建マンション計画が
有明地区にあるので、どっちにすべきか、悩むところです。

>>28
そうですね。こういう価値観の方は
ここの様な共用施設の充実した物件は止めた方が良いと思います。

タチが悪いのは、はじめから豪華施設があるのを承知で買っておいて
後から「無駄」「使わない」「いらない」と言い出して、管理費などを渋る方が困りものです。
必ず管理組合で揉める原因になりそうです。
豪華共用施設を好む方もいて、まだまだ人気のようですから、
こういう物件が欲しいという方も多いと思いますよ。

プールなんて修繕に一体いくらかかるのでしょう。
1000戸以上でも10年20年目には多額の一時金があるはず。
プロパストの近隣物件もそうですが、
売っちゃえば終わりっていうデベロッパーの姿勢を垣間みる気がします。

オリゾンマーレやガレリアグランデと比べたら
ここは高くなると思う
なにせ販売時期が違うからね
ブリリアなんて川崎のタワーでも＠230〜250でしょ。
ここは一応23区内なんだから
オレは＠260〜280と読むね

豊洲のトヨスタワー　→　＠２４０〜　→　免震　→　そこそこの共用施設　→　外廊下
東雲のビーコン　　　→　＠２３０〜　→　免震　→　まずまず？の共用施設　→　内廊下？
有明のブリリア　　　→　＠２００〜　→　制震？→　豪華な共用施設　→　混在？
と予想します。

販売時期から言って、３物件の競合は間違いなしですが
ここは一番戸数が多く、それなのに３３階しかなく、また交通アクセスは一番劣ります。
利便施設も現状では豊洲や東雲のものを利用せざるをえないですし、
しかも住宅ローン減税が廃止される時期での引き渡し、
さらに消費税アップの予想される時期での引き渡しで
かつ、売主にこの地区での一番の販売実績があるＰがおり
Ｐはさらに単独で、有明地区での更なる販売を企図しているようなので
販主は年度中(平成２０年３月末まで)での完売を意図するはずと思います。
それに平成２０年４月に入ると、住不の３３階タワーとの競合を強いられます。
以上から、競合物件に対する最たる差別化要因は価格となるはずです。
豪華共用施設は、いわば、人寄せのための撒餌で、最大の売りではないと思います。

33階なのは航空法の規制（羽田空港に近い）なのでしょうか。

プロパストと住不の間の需要があるかね？。ブリリアでは中途半端だね。どうせ高いプライシングするしね。この地盤沈下しそうなエリアだったら、リーズナブルなマンションしか売れんでしょう。

交通の利便性考えると、間違いなくビーコンより有明のブリリアでしょ。
ビーコンは豊洲駅を第一表示してるけど、徒歩12分。辰巳でも9分。
こっちは意外と主要駅へのアクセスのいいりんかい線まで８分。
住不はとても競合は無理だ。(おそらくいつもの長丁場を覚悟してるでしょう。)
坪単２３０は間違いない。

オリゾンマーレ、ガレリアグランでは、すでに売り物件が、そこそこあります。
オリゾンの南向き中層階が坪２３０万円程度、ただしこれには手数料がかかる。
ガレリアはやや駅から遠いので少し安い。
スミフは駅からやや遠く人気落ちる、ビーコンも３８さんの言うとおり。

ここは超大規模物件で人気は必至、坪２００とかだと、倍率高く、買えなくなるでしょう。
最安住戸ならないではないが。２３０か２３５かといったところか。平均で。
スミフなら２５０にしそう。

とはいえ、調子に乗って@250越えをしてきたら・・・。
WCTやCCTの二の舞になってしまい、住不物件と仲良く、ゴクレ風販売を強いられることになるだろう。

>>37さん
私もシロウトですが、あの区域の地盤沈下は安定（ほぼ無い）してるそうです。
埋め立て地域ですが、30年は経過しているとのことです。
むしろ、最近ようやく養生しはじめた有明北地域にほんとにOP村（高層）建つのか？と気になります。
ブリリア有明の北西側、ＯＰ村が建たなければ、眺望・夜景は最高です。日当たりを気にしない方なら値付けしだいではいいかも。
とにかく、有明はＯＰ構想によって大きく変る可能性があります。そこらへんもポイントですね。
（だけど、時期的には他の物件より手頃な値段でないと厳しい気がしますね。）