23区内の新築マンション価格動向（その12）

>>758
字もまともに書けない
かわいそう

確かに数年前までは、買った時点で２割安が当たり前だと思われていた。
そのころ買った人たちは、マンションは「耐久消費材」という割り切りがあった。ある意味、正しい方向に進んでいたと思う。
ところが今「資産」という死んだはずのパラメータが甦ってきて悩まされている。

米国の、サブプライムローン、オルトＡが焦げ付いてどうなるのか
ニューヨークのコンドミニアムの値が下がるか？
東京のマンション業者が「こりゃ危ない」」とあわてて値を下げるか？
そういうもんじゃないだろう。
バッタ屋や１００円ショップが倒産してディスカウンターが店じまいして
消費全体が冷え込むだろうか。
サラ金の焦げ付きや自己破産が増えて消費者金融業が軒並み業績
悪化だが、それで住宅ローンを借りる人が減ったりローン審査が厳しく
わけでもない。
単に債務破綻の可能性の高い人が弾かれるだけだ。
ＧＡＰで夏物を３掛けで処分しても、少し先のエルメスでは３期前の
在庫品をユーロ高を反映した価格で売っていたりする。

バブル崩壊とは大所の失敗をいうのであって、燃え広がる裾野の火が
燃え広がりすぎて鎮火されたこととは関係ない。
加熱しすぎた米国不動産市場を嫌気するからこそ、ＧＳもＭＳも巨額の
ファンドマネーの多くを「まだ高騰のすすんでいない」日本の不動産市場
にむけてきているのではないか。

むしろ懸念されるのは、地方の戸建の住宅ローン。地銀信金が３年固定
で貸してたてさせた戸建は、今後ゆるやかに金利が上がっていって
地方都市の郊外が一段と下落した日にはサブプライムローンやオルトＡ
に近い状況になる。

>>743
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、段階の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

格差とか言われてるけど日本の格差は小さいじゃない。
サラリーマンで億いかないから。
小さな格差しかないんですよ。

例えば年収４００万から２０００万に正社員サラリーマンの
９５％が入るんじゃないかな。
手取りだと３５０万から１４００万とさらに格差は小さいよね。
たかだか年手取り１０００万円の差しかないんですよ。ほとんどの人が。
年収の標準偏差は小さい。

差が出るとすれば共稼ぎ、株投資の優劣、親の財産の多寡が大きい。
格差とか言われてるほどないんですよ。そのためマンションも
価格が今の金利で６０００万円を越えてくると急に需要が減ってくる。

PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。要は日本では
３０００万台のマンションは誰でも買えて、４０００万台はそこそこ
大企業に勤めてれば誰でも買えて５０００万台は大企業でちょっと
年取れば誰でも買えて６０００万超だと共稼ぎ、親の財産とかの
他の要因がないと買いにくいというだけでしょ。

しかもこの新卒大量雇用、第二新卒大量雇用の時代で
就職もまともにできない人達が格差だなんだと騒いで
みても努力不足なんだから当然つくべき差だよね。

格差とかよく世間ではいわれてれてるけど実際に
トヨタの社長ですら大した報酬貰ってないんだから
数字でこんなに格差がありますと示して欲しいよね。
むしろ日本は格差が小さすぎてやる気がわかないというか
会社に出席してミスしなけりゃいいんだからつまらない。

>>765
>PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
>中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

>>767
じゃあ言い換えよう。
PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
６０００万円が日本の多くの給与所得者の自力限界点と
いうこと。

>>768
>じゃあ言い換えよう。
>PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

>>769
６０００万円もというのはあなたの感覚であり
多くの中流サラリーマンの給与からみた相対的
価値。要は年収の５倍超のライン。

>>770
>６０００万円もというのはあなたの感覚であり
６０００万円と言う数字を出したのはお前だろｗ

>>771
いやいや６０００万もと言い出した貧乏発言は
あんただよ

>>772
はぁ？お前、日本人？
「豊洲」に６０００万円って書いてあるの読めないのか？

年収の何倍とか、給料の何か月分とか、
そんなんで目安になるわきゃないのにね。
各人ポートフォリオ、信用状況、色々異なるんだから。
昔のように、インカムは給与所得、ストックは郵便貯金、みたいな、
ステレオタイプの団塊世代とは訳が違うんだから。

