23区内の新築マンション価格動向（その12）

>>790
マンション買うなら都心部ってのが常識になっているから、特に不便で価格も高い西側近郊は売れなくなってくるでしょうね。
坪単価３００万円超えたら買う人はあんまりいないでしょうね。

西東京はこれからです。
マンション売る時と同じ。日陰になるマンション売ってから、
日陰をつくるマンションを売るでしょ。

売れにくいものから先に処分し、価格水準を上げ、
それから真打ちを出すんです。
西東京にどれだけ各社が土地仕込んで網張っているか、
よく調べましょう。

>>794
果たして消費者がついていけるかどうか
都心を買えなかった者が泣く泣くという感じ
どこまでも続く家々、アパート、渋滞

>>777
だから不動産バブルなんだってば。今は。
バブルもそろそろ終わると思うけど。

>>765
端的な要約で感心しました。

>>765
PCTの一期100㎡を流しました
掲示板は予想よりも高すぎ、管理費高すぎと大賑わいでしたが
70平米あたりのプランはすごい倍率みたいだったです。
ただ私の検討していたプランは無風で、結局2期に流れていきました。
6千万後半だったと思いますが、3部屋で一期で売れたのは一部屋だけでした。

まあひどい仕様だったのが私が流した理由ですが、
プラスティックの部屋なんて許せなかったんで。

都心部マンション買いたいコール
何か悲壮感さえ漂ってきてるけど、
結局買える人が買って完売ってパターンが続くだけでしょ。

近郊、郊外は高値で売れ残りだらけ、
新価格問題も場所しだいでずいぶんと違いますね。

>>799
最後まで悩むことってないのかな？
PCTの低層階はオプション不可だったんであの
ビニールフローリングに耐えられるか最後まで悩んだんだよ。
一応資金的には余裕があったんで、全く別物件に
シフトしましたが、そこも、その次も抽選でそれぞれ2回落ちて
今は売れ残っていた物件にすでに入居済みです。
もうバブルの波がすぐそこまで来ているのがわかってたんで妥協でした。
今住んでる周りの最近の物件価格は、1年半前じゃ考えられない水準です。
でもどうみても普通のサラリーマンが買える坪単価ではない。
サラリーマン購買限界6千万っていうのはすごく妥当な数字だと思いますよ。

嫁さんが、ららぽの隣にエラく引かれていたんですが、キッザニア以外
代わり映えのしない現在の姿に興味は薄れたようです。
最近話題の豊洲開発模型写真で最終パンチでした。
個人的にはビバは今でも好きですが。

マンション業界はある意味将来が楽しみですね。
いつ、このぼろもうけの構造が崩壊するかなと。不謹慎ですが・・・。

土地などの原価が上がっているから販売価格を上げざるを得ないと
いうが、実際には利益の上乗せ額を大幅に増やしているからでしょう。
デベの決算の結果が好調だったのが物語っていますよね。

さすがにそれだけだと説明しきれないから、建材が高騰しているという
言い訳をしているが、販売価格に占める建材の割合など高々しれている
のでは。

まあ、目に見える設備などには従来より多少、お金をかけているのは
事実かと思いますが、見えないところや間取りでは徹底的に
コストダウンしているじゃあないですか。

本当にかかるコストを支払って購入するなら納得できますが、
デベの法外な利益のために大金払って購入するのは危険と
思っています。そのようなモデルはいつまでも維持できないですよね。
いままで煽りに煽って買い時だって購入させているんだから。
そうすると、価格は妥当な水準まで少なくとも低下するのでは。
つまり、当面は高値掴みの可能性が高いと懸念しています。

個人的にはデベの利益が減少するまでは様子見です。
本来の商品で勝負する業界に戻って欲しいと思う今日この頃。

以上、買うに買えない＊＊＊の遠吠えでした。

同意です。

ありがたいことに都心も都心に社宅があったので
喜び勇んで入居しました。

ＤＩＮＫＳの時は確かにいろいろ便利でよかったですが
乳幼児の子育てのしにくさったらないですよ…

いまマンション購入を考えていますがもちろん郊外で
探しています。
（といっても利便性もとりたいのでなるべく都心よりの）

しかし探し始めたばかりで誤算だったのですが郊外でも
それなりに栄えているところだと高いんですね〜…

>>802
昨日は六本木ミッドタウン、今日は銀ブラしてきた。
もとは地方出身で、１０年間都心暮らし
（現在は都心区の湾岸地区）だが全く飽きない。
都心はドコも月単位で街が変わっていく感じで訪れる度に新たな発見がある。
通勤や買い物も楽だし、郊外暮らしは、もはや考えられませんね。

都心部は当面所有権の分譲は無いでしょう。
売るよりオフィスの賃貸ビルのほうが
圧倒的に儲かるので。
大手デベにとって、マンション事業など
なくても食っていけます。

その中で今後出てくるのは海っぺりのみ、
（江東区はこの話とは別に）
それでも高いと思うよ。
金持ち目当てに仕様あげて、
あえて庶民追い出して、売るから。

郊外に住むメリットが全く無い

>>802
都心暮らしは、文字どおりの都心らしい喧噪に紛れるのではなく、
オフィスが閉まった休日などに、違う時間が流れる近所の風景に
たたずんだりするのもいいんですよ。少し新鮮で、ゆとりがあって。
昔も今も住宅街の場所はまた別なんでしょうけど、高すぎて
手が出ません。坂が多いのも、住めば慣れるのでしょうけど、
何か気になってしまって。
また、都心と都心っぽい場所は、似ているようで全然違いますね。

あれだけやれ都心だ、やれ２３区だと言っていた輩達が
もはや都内物件購入は無理だと察し、最近は結構郊外もよくね？
的な流れになってるのが悲しかな、受け止めなくては成らない現実ですな。

都落ち・・・悲しい響きですね・・・
まー現実は非情なものです、旦那さんさえ
通勤地獄を我慢すれば郊外だってそれ程悪いものじゃありません
がんばって・・・

うちも子供小さいので確かに小さいうちは毎日空気がよくて自然の中で遊ばせてあげたいと思うのだが、かといってある程度大きくなるとそれなりにお勉強してもらわんといかんし、万が一お受験中高に通いたいと言い出したらやっぱりそれなりに通学に負担にならない場所にいたい。
となると都心とまでは言わないがある程度都心近辺の方がいいにきまってる。そして子供が独立したら広い部屋はいらない。

ということで、結論は賃貸最強、なのかもしれない。と思いつつでも賃貸物件も納得できるコストパフォーマンスのすぐれたものが少ないしといろいろ悩む今日この頃。

いないでしょうね。
私も小さい子供プラス犬がおりますが、休日は専ら公園ですな。
銀座なんて想像したことも無い。

家の購入層は、なんだかんだ行っても、家族構成が固定しつつある、小さい子供がいる30代でしょうから、小さい子供に適した環境なのか否かは、資産価値からみても重要な要素でしょう。

親の代から馴染みのお店とかあれば別でしょうけど、
ミッドタウンや銀座ってのは・・・ねえ。
両方とも、別に都心暮らしじゃなくても楽に通える場所ですし。
日比谷線の果てなど、どこら辺でしたっけ。

都心に暮らす価値としては、少し淋しい例ですね。

質問に只の一例をあげたらいちいち妬みや嫉妬レスとは
人間夢が破れるとココまで卑屈に成れるんですね。
このスレ見ていてつくづく実感しました・・・。

いえいえ、確かに独身さん、ＤＩＮＫＳ、もしくは子育てを終えたアクティブな団塊世代の方たちにとっては都心は魅力的なところですよ。深夜にふらっと美味しいラーメン屋さんに行ったりですとか、楽しかったです！

しかし子育てとなるとそんな自由がきかない身となるのでかえって不自由な
ジレンマなんですよ…地価が高いからお店も狭くてベビーカーだと身動き
がとれないし、駐車場も有料だったり、そもそもがなかったりして。