結局「大丈夫ですよ」って、
言って貰いたいだけでしょう。
売る側も背中押すために、いくらでも気休め言いますよ。

銀行が貸して物が売れれば、
その後困窮しようがどうなろうが、回収困難になろうが、
知ったことじゃないってのが本音だし。

豊洲の6000万は不人気でも
飯田橋の1億〜2億は即売の事実
やっぱ立地が重要だよ

>>774
ここに書き込んでる人達はあまりに実践力が足りないな。
なんでもいいからマンションのMRに行って人気マンションの
抽選にでも参加して相場観でも学んだほうがいいな。
年収低そうだなみんな。金もなさそうだしな。
過去数年の人気都心マンションのモデルルーム行ったことが
ない妄想族だらけだろここは。

行ってれば間違いなく熱気と人気で格安なのはわかるはずだから
マンション買ってるはずだからな。汐留なんて凄かった。
あの当時人気が凄かったところは軒並み中古も高騰だしね。
人気マンションはそう簡単に買えないんだよ。
販売期間中に相場が上がって大手デベは価格は当初設定から
かえないから、抽選当たれば含み益が出る状態だったからね。
言い換えればデベが金を配ってた状態だったんだよ。

今はもう上がりきったのが分かるだろ。もう数年前の熱気は
モデルルームにないからね。買った瞬間２割下がる物件しかないだろ。正常な状態なったってことだ。適正価格だからほぼ１倍で売れるってこと。


１人気マンションのモデルルーム行って来い。
２しかーーし残念ながらもう人気マンションがなくなったから
　一生郊外マンションか賃貸マンションで諦めてください。

>>776
人気「都心」で汐留が出てくる辺り、貧乏さをかもしだしてますね

マンションが盛り上がって来たのはここ数年で
盛り上がる前の底値のときは
MRなんてガランとしてましたよ

そういうマンション買っても
普通に50％アップとかで売れるのが不思議なところ

汐留が都心じゃ無いとすると貴方の都心ってドコになるんですか？

>>777
ほんと粘着の上頭悪いな。（ｗ
きもいオーラ出しすぎだよ。

頭の悪さとしてお前の文章の底値だったときは
ってその当時底値かどうかは誰もわかんねーだろ。（ｗ

販売期間中に相場が上がってるときの話と違うんだよ。
それは底値確認出来てからの購入だからな。

あと粘着しないでくれないかな。きもいよ、おじさん。

>>778
赤坂とか虎ノ門とか
湾岸は却下だろ基本は
>>779
多分あなたより若いよｗ
20代だしね〜

底値かどうかは分からんかったが
安いと直感できた
あと株価も上がってたしね

>>780
やっぱりずっとこの掲示板に貼り付いている
赤坂野郎＝山手線の内側厨（アンチ湾岸クン）だったかｗ
汐留を都心と言わないならせめて千代田区内の地名位だせよｗ

都心物件と湾岸物件って、
そもそも全く異なるカテゴリーだと思うんですよね。
購入層にしても、客の呼び方売り方にしても、内容的なものをとっても。
これを混同するから話がややこしくなる。
もっとも、意図的に混同したい向きも多いようだが。

たとえば大規模ショッピングセンターとかとセットで販売するのは、
これ完全に郊外型開発のパターンですよね？
何も無い場所に、古くは団地の真中に商店街作ったような。

自然に人が集まった場所に商圏ができ住人が増えるのと、
ハコモノを先に作って人を集めるのは、土地のもつ底力が根本的に違う。
後者は、資本の投入が終了した時点で、
先行きは非常に厳しいものになる。

赤坂→Ｔ豚Ｓ
汐留→ＮＴＶ＆ＮＨＫ移転候補地

汐留の圧倒的勝利ですね。

赤坂野郎って相当前からこの掲示板に粘着しているよね。
むやみに湾岸物件叩いたり「山手線の内側〜」とかの
スレ立てたの全部この人でしょ・・・。
煽り文句や文体がいつも同じだから正体スグ解っちゃうんだよね。

赤坂なんて坂が多くて、歩道もロクに無いトコ
人が住むトコじゃないだろ・・・。
見栄だけで買っちゃった>>780みたいな人がストレスで
こんな掲示板で毎日毎日、粘着したくなる気持ちは解らなくもない。

>>785
ちょうどいい奴がいた。まさに机上の空論屋だな。
株の世界で人の裏なんたらかんたらってよく大もうけ
したとかって嘘つく奴の言う格言だよな。要は私はみんな
と違うって自己顕示欲の高い奴が使う言葉だ。
あんたのように名前にすまいに詳しいとかつけてる
ところが自己顕示欲が強いよ。（ｗ
まあ、あんたがだいたいどんな奴か想像できるけどな。
可愛そうで文章にはできないけどな。

デベが金配ってたってのは販売期間が１期と２期で仮に
４ヶ月あったとして１期の価格から周辺相場は上がってるのに
大手デベは１期と２期であまり価格を買えないから２期に買えば
買った瞬間に周辺相場より安く買えてるってこと。
だからこその凄まじい熱気と抽選なのよ。
市場が活況とかって次元じゃないんよ。
安い物件の取り合いなんだからな。

ほんとあんたみたいなのが価格を語る資格はないね。

首都圏高額マンションの需要量
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
０７年６月契約率（契約戸数）、２３区ＶＳ神奈川県
５０００〜５５００万円　８７％（１８８）　　６６％（１３５）
５５００〜６０００　　　８８％（１８２）　　６０％（１２２）
６０００〜６５００　　　９０％（１２５）　　６３％（１０４）
６５００〜７０００　　　８１％（６４）　　　６８％（５９）

ホントそうですね。
ここには俺は普通のサラリーマンで6000万のマンションでも普通に買えるなんていうヤツがいますが、実際はネットカフェに住んでて奥さんもいないホームレスの妄想です。

リアルだと並以上のサラリーマンでも6000万のマンションを買ってしまうと、頭金が2割程度の場合、ローンを払うだけであとは何もできない寂しい生活を送ることになります。
これは子供がいて、奥さんがフルタイムで働けないという場合です。


普通に買いたいものも買い、海外旅行にもいって、子供にも好きなことをさせてあげようとすると5000万以上の物件なんか、平均的な30代には買えるわけがないんです。

>>782
UR（公団）がコーディネートしているかどうかというのも違いだよ。
佃も芝浦も豊洲も東雲も、URが頑張ってまとめあげた再開発計画だ。
晴海トリトンも半分はURによるもの。どれも、どこか似ている。
一つの地域内に、学校、保育園、スーパー、高齢者向け施設、分譲に賃貸、
駅が遠ければ橋や新しい出入り口、なんでも用意しましたよという。

民間に任せると、港南や勝どきのようになる。
都が考案し、バブル崩壊後に手を打たないと有明のようになる。
どれもハコモノがないのに必死に売ることになったが、
どちらかというと悪い意味で妙な味わいがある地域にもなっている。

後者は未来図がなく敬遠されがちであるが、
逆に資本投下が終了する時期もみえていない。
未来図にそって委員に加わっていた企業が適宜進出するのではなく、
どこが進出してくるか分からない面白みがある。
土地の持つ底力に比例して、というなら後者は都心的ではないか。
民間が競い合っている六本木のようになることを夢見つつね。

中古板からだが、典型的なハコモノ再開発をうまく突いている。

=====================
No.45 by 匿名さん　2007/07/06(金) 21:48

豊洲の頂点は住友のツインタワーで、以降は収束が規定路線。
既に豊洲の再開発は話題にもならなくなっており、次の場所、
江東区では門前仲町、中央区では晴海がその舞台になる。