確かに超セレブな人たちはシッターさんに預けたり外商さんがやってきたり
と子供がいても関係ないんでしょうが…
都心のマンションが余裕でもないけどまあ買えるという感じだと
子育てには厳しいです…

あ、でも確かにお受験にはいいかも…
あと、わりと子育て支援的行政は子供数が少ないぶん充実してます。

って言うか２３区諦めた郊外組みは目障りだから
とっとと他地域スレ行ってくれない？
ここは２３区購入検討者のスレだから
はっきり言ってスレ違いなんだよね。

ここは、価格予想スレなのに、いつしか「どこに住める」「どこが買える」
「オレには買えない」「私は買える」みたいな個人的嗜好や経済状況
告白スレになってしまうのはなぜだ？

値段が下がる。デフレ傾向というのは、購入者の数より商品の供給が
多いということ。
かつては都心・湾岸に造りすぎて下がり、今はそれに懲りて減らして
値上がりした。
供給が少ないままで続けば、価格は高値維持。もっと供給量が減れば
徐々に高くなる。
これに国際金融市場の投資マネーの一部がマンション以外の東京
不動産を中心に買いが入って需給関係が逼迫したのが高値要因な
わけで、ここ４年の急激な変化のなかで、当面品不足市場は続く
という流れになる。

大きく眺めれば、世の中好況に向かうか不況に向かうかだが
不況に向かったとしても、経済破綻が生み出すのはハイパーインフレ
であって、地価下落資産デフレなどではありえない。
わが国経済のなかでゼロ金利と量的緩和を続けた結果ベースマネーの
量が増えすぎており、一旦
マネーサプライの動きとしてマネーが市場に回れば、マネーの価値が下がり
モノやサービスの値段が上がる。
そういうなかで、２３区不動産がまた安くなるというのどかな見通しはどこ
にもない。
単純に、困ったら安売りするだろう。高ければ買う人が減るだろう。そういう
理屈でなく、
所得やストックマネーの格差の広がりのなかで、たかくても買ってくれる
人だけが買う量だけ供給していけば、それでいい。
かつて金融危機だったから、地価反転、内需拡大が急務だったがいまは
都市開発を急いでおこなう緊急性はどこにもない。
デベロッパーは急いで造りすぎた大型マンションの管理サービスにもっと
人材を投入しないと、いつのまにか日本ハウジングや東急コミュニティー
や合人舎みたいなところに、看板屋号のタワーの管理をさらわれたりしかね
ない状況が迫っていたりする。
ことにマンション管理は優秀な人材が払底している。
ということで、どこも新規供給は少し休んで体制を見直すという時期にきている。

ウチは逆にお受験で成功してしまったから都心縛り
小さい子供は通勤電車に乗せたくなかったから
都心でいいなとか思うのは、神保町とかふらついているときかな
ミッドタウンとかは興味ない（第二国立博物館や写真博物館は惹かれる）
何とかまだ緩やかな上昇時に買えて良かったが
子供が大きくなって10年後の買い替え物件の上昇が怖い
幾ら高く売れても、買い替え物件も騰がっていれば意味がない

まあ港区みたいなバブル地域じゃないけどね

不動産ばかりに目が行って株の大暴落に気付いていないと
バブル崩壊の流れに付いていけなくなるよ。

子連れで都心居住も快適と思います。
公園は有栖川や芝公園、プールとても空いてますので
広々ですね〜。六本木ヒルズなんか毎週イベントやってますし
意外と子供が楽しめるの多いです。穴場も意外とあるし
ミッドタウンも庭は結構よいけど、夏は灼熱でちょっときついかもね
車でショッピングしたいならそれこそ
豊洲でも行けば良し、約15分