深川（門前仲町）の歴史は言うまでもなく、晴海も日本初の高層
アパートなど、昔からの立地、住宅地としての魅力で訴求する。
豊洲の「元は工場だらけの新興地」の空虚さが際立つことになる。

若い世代が車を所有しなくなった。車所有を前提とした郊外型
SCであるららぽやビバに頼る豊洲の街づくりは、将来性が不透明。
有楽町線沿線の再開発もなく、沿線の魅力が増す可能性も皆無だ。

成功しているから妬まれている？　そう感じるならそれでいい。
では、そう認識するならなぜそんな場所を買ってしまうのか。
いずれ湾岸全体が叩かれる時に、矢面に立たされるのは豊洲だ。

かつての公団による巨大団地に、三越や明治屋がこぞって進出した
ことはご存じだろうか。それが、ニュータウンの問題や自殺と
からめて一斉に叩かれ、今の凋落したイメージだけが残っている。

首都高晴海線、環２が開通したら豊洲を通る車は激減する。
サビれた街をアピールするにはいいショットが撮れそうだ。
そして、移転してきたオフィスは、いずれまた出て行くものだ。

移転したオフィス同様、移転してきた住民も、いずれまた出て行く。
錨のオブジェに歴史を感じ街を離れられない住民などいない。
安く、便利だと思う、新しい場所をみつけたら、出て行くのだ。

複合再開発で得たのは、男ばかりのレジャー大学と、華やかな
OLなどいない地味なIT企業と、どこにでもある飲食店の数々。
それらを素晴らしいと感じた「見る目がある」マンション購入者達。

どこにでもある店、定期的に変わる店員、常に吹きすさぶ強風、
人工的に植えつけられた植栽が演出する四季、薄暗いホーム、
道路を行き交う疲れ切った顔ばかりのIT企業使い捨てソルジャー達。

なぜこの街に住むのか？　住民は皆「銀座に近いから」「有楽町線が
空いている」「利便性の割に安い」「ららぽーとが近い」・・・と
口を揃える。興味があるのは、ホテルや新しい施設ができることだけ。

ここまで読んで「ふ〜ん。で？」と一蹴できるなら、買えばいいだけ。
良いところは分譲のパンフレットにいくらでも出ているだろう。

以上、元豊洲住民より。

>>790
マンション買うなら都心部ってのが常識になっているから、特に不便で価格も高い西側近郊は売れなくなってくるでしょうね。
坪単価３００万円超えたら買う人はあんまりいないでしょうね。

西東京はこれからです。
マンション売る時と同じ。日陰になるマンション売ってから、
日陰をつくるマンションを売るでしょ。

売れにくいものから先に処分し、価格水準を上げ、
それから真打ちを出すんです。
西東京にどれだけ各社が土地仕込んで網張っているか、
よく調べましょう。

>>794
果たして消費者がついていけるかどうか
都心を買えなかった者が泣く泣くという感じ
どこまでも続く家々、アパート、渋滞

>>777
だから不動産バブルなんだってば。今は。
バブルもそろそろ終わると思うけど。

>>765
端的な要約で感心しました。

>>765
PCTの一期100㎡を流しました
掲示板は予想よりも高すぎ、管理費高すぎと大賑わいでしたが
70平米あたりのプランはすごい倍率みたいだったです。
ただ私の検討していたプランは無風で、結局2期に流れていきました。
6千万後半だったと思いますが、3部屋で一期で売れたのは一部屋だけでした。

まあひどい仕様だったのが私が流した理由ですが、
プラスティックの部屋なんて許せなかったんで。

都心部マンション買いたいコール
何か悲壮感さえ漂ってきてるけど、
結局買える人が買って完売ってパターンが続くだけでしょ。

近郊、郊外は高値で売れ残りだらけ、
新価格問題も場所しだいでずいぶんと違いますね。

>>799
最後まで悩むことってないのかな？
PCTの低層階はオプション不可だったんであの
ビニールフローリングに耐えられるか最後まで悩んだんだよ。
一応資金的には余裕があったんで、全く別物件に
シフトしましたが、そこも、その次も抽選でそれぞれ2回落ちて
今は売れ残っていた物件にすでに入居済みです。
もうバブルの波がすぐそこまで来ているのがわかってたんで妥協でした。
今住んでる周りの最近の物件価格は、1年半前じゃ考えられない水準です。
でもどうみても普通のサラリーマンが買える坪単価ではない。
サラリーマン購買限界6千万っていうのはすごく妥当な数字だと思いますよ。

嫁さんが、ららぽの隣にエラく引かれていたんですが、キッザニア以外
代わり映えのしない現在の姿に興味は薄れたようです。
最近話題の豊洲開発模型写真で最終パンチでした。
個人的にはビバは今でも好きですが。

マンション業界はある意味将来が楽しみですね。
いつ、このぼろもうけの構造が崩壊するかなと。不謹慎ですが・・・。

土地などの原価が上がっているから販売価格を上げざるを得ないと
いうが、実際には利益の上乗せ額を大幅に増やしているからでしょう。
デベの決算の結果が好調だったのが物語っていますよね。

さすがにそれだけだと説明しきれないから、建材が高騰しているという
言い訳をしているが、販売価格に占める建材の割合など高々しれている
のでは。

まあ、目に見える設備などには従来より多少、お金をかけているのは
事実かと思いますが、見えないところや間取りでは徹底的に
コストダウンしているじゃあないですか。

本当にかかるコストを支払って購入するなら納得できますが、
デベの法外な利益のために大金払って購入するのは危険と
思っています。そのようなモデルはいつまでも維持できないですよね。
いままで煽りに煽って買い時だって購入させているんだから。
そうすると、価格は妥当な水準まで少なくとも低下するのでは。
つまり、当面は高値掴みの可能性が高いと懸念しています。

個人的にはデベの利益が減少するまでは様子見です。
本来の商品で勝負する業界に戻って欲しいと思う今日この頃。

以上、買うに買えない＊＊＊の遠吠えでした。

同意です。

ありがたいことに都心も都心に社宅があったので
喜び勇んで入居しました。

ＤＩＮＫＳの時は確かにいろいろ便利でよかったですが
乳幼児の子育てのしにくさったらないですよ…

いまマンション購入を考えていますがもちろん郊外で
探しています。
（といっても利便性もとりたいのでなるべく都心よりの）

しかし探し始めたばかりで誤算だったのですが郊外でも
それなりに栄えているところだと高いんですね〜…

>>802
昨日は六本木ミッドタウン、今日は銀ブラしてきた。
もとは地方出身で、１０年間都心暮らし
（現在は都心区の湾岸地区）だが全く飽きない。
都心はドコも月単位で街が変わっていく感じで訪れる度に新たな発見がある。
通勤や買い物も楽だし、郊外暮らしは、もはや考えられませんね。

都心部は当面所有権の分譲は無いでしょう。
売るよりオフィスの賃貸ビルのほうが
圧倒的に儲かるので。
大手デベにとって、マンション事業など
なくても食っていけます。

その中で今後出てくるのは海っぺりのみ、
（江東区はこの話とは別に）
それでも高いと思うよ。
金持ち目当てに仕様あげて、
あえて庶民追い出して、売るから。

郊外に住むメリットが全く無い

>>802
都心暮らしは、文字どおりの都心らしい喧噪に紛れるのではなく、
オフィスが閉まった休日などに、違う時間が流れる近所の風景に
たたずんだりするのもいいんですよ。少し新鮮で、ゆとりがあって。
昔も今も住宅街の場所はまた別なんでしょうけど、高すぎて
手が出ません。坂が多いのも、住めば慣れるのでしょうけど、
何か気になってしまって。
また、都心と都心っぽい場所は、似ているようで全然違いますね。

あれだけやれ都心だ、やれ２３区だと言っていた輩達が
もはや都内物件購入は無理だと察し、最近は結構郊外もよくね？
的な流れになってるのが悲しかな、受け止めなくては成らない現実ですな。