同じ２３区でも、県境外周区とそれ以外は別に考えた方が良いよ。
県境外周区の場合、都心からの物理的距離も遠いし、変な支線沿線だと乗換えがあって郊外よりも通勤が不便だったりする。それでいて、坪単価が３００万円近くだったりしたら、買おうと思う人は余程の地縁がある人くらいになっちゃう。限界は坪単価で２５０万円でしょ。
県境外周区の高額マンションは今後価格帯の見直し＝価格の下落に曝されるよ。高額物件の購入は避けるべきでしょう。
特に武蔵小杉のマンション大量供給は、そこに隣接する県境外周区に大きな影響を与えるでしょう。

それに比べて、都心に隣接する都心部はその面積が限られているので、超高値になった地域の見直しはあっても、マンション坪単価で３００〜４００万円が定着するでしょう。

逆に言うとサブプライムの問題が解決されると
問題がなくなっちゃうんだけどね

本来サブプライムは低所得者が利用する高金利のローンなわけで
それの債権をファンドが購入したものの、支払いが焦げ付いて
ファンド自体が危なくなったのが原因でしょう

FRBもこのままこの問題を放置するわけでもないし
公定歩合下げるなど、対応してくると思われます

こういうみんなが不安なときに買わないと儲かんないよ
まじで

↑あっ株の話ね。すれ違いごみん

住宅価格2倍って、カリフォルニア、ネバタあたりくらいでしょう。
上昇率が高いところが今下がってきている。FRBによると損失額は最大で12兆円、GDPの1％。確かに少し影響はあるでしょう。
ただそれより信用収縮が問題だ。いつ落ち着くんでしょうね。ただいずれにせよ、短期的問題でしょう。実体経済は好調だ。サブプライムのせいで中国インドが腰折れする訳ないし。

港区に住んでいますが、休日は子供にも楽しい街です。東京タワーや
六本木にも自転車でいきますが、港区は歩道が広く、自転車も
安心して走れます。実家のある横浜のほうが住宅街では小さな道も
多く、歩道も狭く危険な感じがします。ただの公園や駐車場待ちで
激込みのSCで１日つぶすなんていうのは、耐えられない。
同じ公園なら東京タワー見ながら芝公園で、っていうほうが性に
合っているかな。

インフレ・デフレ・好景気・不景気・バブル・ハイパーインフレ・スタグフレーション
ベースマネー・マネーサプライ・政策金利・為替レート・財政赤字・長期金利
政策金利・土地税制・住宅税制

これらの概念が正確につかめていない者同士が、何を語っても無意味じゃないの。

景気がいいとインフレになりやすいが、インフレがすなわち好景気ではない。
財政破綻や国債の暴落などでマネーの評価が暴落すれば不況のまま
物価は高騰する。スタグフレーション・ハイパーインフレなどさまざまな事態
がありうる。

デフレというのは、悪いデフレしかない。いいデフレなどない。

マンションを安く買っても
景気が悪くなれば、給与は下がり失業者は増える。借金の重みは増し
担保割れ資産が増える。
好景気でデフレなどということはない。

バブル＝悪という批判には、誰もその理由を語るものがいない。
バブルの崩壊後に起きたデフレ・不況が悪だという思いと
投機と不労所得の不公平感が悪のイメージになっている。
バブルの悪い点は
①土地価格ばかりが上がって給与や消費者物価がおいつかずマイホームが
　遠隔地しか変えなくなった。
②不動産の担保価値が膨大になり、信用創造が肥大化し信用創造による
　　マネーサプライが過大になって価格がさらに高騰する連鎖反応を招いた
③その結果消費者物価・給与水準・とのひずみから住宅取得難が表面化し
　一方で融資総量規制以降一気に不良債権が表面化し金融システム自体が
　崩壊の危機にさらされた。

市場には、投機家がいてはじめて市場が機能するわけで市場主義経済に
投機家は必要なのだ。
バブルと価格高騰の差はそのスピードと価格／価値の乖離だろう。
不動産・株などの資産と消費財・サービスと給与というものを対比しながら
価値のバランスを考えるから間違える。
これらは、基本的に独立したメカニズム（市場）で価格が決まるのだ。

マネーサプライ・金利（実質金利＋期待インフレ率＋リスクプレミアム）で
資産価格は動き、消費財の価格ＣＰＩは消費者の購買意欲や消費財の
量や品質などで変わる。景気の良し悪しの基準が個人消費の量でもある。
いっぽう、賃金が労働市場環境や産業構造の変化で変わる。
わが国には、金融技術に長けた専門家が少ないから高級でむかえられ
需要の少ない技術者やセールスマンは給与が安い。コネで大きな仕事が
ついてくるような師弟は高級とりのＴＶ局や広告代理店に入り、頭以外に
とりえのないものは国家公務員になって赤字財政を助長する片棒を
かつぐか裁判官になって無実のモノまで有罪にして豚箱にぶち込むこと
で国家の治安を維持した自己満足に浸る。（周防正行の映画の見すぎ？）

とにかく、今後の23区市場を考えるには個人の都合や社会正義や倫理など
あまっちょろい屁理屈だけではダメ。
世の中の為政者や大きな金を動かす人間がどっちにむかって舵取りしているか
そいうことをより詳しくみていかないと、やばいと思うよ。
すでに、坪単価240万以下で都心周辺を買った人は少なからずそういう
世の中の流れをどこかで耳打ちされていた人たちばかりだと思う。

>>830
六本木とか・・繁華街に近い時点で子育てには向かないです。
歩道とか自転車より大切なものがあります。

株のインサイダー取引は法律で禁止されているが
不動産のインサイダー情報を受けて買っても罰せされない。
なぜか
①株ほど短期に売りぬけができない
②不動産情報を語る相手も、聞く相手も知識が足りないから
　　相互の信頼関係がない。
③株ほど情報が公開されておらず裏をとるのに専門知識がいる。
④不動産屋は株屋以上に信頼されていない。

逆に、業界知識があって業界に信頼できる知己があって都市計画
関連の情報や不動産市況に詳しければ、不動産をいいタイミングで
取得できるはずなのだが、景気の動向や経済トレンドまでは
つかめるほどの不動産のプロがいないのだ。
へたな不動産販売会社の社員より幾度も不動産売買を経験してきて
いる素人の方がよほどカンがいいし読みもあたる。

>>831
バブルはいつか崩壊するものだから

崩壊しないバブルなら超好景気扱いなんだろうが

経済の話をするにもマンション市況を語るにも
数字のボリューム感が大事だ。

そうでないと針小棒大な話が飛び交ったり
一部の特殊例がすべてに敷衍するかのような話になる。

いま23区に1万戸の供給があるかどうかいう状況だ。
そのうち坪300万を超える戸数はせいぜい2000戸どまり
ではないか？
23区800万人以上のなかで2000戸は0.025％だ。
その程度の購買力はまだ残っているだろう。
一方、月坪1.4万円の賃貸はすでに８０００戸以上は供給
され少しも空室率が増加する話はない。

バブルは土地融資が地価を上げ地価上昇が信用創造につながり
急騰したメカニズム
いまは、資金は市場から直接調達。また分譲もふくめて展開が
遅い。すなわち上昇のスピードが10分の一以下。
バブルというよりバルーン。
便秘も、妊娠も時がくれば出るものが出てゆっくり引っ込む。

『エコノミスト』読みました？
バブルだ、と煽っていたかと思うと、今週は「世界バブル終焉」だってさ。

結局今どうしても半永住の住まいを決めなきゃいけない
って焦る人は子どもがいる人何じゃないの？
ＤＩＮＫＳにしろ、独身にしろ、買い時逃したのは分かる
から焦らない気がする。

>>832
負け惜しみ or いかにも田舎人の発想

>>837
Ｐ２１の「心地よい不均衡」の図はわかりやすいです。
こういう掴み方をしておくといいですね。

個人の人格批評をするスレではないと思う。
批評はデベか金融庁か海外ファンドか経済誌およびマンション評論家
にむけたものしか許容できないな。（それも本人いないところで
書いても品がないが）